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1、龙湖MOCO写字楼部份09年营销执行方案,思源经纪出品/08.Nov,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,NO:1,NO:2,NO:3,【营销定位】,一、项目目标客群二、构筑项目价值体系三、项目档次占位四、项目营销定位五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,One【自需型客群主要集中在以下几大产业】金融业 广电媒体产业电子信息业 政务办公建材商贸业 房地产业 生物医药业,Two【投资型客群】购买动因：看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展；看好中国第三新区政策性发展机遇；龙湖地产的忠实追随者；,Proposal of Longhu officeoCo客群组成,【营销定位】,一、
2、项目目标客群二、构筑项目价值体系三、项目档次占位四、项目营销定位五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系1、项目价值链搭建方向2、从项目本体角度寻找价值3、从客户需求角度寻找价值4、从树立竞争优势角度寻找价值,龙湖MOCO核心价值,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系1、项目价值链搭建方向2、从项目本体角度寻找价值3、从客户需求角度寻找价值4、从树立竞争优势角度寻找价值,从本体角度寻找项目价值,区域新副中心的定位把握现在，远见城市未来；多条轻轨交汇于此，便捷交通城市捷运，资本新干线；中国第三新区政策背景中国第三区，商务领航者；片区地标以168米的高度，
3、寻求世界的话语权；龙湖品牌价值龙湖地产，缔造北城商务王者；,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系1、项目价值链搭建方向2、从项目本体角度寻找价值3、从客户需求角度寻找价值4、从树立竞争优势角度寻找价值,从客户需求角度寻找项目价值,投资升值潜力预订人生，下一次荣耀；产业导向动力产业核，追求财富梦；物业管理以一生的礼遇，维护您领秀的价值；优势产品设计不只是舒适那么简单；,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系1、项目价值链搭建方向2、从项目本体角度寻找价值3、从客户需求角度寻找价值4、从树立竞争优势角度寻找价值,从树立竞争优势角度寻找项目价值,低价升值优势龙湖回馈城市追求
4、项目整体品质甲级5A国际品质片区地标以168米的高度，寻求世界的话语权；,营销定位营销目标营销执行计划,项目营销价值点,One：,Two：,Three：,Four:,核心价值点提炼,第三区，财富新高度;,北城核心，商务投资新干线;,动力产业中心，资本梦想巅峰;,MOCO中心，龙湖商务地产新地标;,Five:,以168米的高度，寻求世界的话语权；,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群二、构筑项目价值体系三、项目档次占位四、项目营销定位五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,B 類,A 類,重慶主城商務檔次劃分標準,主城商務寫字樓分類,营销定位营销目标营销执行计划,
5、重慶主城商務檔次劃分標準,D 類,C 類,續表2 主城商務寫字樓分類,注：以上分類為我司根據各寫字樓硬體、租金等綜合因素評分得出,营销定位营销目标营销执行计划,以上是目前重慶商務市場上存在的商務類型，大體包括高端商務及普通商務兩種檔次的分類，根據上面劃分標準可總結歸納特徵如下：,位置,物業品質,配套設施,企業類型,物業管理,龙湖MOCO中心在档次占位上建议B类中的高品质低价格项目,项目档次占位,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群二、构筑项目价值体系三、项目档次占位四、项目营销定位五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,项目定位,中国第三新区，冉家坝商政中心地标
6、写字楼,营销定位,Two中国第三区 商务领航者,营销定位营销目标营销执行计划,One中国第三区 新干线财富成长体 THE THIRD DISTRICT OF CHINA,THE DEVELOPING SYSTEM OF NEW LINE ESTATE！,产品定位,甲级/纯商务，领袖财富高度,项目案名建议,龙湖 金茂国际中心龙湖 环球国际中心龙湖 MOCO国际,营销定位营销目标营销执行计划,按照客群购买目的不同,产品特性不同,客群产业不同推出相应的动态价值点,迎合客户不同的价值需求推出相应的短信楼书宣讲用语。,宗旨：针对不同的客户精准传递不同的价值点,动态价值示意,动态价值,营销定位营销目标营销
7、执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群二、构筑项目价值体系三、项目档次占位四、项目营销定位五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,客群分类动态价值关注点,投资性客户关注点：,1、区域发展规划2、项目租金与投资回报3、开发商品牌4、项目档次,自住型客户关注点：,1、周边相关产业链2、税收优惠与政策扶持3、交通状况4、物业本体舒适性,不同的客户关注的价值点与方面各不相同，根据不同的客群、不同的产品特性、不同的时间特性来分别推出相应的动态价值点,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,产业分类动态价值关注点,1、区域发展规划2、周边相关产业链3、税收优惠与政策扶持4、交通状况5、物业本体舒
8、适性,产业分类的价值关注点，在于区域自身行业的发展情况。上中下游产业对自身产业的支撑，政策扶持导向等！,房地产业、电子信息业、建材商贸业、生物医药业！政务办公、广电媒体产业！,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,龙湖MOCO，中国重庆第三新区，冉家坝商圈中心位置，是您低投入、高回报的首选，建面（*元/平方米），预估投资回报率*%，投资回收期*年；投资热线：*,*500强企业，强势进驻龙湖MOCO，MOCO商务领航者，坐享第三新区*税收优惠与*政策扶持；三条轻轨交汇此，催生商务需求。抢购热线：*,投资客户短信内容,自用客户短信内容,*先生/小姐/总/老师：,短 信 篇,动态价值,营销定位营销
9、目标营销执行计划,投资客户楼书策动点,自用客户楼书策动点,分类别客户楼书,1、中国重庆第三区发展2、低投入、高回报3、龙湖品牌4、40层楼，城市地标建筑,1、周边相关产业链2、第三区*税收优惠与*政策扶持3、三条轻轨交汇于此4、一流的龙湖物管,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,电子楼书举例一：MOCO关于广电媒体行业的楼书1.1MOCO项目简介1.2广电媒体行业在冉家坝区域的发展趋势1.3本区域广电传媒企业目录1.4龙湖MOCO对其未入驻广电媒体企业的感召1.5龙湖MOCO的产品价值1.6龙湖物管对其产品的价值提升,电子楼书举例二：MOCO关于房地产行业的楼书2.1MOCO项目简介2.2
10、房地产行业在冉家坝区域的发展趋势2.3本区域房地产企业目录2.4龙湖MOCO对其未入驻房地产企业的感召2.5龙湖MOCO的产品价值2.6龙湖物管对其产品的价值提升,创新行业楼书,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,NO:1,NO:2,NO:3,营销定位营销目标营销执行计划,在售写字楼项目共计4个，23万平方米，主要分布在各区区域中心,结论：在重庆写字楼市场旺盛时期，销售周期均在1年以上。在目前疲软的市场下，重庆写字楼市场销售周期更加延长，均在一年以上。,重庆写字楼营销周期统计,04年开始，重庆写字楼市场进入旺盛时期，大量沿海投资者进入重庆狂热的
11、购买写字楼，此时销售最为旺盛的代表楼盘为世贸大厦、国贸大厦。,历史,纵看重庆写字楼销售正常周期:开盘时期的销售率为10%30%；外立面呈现时期销售率为50%左右；销售周期均在1年以上。而我们的 营销周期为6个月,MOCO,2009年3月,2009年12月,2010年12月,项目动工,销售完毕,2009年5月,接房,开盘,MOCO 市场营销的难题Problem The Forward,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,NO:1,NO:2,NO:3,营销定位营销目标营销执行计划,Proposal of Longhu office 四大战略,【精准营销】对目标客群的精准定位信息与价值的有
12、效传递意向客户的精准谈判；,【弃守为攻】摒弃传统的坐销模式，变被动为主动，反守为攻，主动出击；,【人民战争】调动所有可行资源，发动全员力量，实行撒网式营销战争；,【我自称王】自己造势，做强主场，聚势成王,漫天布网,精确打击,二次营销,行销执行策略,第一网：利用户外短信等传统媒介，广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；第二网：行销团队对五大商圈写字楼扫楼，发放信息，以电子楼书为主；第三网：行销团队对江北公寓扫楼，发放信息；,1、对六大产业目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！参加其产业内部的交流会，展览会，寻展会等！2、对地域性商会，如香港商会，四川商会，浙江商会等做
13、定点宣传！3、促成租赁客户转向购买,1、前期成交客户进行行业划分；2、制定系列活动方案及优惠政策；3、联系老客户，开展活动，传递二次营销信息；,吸引眼球广泛造势头,挖掘意向客户促进营销,促进老客户营销,【营销执行计划】,一、月度营销执行计划二、价格策略三、促销策略,营销定位营销目标营销执行计划,推广总控表,时间,销售阶段,关键节点,媒体推广,活动营销,销售物料,项目蓄势开盘期,09年35月,09年609年9月,09年912月,项目强销期,项目续销期,项目加推,秋交会,户外广告、报媒,户外广告、报媒、网络配合、专业媒体、短信、杂志,折页、楼书、软文撰写，报版设计、VI系统、DM单、平面图、销售培
14、训,龙湖MOCO中小企业创业大赛,知名企业签约MOCO与世界的对话,项目加推,项目开盘,龙湖商业论坛,项目亮相,地产金融年会,09年3月推广起始,项目加推,项目加推,营销定位营销目标营销执行计划,【09年一月执行计划】,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,09年第一月目标：,行销准备工作，人员招聘，人员培训，客户资源收集阶段,一、行销工作排布,二、推广媒体工作计划（暂无）,三、大型活动计划（暂无）,四、费用预算,一、行销工作排布,09年1月费用小计,短信发放：1.2万楼书制作：3万广告公司费用：3万海报制作：3万网络媒体：3万1月费用小计：13.3万,NO:3一月二月
15、三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,09年第二月目标：,【分月度执行计划】,收集5000个目标客户电话，3000个目标客群电子邮箱,一、行销工作排布,三、大型活动计划（暂无）,四、费用预算,二、推广媒体投放计划（暂无）,一、行销工作排布,09年2月费用小计,短信发放：1.2万楼书制作：3万广告公司费用：3万海报制作：3万2月费用小计：10.2万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年三月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第三月目标：,积累100组意向客户,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月
16、六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,项目全面亮相阶段,主推项目第三区政策扶持，与发展机遇高调占位、吸引眼球,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,09年3月媒体投放计划,09年3月费用小计,30万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,一、行销工作排布,三、大型活动计划,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第四月目标：,积累300组意向客户,【09年四月执行计划】,一、行销工作排布,NO:3
17、一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,项目蓄势加热阶段,以大型活动为主线，吸引全方位关注,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,09年4月媒体投放计划,活动目的：1、利用论坛汇集大量目标客群，推广本项目商务价值。2、通过加强对第三新区，保税港等优惠措施的宣传，引导目标客群对本项目入驻的兴趣！,活动方式：与重庆大学MBA班、北京大学、北部新区管委会、重庆市政府、重庆市招商局联合组办！探讨主题：中国第三新区
18、与城市经济发展“内陆保税港与商贸发展机遇”,邀请对象：重庆市知名企业家如地产、商贸、制造等，工商业联合会、香港、福建、广东、等地驻重庆商会！,费用预算：40W,三、大型活动计划,09年4月费用小计,媒体投放+制作费=23万广告公司：3万主力活动：40万4月费用小计：66万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年五月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第五月目标：,消化总体量的25%，7800万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文
19、报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上以活动为主线，线下以主推地段价值，配套价值,09年5月媒体投放计划,龙湖MOCO开盘嘉年华晚会,活动包括：名车展示、时装秀名模表演、大型自助餐晚宴。,时间：2009年5月初，开盘之日地点：晶郦馆参加者：目标客群、龙湖商家组织者：龙湖地产&龙湖商业参会要求：时尚名流派对，请着晚装参会！,在龙湖的各个商业区域（北城、西城、社区商业区域设置进行关于本案的现场“置业知识免费咨询”或同时推介本案。,大型开盘活
20、动(含派筹，开盘发布酒会等),费用预算：18W,09年5月费用小计,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,媒体投放+制作费=37万广告公司：3万主力活动：18万5月费用小计：58万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年六月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第六月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入
21、口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,主推项目周边产业配套，本体价值,09年6月媒体投放计划,2005年迄今，中国地产金融年会已历三届。会议议题和出席嘉宾达到了高度、深度和广度的完美结合，促进了两大支柱产业地产界与金融界有效对接，成为国内仅见的行业品牌性盛会。,思源地产金融年会龙湖MOCO全国巡展活动,09年 盛会在继续延续。,费用预算：5W,以地产金融年会作为业内人士，金融投行人士为目标客群的资源推广平台,西北地产金融高峰年会,西南地产金融高峰年会,北京中国地产金融高峰年会,天津地产金融高峰年会,华东地产
22、金融高峰年会,华南地产金融高峰年会,09年6月重庆09年7月银川09年9月天津09年10月北京,详细方案见附件,09年6月费用小计,媒体投放+制作费=28万广告公司：3万主力活动：5万4月费用小计：36万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年七月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第七月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入
23、口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以知名企业签约活动为主线，结合项目本体价值，区位未来发展,09年7月媒体投放计划,活动目的：1、利用“名企效应”，强强联手为本项目商务价值造势。2、“名企”入住，带动中小企业办公形象提升有极大帮助。,活动方式：在签订1-2家知名大企业后，展开龙湖与其正式签约仪式，通过新闻发布会的方式，在电视台、报媒等媒体上将此活动大势宣传。,第二季活动时间：2009.0.15,费用预算：20W,09年7月费用小计,媒体投放+制作费=26万广告公司：3万主力活动：20万7月费用小计：49
24、万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年八月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第八月目标：,消化总体量的5%，1560万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以西南企业家论坛活动为主线，结合项目本体价值，区位未来发展价值与投资价值的介绍,09年8月媒体投放计划,8月份,西南企业
25、家看北部新区投资环境,活动方式：与北部新区管委会、重庆市政府、重庆市招商局联合组办！,活动形式：7：3012：00 赴渝12：0013：00 午餐13：0015：30 看楼盘15：3017：00 自由活动17：00 晚餐车上晚餐提供点心、饮料2-3辆大客车,参加者：西南企业家协会会员,预 算：8万,09年8月费用小计,媒体投放+制作费=24万广告公司：3万主力活动：8万8月费用小计：35万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年九月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第九月目标：,消化总体量的5%，1560万,一
26、、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以龙湖中小企业创业大赛为中线主线，结合政策扶持税收优惠等,09年9月媒体投放计划,政府部门：相应的税费优惠支持。龙湖地产：提供三家获奖公司200400平米不等办公写字间，免租5年，5年后可按照09年一期开盘售价进行购买。风投公司：提供三家获奖公司100500万不等的风险投资金，并提供公司
27、经营咨询顾问服务。商业银行：提供相应的商业贷款。,活动方式：邀请重庆政府部门、知名风投、商业银行参与本次活动，对参与中小企业项目进行选拨，针对获奖项目给予相应的资金支持。,第一季活动时间：2009.02-2009.05,910月,费用预算：50W,活动背景：1、国家出台“自主创业”、“中小企业”金融、税费等相关政策，积极促进个人创业平台、奠定中小企业长期发展信心。2、2006-2008年间，在国家的引导下，全国普遍掀起“个人创业潮”。3、本项目绝大数量的目标客户来源于成长企业客户，需吸引此类客户关注。活动目的：1、本项目成功亮相重庆，市场反应热烈。2、展现龙湖企业对社会的责任感，龙湖为成长企业
28、提供成长平台。3、引起中小企业对本项目的关注。,第一季活动时间：2009.02-2009.05,客群定位营销战略营销策略营销细案合作模式报告附件,09年9月费用小计,媒体投放+制作费=24万广告公司：3万主力活动：50万7月费用小计：77万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年十月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地
29、产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体网络：搜房网游离广告、腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以龙湖中小企业创业大赛为中线主线，结合政策扶持税收优惠等,09年10月媒体投放计划,活动目的：电子信息产业、广电媒体文化产业、房地产产业、生物医药产业、建材商贸产业展销会！寻找团体购买可能性，挖掘产业链价值，实现完美收官。,活动清单,费用预算：8W,09年10月费用小计,媒体投放+制作费=26万广告公司：3万主力活动：8万10月费用小计：37万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,【09年十一月执行计划】,一
30、、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十一月目标：,消化总体量的15%，4680万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口网络：腾讯QQ群发电子邮件短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上推广以维持，热度为主，线下以定向定点小活动为主,09年11月媒体投放计划,09年11月费用小计,媒体投放+制作费=6.5万广告公司：3万11月费用小计：9.5万,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十
31、月十一月十二月,【09年十二月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十二月目标：,消化总体量的20%，6240万,一、行销工作排布,NO:3一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合：报纸软文报道重庆商报地产专业杂志：重庆地产户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口短信、DM直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上推广以维持，热度为主，线下以定向定点小活动为主,09年12月媒体投放计划,亮点二：“龙湖商家优惠卡”大放送 与龙湖医院、龙湖商业客户合作，为每位业主承办一张“龙湖商家优惠卡”，凭卡在龙湖业主
32、单位享受折扣。,十二月,活动主题：MOCO年终客户答谢酒会,活动地点：金源大酒店,亮点一：“龙湖龙卡”大放送 与某大商业银行合作，买下X张银行卡的冠名权，并在制作时卡上有所标识。此卡除具有一般银行卡功能外，还具高透支消费，代缴费等特色功能。,活动对象：已签约客户、意向目标客户,费用预算：8W,媒体投放+制作费=3.8万广告公司：3万主力活动：8万12月费用小计：14.8万,09年12月费用小计,媒体费用安排与组合比例,报纸：,总销售额3.2亿为例，假设1.3%(不含代理费用)，总营销推广费用406,媒体费用组合,重庆主流报纸,比例：%,户外：,以龙湖自有路牌为主,比例：%,渠道活动：,定位产业
33、展会、活动冠名、SP定点活动等,比例：40%,其他辅助媒体与销售道具：,DM直邮、短信、专业网络、,比例：%,营销推广,营销定位营销目标营销执行计划,【营销执行计划】,一、月度营销执行计划二、价格策略三、促销策略,营销定位营销目标营销执行计划,二、价格推盘策略1、快销价格调整2、小步快走推盘3、压迫式销售4、增加附加值,上一版汇报我司按照正常18月销售周期测算龙湖moco写字楼合理销售均价为建筑面积：7799/平米,1、如果以快速销售，6个月为本项目的营销周期，那么在售价上应有所下浮；2、项目使用年限仅有30年产权，以此不利因素本项目折算后价格应下浮1900元/平米；3、09年，特别是上半年整
34、体房地产市场状况会异常严峻，购买人群不断萎缩，建议若考虑在09年12月前销售完本项目建议调低价格1015%所以我司建议本项目09年销售的整体均价为建筑面积：6500/平米，套内面积约合：8400/平米！,关于价格调整,注：策略上比09年主要竞争对手，财富中心低500600/平米,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略1、快销价格调整2、小步快走推盘3、压迫式销售4、增加附加值,小步快走推盘，暗签无销控策略,每次推出3040个单元，高中低层相结合，优劣楼层朝向相搭配，采取小步快跑，逐步价量增长策略,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略1、快销价格调整2、小步快走推盘3、压迫式销
35、售4、增加附加值,明示提价时间，压迫式销售,在首期产品低价入市的情况下，为本项目提供了较大的升值空间，同时也封锁了价格下跌空间，提升购买者信心；本项目销售周期6个月，在项目封顶前基本完成销售；,6500,7000,7500,涨500,涨500,项目封顶,项目立面呈现,8000,涨500,项目交房,龙湖地产回馈升值空间，明示项目涨价时间！,销售周期,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略1、快销价格调整2、小步快走推盘3、压迫式销售4、营销附加值,增值服务一：代客租赁,由龙湖地产、思源经纪、提供租赁客群资源！与项目周边二手房公司合作成立MOCO租赁小组，服务投资客群！,增值服务二：免费工
36、装设计,由思源或龙湖地产出面与重庆知名装修公司合作，在业主入购买后，提供免费工装设计方案！,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略1、快销价格调整2、小步快走推盘3、压迫式销售4、营销附加值,增值服务三：投资政策咨询,与北部新区，渝北区政府招商局合作，在龙湖MOCO销售中心或者MOCO相关活动建立投资咨询站，便于企业咨询相关投资优惠政策与扶持政策,增值服务四：龙湖企业家商务会提供商家沟通交流平台,由龙湖地产现有会员中，汇聚部分企业领导层人士，定期举办此类活动，在传达项目信息的同时给予沟通交流机会，让龙湖企业家商务会成为重庆高端收入人群汇聚平台！,营销定位营销目标营销执行计划,【营销执行
37、计划】,一、月度营销执行计划二、价格策略三、促销策略,营销定位营销目标营销执行计划,四、促销策略1、交房前0月供计划2、低价吸引单元,交房前0月供计划,促销原因：因考虑到本项目销售周期在期房阶段无论是投资购买者或者自用型购买者，其前期持有成本过高，为打消客户未接房先付租金的局面，增加客户期房阶段购买信心。,方案实施案例模拟：,客户购买500万写字楼，贷款250万，月供32354元，假设09年5月开盘便开始此活动，于10年12月交房，支付周期19个月，合计为该客户支付月供为：614726元，相当于购房时8.8折！建议与09年10月起做此促销，相当于正常折扣9.05折,营销定位营销目标营销执行计划
38、,四、促销策略1、交房前0月供计划2、低价吸引单元,交房前0月供计划,促销风险：1、开发商账面始终保持回款金额5%左右的现金预留；（因为支付不是一次性支出的，分为多个月，固资金压力并不大）；2、利率的增减可能导致支付月供金额的变化；（中短期看中国总体利率处于回调阶段）3、必须对施工周期，有严格的把握与控制，工期缩短节约成本，如工期延长必将导致预算大幅增加；,营销定位营销目标营销执行计划,四、促销策略1、交房前0月供计划2、低价吸引单元,低价吸引单元,每月前10位购买者，赠送车位免租使用权3年；每月前1120位购买者，赠送车位免租使用权2年；每月前2130位购买者，赠送车位免租使用权1年；,ONE:,TWO:,每月推出，1套低楼层特价单元针对龙湖会内客户，内部拍卖起拍底价建筑面积5000元/平米；,营销定位营销目标营销执行计划,饮水思源合作致远！,中国房地产领域 领先的整合增值服务商,Thank！,+,
