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1、2023/2/10,1,物业经营管理课件,2023/2/10,2,一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理,七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展,Contents,2023/2/10,3,第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念第二节 物业经营管理的层次与工作内容,2023/2/10,4,测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。,（一）考试目的,2023/2/10,5,掌握：物业经
2、营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。,（二）考试基本要求,2023/2/10,6,物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的目标管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别物业经营管理的类别物业经营管理的工作内容,（三）要点说明,2023/2/10,7,一、物业经营管理的内涵,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facil
3、ities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,2023/2/10,8,物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。,2023/2/10,9,物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包
4、括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。,2023/2/10,10,二、物业经营管理活动的管理对象,收益性物业,写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓,工业物业酒店休闲娱乐设施等,2023/2/10,11,（一）写字楼,写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、
5、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。,2023/2/10,12,（二）零售商业物业,选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。,2023/2/10,13,零售商业物业的分类：,区域购物中心市级购物中心地区购物商场,居住区商场邻里服务性商店特色商店,所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。,
6、零售商业物业的存在形式：,只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物中心等）某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）,2023/2/10,14,（三）出租型别墅或公寓,别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高。公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。,（四）工业物业,为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。,2023/2/10,15,（五）酒店和休闲娱乐设施,酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：,主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱
7、乐活动提供入住空间的建筑。,2023/2/10,16,三、物业经营管理服务的目标,从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。即：为业主或投资人创造回报和利润,2023/2/10,17,四、物业经营管理企业,物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。,2023/2/10,18,管理型：工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服
8、务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。专业型：以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设置管理层，同时设置若干专业化的分公司。,2023/2/10,19,物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务。,2023/2/10,20,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的
9、运行状态。设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。,2023/2/10,21,房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。,2023/2/10,22,创造房地产投资利润的三种基本途径：,在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在
10、持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在合适的时机售出物业。,物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。,2023/2/10,23,二、物业经营管理不同层次之间的关系,2023/2/10,24,物业经营管理三个层次工作的主要职责,2023/2/10,25,三、物业经营管理中的战略性工作,确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价
11、的数据库，对信息分类保存决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合,2023/2/10,26,四、物业经营管理的常规工作,资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。,现金流和成本管理日常维修和维护未来维修和维护,设施设备管理物业保险管理,2023/2/10,27,1物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A物业管理 B设施管理 C价值管理 D投资管理,2某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，
12、建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。A 甲级 B乙级 C丙级 D二级,2023/2/10,28,3、物业经营管理活动的管理对象主要包括（）等。A写字楼 B零售商业物业 C居民自有住宅 D工业物业 E酒店和休闲娱乐设施,4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（）。A管理型物业服务企业 B专业型物业服务企业 c投资型物业服务企业 D综合型物业服务企业 E所有物业管理公司,2023/2/10,29,5、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。A物业管理 B设施管理
13、 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理,6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（）等 A制定物业发展战略计划 B保持与租户的联系并收租 C控制运营成本及保存财务报告记录 D资本性支出计划 E物业维护及安全管理,2023/2/10,30,7、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平 A B c D,8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（）。A 防止他人利用某些权利或者名
14、义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上,2023/2/10,31,第二章 房地产投资及其区位选择,第一节 房地产投资第二节 房地产投资的风险第三节 房地产投资区位的选择,2023/2/10,32,测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。,（一）考试目的,2023/2/10,33,掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，
15、房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。,（二）考试基本要求,2023/2/10,34,房地产投资的目的与内容房地产直接投资的内容房地产开发投资的内容房地产投资信托基金运作方式房地产投资的主要特征及利弊房地产投资市场风险和非市场风险的区别狭义的区位与广义的区位的区别,（三）要点说明,2023/2/10,35,一、房地产投资的概念,第一节 房地产投资,房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的为了使其财富最大化。获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收
16、益和资本增值，降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。,2023/2/10,36,二、房地产投资的形式,直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。（开发投资与置业投资）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。,2023/2/10,37,房地产开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。房地产置业投资：长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。,（一）房地产直接投资,2023/2/10,38,房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托基金（REITs）：把资金投入到由专业房地产投资管理者经
17、营管理的房地产投资组合中。优点：收益相对稳定；流动性较好。购买住房抵押支持证券,（二）房地产间接投资,2023/2/10,39,三、房地产投资的特性,位置固定性或不可移动性寿命周期长适应性：适应市场环境的变化各异性：区位、环境、建筑物、临街情况等政策影响性：土地供给、住房、金融、财政税收政策等专业管理依赖性：离不开专业化的投资管理活动相互影响性：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响,2023/2/10,40,四、房地产投资的利弊,相对较高的收益水平能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持,（一）房地产投资之利,能抵消通货膨胀的影响（保值增值性）提高投资者的资信
18、等级,2023/2/10,41,流动性差投资数额巨大,（二）房地产投资之弊,投资回收期较长需要专门的知识和经验,2023/2/10,42,一、房地产投资风险的基本概念,第二节 房地产投资的风险,风险未获得预期收益可能性的大小。风险报酬较预期收益增加的部分，就是指投资报酬高出时间价值的部分,即:风险报酬=投资收益-时间价值（投资额的基准利率）。,（一）风险的定义,不确定性对于可能的情况无法估计其可能性。,（二）风险与不确定性,2023/2/10,43,（三）风险分析的目的,预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期
19、收益的变动性和离散性如何？,2023/2/10,44,房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。风险的分类：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。,2023/2/10,45,二、系统风险,通货膨胀风险：购买力风险市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化周期风险：房地产市场的周期波动变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失利率风险：利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等政策风险：土地供给政
20、策、地价政策、税费政策等政治风险：政变、战争、经济制裁等或然损失风险：火灾、风灾等,2023/2/10,46,三、个别风险,收益现金流风险：实际收益现金流未达到预期目标要求未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用资本价值风险：预期资本价值和现实资本价值之间的差异比较风险：机会成本风险时间风险：与时间和时机选择因素相关的风险持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险,2023/2/10,47,四、风险对房地产投资决策的影响,根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力选择投资方向根据风险周期变化特点把握投资时机,2023/2/10,48,一、区位的含义,第三节 房地
21、产投资区位的选择,狭义某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。广义除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。,2023/2/10,49,二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求,市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度,（一）居住物业,与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境,（二）写字楼物业,环境因素居民人口与收入,易接近性,2023/2/10,50,区位选择在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果商业辐射区域：是指主要消费者的分布范围，分为主要区域、次要区域和边界区域商业辐射区域分析：包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏
22、爱及购买能力分析,（三）零售商业物业,当地提供主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便；技术人才和劳动力供给的可能性；水电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等,（四）工业物业,2023/2/10,51,1、下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是()。A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程 B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资 C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理 D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资,2、下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是()。A开发投资不可能转变成置业投资 B房地产开发投
23、资的主要目的是获取开发利润 C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚,2023/2/10,52,3、某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于哪一种投资行为()。A房地产直接投资中的开发投资 B房地产直接投资中的置业投资 C房地产间接投资中的开发投资 D房地产间接投资中的置业投资,4、某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的()。A各异性 B相互影响性 C政策影响性 D适应性,2023/2/10,53,5、下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有()。A 房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物
24、业整体升值潜力关系不大 B 如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险 c 房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 D 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响 E 房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间,6、下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是()。A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小 B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思 c一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小 D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险,2023/2
25、/10,54,7、房地产投资的风险主要体现在()。A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的流动性 D投资管理的复杂性 E投资者的不确定性,8、下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有()。A通货膨胀风险 B利率风险 C时间风险 D资本价值风险 E政策风险,9、下列关于居住物业的投资区位选择的叙述，正确的有()。A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位 B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位 c居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位 D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位 E居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位,
