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1、新新集团水暖城项目策划报告,2011.02,第一部分 项目战略定位第二部分 项目运作思考第三部分 综合体运作建议,报告提纲,第一部分 项目战略定位,项目地块理解新新集团理解海城产业资源东北产业资源,地块理解,市中心西移，城市发展新格局,目前市中心：配套成熟，但档次偏低，区域已经成型，导致未来发展受限；海西新区：CBD中央政务区，城市重点规划发展区域，未来的市中心；项目：位于海西新区中心区域，城市新格局的产生为项目带来新的发展机遇；,项目,海西新区规划为未来的市中心，项目迎来了新的发展高度,地块理解,地段的稀缺性,行政中心市政府、法院、检察院,沈大高速,大盘线,水暖城地块,水暖城地块交通发达：有
2、沈大高速公路（沈阳-大连，8车道），大盘线（海城-盘锦），南接大连港，北连吉林、黑龙江地区；地段稀缺：是海城市区距离高速口最近的区域，便于运输。,综合体地块地段稀缺：位于未来市区的商业中心地带，紧邻行政中心、爱民广场和新区最大的人工湖；,项目两个地块的地段各具优势，都具有稀缺性，,地块理解,规模庞大，最具影响力,市政府及其他主要行政机构,水暖城地块占地：106万方总建面：200多万方,综合体地块占地：20万方总建面：60万方,项目包括水暖城地块以及综合体地块，总建面约260万方，规模在海城市首屈一指，影响力巨大；项目规划打造的水暖市场的规模将可能改变海城甚至东北专业市场格局；,项目规模大，在海
3、城未来的发展中将起到举足轻重的作用,地块理解,新区进入快速发展期,新建道路,市政府,在建楼盘,新驻小区,2002年，海西新区晋升为省级开发区，区域面积54平方公里，规划面积6.64平方公里；2009年，海西新区开始进入快速发展期，目前海城在售楼盘基本集中在新区；随着市政府的进驻，居民的陆续入住，市中心医院的在建等，目前该新区已经初具规模；,新区近年的快速发展，已经形成一定的规模和形象,地块理解小结,项目占据天时地利，不再是简单的地产开发，而是需要整合海城甚至东北市场资源的超大规模、复合型地产项目！,项目地块理解新新集团理解海城产业资源东北产业资源,开发商品牌,中国大型水暖专业市场的缔造者,新新
4、集团国家二级开发资质的大型房地产开发企业，累计开发建筑面积数百万平方米，土地储备达100万方。,中国水暖城总规划面积68公顷，计划投资15亿元，占据了全国70%以上水暖阀门市场销售份额，是目前国内唯一集科研开发、产品展示、仓储物流为一体的规模最大、档次最高的水暖阀门专业市场。,开发商品牌以及开发国家级水暖城的成功经验是项目顺利进行开发的后盾,我们项目面临的：优势 开发商运作专业市场经验丰富，专业能力强；项目为海城最具 规模的大型复合项目，影响力大；劣势 60余万方的体量，若全用于打造水暖市场，仅仅服务海城市，存在一定的问题；,那么，我们如何弥补劣势呢？,项目地块理解新新集团理解海城产业理解东北
5、产业理解,南台箱包批发市场,西柳服装批发市场,海城建材市场,四个大型专业市场联动发展，辐射面较广，易于实现专业市场之间的资源整合,海城市,感王黄金市场,西柳服装市场：占地面积100万平方米、建筑面积80万平方米，日均上市人数68万人次，日均成交额4500多万元，年均货物吞吐量80万吨，仅次于义乌的专业批发市场；南台箱包市场：新市场建于1992年，总建面3万多平，是东北地区最大箱包集散地；感王黄金市场：建于1992年，营业面积达2000多，辐射东北三省；海城建材市场：东北地区目前最大的综合性市场。占地面积30万平，建筑面积12万平；,城市理解,专业市场初具规模，联动性较强,菱镁产业基地 海城市是
6、世界菱镁矿储量最集中的地区，菱镁保有资源总储量达到26.4亿吨，占全省的74.4%、全国的61.8%、世界的18%，有“世界镁都”之称。目前海城市共有菱镁矿开采企业33家，镁制品加工企业113家，从业人员达6万人，2009年，镁制品产量达到630万吨，菱镁企业实现税收9亿元左右，占全市税收总额的30%。,城市理解,世界镁都，菱镁资源丰富,菱镁资源丰富，是海城独具的天然优势,项目地块理解新新集团理解海城产业理解东北产业理解,城市理解,东北三省的产业资源,黑龙江：以木材、化工以及粮食生产等为主要产业，；吉林：以综合性石油化工、精钢、金属制品以及汽车制造、汽配零部件等为主要产业；辽宁：以石油化工、装
7、备制造以及物流、船舶制造等为主要产业；,东北地区不缺产业、资源，缺的是展现、交换这些资源的平台！,结 论,东北地区资源丰富、产业发达，但缺乏展现、交换这些资源的平台；海城菱镁资源丰富，专业市场已经具有一定规模，联动性强；,如果我们项目的一部分能够打造成整合这些资源的平台，那么也就同时弥补了项目自身的不足！,借助开发商品牌、项目自身优势，打造以专业市场为主的东北第一大型地产项目,项目战略定位,第二部分 项目运作思考,“义乌”启示项目运作思路,义乌启示,城市形象,全球最大的小商品集散中心，世界第一大市场（联合国、摩根斯丹尼评定）现代化商贸名城国际小商品流通中心小商品研发中心和交易展示中心,义乌形象
8、已经国际化，是小商品的代名词,义乌市产业布局（2006-2020年）从义乌市的产业布局可以看出，产业布局与城市化建设协调统一，共同推进：城市发展按轴线规划：保持老城区的政治中心功能，形成以行政管理、传统工业和休闲娱乐为主的城市功能区。建设宾王中心，形成以金融、信息会展为主的城市信息中心功能区。产业发展按组团规划：第一产业主要以养殖业、林业为主、突出传统丝绸业、林业和糖业加工的优势，逐步向生态农业发展。加强与第二产业的结合，形成农业加工产业，组团式分布。,义乌启示,产业布局,产业分布广泛，资源联动性强,义乌启示,产业布局,义乌市产业布局（2006-2020年）第二产业主要为针织、小商品的生产，服
9、装、五金、化妆品、小商品、建材、文化产品和农产品的加工为主，形成了大陈组团、上溪组团、佛堂组团等9大产业组团区。第三产业主要包括商贸、会展、餐饮、旅游、物流和金融办公产业。,城市经济主要依托第二产业和第三产业,服装：义乌市已成为国内四大衬衫生产基地之一，大陈镇和苏溪镇日产衬衫100万余件；饰品：经过20年的发展，先后培育出了浙江新光饰品有限公司及庆琳、琳琅、太阳花、贝尔和卓雅尼等3800多家生产经营企业，年产值约120亿元人民币，产量和产值占全国饰品业的70%以上；拉链：全市拉链产量占全国的四分之一，销量占全国市场三分之一强，被全国工商联会评为中国拉链生产基地；针织：以袜业为主的针织行业，拥有
10、袜机6万多台，其中当今世界最先进的袜机3万多台，生产总量占全国的40。代表品牌有浪莎、梦婷；其它：毛纺：成为国内两大毛纺织品生产基地之一；印刷：共有大小企业400余家，并拥有世界上最先进的印刷设 备；玩具：充气、塑胶、毛绒等玩具产品畅销30多个国家和地区。,义乌启示,第二产业构成,城市第二产业十分发达，是义乌形成小商品城的基础,义乌启示,第三产业构成,商贸：商贸产业为三个小商品城：篁园市场、宾王市场和国际商贸城，为商品的展示和销售区。会展产业以国际会展中心为依托，打造成每年一度的“义博会”，展示和销售为一体；旅游：分为小商品城参观旅游、小商品加工参观旅游和生态农业旅游；餐饮：以义乌市传统的特色
11、餐饮为主，全国各色餐饮为辅；物流：陆空运输为一体，形成辐射全球的物流系统；金融：在满足本土金融需求的同时，加强国际间的贸易结算与合作。,城市第三产业主要为第一产业、第二产业搭建交流、互换的贸易平台，起到至关重要的作用,义乌第二产业发达，资源丰富，但仅有在第三产业，即专业市场的平台上，通过资源整合，才能实现市场繁荣，共利互惠！,思考一,义乌启示,区位优越，交通便利,位于浙江省中部，南通广东、福建，西接长江腹地，东靠中国最大城市上海，面对太平洋黄金通道道路交通网布，有杭金衢高速、金甬高速穿境而过，03省道、20省道、37省道等，便利的交通使义乌拥有完善的物流体系，为实现全球最大的小商品市场奠定了基
12、础；地处长江三角经济圈；,区位优越，交通发达是义乌发展起来的外因,义乌,义乌发展大致经历了四个阶段兴商建县阶段（1982-1993年）：实施兴商建县战略，以市场化为主要推力，形成了全国最大的小商品市场。工业强市阶段（1993-1998年）：实施以商促工、贸工联动战略，以市场化带动工业化，形成了与专业市场紧密联动的产业体系。城市化阶段（1998-2003年）：实施城市化战略，工贸联动催生城市化进程，形成了现代化商贸名城。迈向国际化阶段（2003年至今）：随着市场规模扩大、功能完善和业态提升，形成全球最大的小商品批发市场，并演进为国际性商贸城市。,义乌启示,资源整合，产业联动,资源整合、产业联动是
13、义乌发展起来的内因,区位优越，交通便利，这些只是义乌发展成为国际化商品城的硬件，即外因；资源整合、产业联动，这才是义乌发展起来的决定性条件，即内因；,思考二,国际商贸城作为义乌小商品城三大组成部分之一，是规模最大的同时也是管理最为先进的专业市场，代表中国专业市场发展的最高水平。国贸城占地134.62万平米，总建筑面积为283万平米。分为四个区，一区于2002年正式投入运营，四区于2008年10月正式投入使用。,义乌启示,借鉴1国际商贸城,一、主体市场,国际商贸城一区,国际商贸城一区市场于2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿
14、元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。市场日均客流量达5万人，产品的外销率为70%，95%以上的商户承接外贸业务，商品销往200多个国家和地区。,主要经营花类和玩具行业 A、B区为花类经营区，拥有经营主体1000余个，主要产品包括仿真植物、绢花、塑料花、植绒花、干花、花瓶、花篮、花架、绣花线、乳胶帮、包装纸和彩带等。C、D和E区为玩具经营区，共有经营主体2000余个，主要经营毛绒、充气、电动及普通玩具4个大类5万种商品，代表品牌有奥迪、美斯达、奥特曼、环奇、双马、迪孚、好孩子等。,一楼：花类和玩具,主要经营
15、饰品行业，拥有经营主体4000余个，代表商品有头扣、发夹、发爪、项链、手镯、戒指、脚链等。饰品行业产品种类齐全，销售辐射面广，拥有一批上规模、上档次、有品牌、有自主出口权的知名企业。承接义乌饰品的生产加工企业，形成义乌市的支柱产业。,二楼：饰品,主要经营工艺品行业，共有经营主体近3000户，主要经营喜庆工艺、装饰工艺、旅游工艺、瓷器水晶盒相框等类目下的数万种产品。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，70%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区，是近年来发展势头较为迅猛，拥有广阔前景的新兴行业。,三楼：工艺品,图片展示,中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩
16、，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。一楼经营箱包、伞具、雨披袋；二楼经营五金工具配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。,国际商贸城二区,主要经营箱包、雨具行业，共有经营主体近3500户，主要经
17、营箱包、伞具、雨披等类目下的数万种产品。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，50%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区。,一楼：箱包、雨具,主要经营五金工具配件、电工产品、锁具、车类，共有经营主体近2500户，主要经营五金工具、电工产品、各种锁具、车类用品等。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，外向性强，80%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区。,二楼：五金工具配件、电工产品、锁具、车类,三楼共有商铺2500余间，经营户约2800户。产品众多且高中低档一应俱全。拥有国内外多个知名品牌，外贸销量占60%。主要销往中东、东南亚、欧美、韩国和日本等多个国家和地区。产品主要来源于
18、温州、台州、宁波、广东、山东等地。,三楼：五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等,图片展示,中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销中心，入场行业为文化用品、体育用品、化妆品、眼镜、拉链钮扣服装辅料等行业。市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防安全监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。义乌国际商贸城竭诚欢迎中外客商、生产企业、
19、外贸服务机构加盟，共促发展。,国际商贸城三区,一楼共有商铺1500余间，经营户约2000户。产品众多且高中低档一应俱全。拥有国内外多个知名品牌，外贸销量占60%。主要销往中东、东南亚、欧美、韩国和日本等多个国家和地区。主要产品有铅笔、毛笔、中性笔、钢笔、圆珠笔、彩笔、笔芯、墨汁（水）、笔配件、笔记本、复写纸、打印纸、宣纸、相册、贺卡、请柬等。眼镜行业共有商位300余间，经营户340多户，产品主要来源于台州和温州，以中低档为主，高档为辅。外贸销量占80%，主要销往中东、南美、欧美等地。产品有太阳镜、防护镜、偏光镜、近视镜、远视镜配镜器等相关产品。,一楼：笔墨、纸制品、眼镜,二楼共有商位1600余
20、个，经营户2100多户。产品众多且高中低档一应俱全。拥有国内外多个知名品牌，外贸销量占60%。主要销往中东、东南亚、欧美、韩国和日本等多个国家和地区。主要产品有绘图仪、温度计、指南针、放大镜、胶水、印泥、圆规、文具盒、画材等。,二楼：办公学习用品,三楼共有商位1100余个，经营户1300多户。外贸销量占80%，主要销往中东、非洲、南美、东南亚、韩国、日本、欧美等国家和地区。拉链行业是义乌市场优势行业之一，约80%的拉链来源于义乌。经营产品兼具高中低档。拥有国内多个知名品牌。分布在三楼和四楼。化妆品行业同样是义乌的优势行业，同时是全国最大的香水和彩妆生产基地。分布在三楼和四楼。主要产品种类有洗涤
21、用品、护肤用品、香水及彩妆用品、美容美发用品及器具、镜梳等。,三楼：拉链、纽扣、衣服辅料、化妆品,体育休闲用品共有商位500余间，经营户600多户。产品主要销往中东、非洲、南美、东南亚、韩国、日本、欧美等国家和地区。外贸占到70%左右。主要产品有篮球、足球等球类产品、跑步机、溜冰鞋、棋牌、乐器等。,四楼：化妆品、体育休闲用品、拉链、纽扣、服装辅料,图片展示,国际商贸城四区市场建筑面积108万平米，拥有商位15600个。市场一楼经营袜类；二楼经营日用百货、手套、帽类、针棉；三楼经营鞋类线带、花边、领带、毛线、毛巾；四楼经营文胸内衣、皮带、围巾。市场设有高架车道，各种车辆可直达市场各个楼层，市场泊
22、位丰富，除大型地下停车场外，还有多个地面停车场和屋顶停车场。市场东西侧为配套辅房，集成现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务、餐饮服务等市场配套服务设施，南大厅设有4D影院、景区游客码头等特色商业娱乐服务。,国际商贸城四区,一层：袜类,二层：日用百货、帽类、其他针棉、手套,四层：围巾、皮带、内衣,三层：毛线、毛巾、花边、领带、线、带、鞋类,四区市场开业于2008年10月，还有部分市场待建。目前经营主体约1.9万户，日均人流量5万人次。经营产品有袜类、日用百货、针棉、手套、帽类、花边、领带、毛线、毛巾、鞋类、皮带、围巾、文胸内衣等14个行业产品。,各楼经营产品类别,二、生产企业直销中心、采购中心
23、,现有经营主体近400个，中心目前设有台商馆，南方精品馆、深圳工艺品区等特色版块。生产企业直销中心直接作为生产商在国际商贸城的办事处，主要负责外贸。,国际商贸城一区,四楼：生产企业直销中心,本区设置生产企业中心，主要展示生产企业的新产品，同时作为生产商的商贸窗口。韩商馆、四川馆等精品交易区，主要销售地方特色商品。,四楼：钟表、箱包、电子和五金电器的生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区,国际商贸城二区,五楼：外贸采购服务区和屋顶停车场,外贸采购服务区和屋顶停车场,进口商品馆：营业面积为2万平米，是集经营、展销、洽谈为一体的进口商贸中心。是义乌市场实
24、现“买全球、卖全球”功能提升表现。汇集了日本、巴西、西班牙、非洲、马来西亚、意大利、韩国、智利等28个国家近1万种商品。主要有巴西水晶、非洲乌木、西班牙橄榄油、日本陶瓷、美国红酒、韩国儿童用品等。生产企业展示区：主要为一至四层商品生产商的展示区。,五楼：进口商品馆、生产企业展示区,国际商贸城三区,国际商贸城四区,五楼：生产企业直销中心、地方特色馆、行业馆、旅游购物中心,三、仓储、餐饮中心,一区：主体市场设生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区。,二区：市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、
25、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。,三区：市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。,四区：市场设有高架车道，各种车辆可直达市场各个楼层。市场东西两侧为配套辅房，集成现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务、餐饮服务等市场配套服务设施，还拥有4D影院、旅游购物等特色商业娱乐服务。它是目前国内科技含量最高、国际化水平最高的商品批发交易市场，同时也是义乌市场现代化的标志性建筑。,国际商贸城总结一,商贸城经营产品种类繁多，从日常生
26、活用品、家电到文化用品，产业资源丰富,国际商贸城总结二,1、商贸城每个分区的现代物流、电子商务、国际贸易、工商税务、金融，以及写字楼、住 宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全；2、义乌专业市场服务配套的位置显得尤为重要；,义乌启示,借鉴2宾王市场,中国小商品城宾王市场于1995年11月29日建成开业，为中国小商品城的三大主体市场群之一。市场坐落于义乌市宾王路158号，占地面积约209亩，建筑面积32万平方米，由5个交易区块和出版物中心、国际贸易中心7个部分组成，拥有8000余个商位，从业人员2万余人，主要经营服装、针织内衣、领带、毛线、毛巾、皮革、纺织品、花边、床上用品、副食、干果、糖果、炒货、杂
27、货、出版物等16个行业的商品。,区:一楼为服装经营区，共有商位2177个，营业面积9600平方米，主要经营时装类的批发、零售业务。二楼为针内行业和床上用品精品区，共有商位1175个，营业面积9600平方米，经营文胸、针织内衣和高档床上用品的批发、零售业务。三楼为皮革服装经营区，共有商位48个，经营面积1008平方米。区:一楼为服装经营区。共有商位1513个，经营面积7024平方米，主要经营童装，裤子等服装的批发、售零业务。二楼为床上用品交易区，共有商位193个，经营面积7024平方米，主要经营各类床上用品。区:一楼为副食品和杂货交易区，共有商位670个，营业面积6246平方米。二楼为毛巾交易区
28、，共有商位188个，营业面积6246平方米。区:一楼为副食品交易区，共有商位834个，营业面积6740平方米。二楼为领带市场专营区，共有商位102个，营业面积6740平方米。区:为纺织品经营区，共有商位402个，经营纺织面料、辅料、装饰布料等，市场总面积6065平方米。,宾王市场各区经营形态,图片展示,结 论,义乌的借鉴意义：1、义乌及江浙其他地区拥有大量的小商品生产基地，第二产业发达；2、义乌通过打造商品城，搭建资源整合、展示和流通的平台，提供仓储、物流、餐饮、工商税务、银行等服务、从而发展成为国际化的小商品城集散中心；3、义乌造就了小商品城，同样也是小商品城成就了义乌，二者相辅相成，联动发
29、 展，才取得今天的成就；,海城逐步发展成为北方的“义乌”，而我们的项目就是北方的“义乌小商品城”！,“义乌”启示项目运作思路,项目建议,专业市场经营形态,初期阶段,中期阶段,后期阶段,以水暖专业市场为主打，辅以海城其他产业资源，如服装、皮革、箱包，菱镁、黄金展示交易等专业市场；辐射区域为整个东北市场；,以初期阶段的专业市场为主，整合东北部资源，如木材、家具、食品、汽配、石化产品等；辐射区域为全国各个区域,在中期阶段的基础上，在全国范围内整合各种资源，真正打造成成下一个的“义乌”，国际化品牌；辐射东南亚、甚至在全球有一定影响力的专业市场,项目建议,专业市场发展方向,海城市场,辽宁市场,东北市场,
30、全国,世界,立足海城,垄断辽宁,覆盖东北,放眼全球,项目初期应该立足海城市场，然后逐步整合东北市场资源，最终发展为具有国际影响力的专业市场,第三部分 综合体运作建议,综合体定位思考综合体运作建议,目前市中心：配套成熟，但档次偏低，区域已经成型，导致未来发展受限；海西新区：CBD中央政务区，教育资源丰富，城市重点发展区域，未来的市中心；根据规划，海西新城至2020年将直接导入70万人口。,项目,海西新区未来发展成市中心，将导入大量中高端客源,定位思考,新区将导入大量中高端客源,定位思考,新区大型、高端商业薄弱，缺乏城市风向标,金色家园,缺乏大型、高端的商业综合体楼盘!,新区目前商业尚未成熟，且基
31、本都是为中小型、中低端的商业形态,大量中高端客源,VS,不成熟、中低端的商业形态,我们项目承载的使命是什么？,A地块规划用地面积：78886，其中一期占地24500，二期占地26700；建筑面积：205500，其中一期96500，二期109000；容积率：2.6商业比例：100%,项目规模、地段具备打造海城最大型、最高端商业项目的硬性条件,定位思考,项目自身理解,项目位于新区最核心的商业区域，地段好；项目为新区目前规模最大的商业地产项目；,承载顶级商业领袖使命、树立海城未来市中心新形象的海城核心价值的城市标杆,综合体战略定位,综合体定位思考综合体运作建议,运作风险,目前城市商业集中在老城区,目
32、前海城集中商业都在老城区，新城区的商业价值短时间难以体现,运作风险,总体量过大，目前市场消化能力有限,A、B、C地块总建面近60万方，其中A地块为纯商业地块，分两期开发，总建面20余万方,项目超大体量全做商业，存在一定的问题,运作风险,综合体商业价值低于住宅,以万和城为例：,（0.61.0）元平方米天 1.05 365天,8,（30005000）元平方米,商业平均销售单价:,本案租金平均水平在（0.6-1.0）元/天,目前与万和城同等区位的住宅售价在4500-6000元/平方米,综合体平均商业价值低于住宅，故项目完全打造商业势必导致利润降低,运作思考,新区酒店公寓产品稀缺,目前新区在售楼盘中，
33、酒店公寓产品都属于规划阶段，尚未销售；规划中有酒店公寓产品的楼盘很少，目前仅有格林春天、世纪名郡有酒店公寓规划；,项目地块,新区酒店公寓产品稀缺，后续竞争压力小，需求市场大,运作建议,项目整体运作思路,A地块,集中商业：表现为大型超市；集中商场，如电器城、美食城、影视城、KTV、游乐城，共计6万方,一期，9.6万方,酒店公寓：3.6万方,一期，10.9万方,酒店公寓：4.7万方,星级酒店：4.2万方,百货：0.8万方,娱乐场所：夜总会、洗浴中心等，1.2万方,B、C地块（商业部分）：临街商铺,运作建议,A地块一期建议,酒店公寓建议集中商业建议,新区价值诉求规划：未来市中心，专业 市场聚集地；户
34、型：小户型、低总价。,精品亮点诉求立面：最具品质的地标建筑；大堂：最尊贵的酒店式入户享受；配套：最具特色的主题性商业配套；酒店管理公司：最人性的高品质服务管理。,我们项目将如何塑造？,滨江价值诉求户型,保障每户均具备，大阳台或露台设计，诉求最大化景观视野；高附加值赠送，建议运用商业产权的特性，塑造4.2米的特殊层高，打造立体的空间赠送；若无法做到特殊层高，建议通过奇偶错层的设计，增强户型的高附加值概念。,小户型、低总价,户型面积：30-50平米,户型方案一：4.2米LOFT,Loft户型，高附加值赠送；动静分区，客厅4.2米挑高，舒适大气；配置2.5米进深观景大阳台，实用性强，并突出户型观江的
35、价值。,建筑面积：35平米,奇偶错层设计，增强平层户型的附加值表现，赠送率16；,偶数层,奇数层,户型方案二：奇偶错层,建筑面积：46平米,2.5米大进深露台,户型方案三：可拆卸凸窗,近1.4米的户内可拆卸大凸窗设计；交房后，可由业主自行拆除，以增大室内空间的使用面积，提高舒适度。,考虑可能会受到建筑规范对大阳台设计的限制，建议可通过假凸窗的设计，提高户型附加值。,精品亮点诉求立面,打造最具品质的地标性建筑,为项目塑造独特鲜明的高端产品形象,我们的立面1,玻璃幕墙为主，通过竖向线条的铝塑板装饰，塑造国际时尚的art deco建筑。,现代风格一,我们的立面2,玻璃幕墙为主，奇偶错层设计；曲线的运
36、用，使建筑更具节奏和层次的变化。,现代风格二,线条简洁干练，虚实结合色彩时尚大气，沉稳有度通过真石漆塑造低成本高品质的立面形象,我们的立面3,现代风格三,我们的立面4,石材为主的art deco立面；表现沉稳大气感。,Art deco风格一,Art deco风格二,我们的立面5,石材与玻璃幕墙相结合，营造更为国际时尚的尊贵感。,精品亮点诉求大堂,打造最尊贵的酒店式入户享受,地面：威尼斯米黄象牙地面，局部铺设印度Sharda地毯；墙面：进口白洞石墙面，局部玫瑰金漆雕花木饰面装饰墙、云石装饰墙。,一进会所大堂,酒店级尊贵入户体验，彰显奢华大气,二进单元地下车库大堂,停车后不需出地面，业主直接入户。
37、,三进单元首层大堂,浅色大理石地面铺装，精致吊顶设计，营造精致大气的入户形象。,精品亮点诉求精装,定制式、智能、低碳倡导拎包入住全新的生活理念,装修标准：2000元/平米,在精装修过程中更追求住宅的功能性与实用性，用智能体现奢华，并不一定非得用最顶级的品牌，一切以适合人们居住为依归。,厨房,40平户型，有2500升的储藏空间，让家里的物品都找到栖身之所。,楼梯、玄关,卧室,浴室,客厅,人性收纳系统,定制化设计,直饮水系统,直饮水即管道直饮水，也就是打开龙头可以直接饮用的自来水，是以分质供水的方式，设立独立回流循环系统，将净化后的优质水输送给用户，直接饮用。实现自来水直饮的小区有两套供水系统，一
38、套是普通的自来水供水系统，一套是小区单独设置的管道直饮水供水系统。,人体移动感应系统,1、门厅内设置灯光感应器，主人进入灯光自动打开，方便主人行走和操作触摸屏，并延时熄灭。2、室内安置此系统后，当主人进入卧室、衣帽间或洗手间，灯光自动打开，延时并于离开后熄灭。,智能化配置,卧室感应灯光系统方便主人夜里进出卫生等其他房间,电话铃声响起时，收音机或电视会自动转为静音模式；浴室里的电话数字滤音功能，可滤掉回声及杂音；想要睡个好觉的住客，也不用担心被半夜里骤然响起的电话铃声吓醒。夜间电话响时，床头灯会微微发光，以“温柔”的方式提醒住客接电话。,自动来电控制,运用于：日本半岛酒店,置换新风系统,保持空气
39、清新，降低室内灰尘,新风恒氧地面换风系统；窗式新风系统：与中央新风系统配合使用，安装在卧室或者客厅窗框上沿，通过中央新风系统抽风造成的室内负压进风。,窗式新风系统,新风恒氧地面换风系统,两者可选,该新品石膏板是专为家装而设计，具有保温隔热，吸声降噪，有效吸附空气中的甲醛、苯、甲苯等有害物质，并且调节空气湿度，营造舒适的生活空间。,绿色宜家石膏板,活性生态漆地板,活性生态漆地板为木地板上漆一层具有较强吸附能力的活性生态漆全天候持续释放负离子，改善室内空气质量，在常态下即可立体抗菌、防霉。,低碳环保建材,装修基本配置,分户门：进口钢木防火防盗门、电子密码锁房间门：实木复合平板门,厨房配置：方太全套
40、品牌橱柜、海尔全套厨房电器（脱排、电磁灶、消毒柜、冰箱等）、林内热水器；,家居智能：客厅：沙发、茶几、餐桌、液晶电视、储物柜；卧室：床、衣帽柜、床头柜；,卫浴配置：HCG洁具卫浴系列、箭牌龙头、浴霸（奥普）、防雾镜,HCG和成卫浴系列,酒店公寓建议集中商业建议,国际化时尚SHOPPING MALL,商场约2.5万方,奢华现代的内部形象齐全国际化业态SHOPPING MALL,内部形象内部中庭挑空、圆弧形玻璃穹顶设计，体现奢华高端品质,内部功能（业态）,1F、2F品牌店中店,设置知名服饰、鞋帽、化妆品、首饰门店等，营造时尚、现代的购物环境氛围。,3F、4F电器大卖场,苏宁电器大卖场，提供高品质、齐全品牌日用家电。,5F餐饮美食,特色美食、茶座、购物之余提供餐饮休闲场所。,6F电影院+儿童游乐园,注：电影院层高约5.5米,将特殊层高的电影院设置于顶层，加之儿童游乐园，丰富广场娱乐休闲配套。,-1F超市（大卖场）,引入家乐福、乐购等知名大卖场，满足业主日常购物需求。,报告结束，谢谢指导！,
