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1、南通市场投资可行性分析报告 2007.09.研展部,一.南通城市宏观环境分析二.南通房产现状三.南通房产投资可行性研判四.R0737地块分析,一.南通城市宏观环境分析,地理位置,南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,位于长江北岸,是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”,北接广袤的苏北大平原,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉.,分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.,南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络.204、328国道和宁通高速公路纵横全市，辅之通沙、通常、海太三座长江汽渡,
2、贯通大江南北;沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运.南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场,构筑了南通与外界便捷的空中通道.南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航,并开通3条国际集装箱航线.正在建设的苏通大桥将于2007底完工,该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈,“难通”的历史将一去不返.对南通的经济发展将产生深远的影响.,交通情况,人口与环境,据公安部门统计,2006年末全市户籍人口769.79万人,其中市区人口86.64万人.2006年,南通市建成“国家环境保护模范城市”,并被授予“保护臭氧层示范市”称号.,城市发展规划,为了使南通经济更加稳定健
3、康和快速的发展,融入苏南和上海经济圈,南通的整体城市规划为向南发展,即将新城区和经济开发区作为政府重点打造的区域,新城区和经济开发区的房产开发力度在加大,受关注度和认可度因为政府的政策导向而逐步提高.,GDP纵向比较,从图表可以看出,从2004年-2006年,南通GDP保持着稳定的上升势头,平均保持在20%左右,高于长三角经济发展平均水平.2007年南通GDP首季增长16.4%,增幅继续在全省领先.预计全年增幅将保持在16%左右.2007年GDP将超过2000亿.,GDP横向比较,右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名,可以看出,南通的经济已经超过传统的苏南经济强市常州,
4、并且不断与其他经济强市接近,04年排名,06年排名,人均可支配收入情况,表中数据显示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于长三角平均增长水平.居民消费能力不断提高.,城镇居民收入增长情况,从右图可以看出,南通的城镇居民收入在长三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,这是因为南通的产业结构有待优化,生产力水平有待需进一步提升.但是居民收入的增长速度排名第3,发展较快.与其他发达城市差距在缩小.,城市化水平,南通的城市化进程在加速推进,城市化率不断提高.可见,随着经济的快速发展,南通人民的收入水平不断提高,城市化率随之稳步提升.,2007年1-7月份南通市区投资平稳
5、快速递增,2007年1-7月份南通市区投资总额为154.29亿元,同比增长18.97%.其中以崇川区和开发区投资所占比重最大,分别为64.59亿元和41.39亿元,分别占投资总额的41.9%和26.8%.说明崇川区和开发区为政府重点投资区域.,上半年南通市第三产业增速位居全省第二,今年上半年,南通市第三产业实现增加值356.88亿元,按可比价格计算,同比增长16.0%,比2006年提高0.3个百分点,增幅高于全省平均水平0.7个百分点,在全省13个省辖市中总量居第四位.第三产业水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志.加快发展第三产业,既可以调整三大产业比例关系、优化国民经济结构,又是缓解经济
6、生活中深层次矛盾和促进经济更快发展的一个有效途径.可见南通的三大产业结构日趋合理.,总结,地理位置优越,交通发达,跟外界经济联系日益密切,苏通大桥的开通将会开创南通经济发展新的一页.城市规划重点为新城区,即向南发展,新城区潜力明显.经济发展迅速,人均可支配收入稳定快速增长.城市化水平不断提升,居民消费能力不断增强.经济总量较高,但是人口众多,所以城镇居民收入相对其他发达城市来说稍低,但增长迅速,与发达区域差距在逐渐缩小.,二.南通房产现状,1-7月份房地产开发投资力度加大,今年1-7月份,全市完成房地产开发投资71.24亿元,同比增长36.02%,增速比去年同期上升10.1个百分点,比1-6月
7、份上升0.7个百分点,从走势来看,除12月份增长较快外,基本呈平稳发展态势.,上半年商品房建设与销售概况,从表中的数据可以看出,南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为1152.15万,可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量.其中,住宅开发面积为935.25万,占总开发面积的81.2%,可以看出南通房产开发仍以住宅类为主,但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长,与城市发展、市场需求相适应.,分析(一):,从销售情况来看,住宅类销售情况良好,住宅类商品房占总销售面积的89.3%,空置的商品房面积为36.34万,商办类商品房占空置面积的1/3,综合上述开工面积和竣工面积来看,住
8、宅商品房的销售情况要明显优于商办商品房.,分析(二):,从图表中我们可以看出:商品房的销售金额的涨幅明显快于销售面积的涨幅,可见今年1-7月份,南通的商品房销售价格涨幅较大.,分析(三):,南通市区历年来地块成交数分析,(不完全统计),南通土地市场的供应在逐年增大,呈逐渐放量态势.,01-07年土地成交总面积呈上升趋势,02-03年成交面积快速上升,03-07年都保持在170公顷以上.,南通市区历年来土地成交总面积分析,(不完全统计),图表显示的为01年-07年南通市区土地的成交均价,整体来看,土地价格呈上升趋势,07年均价大约为01年均价的3倍,06年-07年的涨幅最大,为54.8%.,南通
9、市区历年来土地成交均价分析,(不完全统计),从01年至07年的成交总地价看,成交总价格有涨有跌,这跟土地成交面积、均价有关系,但总体呈上升趋势.,南通市区历年来土地成交总价情况,(不完全统计),总的说来,南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势,06-07年上涨幅度稍大,这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的.苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心.,根据南通市区各区域的商品房的区域性特征,我们将将南通楼市分为5大板块,即:市中心板块,城东板块,新城区(城南)板块,港闸区板块和开发区板块.,市中心板块,市中心板块楼盘相对较少,因为供开发的土地不多,零星分布
10、着少部分体量不大的商住楼在建,犹如“见缝插针”.,城东板块,城东板块为目前南通市房产的热点板块,市民认可程度较高,主要在售楼盘集中在人民东路两侧,平均房价为南通市最高,达7000以上.主要代表性的楼盘有:,天虹花园物业地址：崇川区小石桥向东800米，德民花苑对面开发单位:南通开发区天虹房地产开发有限公司占地面积:135000容积率:1.1绿化率:42%规划户数:1002规划形态:联排别墅、多层、多层主力户型及面积：110 的三房价格：7400（多层）、13000（别墅）客户群：私营业主、企业白领去化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅后续供应：无,苏建花园城物业地址：崇川人民东路508号
11、（小石桥以东）开发单位:江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司占地面积:288700容积率:1.04规划户数:1904规划形态:多层、小高层、高层排屋、别墅(240)主力户型及面积：四期(8月18日)推出2幢132户的小高层，以100-140平米左右的3房为主价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领去化率：本期售出10套左右后续供应：无,东晖花园物业地址:崇川区北临人民东路,西靠园林路（麦德龙东侧）开发单位:南通富诚置业发展有限公司 占地面积:95000容积率:1.50规划户数:1330规划形态:多层、小高层主力户型及面积：
12、90(70%)价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领去化率：90%以上后续供应：10月推出多层,预计价格在50005500小区配套：中小学:师院附中、南通大学（钟绣校区）、市三中、实验中学,综合商场:麦德龙、沃尔玛,银行:各大银行,医院:城东医院,新城区板块,新城区板块位于市中心区域的南侧,是南通市重点打造区域,板块认可度非常高,发展前景较好.区内代表性的楼盘有:,凤凰莱茵苑物业地址：崇川洪江路9号(西傍工农南路，北靠洪江路)开发单位:莱茵达集团有限公司 占地面积:213519.51容积率:1.22绿化率:45%规划户数
13、:1800规划形态:高层、小高层、叠加连排别墅主力户型及面积：40-300，以三房为主价格：6500(小高层客户群：公务员、私营业主为主去化率：85%小区配套：小区内部:幼儿园、商业服务用房、文化活动站、卫生站等,区外:南郊中学、南通大学、外国语学校,幼儿园,麦客隆超市、易初莲花超市,中国银行、中国建设银行,紫琅医院,中南世纪城物业地址:崇川桃园路8号体育会展中心正北面开发单位:南通中南新世界中心开发有限公司 建筑面积:250万,住宅40万规划形态:办公楼、商铺、住宅、酒店开盘时间:2005年价格:6500元/客户群:高级白领、公务员、私营业主、教师为主，小部分上海等地投资者去化率:90%后续
14、供应:120万,港闸区,该板块内在售楼盘不多,且楼盘档次以中低档为主,拆迁安置房较多.港闸区板块开发较晚,所以区内配套缺乏,与主城区仅一河之隔,但群众认可度不高,本地人认为是“乡下”.主要代表性的楼盘有:,长航地中海花园-长江一号物业地址:港闸区城北区黄海路与永扬路路口开发单位:南通长轮房屋开发公司占地面积:76900容积率:1.56绿化率:32.3%规划户数:1046(一期2幢11层小高层,131户)规划形态:多层、小高层、高层主力户型及面积：122 价格：4080客户群：港闸区工薪阶层及私营业主,自住为主一期去化率：售罄(2天)后续供应：预计9月底10月初推出1号、4号小高层，户型以100
15、、130平米为主，均价预计在4200,怡园锦居物业地址：港闸区外环北路与濠西路交汇处开发单位:南通市城镇房地产开发公司 占地面积:53960容积率:1.20规划户数:1904规划形态:多层、小高层、高层、别墅主力户型及面积：80-140 价格：4500元/客户群：本地及周边私营业主、白领去化率：售罄后续供应：2栋小高层（10月推出）小区配套：鸿鸣金属广场、奥特莱斯购物中心、商贸街（规划中）、港闸区中心医院,盛和永兴花苑(售罄)物业地址:港闸区港闸永兴开发永扬路开发单位:江苏盛和房地产开发有限责任公司占地面积:11.5万容积率:1.27规划形态:28幢多层、2幢小高层(拆迁安置房占多数)主力户型
16、及面积：139价格：4000客户群：港闸区工薪阶层及私营业主,自住为主去化率：售罄(2个月前)后续供应：无,苏建阳光新城(未开盘)物业地址:港闸区永和路南、工农路西开发单位:江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司占地面积:2144350容积率:1.7绿化率:40.6%总户数:2948规划形态:小高层,高层价格：预计11月左右开盘，价格在5000元/平米左右，开盘会有优惠小区配套：小区内部配套:幼儿园、卫生站、文化站,开发区板块,开发区板块位于南通市东南侧,主要以工业发展为主,区内环境相对较差,所以开发的楼盘比较少,目前基本没有楼盘在售.,优山美地物业地址：开发区星湖大道1888号（军山往南100
17、米）开发单位:南通融汇房地产开发有限公司占地面积:330000容积率:1.21规划户数:2400规划形态:独栋别墅、双拼别墅、花园洋房以及小高层主力户型及面积：100-400（别墅）、200多（洋房）价格：6000(洋房)客户群：周边私营业主去化率：95%以上后续供应：小高层（20万）,中南军山半岛(未开盘)物业地址：星湖大道南侧（瑞慈医院对面）开发单位:南通中南新世界中心开发有限公司 占地面积:23万容积率:1.24绿化率:42.48%规划户数:1578停车位数:1:1规划形态:别墅、花园洋房主力户型及面积：110 的三房价格：7400（多层）、13000（别墅）客户群：私营业主、企业白领去
18、化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅后续供应：无,房产现状总结,一、市场较火爆,销售状况良好 目前南通房产市场比较火爆,市民购房的积极性较高,整体销售情况良好.,二、商品房价格飞速涨势趋缓，房价逐步趋于稳定,上半年南通商品房平均价格为3697.94元/平方米，同比上涨10.34%.其中商品住宅平均价格为3324.48元/平方米，同比增长8.58%.市区商品房平均价格为4273.76元/平方米，同比增长7.60%，其中住宅平均价格为3914.7元/平方米，同比上涨0.41%，剔除低价位商品房后市区住宅平均价格为5076.83元/平方米,比去年同期上涨24.08%.,三、本地开发商为主,外
19、地主要为上海浙江开发商 南通市区的开发商以本地中小型为主,明星楼盘相对较少.本地比较有实力的开发商为南通中南新世界中心开发有限公司,其他大都为中小开发商.外地开发商进驻不多,比较有名的有南京的苏建集团股份有限公司.杭州绿城等.,四、“苏通大桥”的开通对南通影响深远 苏通大桥将于07年年底开通,此项工程给南通的经济发展将带来深远影响.同样会刺激南通的房地产快速发展,投资客看中南通的良好发展前景,南通也将是下一个被外地实力开发商进驻的一个潜力区域.,五、南通商品房市场主要集中在三个板块 目前，南通市区的主要楼盘集中在主城区板块、新城区板块和港闸区板块，市中心板块土地开发趋于饱和,在售楼盘不多且以商
20、办楼为主,住宅多集中在城东板块.,六、市民对各个板块认可度不一 南通市的未来发展规划侧重于“南拓东进”,受政策导向的影响,市民对新城区板块和城东板块认可度较高,而港闸区发展起步较晚,虽然离火车站较近,但是整体发展成熟尚需时日.,七、楼盘品质由南至北从高到低 南通市区高品质楼盘主要集中在新城区,即城南板块,有别墅、花园洋房等高档住宅;该区域内有4A级的狼山景区,其他公共配套设施齐全,是南通市区域规划发展的重要板块,该板块比较受客户欢迎.主城区内濠河风景区也属4A级景区,但市中心可供开发的土地几近没有,所以住宅多向城东板块发展,主要是沿城市主干道人民东路沿线开发.港闸区楼盘主要以拆迁安置房为主,楼
21、盘品质不高.主要针对的普通工薪阶层.,八、各个板块房价差距较大 南通市区各板块由于受自身条件及其他因素的影响,中高北低南稳.商品房均价最高的区域为核心城区和城东板块,均价在7000-9000左右;新城区价格低于城东,价格范围在60006500;价格相对较低的板块为港闸区板块和开发区港闸区均价在4500左右.开发区为4000左右.,九、各个板块的成交量差异明显 图表所示为07年07月09日09月09日各区域成交情况 可以看出,主城区的成交量独占半壁江山,为48%,港闸区和新城区各占1/4左右,开发区成交量最小,只占3%.港闸区之所以能与新城区相当,主要是因为其商品房性价比较高.受到普通大众的欢迎
22、.,十、各个区域购房客户群呈现阶层化差异港闸区板块:市民购房主要以自住为主,主要 人群为港闸区附近居民;城东区板块:购房客户群主要来自老市区和周边六县,他们换一种居住环境,即可以避开城市的喧嚣,又可以享受到市区的配套服务;购房的另一部分客户来自投资客,占30%左右.新城区板块以高档楼盘为主,客户群主要来自南通市区公务员、白领阶层和六县市的私营业主,也有部分来自上海、苏州的客户群.,十一、90-120 面积的户型最受欢迎 南通房产市场上目前90120 面积的住宅是最为热销的,主要是因为中小户型的总价相对较小.但市场供应主流仍然是大户型,中小户型的需求明显处于饥渴状态.,十二、收入房价比偏高 按户
23、均3人计算,年收入大约为48000,买一套100的房子需要55万(按均价5500计算),南通目前收入房价比为1:11,明显偏高.,十三、房屋空置面积增加，市区空置房进一步增多,反映出供需结构存在较大问题.,至6月底，全市空置商品房面积57.99万平方米，同比增长8.4%，其中空置住宅36.47万平方米，同比增长9.66%，空置面积中空置1-3年的房屋面积为35.89万平方米，占61.89%.至6月底，市区空置商品房面积21.03万平方米，同比增长95.83%，其中空置住宅13.89万平方米，同比增长245.93%，空置面积中空置1-3年的房屋面积为18.16万平方米，占86.32%.,三.南通
24、房产投资可行性研判,结合南通的经济发展情况和其房地产现状来看:随着经济的稳定快速发展,该市将进一步融入长三角城市群,并成为其中重要的一员,该市的房地产市场在现在的基础上将会得到更大的发展,当然竞争也将日益激烈,目前该市大开发商不多,市场总体来说还是比较健康的,房价趋于平稳增长态势,是个入市的较好时机.但应该注意几个问题.,分析:,一、区域的选择上,新城区和狼山风景区板块认可度较高,已经成为南通高收入阶层的聚集 区域.在这些区域拿地,风险相对较低,但拿地成本较高.而开发区目前成交非常不活跃,同时居住价值相对较低,风险系数较大.港闸区虽然区域不成熟,但相对较低的价格成为了工薪阶层聚集的一个区域,价
25、格是这个区域最大的优势.因此具有拿的价值.,二、鉴于目前南通市场房价已经达到一个相当的高度,低总价的中小户型供应严重不足.至少两年内中小户型的刚性需求将处于一个较为旺盛的态势.因此主打中小户型的项目入市将会很好的迎合市场需求同时又响应了70/90政策.,三、南通是一个经济飞速发展的城市,苏通大桥年底通车将极大刺激该市楼市的发展,对昆山上海等地的投资者有着较大的吸引力,他们看中该市的长远的发展,但我们同时也应该清醒的看到,随着国家针对投机炒房投机者的一系列宏观调控政策的出台,将会进一步打压他们施展的空间,因此楼盘的定位应该以该市的刚性需求为主,这样项目才会尽可能少的受到政策的影响.,四.R073
26、7地块分析,地块编号：R0737 地块座落：永怡路南侧、花墙支河东侧 用地性质：居住 地块面积：56065.53平方米 出让年期：70年 起 挂 价：1750 元/平方米 建筑面积：97900 平方米 建筑密度：22.5%绿 化 率：35%,地块基本属性特征,区位分析,R0737地块位于港闸区板块,具体位置为永怡路南侧、花墙支河东侧.相对于其他区域板块来说,港闸区是一个稍显弱势的板块,主要表现为市民认可度不高.区内楼盘以中低档次为主,拆迁安置房占多数.,交通分析,就目前状况来看,永怡路(双向4车道)已经建成,可以通车,路边的公交站台也已建成,但暂时公交还未通至此处,交通发展尚需时日,大概为半年
27、左右.火车站位于港闸区内,且该地块离火车站不远,铁路交通较便利.,配套分析,总的来说,配套设施还不完善,只有少部分配套,如南通西藏民族中学、华东轻纺市场、港闸医院.缺少游乐场所、幼儿园、超级市场、银行等，附近居民生活便利性有待提高.,环境分析,周边整体环境质量不高.主要表现在:附近拆迁、施工工程较多,环境 破败;地块西部工厂较多,有钢铁厂、电子厂 等，有不同程度的污染.,地块SWOT分析,R0737地块,优势,劣势,机会,威胁,地价不高铁路交通便利,市民认可度不高公共交通尚未发展附近环境质量不高配套设施的完善性有待提高,靠近火车站,有升值潜力;随着港闸区经济的发展,地块周围各项基础设施将得到改善,不断有开发商在该区域拿地,未来竞争激烈态势不可避免.,总结:一、该地块目前拿地成本相对新城区和东城区不会太高.二、等到本项目上市的时候.该区域的配套交通等将会有一定程度的完善.三、该区域需求主体为工薪阶层,大都是刚性需求支撑起这一片区市场的繁荣.四、价格是这一片区最大的竞争力.而且距离市中心区域较为便利,会吸引收入不高的人群.因此,我们认为这个地块是可以拿的.,
