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1、,相关研究,联系人,贾亚童,行业跟踪报告证券研究报告房地产行业,增 持市场表现,维持,房地产行业房地产行业 1-7 月数据点评：,2012 年 8 月 10 日,单月新开工、土地购置面积创近两年新低单月新开工、土地购置创近年新低，短期政策难加码。近 2 年半持续调控后，7 月土地购置面积创 2002 年 5 月以来历史最低、单月新开工创 2009 年 10 月以来最低值。调控政策对地产投资抑制作用明显，开发商对后期市场信心不足。销售未能有效转导到新开工。从行业规律看，销售面积累计增速领先新开工累计增速 3 到 6 个月。以此推测，7 月新开工累计增速有望拐头向上。但实际情况是 7 月,资料来源
2、：海通证券研究所房地产行业高级分析师涂力磊SAC 执业证书编号：S0850510120001电 话：021-23219747Email：电 话：021-23219421Email：,新开工累计增速继续加速下行。主要原因在于开发商对调控高度敏感。由于房价 6、7 月环比向上，在政府窗口指导和舆论压力下开发商对加大新开工缺乏信心。当前时点，开发商面临两难选择：1）若加大新开工，则担心调控持续或加码造成销量难持。资金面重归紧张；2）当前新开工下降，造成 2013 年市场可能供给不足。如果不加大新开工，可能错过 2013 年市场行情。维持下半年新开工恢复预判。目前房地产投资逐月回落而商品房销售额逐月回
3、升。以上事实将使得开发商资金面逐步改善。因此，我们仍维持前期判断，认为进入 3季度行业新开工会伴随销售和资金面转好而出现降幅收窄。住宅开发投资增速保持回落，新开工累计同比减少 7.1%。1-7 月全国房地产累计开发投资为 3.68 万亿元，同比增长 15%；其中商品住宅投资 2.52 万亿元，同比增长11%，占房地产开发投资的比重为 69%。1-7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 10.39 亿平方米，同比减少 9.8%。1-7 月房屋竣工面积 3.86 亿平方米，同比增长 19%。从单月的情况来看，全国新开工同比减少 27%，环比减少 41%。销售面积累计同比减少 7%。1-7 月，全
4、国商品房销售面积 4.86 亿平方米；1-7 月商品房累计销售额达到 2.87 万亿元，较去年同期减少 0.5%。单月情况来看，7 月销售面积和销售额分别环比减少 22%和 16%，分别同比增加 13%和增加 26%。行业当月资金来源中其他资金占比有所上升。1-7 月全国房地产资金来源达 5.08 万亿元，较同期增长 6%。国内贷款占房地产资金来源的 17%，利用外资占比不到 1%，自筹资金占 42%，其他资金占 41%。估值和投资。截至 8 月 9 日，A 股市场动态 PE 在 13.19 倍，房地产板块动态 PE在 14.67 倍。伴随市场对政策调控担忧情绪释放、板块仓位压力缓解和市场逐步
5、进入销售高峰，我们认为行业已经进入底部区域，后期板块基本面转好（现金流改善和销售增长）将支持板块估值提升。个股方面，建议坚持：1）龙头（招保万金、首开、荣盛）；2）确定性二线（中南、栖霞、铁岭、华夏幸福）3）超跌（福星股份、亿城股份、世茂股份）的配置。风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2,1.,2.,行业跟踪报告房地产行业,目,录行业数据回顾和预测.5行业前 7 个月投资开发增速缓慢回落.72.1 房地产投资同比增长 15%.72.2 房地产施工、竣工同比上升，新开工继续下滑.83.房地产销售面积同比减少 7%.94.1
6、-7 月房地产资金来源同比增长 6%.105.投资建议.136.风险提示.13请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,3,行业跟踪报告房地产行业,图目录,图 1 全国 7 月土地购置面积环比下滑 64.13%.5,图 2 新开工单月面积变化.5,图 3 商品房销售面积增速领先与新开工增速 3 到 5 个月.6,图 4 开发商资金面在逐步改善.6,图 5 全国房地产开发投资累计完成情况.7,图 6 全国房地产开发投资当月完成情况.7,图 7 全国住宅投资累计完成情况.8,图 8 全国住宅投资当月完成情况.8,图 9 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况.8,图 10 房屋新开工累计情况.9,图
7、11 当月新开工情况.9,图 12 房屋竣工面积累计情况.9,图 13 房屋竣工面积当月情况.9,图 14 全国商品房销售面积累计情况.9,图 15 全国商品房销售面积当月情况.9,图 16 全国商品房销售额累计情况.10,图 17 全国商品房销售额当月情况.10,图 18 全国商品房销竣比情况.10,图 19 全国商品房待售面积情况.10,图 20 全国房地产开发资金来源累计情况.11,图 21 全国房地产单月开发资金来源情况.11,图 22 全国房地产开发资金 2012 年 1-7 月构成.11,图 23 2012 年 7 月全国房地产开发资金构成.11,图 24 房地产开发资金中国内贷款
8、累计情况.12,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,4,行业跟踪报告房地产行业,图 25 房地产开发资金中国内贷款当月情况.12,图 26 房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况.12,图 27 房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况.12,图 28 房地产开发资金中利用外资累计情况.12,图 29 房地产开发资金中利用外资当月情况.12,表目录,表 1 全国房地产运行情况总结和预测.7,表 2 重点覆盖公司估值表.14,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,5,8000,行业跟踪报告房地产行业1.行业数据回顾和预测1-7 月行业销售额、新开工、投资增速分别是-0.5%、-9.8%和 15.
9、4%。市场真实销售与我们此前预期一致，但销售转好没有顺利转化为新开工和投资。不仅如此，7 月单月新开工、土地购置等多数据创 2 年来最低值。7 月房价抬头带来的政策打压预期造成当前开发商更加谨慎。地产投资相关数据反映出调控对开发商影响已经非常明显。政府后期若继续加码调控，预计 2013 年市场将面临供给不足。本月数据具备以下亮点：1）调控效果明显，多指标创近年来最低值。在近 2 年半持续调控之后，近期行业除房价数据外，单月土地、新开工数据创出近 2 年来最低值。7 月单月土地购置面积仅为 1438.81 万平，环比减少 64.13%，同比减少 72.71%。从历史数据看，该数据为自2002 年
10、 5 月以来历史最低值。图 1 全国 7 月土地购置面积环比下滑 64.13%本年购置土地面积当月值（万平，左轴）,本 年 购 置 土 地 面 积 当 月 同 比(%，右 轴),100%,600060%,4000,20%,-20%2000-60%,0,-100%,2010/02,2010/05,2010/08,2010/11,2011/03,2011/06,2011/09,2011/12,2012/04,2012/07,资料来源：Wind、海通证券研究所7 月单月新开工面积仅为 1.15 亿平，环比减少 40.96%，同比减少 26.71%。从历史数据看，7 月新开工通常面临回落，但仍创出自
11、2009 年 10 月以来最低值。图 2 新开工单月面积变化,2500020000150001000050000,当月新开工面积（万平，左轴）当 月 新 开 工 面 积 同 比(%，右 轴),160%120%80%40%0%-40%,2010/02,2010/05,2010/08,2010/11,2011/03,2011/06,2011/09,2011/12,2012/04,2012/07,资料来源：Wind、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,6,60%,80%,45%,行业跟踪报告房地产行业2）新开工累计增速未能有效恢复。从行业规律看，销售面积累计增速领先新开工累计增速
12、3 到 6 个月。今年销售累计增速最低点在 2 月，此后销售面积累计增速逐月恢复。从历史规律推测，7 月新开工累计增速应该拐头向上。但实际情况是 7 月新开工累计增速继续加速下行。图 3 商品房销售面积增速领先与新开工增速 3 到 6 个月,50%40%30%20%10%0%,商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比(%，左 轴),房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同 比(%，右 轴),70%60%50%40%30%20%10%,2006/02-10%,2006/11,2007/08,2008/05,2009/03,2009/12,2010/10,2011/08,2012/060%-10%
13、,-20%-30%,-20%-30%,资料来源：Wind、海通证券研究所我们认为销售未能有效转导到新开工的主要原因在于开发商对调控高度敏感。由于房价 6、7 月环比向上，政府窗口指导和舆论压制造成开发商对加大新开工缺乏信心。当前环境下，开发商面临两难选择：1）若加大新开工，则担心调控持续或加码造成销量难持。资金面重归紧张；2）当前新开工下降，造成 2013 年市场可能供给不足。如果不加大新开工，可能错过 2013 年市场行情。3）开发商资金面转好将刺激后期投资。目前房地产投资逐月回落而商品房销售额逐月回升。以上事实发展结果应该是开发商资金面逐步改善。图 4 开发商资金面在逐步改善,40%35%
14、30%,房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 额 同 比(%，左 轴),商 品 房 销 售 额 累 计 同 比(%，右 轴),100%80%60%40%,25%20%20%,15%10%5%0%,0%-20%-40%-60%,2006/02,2006/11,2007/08,2008/05,2009/03,2009/12,2010/10,2011/08,2012/06,资料来源：Wind、海通证券研究所因此，我们仍维持前期判断，认为进入三季度行业新开工会伴随销售和资金面转好而有所回暖。对三季度相关数据预测如下：请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,7,7,行业跟踪报告房地产行业表 1 全
15、国房地产运行情况总结和预测,时间2011 年2012 年 1-6 月海通 2012 年中性预计时间2011 年2012 年 1-6 月海通 1-9 月中性预计（8 月 9 日预测）海通 2012 年中性预计,商品房销售面积（亿平）10.993.999.48S12.00商品房销售面积同比（S）4.9%-10%-4.5%-13.7%S9.2%,新开工面积（亿平）19.019.2317.44N20.67新开工面积同比（N）16.20%-7.13%-8.22%-8.22%N8.75%,土地购置面积（亿平）4.11.753.89L4.51土地购置面积同比（L）2.6%-19.9%-17.2%-5%L10
16、%,房地产投资（万亿）6.173.066.99I7.24房地产投资同比（I）27.9%16.6%15.8%13.35%L17.28%,资料来源：Wind、海通证券研究所2.行业前 7 个月投资开发增速缓慢回落2.1 房地产投资同比增长 15%1-7 月全国房地产累计开发投资为 3.68 万亿元，同比增长 15%。相比 2011 年同期同比增长 34%而言，2012 年增幅依然回落。1-7 月商品住宅投资 2.52 万亿元，同比增长 11%，占房地产开发投资比重为 68.6%。,图 5 全国房地产开发投资累计完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 6 全国房地产开发投资当月完成情况资料来
17、源：CEIC、海通证券研究所,单月情况看，房地产投资环比回落、同比保持增长。7 月完成房地产开发投资 6164亿元，相比 6 月的 8396 亿元，环比减少 27%，同比则增长 10%。月完成住宅投资 4347亿元，环比减少 25%，同比增长 5%。当前销售情况略为好于市场预期，开发商投资意愿较年初有所增强。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,8,7 7,行业跟踪报告房地产行业,图 7 全国住宅投资累计完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 8 全国住宅投资当月完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所2.2 房地产施工、竣工同比上升，新开工继续下滑1-7 月，全国房地产开发企业房
18、屋新开工面积 10.39 亿平方米，同比减少 9.8%；房屋竣工面积 3.96 亿平方米，同比增长 19%。竣工情况比去年同期有提高。图 9 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况资料来源：Wind、海通证券研究所从单月值来看，月份全国新开工环、同比全部回落。月全国新开工面积达到 1.15亿平方米，环比减少 41%，同比减少 27%。当月房屋竣工面积为 5349 万平方米，环比减少 10%，同比增长 9%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,9,行业跟踪报告房地产行业,图 10 房屋新开工累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 12 房屋竣工面积累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究
19、所,图 11 当月新开工情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 13 房屋竣工面积当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所3.房地产销售面积同比减少 7%1-7 月，全国商品房销售面积 4.86 亿平方米，比去年同期减少 7%，减少幅度与 1-6月相比放缓了 3.4%。7 月份，当月商品房销售面积 0.86 亿平方米，环比减少 22%，同比增加 13%。当前市场仍处于积极恢复阶段。,图 14 全国商品房销售面积累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 15 全国商品房销售面积当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,1-7 月商品房累计销售额达到 2.87 万亿元，较去年同期减少
20、0.5%。商品房 7 月当月销售额 5385 亿元，环比减少 16%，同比增长 26%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,10,行业跟踪报告房地产行业,图 16 全国商品房销售额累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 18 全国商品房销竣比情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 17 全国商品房销售额当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所从销竣比情况来看，截至 2012 年 7 月销竣比数据为 1.26，较 6 月的 1.2 继续扩大。从全国的商品房待售面积来看，2012 年 7 月份全国的商品房待售面积为 3.17 亿平，相比 6 月份商品房待售面积增加了 259 万平，
21、库存压力依然维持在高位。图 19 全国商品房待售面积情况资料来源：CEIC、海通证券研究所4.1-7 月房地产资金来源同比增长 6%1-7 月全国房地产资金来源总量达到 5.08 万亿元，较去年同期增长 6.2%。其中 7月单月资金来源总量达到 7503 亿元，同比减少 18%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,11,行业跟踪报告房地产行业,图 20 全国房地产开发资金来源累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 21 全国房地产单月开发资金来源情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,从 1-7 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 17%，利用外资占比不到 1%，
22、自筹资金占 42%，其他资金占 41%。从 6 月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 15%，利用外资占比不到 1%，自筹资金占 36%，其他资金占 49%。逐个数据分析当月值的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款 7 月达到 1131 亿元，环比减少 13%，同比增长 14%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，7 月个人按揭贷款达到 878 亿元，环比增长 0.7%，同比增长 28%。,图 22 全国房地产开发资金 2012 年 1-7 月构成资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 23 2012 年 7 月全国房地产开发资金构成资料来源：CEIC、海通证券研究所请务必阅读正
23、文之后的信息披露和法律声明,12,行业跟踪报告房地产行业,图 24 房地产开发资金中国内贷款累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 26 房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 25 房地产开发资金中国内贷款当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 27 房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,7 月当月房地产资金来源中利用外资为 26 亿元，环比减少 24%，同比减少 58%，依然处于低位。,图 28 房地产开发资金中利用外资累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 29 房地产开发资金中利用外资当月情况资料
24、来源：CEIC、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,13,行业跟踪报告房地产行业,5.投资建议,由于担忧房价恢复引起新一轮调控，近期房地产行业出现明显回调。从 7 月房地产运行数据看，调控对前期行业过热已经起到明显抑制效果。而 7 月新开工、土地购置创近年新低也反映出政策在“稳经济”和“稳房价”中存在两难决策。从目前宏观面实际形势出发，我们预期后期调控将继续“小修小补不加码”。,截至 8 月 9 日，A 股市场动态 PE 在 13.19 倍，房地产板块动态 PE 在 14.67 倍。伴随市场对政策调控担忧情绪释放、板块仓位压力缓解和市场逐步进入销售高峰，我们认为目前行业已经进
25、入底部区域，后期板块基本面转好（现金流改善和销售增长）将支持板块估值提升。个股方面，坚持：1）龙头（招保万金、首开、荣盛）；2）确定性二线（中南、栖霞、铁岭、华夏幸福）+超跌（福星、亿城、世茂股份）。,6.风险提示,房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影,响行业未来发展。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,14,行业跟踪报告房地产行业表 2 重点覆盖公司估值表,证券简称万科 A保利地产招商地产金地集团金融街嘉凯城华侨城 A首开股份苏宁环球新湖中宝华发股份格力地产南京高科亿城股份中国国贸天房发展天津松江栖霞建设张江高科福星股份世茂股份滨江集团荣盛发展华业地
26、产广宇集团,收盘价元9.0010.9221.585.676.553.875.9710.676.453.487.695.4810.163.3710.223.494.375.147.777.769.948.1210.163.684.53,总股本亿股109.9571.3817.1744.7230.2718.0472.7114.9520.4362.598.175.785.1611.9210.0711.066.2610.5015.497.1211.7113.5218.7214.195.98,总市值亿元989.57779.47370.59253.53198.2769.82434.11159.48131.7
27、9217.8162.8331.6552.4540.17102.9438.5927.3753.97120.3355.28116.36109.78190.1752.2227.10,每股预收（元/股）6.777.226.564.222.960.790.484.991.820.366.662.311.330.950.054.374.041.020.181.762.469.203.770.683.78,市净率倍1.872.211.821.231.091.702.661.333.182.231.011.581.121.112.320.912.421.591.910.981.132.233.101.851.
28、68,20110.881.101.510.670.670.110.571.260.390.230.940.440.710.300.190.240.380.260.300.731.010.580.820.700.58,EPS（元/股）2012E1.171.181.930.830.840.230.521.600.500.331.060.540.840.460.320.270.460.410.350.951.240.901.160.950.62,2013E1.451.512.511.031.110.320.652.040.670.411.300.651.000.630.440.330.570.570
29、.411.291.551.251.611.160.76,201110.239.9314.308.469.7835.1810.518.5016.5415.138.1812.4514.3111.2353.7914.5411.5019.7125.9010.639.8414.0012.395.297.81,PE2012E7.689.2211.186.817.8016.6811.486.6612.8210.617.2510.1112.107.2931.6413.079.5212.6322.208.138.028.998.743.897.37,2013E6.207.238.585.505.9012.099
30、.185.239.668.575.928.4010.165.3423.4910.647.689.0218.916.016.416.496.313.165.94,注:财务数据截取自公司最新一期年报，股价、市值、总股本等市场数据取自本报告前一交易日资料来源：Wind、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,15,买入,增持,中性,减持,卖出,2.,中性,行业跟踪报告房地产行业信息披露分析师声明涂力磊：房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析
31、逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司：万科 A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城 A、金融街、首开股份、北京城建、苏宁环球、万通地产、荣盛发展、滨江集团、广宇集团、亿城股份和新潮实业。投资评级说明,1.,投资评级的比较标准,类别,评级,说明,投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较,个股相对大盘涨幅在 15%以上；个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间；,标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准；投资建
32、议的评级标准报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅。,股票投资评级行业投资评级,增持减持,个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间；个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间；个股相对大盘涨幅低于-15%。行业整体回报高于市场整体水平 5%以上；行业整体回报介于市场整体水平5%与 5%之间；行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。,法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报
33、告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,
