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1、芜湖赭山一品项目策略报告,谨呈：安徽地矿置业有限公司,2010年6月,上海万憬不动产机构,本项目我司所做的工作,工作内容,客户沟通地块考察市场调研收集基础资料专业人士访谈客户访谈,确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整,工作内容,工作内容,汇报反馈调整,第一阶段 市场调研,第三阶段中期沟通,第二阶段报告撰写公司评审,报告结构,市场背景,收入水平,宏观经济,城市规划,市场定位,客户定位,整体市场,竞争市场,项目分析,城市背景,项目定位,营销推广,客户分析,产品建议,立面风格,景 观,售楼处,样板房,城市发展,消费水平,生态节能,项目定位,城市总结,市场总结,定位思考,智能化,物业管理,项目
2、分析,项目属性项目界定,项目区位：项目位处芜湖下辖四区中的核心镜湖区，区位优势十分明显，发展前景良好,项目位于镜湖区中心位置；镜湖区是芜湖市中心城区，是全市政治、经济、文化、信息、金融中心和中央商务区，交通便捷、商业发达，生活、娱乐、休闲设施配套完善。全区常住人口约60万，区域面积58平方公里；镜湖区以打造区域性服务业集聚区为目标，以服务业综合改革示范区为载体，着力打造省级城市商贸服务业发展示范区、都市休闲旅游示范区和生产性服务业发展试点区“三个平台”，第三产业现已成为镜湖区的主导产业。,项目属性,项目交通：紧邻城市主干道，交通十分便利，整体通达性强,交通干线：项目南边为赭山西路，西边为银湖路
3、均为城市主干道；赭山西路：为贯穿城市东西的交通主干道（双向6车道）；银湖南路：贯穿城区南北的交通主干道（双向6车道）；公共交通：项目周围公交站点较多，公交系统完善。如5路、8路；13路、18路、19路、23路等。,项目属性,项目四至：项目地块三面临街，视野开阔，北面与红梅小区、都市花园和香樟花园相邻，居住氛围浓厚,宝日陶亥路,项目属性,配套设施：周边配套成熟，生活极其方便，同时拥有不可复制的优势教育资源与稀缺的赭山自然景观,项目属性,项目指标：项目占地约8.3万平米，容积率3.0，总建面约25万平米，楼面地价约3223元/平方米,项目属性,项目属性小结：,紧邻城市中心，区位优势明显周边居住氛围
4、成熟，各类生活配套齐全 交通可达性和昭示性很好 拥有不可复制的赭山景观资源与顶级教育配套，人文氛围浓厚北边老居民区较多，且形象较差，对项目品质有影响 成交地价高，属于地王，对项目售价将会产生影响容积率较高，住宅部分沿城市主干道会存在一定噪音干扰,项目界定：,核心价值：追求居住改善和品质,城市背景,宏观经济收入水平消费水平城市规划城市发展,经济：作为长江中下流城市之一，近几年来，芜湖凭借雄厚的资源优势和自主创新能力，经济发展迅速，城市地位得到了极大的提升,芜湖历年GDP及增长率,芜湖历年人均GDP及增长率,近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2009年
5、芜湖市GDP为902亿元，占全省总量的8.97%，在安徽省内仅次于合肥市；2009年芜湖市人均GDP为39142元，在省内次于马鞍山、铜陵和合肥，排名位居第四。,城市背景,收入：随着经济的稳定发展，人民的收入水平也在稳步提升，同时也孕育了大量财富人群,芜湖历年城镇居民人均可支配收入（元）,2009年芜湖市城镇居民人均可支配收入达16747元，同比增加1808元，增长12.1%；2009年前三季度芜湖市城镇单位（不含私营、个体经济）在岗职工月平均工资为2363元，同比增长10.3%；其中行业工资最高是金融业3738元/月，最低是住宿餐饮业1383元/月，行业间工资差距2355元/月。,芜湖市在岗
6、职工平均工资（元）,城市背景,消费：批发和零售业消费能力强，而娱乐休闲消费较弱，未来可发展空间大,随着人们收入水平的提高，其消费支出水平也在不断上升。2009年芜湖市人均消费支出11786元，比上年增长15.8%。2009年芜湖市实现社会消费品零售总额241.51亿元，比上年增长18.9%。分行业看，批发和零售业零售额212.81亿元，增长18.5%；住宿和餐饮业零售额27.92亿元，增长22.4%；其他行业零售额0.77亿元，下降2.2%。,2009年芜湖市分行业消费比例图,芜湖历年人均消费支出（元）,城市背景,规划：新一轮城市总体规划确定将芜湖城市定位为“宁汉之间的区域经济文化中心、长江中
7、下游国家重要的综合交通枢纽”,芜湖新一轮城市总体规划要求把芜湖打造成为“宁汉之间的区域经济文化中心、长江中下游国家重要的综合交通枢纽”城市。加快实施新一轮城市总体规划，加速推进“六个一体化”、“两个延伸”和“三个集中”；六个一体化指产业发展、规划管理、基础设施、社会事业、就业和社会保障、生态环境建设一体化；两个延伸指将基础设施和公共服务向农村延伸；三个集中指推进工业向省级以上开发区集中、引导农民向城镇和新社区迁移；推进土地适度规模集中。,城市背景,发展：作为皖江城市带承接产业转移示范区的“两核之一”，芜湖市将会成为经济发展最具活力和潜力的增长极,一轴双核两翼：“一轴”包括芜湖、马鞍山，铜陵、巢
8、湖，安庆、池州6个沿江市“两核”指合肥、芜湖两市“两翼”包括滁州和宣城市,城市背景,城市背景总结,宏观经济发展水平向好，居民收入水平提高，消费能力增强在新一轮规划下，芜湖城市定位为长江中下游重要的交通枢纽、宁汉之间的区域性经济文化中心，面临良好发展机遇作为皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，芜湖城市作为增长极，未来发展潜力无限,核心价值：开放城市、机遇良好、发展潜力无限,整体市场竞争市场客户分析市场总结,市场背景,人均GDP与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段，上图为对应关系。,整体市场,2009年芜湖人均GDP约5732美
9、元，按国际通用标准来衡量，目前芜湖房地产正进入稳定发展阶段，且以改善需求为主,历年芜湖市区商品房销售情况,09.1-10.4历年芜湖市区住宅类商品房供求情况,2008年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小,近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；2009年芜湖房地产取得了重大突破，商品房销售面积高达261.27万平方米，同比增长51%；销售价格4487元/平方米，同比上涨10%；2010年以来，芜湖房价在以较快速度上涨，10年4月份，住宅类商品房销售价格为5224元/平方米，同比上涨27%，环比上
10、涨6%；从供应关系来看，芜湖市场整体呈现的是供小于求的形势，供求比小于1。,整体市场,受城市外拓带来的多极化影响，芜湖市场多组团格局逐步成形，各区域市场特点开始显现,城北组团，对应经开内部客户为主的市场,城中组团(西区)，吸纳市区核心外流客户的市场,核心组团，辐射全市的高价值高价格物业市场,城东组团，近两年开始发展，城市东拓的市场,城南组团，吸纳市区外流及大学园区客户，以高性价，规模性为主的市场,城北，城南组团近年发展迅猛，规模和影响力的成熟使其成为了市场的重要组成部分；城东组团由于政府行政中心规划，前景利好。,整体市场,竞争市场,根据本项目的地理位置，同时结合市场，选出如下几个有比较参考意义
11、的楼盘作为本案竞品,竞争市场,竞争市场,竞争市场,竞争市场,竞争市场,竞争市场小结,产品：在众多楼盘中，产品以高档和中高档为主，高层为主流产品。配套：市中心区域楼盘生活、交通配套等相对齐全，生活购物出行都较为方便；但较偏远楼盘配套较欠缺，交通不完善，出行不便利。户型：多种个性化户型兼并存在，小户型公寓，花园洋房等，其中以100以上的大户型为主，户型大气，市场认可度也较高。销售：高端产品销售情况良好，低档产品销售情况较差。价格：价格区域在5500元/-6500元/之间。,以上分析的是本案周边的竞品项目，为对芜湖市场有更深入的理解，便于本案准确定位，现对市场中高端项目进入分析。,竞争市场,高端市场
12、,稀缺景观阳台设计户型格局方正，布局合理南向大阳台设计，采光效果佳餐厅对着卫生间，略显不足入户即见主卧，私密性较差,4米1大开间观景阳台卫生间干湿分离宽敞空间布局严谨阳台朝北，客厅稍显拥挤。,户型分析,104.51，两室两厅1卫南北通透，采光通风效果佳超大入户花园、南北双阳台设计，极大的提高了居住品质过道面积较大，稍显浪费,85.53，两室两厅1卫户型方正，结构合理，布局紧凑南向大阳台设计，采光效果佳卧室飘窗设计，增大了可利用空间，视野开阔南北不通透，通风效果较差,户型分析,售楼处,售楼处小品点缀,售楼处豪华大厅,售楼处厚重、大气，面积宽广，入口处小品点缀，大厅装修豪华，空间布局合理，彰显大盘
13、特色，给人一种舒适、高贵的感觉。,100.78，两室两厅格局方正、动静分离、空间紧凑、设计合理。主卧、次卧均朝南客厅紧接阳台，阳台具有270观景视野，客厅采光通风效果较好。,87.47，一室两厅房型方正，布局合理景观客厅与美食餐厅连成一线，方便生活起居。客厅紧接阳台，拓展了室内空间采光、观景俱佳。,户型分析,售楼处,售楼处典雅、大气，红灰相间的外立面极具现代风格，与项目的高品质相吻合。,87.84，两室两厅动静分离，干湿分区，明厨明卫设计南北通透，采光通风效果佳飘窗，阳台等的设计极大的增大了项目的附加值,120.17，三室两厅三室朝南，采光效果佳客厅衔接大阳台，视野开阔双卫空间，保证主卧私密,
14、户型分析,高端市场,售楼处小品点缀,售楼处模型展示,售楼处豪华、大气，具有现代气息，内部功能布局合理，配有小品装饰，给人一种温馨、舒服、尊贵的感觉。,高端市场,高端市场小结,芜湖各区域置业客户分类明晰，以区域内置业为主导，城市中心表现出强烈的向心力,客户分析,市场背景总结,芜湖房地产正处于稳定发展阶段，且以改善需求为主市场需求旺盛，整体供不应求，供求矛盾比较突出；但价格较稳定，呈小幅上扬态势置业客户区域性较强，以区域内置业为主导，城市中心向心力明显,核心点：市场稳定、需求强劲、区域内置业,项目定位,定位思考市场定位客户定位项目定位,赭山一品项目，我们不应一开始就掉落到细节层面问题赭山一品之于地
15、矿置业、之于镜湖区、之于整个芜湖意味着什么？,定位思考,项目定位,赭山一品是安徽地矿置业在芜湖的首个项目，它的成功对地矿置业在芜湖市场的品牌影响及其价值提升至关重要赭山一品在镜湖区的核心，可将其打造成为区域的新地标、新极点赭山一品可成为芜湖城市的代言名片，可立足芜湖，辐射长三角乃至全国,定位思考,项目定位,我们核心价值是什么？,定位思考,项目定位,项目SWOT分析,项目定位,全市政治、经济、文化、金融中心，交通便捷、商业发达，生活、娱乐设施配套完善,区位价值,项目拥有稀缺的自然景观、独特的温泉资源和一流的商业学区配套，为项目高档社区的打造提供了得天独厚的配套优势,项目价值,市场分析,城市核心地
16、段，追求居住品质,高端项目销售情况良好，市场认知度高，接受力强,走品质路线，打造芜湖城市高品质标性建筑,核心点：现代城市成熟城区,核心点：项目的配套和资源,核心点：打造高端产品标杆,芜湖开放的城市核心区,通过区位、项目、市场三个维度定位项目,市场定位,项目定位,城市中心、高品质地标建筑,客户定位客户特征获取渠道,业内人士访谈及客户访谈,潜在客户：高校文学院何教授私营企业主林总个体工商户张老板银行主管汪先生本地原居民李先生企业高管高先生公务员赵先生,业内人士：某项目市场经理某项目销售顾问某项目销售主管某项目销售总监某项目物业顾问某项目策划主管某项目策划经理,项目定位,项目定位,客户定位潜在客户本
17、地人访谈总结,项目定位,客户定位潜在客户高校教授访谈总结,项目定位,客户定位潜在客户企业中高层管理者访谈总结,他们是：政府机关高级公务员、主任医生、高校教授等；证券、金融、地产、设计等行业精英人士；企业中高层管理人员、高级职员；芜湖市及周边县企业主；及外地市私营企业主,根据对潜在客户的访谈，对我们的目标客户特征加以描述：他们年龄在35-45岁，他们大多处于事业成长期、以改善居住需求的二次或多次置业的中高收入人群。,项目定位,客户定位目标客户特征分析,他们是一群家庭事业有成，尊重老人，重视子女教育，重视家庭和谐的成熟人群他们对知识与文化高度认同他们注重身体调养，追求自然健康的生态环境他们追求“享
18、受化”生活，但含蓄内敛、深藏不露他们喜欢接受新鲜事物，对产品有着自己独特的见解他们有着殷实的经济基础，具有二次或多次置业能力他们追逐新鲜产品或事物带来的满足，追求财富“占有”和“私享”但他们更追求身份的认同和居住的品质，钟情于品质建筑和自身精神的享受,项目定位,客户定位目标客户特征分析,核心客户,重要客户,偶得客户,来源：鸠江区、弋江区、三山区和三县职业：私企老板、生意人、公务员、教师等行业：教育、建材、水运、贸易、政府等目的：改善、投资,芜湖市的自住客户,市内其他区域及三县,周边其他城市，与芜湖有学习、工作往来的人,来源：镜湖区为主职业：企业高管、私营企业主、高校教授和本地经商人士等行业：制
19、造业、金融行业、运输、事业单位、政府机关、地产等 目的：改善为主,项目定位,客户定位目标客户圈层,处于事业的上升期经过奋斗步入社会主流阶层需要更大生活空间对身份标签和社交圈层的必要性有充分理解,步入社会主流，具有一定文化内涵与现代居住理念的城市富贵,关键词：社会中坚 财富阶层 文化内涵 成就感,项目定位,客户定位,项目定位,项目定位思考,芜湖不缺高档项目。我们如何脱颖而出，我们有什么，我们好在哪里，我们能给客户带来什么价值？,城市核心稀缺地段 最好的学区、商业配套 富贵且有涵养的客户 独特唯一的养生温泉,我们是一个集居住、度假、休闲、养生与一体的项目,引领城市富贵生活的城市温泉生态社区,关键词
20、：富贵 绿色 生态 健康,项目定位,项目定位,项目定位,项目定位解读,我们是市场上的地标性建筑群我们的客户富贵且具有文化内涵，追求健康的生态环境我们有着独特的地下温泉因此我们的项目不应是普通社区，而是：在市场中独树一帜，借助地下温泉优势，使小区见山得水，都市繁华与生态人文相结合，从而达到人与自然和谐相融的境界。宛如都市繁华中的“桃花源”。,策略思考,在这块特定类型的土地之上，为这批城市富贵阶层，提供高尚生态社区。那么本项目应如何发挥资源优势和提升产品力，走出一条可持续发展路线?,62,入市策略分析,63,我们的策略,我们是 领导者+挑战者,我们的策略,策略总纲：强化并扩大项目唯一性，建立以项目
21、为中心的价值评估体系：1、强化并扩大项目唯一性：依托及挖掘项目强势资源，树立地标性建筑群形象，重点提及芜湖温泉生态住宅概念，吸引市场关注，引领市场潮流2、提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为实的感受产品与服务品质,产品建议,户型建议风格建议景观建议售楼处建议样板房建议生态节能技术建议智能化建议物业管理建议,从芜湖房地产市场近几年成交面积段来看，以90平米以下户型为主，其次是90120平米，120-144平米存在一定的市场空间，144平米以上的面积段销售量比例则较少。因此根据市场需求，结合本项目定位，建议本项目主力户型面积控制在80-120平方米。,户型建议,产品建议,89平方米,116平方
22、米,风格建议,新古典主义风格体现出一种肃穆、大气和精细之美，依托新的科技和工艺，它大量吸收新的美感形式，制作精良，气质出众，与人们的审美标准相呼应成为一种生活品质的象征，能够表现当代社会人们生活方式和生活节奏的变化，从而满足人们对于自身生活的一种深层次的需求，从一定程度上代表了居住者尊贵的身份及地位。,图1,图2,图3,产品建议,图4,图5,产品建议,风格建议,景观设计需形成一定的景观主题，可结合项目地块的特殊性，以细部、节点多重强调的形式突出景观主题。在营造整个景观的时候，要突出以下几个原则：,主题式核心景观：设置核心的中心景观，给予景观一定的主题概念，突出景观的地位。软硬景观配比与景观的设
23、计要利于维护：为便于后期的使用角度，建议在软景观（绿化与水系）为主，硬景观作为点晴之用，适当减少此类的设置。在进行景观设计的时候一定要考虑可持续发展的原则，形成一个良性循环的景观系统。社区景观的设计要利于人的使用：社区景观属于小区内室外空间的延伸，应起到小区内部休闲娱乐、交流交往的一个公共空间，在设计景观的时候要考虑人的活动也是景观的一个组成部分。,产品建议,景观建议,中央水景+公共空间,项目建筑围合型排列，便于营造集中主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是聚会、交流、休憩的主要场所。,产品建议,景观建议,充分利用架空层部分，提高绿化率，开阔景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密的休
24、憩空间。,架空层+半私密空间,产品建议,景观建议,静态水景配以富含生命元素的铜质雕塑，即增加了景观的美感，又提升了品质。,艺术与景观的完美融合，在提升景观可看性的同时，诠释了深层的文化内涵。,产品建议,景观建议,产品建议,景观建议,温泉广场：在小区北侧入口处建设一个室内温泉浴场，未来可作为商业浴场对外经营，同时在售楼中心东侧设计一个户外温泉广场，集多种功能于一体，开放、活跃、健康，温泉结合绿植，个性化硬质铺装，打造休闲、游乐、互动场所，提升项目形象，引领市场潮流。该区域作为样板段可以先行建造，让未来的业主直接感受：天天都市温泉生活就在赭山一品。,车行道路以沥青铺装；人行道路以地坪砖作为主要地面
25、材料；道路两侧的绿化以堆坡集合地被、灌木植物为主，少量种植乔木，也能形成不错的立体绿色效果；底层墙角的景观设置，给人一种细节体现，步移景随的感觉。,产品建议,景观建议,景观细部处理：配合周边铺地的颜色及花纹，不破坏景观整体和谐。穿插绿色植被增加社区的绿化，硬铺地与软铺面的结合。收集小区生活废水，经废水处理系统处理后用作绿化、冲路等一般公共用水。,产品建议,景观建议,地面停车位,路面井盖,中水回收系统,赭山一品的销售中心不仅应具备销售功能，建议结合项目“山景、教育资源”等特质在硬件、功能以及服务上全方位提升；建议在销售中心旁设立温泉广场休闲区，同时结合打造项目景观样板段，使其成为芜湖时尚生活的地
26、标，在行业内树立销售中心的标杆。,产品建议,售楼处建议,售楼处风格以典雅、大气、厚重为主，同时增强个性化软装饰，增加售楼处轻松气氛。,轻松舒适的室内氛围,点缀气氛的小品或者软装,产品建议,售楼处风格,社区形象围墙、引导旗、精神堡垒包装，形成项目前期的阵地广告视觉冲击，吸引区域客户的关注。,产品建议,售楼处形象包装,a.接待区和主控区：塑造完善的服务体系以及对品牌的竖立,b.中心展示区：体验未来社区的生活方式,产品建议,售楼处功能空间组合,c.多媒体展示区：实现功能扩张，拓展楼盘的多元化展示途径,d.洽谈区：提供平等、自由、舒适的交流空间,产品建议,售楼处功能空间组合,e.贵宾洽谈区：提升客户的
27、尊贵及提供购房优惠商榷平台,f.儿童活动区：人性化的家庭服务,产品建议,售楼处功能空间组合,产品建议,售楼处功能空间组合,g.建材展示区：高品质建材增强客户购买信心,h.水吧区：体现项目的高品味与高格调,（1）工地围墙,（2）看房通道,产品建议,景观样板段,(3)样板主景观水系广场（景观一）:重点强调视觉震撼效果,产品建议,景观样板段,(4)样板景观二区域:强调景观细节的严密组织,产品建议,景观样板段,（5)标牌导示&盆栽种植,产品建议,景观样板段,（6)小品、雕塑与环境&宅间景观,产品建议,景观样板段,89现代简约风格,产品建议,样板房,116新古典风格：典雅华贵,产品建议,样板房,135美
28、式风格：低调奢华,产品建议,样板房,大堂建议采用精装修，在品质上做出感觉，一方面为客户提供24小时服务概念，另一方面该精装大堂也将承担部分公共客厅会客功能。大堂关键词:高档艺术砖，大理石手工水磨屏风巨幅印象派油画,高端产品的“精装大堂”、公共部位的装修是高端项目品质保证的必要条件。,产品建议,精装大堂,产品建议,生态节能技术,根据我司调研，目前芜湖市场上高档项目生态节能技术运用较多的是外墙及外窗保温系统，如名流印象等，但其他如新风系统、太阳能路灯系统运用较少，而地源热泵系统几乎没有。因此本项目除运用常规生态节能技术外墙及外窗保温系统外，建议采用新风系统和太阳能路灯系统，同时重点运用地源热泵空调
29、系统，填补目前市场空白，打造项目亮点，引领市场新潮流，树立高端项目形象。,地源热泵是一种中央空调工艺方式。它利用地下水，既可供热又可制冷，是一种高效节能空调系统。夏季能供冷、冬季能供暖，同时还可以供生活热水，实现“三联供”，夏季，把室内的热量取出来，释放到地能中去；在冬季，把地能中的热量“取”出来，提高温度后，供给室内采暖。,产品建议,生态节能技术,1、地源热泵系统,地源热泵中央空调的特点1.卫生、健康、舒适 强制供冷供热，室内温度分布均匀，温差小，无温度死角，国际公认使室内舒适程度最高的空调末端系统。2.节能，运行费用低 在更合适的情况下，夏季可提高室内平均温度，冬季可降低室内温度，通过降低
30、室内外温差来减少空调负荷。3.节省空间 空调系统占用室内净空高度小，无需深层吊顶，房间空间感好。4.环保 机组噪声小，无污染物排放，节能，氟利昂用量少，对建筑外立面无损坏，不影响美观。5.技术先进 土壤热泵，智能控制都是当今空调领域很先进的技术。,产品建议,生态节能技术,1、地源热泵系统,地源热泵中央空调的优势1.技术成熟：在北欧、北美已普遍应用近30年，技术成熟、可靠。2.运行节能：土壤源热泵夏季冷凝温度比风冷热泵低。冬季利用地下土壤热量供热比风冷热泵COP(能效比)值高出40%左右，运行费用可降低30-40%。3.运行安全可靠：基本不受环境气温的影响：系统简单，省去冷却塔等部件的维护工作，
31、可稳定持续地供冷供热。4.利于环保：系统全部为闭式循环，不会造成地下水的污染；即无直燃机的二氧化碳排放，又无风冷机的噪音污染，运行安静、占地面积小，布置灵活，不影响建筑外观。5.一机多用：既可制冷又可制热，尚可供应生活热水。6.土壤源热泵机组放置在封闭机房内，机组噪声和机组的检修对住户干扰最少。7.使建筑物成为环保型低消耗建筑，符合国际发展趋势。,产品建议,生态节能技术,1、地源热泵系统,在客厅、卧室安装进风器，在厨房、卫生间安装排风气。保证室内拥有均衡的连续的清新空气。,不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。,产品建议,生态节能技术,
32、2、新风系统,太阳能路灯利用太阳电池的光生伏特效应原理，白天太阳电池吸收太阳能光子能量产生电能，通过控制器储存在蓄电池里，当夜幕降临或灯具周围光照度较低时，蓄电池通过控制器向光源供电，并在设定的时间后切断。,产品建议,生态节能技术,3、太阳能路灯系统,采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米能严密阻止冷热辐射和传导干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果传热系数低至0.2至0.3,产品建议,生态节能技术,4、外墙保温系统,外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密
33、封胶条玻璃采用双层中空玻璃（5+30+5）mm夏季使用遮阳卷帘外窗的传热系数达到了2.7W/m2 门窗保温方式可有效节能30%40%,产品建议,生态节能技术,5、外窗保温系统,网络设施：每栋楼宇预留充足的网络布线接口，提供百兆光纤到栋的高速网路。如在技术可行的范围内，率先采用三网融合技术。,安全设施：目前中高档项目的标准配备，且本项目紧邻商业，未来人流复杂，通过该系统对住户提供安全保障。,产品建议,智能化,除上述常用智能化系统外，建议在本项目中心位置的楼栋大户型中增加一、二个亮点，比如入户指纹密码锁的应用，以区别于中小户型，可大大提升项目品位。,产品建议,智能化,本项目客户为中高端客户，对安全
34、性、社区环境和设施维护以及停车管理比较关注，建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安宁生活。,产品建议,物业管理,高素质的物业管理队伍提供优质的物业管理服务，成为本项目的核心竞争力之一。,产品建议,物业管理,建议聘请一家品牌力强且经验丰富的物业管理公司，如万科物业、绿城物业、戴德梁行等，提供优质的酒店式管家服务。并与五星级酒店管理公司联动，由其为项目统一提供真正的高品质的“酒店式服务”顾问。,产品建议,物业管理,营销推广,销售策略,企划推广,赭山一品企划推广 追求绿色宜居温泉社区之理想篇,关于生活和宜居的概念不同的人说词各异我们不众口铄金但今天我们给生活一个诺言也许 这里你可以找到答案 中国
35、.芜湖.赭山一品,山+水：城市快乐之源,这个地球，如果没有山，将会怎么样？也许，有人觉得这个命题有点无聊。但我们不妨真的去想一想，才知道山的存在对于我们生存质量的意义。或许，我们不需要那样绝对地去想象地球失去了山是如何的光秃甚至会影响水系的存在与走向，影响生命多样性和物种的丰富性，其实我们只需要继续往西，就可以感受到没有山的地貌会是什么样子。,我们需要快乐，因此，我们觅山水之踪 一群拜乐主义者,一千多年前，陶渊明寻觅快乐，于是，有了闻名千古的桃花源记,桃花源记,诞生于“温泉之乡”宜春的“隐逸诗人之宗”陶渊明先生终生都在寻找“桃花源记”，他的毕生理想就是“归居田园”。然而,白居易用中隐来表达他在
36、政治上的落魄，他也向往生活中的“桃花源”,唐代著名诗人白居易也是孤独的，他可以在诗歌的领域独成一家，可称“诗魔”和“诗王”，却在毕生对田园美好生活的追求和向往中一直颠沛流离,陶渊明、白居易千百年前未曾实现的梦想，今天，我们能移步即入吗？,梦想中的“桃花源”,芜湖有座山,赭山,赭山，位于芜湖市中心，土石殷红，故名，赭山由大小两个山头构成，面积47.87公顷，周长4.5公里。由于山势较高，风景优美，是登高远眺，俯视江城的境地。宋代以后，赭麓寺庙庵堂林立，酒馆菜社群建，博得历代游人香客的喜爱。“赭塔晴岚”为芜湖八景之首。2000年公园被评为国家AA级旅游景区，2002年动物园扩建改造。2003年公园
37、东西主干道重新修造，更换路灯照明设施，新建园内5个大型休闲和健身广场。,是文化之山、芜湖城市象征之山、城市人居之山。它见证千百年来芜湖的历史和发展，毫无疑问，他同样是芜湖的“镇山之宝”。赭山之水则是芜湖万物之泉，流淌着这座古老繁荣的“鱼米之乡。浸透着生活在这座城市的人们。,赭山,我们不强加山和快乐生活的必然关系，如果融入一些元素，那就未必了,项目平面图,依山傍水,优质学区,项目核心价值,商业配套,温泉社区,核心地段,芜湖地矿置业有限责任公司历时数年，集结了数十位国内知名专家，长年累月的实地考察和赭山地质地貌分析，在2010年，向世人宣布：“一座世外桃源的温泉社区诞生”。几十位国内外的著名专家学
38、者最终发现，赭山不但是座魅力四溢之山，赭山的泉水更是天然养生之水，最终，著名日本温泉文化和赭山泉相结合，倾力酿造天然养生温泉、着力打造一种新兴天然温泉养生住宅、一种芜湖崭新的现代生活方式应运而生！,美其名曰：赭山一品赭山：芜湖的自然资源，国家级旅游风景区。一品：本意：犹言一等；第一等。延伸：可以理解为芜湖的No.1,无论是地理位置、产品质量、配套供给还是地矿置业的企业品牌，相信明日的芜湖，将会彻底从陈旧的生活方式中立刻苏醒。,赭山一品究竟给芜湖带来了什么？,上世纪,新旧世纪之交,21世纪,平层,社区,高品质,且看居住价值演变,从马斯洛需求探高品质社区,生存需求,安全需求,归属需求,自尊需求,自
39、我实现,房子！,物业管理和隐秘性好！,有家的感觉！,是有身份感的经典楼盘！,找到生活的意义！,赭山一品高品质特质与核心价值,原生态温泉社区,面朝赭山 一品非凡,生活如诗这是每个人对生活的最高追求然而，我们总是在憧憬中失望在失望中继续蹒跚无论是陶渊明白居易梦想都是美好的所有千百年未曾实现的梦想now在赭山一品一一兑现 桃源温泉生活样板,温泉社区：唤醒一座城池,温泉社区从前期的规划、定位，到具体施工建造，精益求精，注重人与自然的和谐统一。作为芜湖生态温泉社区的典范，赭山一品温泉社区的设计建设中，坚守“生态、健康、休闲、时尚、和谐”的宗旨，将特有的生态环境、SPA文化、地域风情糅和在一起，营造出一方
40、经典的温泉亲情城堡。,日本昭和23年制定的温泉法中对于温泉给出了很明确的解释：温泉，即从地下涌出时水温在25以上或者在1千克的泉水中含有一定量的规定矿物成分的泉水，含有多种微量元素促进人体摄,人无我有，人有我优！赭山一号的温泉养生社区正是做到了这一生存必备法则，于是有了一座原生态温泉社区应运而生，我们带来温泉养生社区的同时，也给大芜湖迎来一种崭新的生活方式。,温泉社区的价值核心,赭山一品的应运而生是与时俱进的，一座天然温泉社区的诞生背后是一种文化的供给和支撑，一种史无前例的原生态“桃花源”生活方式即将在大芜湖隆重揭幕。,因此，我们认为：,千百年前未曾实现的梦想，今天，你移步即入！,综上所述我们
41、的slogan是：,一品赭山 沐浴桃源释义：Slogan紧密结合案名和项目定位。朗朗上口。赭山一品，一品赭山，顺读是案名，反过来细品则别有另一番诠释，赭山的资源，是需要静心安逸时细细品味的，这种品味不属于所有人。赭山一品有2点是其他芜湖项目所不能及的，一是：我们倡导桃源生活，二则是温泉社区的打造。沐浴一座世外桃源社区的温泉，岂不悠哉！,辅推语：都市桃源温泉生活样板,SO:我们的推广语是：30 芜湖首席原生态天然温泉社区芜湖首席原生态：项目的核心价值决定赭山一品的不可复制性和唯一性。赭山一品立在打造一座生态化现代宜居社区天然温泉社区：温泉社区的概念在芜湖乃至安徽还是很少见的，我们不是为了概念而盲
42、目的打造一座温泉社区，我们的志向是改变一座城的居住品质，带来一种新的生活方式。,VI展示,赭山一品logo 方案一,1、赭山有着悠久的历史文化底蕴，自古以来吸引了无数的文人骚客，留下了诸多脍炙人口的名篇佳句。赭山一号logo的主题采用的水墨效果给人以清新雅致的视觉感。繁忙的都市生活，车水马龙的现代世界使人们向往宁静和谐的欢乐家园，此主题旨在迎合顾客的第一观感，优势在于她本身所具有的文化认同感。,2、对于色系的设定和把握，着重考虑立足现实，立意长远。相传干将在神山铸剑时,炉火将这里的山色烧烤成丹赤,故名曰赭山。logo主题所使用的赭石色系正式突出了这一深层含义，给人以遐想的空间。,3、鉴于大赭山
43、和小赭山犹如孪生兄弟的紧紧相依，考虑形象的用水墨的波浪形突出其形，在观赏角度又增添了一种律动感。古朴而又跳跃，浓郁而又洒脱的视觉感，体现出浓厚的文化积淀和现代城市节奏相结合的艺术之美。,赭山一品logo 方案一 释义,赭山一品logo 方案一 视觉展示,赭山一品logo 方案二,赭山一品logo 方案二 释义,1、logo的主体由设计师对赭山一品四个字进行艺术加工而来。主题鲜明而不失细节，简洁明快的构图，跳跃的主体线都在以最直接的方式向消费者传达项目的理念。,2、“品”字的造型试图打破规整的主题氛围，统一之中植入活泼时尚的设计元素，整体而不呆板，深刻却拥有了浓厚的人文气息，消除了消费者审美上的
44、拘束感。三种不同色块的点缀，顺承了设计过程中的跳跃理念，色彩明丽，时尚清新。取自大自然三原色，寓意项目环境原生态的特性，又集地处芜湖市黄金地段，全面的生活配套设施，便捷的交通为一体。,赭山一品logo 方案二 视觉展示,赭山一品logo 方案三,赭山一品logo 方案三 释义,1、logo两个主体部分相互交叉，正方形的沉稳，交叉之后的层叠效果，外形的律动感油然而生。边角的古典花纹若隐若现，形与色的共舞，轻盈与古典的呼应，精致时尚，宛若华丽霓裳。,2、时尚都市.山峰.温泉同处于一个圆形的图案之中，其意不言而喻，时尚与生活的完美结合，社会与环境的和谐共融。两个方形主体是为了表达古典韵律，圆形象征和
45、谐，都市代表繁华，山峰寓意视野，而温泉则是你无法忽略的全国首家温泉社区。,赭山一品logo 方案三 视觉展示,赭山一品logo 方案四 视觉展示,1、logo采用椭圆形外框，构图整体，内部是一建筑剪影，和水中倒影，芜湖是个半山半水的城市，风景优美。2、“一”字变形而成小舟，身着贵妇装的女性，显示项目的高端性和品质感。,营销推广,企划推广,销售策略,意义一：完成整盘项目的营销指标。,意义二：通过对项目的成功营销，达到市场的热销，扩大地矿集团在当地市场的影响力。,意义三：最终成为地矿集团的异地置业的品牌塑造。,本案作为地矿置业在芜湖市场上的重要项目，项目的营销工作具有重要的意义：,销售策略,营销任
46、务解读,整体战略模式,销售策略,开发节奏分为三期,销售策略,销售策略,一期3栋,二期4栋,三期4栋,开发说明：一期：选择的原因：第一，此处是项目的营销中心的位置所在，是客户接触到项目的第一站，营销中心本身需要有必要的包装和展示，另一方面，此处位置地处两个主干道交口的位置，是项目形象展示的主要通路，全面包装尽早面市，能够让客户对项目有个切身的感受和体验；第三，营销中心也是温泉会所的所在地，是客户对温泉生活体验的场所，是温泉社区嫁接的最好位置；第四，小范围体验大社区，周边环境越早完善越好，越能助推客户对高端产品的认同，映像加分势必起到事半功倍的作用。二期：继续开发沿街位置，对项目进一步围合，社区氛
47、围在外围逐步形成，加之 精品小户的介入，补充新的产品线，扩大客群覆盖，同时作为后期价格提升的台阶。三期：景观压轴产品，项目的优势充分展现，品质得到高度认同，单栋不足（9#10#）此时已经被忽略，项目已经很成熟，完美收官，企业项目双丰收。,小步快跑分批销售,销售策略,销售策略,第一批次 1#2#,第二批次 3#,第三批次 6#和小户,第四批次 5#8#,第五批次 4#,第五批次 10#,第六五批次 7#10#,第一批次：初次亮相，品牌和品质尚未得到市场的认可和感受，位置布局有一定的干扰存在，价格不宜过高，后期逐步提升，由于亮相的高调和价格不高的欣喜落差，广罗大批客户，口碑效应产生，广为传播。第二
48、批次：位置提升，楼盘形象面市良好，价格在攀升，乘胜追击，在客户对产品计价格均认可的情况下，快速跟进，满足客户对项目追捧的需求，羊群效应产生，在群体内传播开来，项目优越特性显现。第三批次：精品小户的加入，扩大了客群的覆盖面，价格和品质提升的台阶，小户和普通的大众产品相结合，项目得到越来越多的群体认同。,推案顺序,销售策略,第四批次：好差搭配，景观房源和延街房源同时推售，项目品质已经通过多种渠道展现，价格有了很好的铺垫，上升到一定的高度，景观区域的推售跟能带动延街区域的去化和价格走高。第五批次：好差搭配，景观房源和菜市旁房源同时推售，高品质楼盘形象已经确立，景观房源带动位置较弱区域房源去化，同时带
49、动价格走高。第六批次：商业氛围成熟，社区成熟，项目受到客户的高度认可，舒适度战胜了价格，好差搭配，景观房源和菜市旁房源同时推售，价格逐步攀升到顶峰，完美收官。,销售策略,推案顺序,低开高走 开盘初期，通过前期的高调亮相，低价入市，造成价格并不高的映像，抓住有限资源，最大可能网罗客户，在竞争中制胜，争取先机。后期通过高端品质的逐步渗透，相继推售位置较好的房源，价格逐步提升，给客户一个接受认可的过程，最后达到价格的最高点，实现利润的最大化，达到总体平衡，实现总体目标。,销售策略,价格策略,推盘时间：2011年59月全方位立体式的广告宣传，大批量进行投放，告知客户，温泉社区问世了，唤起客户关注。首次
50、推盘，位置处于营销中心所在的地方，通过前期的宣传，树立高端产品映像，低价入市，形成心里落差，觉得价格并不贵，网罗大批客户。前期的品牌宣传成效显现，储客时间长，第一批推出体量稍大，推广造势充足，销售业绩要求有一定的量的冲击。第一仗不但要赢得的漂亮，最好还要引起市场高度反响。,销售策略,推盘说明,第一批次 1#2#,推盘时间：2011年912月金九银十的季节，快速跟进，强化产品影响，扩大知名度，推出的位置是一期的景观房源，价格也随之提升。销售黄金季节，推出足够的体量，满足追捧人群的需求。避免因房源不足流失客户，前期保证充足的货源也是满足大盘形象的要求。,销售策略,推盘说明,第二批次 3#,推盘时间
