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1、（於開曼群島註冊成立之有限公司）,香港聯交所上市編號：3883,2010年報,構築低碳健康生活,）,集團簡介,中國奧園地產集團股份有限公司（奧園或本公司）及其附屬公司（本集團十多年來以創新的複合理念開發房地產項目，把低碳、運動、養生的健康生活概念帶入居住社區。其後，本集團引入美國投資基金國泰財富成為主要股東之一，並於二零零七年十月九日在香港聯合交易所有限公司（聯交所）主板上市（股份代號：3883）。,本集團持有的房地產項目主要分佈於廣東及瀋陽，以及北京、重慶、廣西及江西等，為業主創造了優越及舒適的居住條件。本集團的戰略布局，以珠三角、長三角、環渤海、北部灣和中西部等內地五大經濟圈為核心，實施區
2、域聚焦。,本集團確立了今後的發展方向：秉持構築低碳健康生活的開發理念，打造低碳、養生居所，在產品研發上建立了一整套低碳健康住宅技術支持體系。奧園會根據各個項目的不同特點有選擇性地應用，將低碳健康的品牌理念貫徹到項目的開發建設中，致力於為客戶提供一流的產品和創造健康的生活方式。,6,8,22,目錄,2410121532344856676970727375148,公司資料財務摘要年度大事回顧榮譽及獎項主席報告行政總裁報告管理層討論與分析董事及高級管理人員簡介重點項目項目概要企業管治報告董事報告獨立核數師報告綜合全面收入表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務概要,2,公司資
3、料董事執行董事郭梓文先生（主席）郭梓寧先生（副主席兼行政總裁）,楊,忠先生（營運總裁）,林錦堂先生（首席財務官）,辛,珠女士,胡大為先生非執行董事武捷思先生（副主席）保爾 渥蘭斯基先生獨立非執行董事馬桂園先生宋獻中先生徐景輝先生張國強先生註冊辦事處Cricket Square,Hutchins Drive,P.O.Box 2681,Grand Cayman,KY1-1111,Cayman Islands中國主要營業地點中國廣州天河區黃埔大道西 108 號奧園大廈香港營業地點香港皇后大道中 99 號中環中心 51 樓 5105 室公司網址http:/公司秘書林錦堂先生授權代表郭梓文先生郭梓寧先生
4、中國奧園地產集團股份有限公司,公司資料（續）審核委員會成員馬桂園先生（主席）宋獻中先生徐景輝先生張國強先生薪酬委員會成員徐景輝先生（主席）馬桂園先生張國強先生提名委員會成員郭梓文先生（主席）馬桂園先生宋獻中先生徐景輝先生張國強先生主要往來銀行中國農業銀行中國銀行股份有限公司中國招商銀行有限公司交通銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司南洋商業銀行有限公司中國建設銀行股份有限公司股份過戶登記總處Butterfield Fund Services(Cayman)LimitedButterfield House,68 Fort Street,P.O.Box 705,Grand Cayman KY1
5、-1107,Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓,二零一零年年報,3,4,財務摘要業績摘要截至二零一零年十二月三十一日止年度（人民幣千元）,二零一零年,二零零九年,營業額毛利純利以下人士應佔：本公司擁有人非控股權益每股溢利（分）基本攤薄營業額分析截至二零一零年十二月三十一日止年度（人民幣千元）物業發展物業投資其他合計中國奧園地產集團股份有限公司,2,442,172655,846346,600321,26925,33112.3012.28二零一零年2,431,0067,8023,3642,442,172,2,3
6、64,467439,714326,297320,1336,16413.2312.66二零零九年2,348,14515,0861,2362,364,467,財務摘要（續）物業發展收入分析截至二零一零年十二月三十一日止年度確認收入,交付面積,金額,（千平方米）（人民幣千元）,洋房獨立別墅及連排別墅商舖合計資產負債表摘要於二零一零年十二月三十一日（人民幣千元）資產總額負債總額權益總額,確認收入64%洋房獨立別墅及連排別墅13%商鋪,325.750.339.1415.123%二零一零年13,251,4067,274,2785,977,128,1,554,171554,775322,0602,431,0
7、06二零零九年11,725,3415,972,3815,752,960二零一零年年報,5,6,月,奧園 月,月,年度大事回顧,1南廣州大型綜合性商業中心奧園廣場及中山奧園奠基盛典隆重舉行。4瀋陽奧園月國際城開工典禮隆重舉行。中國老年保健協會任命奧園養生城為中國老年保健協會副會長單位，授予奧園養生城成為中國老年保健協會養生休閑度假基地。中國奧園地產集團股份有限公司,2構築低碳健康生活新品牌理念在廣州向各大媒體正式發布。6清遠奧園月學院別墅二期火熱開盤。,3本集團宣布簽訂框架協議，於廣州中央商業區珠江新城購入商用物業，總代價約為人民幣 176.5 百萬元。7江門奧園月冠軍城火熱開盤。,月,10月,
8、11月 12月,年度大事回顧（續）,9中山奧園正式公開發售。奧園 海景城及南國奧園最後一期南,瀋陽首座高科技、高舒適度智能城市綜合體瀋陽奧園 國際城舉行了盛大開盤儀式。,奧園廣場一期正式開盤，銷售空前熱烈。,奧 高爾夫酒店公寓盛大開盤。集團行政總裁郭梓寧先生當選為第 奧園作為先行企業代表參加於在香港十六屆廣州亞運會火炬手。舉行的南沙實施 CEPA 先行先試綜合示範區建設啟動儀式。,二零一零年年報,7,8,榮譽及獎項,2010 年榮譽,中國奧園地產集團股份有限公司,榮譽及獎項（續）,守合同重信用企業稱號連續十一年獲得由廣州市合同管理協會、廣州市工商行政管理局授予第九屆（2010 年度）廣東地產資
9、信 20 強稱號連續九年蟬聯由中國工商銀行股份有限公司、中國農業銀行股份有限公司、中國銀行股份有限公司、中國建設銀行股份有限公司四大國有商業銀行聯合頒發的榮譽。,2010 年傑出內房股稱號由香港著名財經雜誌經濟一週頒發。黃金十年廣東地產領袖榜 領袖人物 品牌房企 王牌別墅稱號主席郭梓文先生榮獲由南方都市報頒發的黃金十年廣東地產領袖榜 領袖人物稱號，集團榮獲黃金十年廣東地產領袖榜 品牌房企稱號，旗下的南沙奧園榮獲黃金十年廣東地產領袖榜 王牌別,墅稱號。中國房地產上市公司綜合價值,中資港股 TOP 10稱號集團在第一財經日報社、第一財經研究院舉辦的 2010 第一財經 中國房地產上市公司價值榜評選
10、活動中獲評為最具成長價值公司，同時還榮獲中國房地產上市公司綜合價值中資港股 TOP 10稱號。廣東房地產企業競爭力 20 強稱號活動由廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所廣東省省情調查研究中心共同舉辦。,2010 年香港傑出企業稱號由香港著名財經雜誌經濟一週頒發。,二零一零年年報,9,主席報告尊敬的股東：二零一零年是國家展開宏觀調控的一年，相繼推出了國十一條、新國四條、提高首付門檻、限購停貸等措施，地方政府也推出了一系列平抑樓市的實施細則，宏觀經濟環境複雜多變、調控手段頻繁。二零一零年，奧園管理層審時度勢，采取了穩健的發展策略，堅持構築低碳健康生活的開發理念，將環保、舒適、健康、養生等元素
11、融入項目開發，以低碳、養生、健康住宅為主要開發模式，在建築上強調低碳、節能減排，在生活方式上關注國人健康，得到了社會各界尤其是國內外投資者的青睞。二零一零年奧園實現銷售簽約逾人民幣 47.6 億元，較二零零九年增長超過 65.5%。二零一零年奧園在諸多方面有了長足的發展：在低碳住宅方面，瀋陽奧園 國際城採用八大領先低碳技術，在瀋陽及郭梓文主席,10,中國奧園地產集團股份有限公司,主席報告（續）東北地區產生了領導和轟動效應，得到客戶的追捧，開盤勁銷人民幣 3.6 億元，標志著奧園進入了實踐低碳住宅領域的快車道；在健康養生方面，奧園 養生城經過多年的精心準備，積極引入世界三大健康管理機構-美兆集團
12、、瑞士抗衰老中心等世界知名合作夥伴，各項事業步入正軌，已經進入試營階段；在商業方面，奧園廣場的成功開盤及熱銷，為今後集團開發商業項目奠定穩固的基礎。展望二零一一年，亦將是國家繼續貫徹宏觀調控政策的一年，新國八條的出台將進一步從土地、認購、信貸、稅收等方面對房地產行業加強調控。溫家寶總理在接受媒體采訪時表示有信心、有決心實現房價調控目標，更是表達了中央政府對房地產市場調控的關注和決心，這對奧園來說既是機遇又是挑戰，奧園將結合自身在行業內的優勢，針對市場的剛性需求，保持高速發展；在品牌理念方面，奧園將堅定不移的以構築低碳健康生活為品牌理念，在低碳、養生住宅領域繼續開發領先項目，符合環保、低碳、健康
13、、養生等未來人居發展的主題；在團隊管理及人才培養方面，我們將加強骨幹人員的培養，通過更完善的績效考評及激勵機制，提升項目運營能力，並加強團隊的主動性及積極性；在土地儲備及財務管理方面，集團將拓展多元化的融資渠道，並通過審慎的財務管理，更有效地增加優質的土地儲備。同時通過產品設計的標準化，精品意識的提升及更完善的物業管理，集團將加快項目開發速度及維護奧園品牌的美譽度。最後，本人謹代表董事會向股東、投資者、合作夥伴、業主及關注本集團的媒體、社會各界人士等表示衷心的感謝，感謝他們一如既往的信賴和支持，也感謝董事會成員、公司高管及全體員工的日夜勤勉和努力工作。主席郭梓文二零一一年三月二十二日,二零一零
14、年年報,11,行政總裁報告,1、中國物業市場,回顧二零一零年，經濟環境複雜多變，宏觀經濟增長快速的同時通脹明顯，中國房地產市場在整體經濟企穩、回升的背景下繼續火熱，物業價格上漲及成交量不斷超出預期，使得房價再次成為社會關注問題。中央政府采取以穩健、預防通脹為主的經濟政策，對樓市果斷實施調控，先後推出了國十一條、新國四條、提高首付門坎、三套房停貸、利率差異化等一系列平抑樓市的調控措施和實施細則，房價漲勢趨慢，成交量亦有所下降。,進入二零一一年，政府遏制房價持續上漲的態度堅定，預期房地產調控政策將會更加嚴厲，房地產市場競爭亦更趨激烈，尤其是政府推進保障房建設政策的逐步落實。二零一一年將是一個調控的
15、作用年和有效性的檢驗年。我們相信宏觀調控長遠來說能夠促進房地產市場的健康良性發展，政府抑制投機性購房需求後，二零一一年整體樓市會預期更顯理性和穩健，整體房價走勢預期趨平穩。長期而言，中國的城市化進程對商品房仍然保持著強大的剛性需求，二三線城市的房地產市場亦日趨快速發展，房地產業仍然是中國經濟快速發展的重要支撐行業。,郭梓寧,副主席兼行政總裁,行政總裁報告（續）,2、業務回顧,於年內，本集團加強運營體系建設，進一步使集團從成本管理、計劃管理、營銷管理等方面進行完善，加強了制度化、規範化和標準化管理。成本管理上，擴大集團採購使集團享有更大的規模經濟，努力降低成本；設計管理上，加強對低碳、健康、節能
16、住宅技術研究，完善設計指導體系文件和產品設計標準，將研發適合市場產品系列工作和低碳、養生元素融入項目的工作逐漸落實，全力打造奧園新一代系列地產精品；營銷管理上，提升項目的綜合營銷策劃水平，提高執行效率，加強項目聯動，在統一品牌下聯合旗下各項目組織系列營銷活動。,集團充分意識到商業地產由於其自身的商業價值具有較強的抗風險能力，實行商住雙線發展，有效地利用商住雙線發展理念保證了集團的銷售增長。集團憑藉在華南及其他地區的發展經驗，著力開發了多個地段優越、具升值潛力的商,業項目。如廣州番禺的大型商業項目奧園廣場、位於南沙區域核心位置的奧園 海景城、和作為大型城市綜合地標建築的瀋陽奧園 國際城，其商業規
17、劃也正在順利發展中。集團於內部成立專門的資產公司，集中加強商業運,作，進 一步挖掘商業物業的長期潛在價值，使集團的物業收入更加多元化。,二零一零年，集團提出的構築低碳健康生活的品牌理念亦逐步實現落地推廣，集團採用打造不同系列低碳健康住宅的產品策略，依靠集團在低碳、養生住宅方面的技術、知識積累，將環保、健康、養生等元素融入項目開發，將建築、暖通、園林、裝修智能化等多項專業低碳環保技術在瀋陽、南沙、中山等項目中加以實際運用，旗下中山奧園,亦成功申報國家級健康住宅建設試點樓盤，瀋陽奧園 國際城在瀋陽率先採用恒溫、恒濕等 8 大低碳技術體系，新,項目的熱銷進一步證實了低碳健康環保住宅產品的巨大市場潛力
18、，也證明奧園的產品獲得市場的廣泛認可。,集團將品牌宣傳和實體營銷緊密結合，促成奧園鮮明品牌個性的形成，促進奧園品牌價值明顯提升。在全國房地產低碳、養生住宅的研究和實踐方面，奧園已處在前列，獲邀在國家住宅與環境工程中心、中國房地產研究會等單位主辦的2010 年中國房地產技術創新高峰論壇做主題發言，公司品牌知名度、美譽度進一步上升。,集團努力承擔企業公民責任，除努力踐行構築低碳健康生活理念、為大眾建造環保健康住宅之外，更積極參與社會慈善活動、捐資助學，為打造可持續發展的和諧社會做出自己的貢獻。二零一零年西南乾旱災情、青海玉樹地震、甘肅舟曲泥 石流等自然災害發生時，集團迅速組織各項目公司和員工積極捐
19、款，向災區受災同胞奉獻愛心。二零一零年五月，集團向番禺區教育局無償移交了完全由本集團出資興建的鍾村奧園學校及幼兒園產權，這是廣州市番禺區第一家由房地產開發企業出資興建並無償移交政府作為公共產權的學校。,3、發展策略與未來展望,面對 二零一一 年不穩定的經濟環境和市場調控的壓力，集團將繼續深化以市場營銷為導向，以經濟效益為目標，以項目及集團整體利潤最大化為目的，並兼顧集團品牌價值提升的指導思想，堅持以績效為導向的考核原則，努力打造 最具成長性的房地產企業，重點做好以下幾方面工作：,行政總裁報告（續）繼續提升企業營運能力，加強商業物業開發集團將繼續從成本管理、計劃管理、營銷管理等方面完善管理，加強
20、產品研發設計和標準化產品執行，提高集團及地區項目公司營銷管理水平，尤其是加強項目定位、定價和總體營銷策略的管理和指導，並整合資源從集團品牌角度促進項目公司的銷售。保持對市場的敏感性，及時應對市場變化。基於我們已取得成功開發商業物業的基礎，我們將繼續擴大商業物業的開發，同時加強商業專才的儲備，建立培養優秀的招商運營團隊，為發展商業地產打下堅實基礎。加大品牌宣傳力度從營銷、設計、成本、項目公司運營各環節，全面加強對建立奧園獨特、鮮明品牌特色重要性的認識。在開發低碳健康住宅上，因地制宜，充分考慮低碳技術地區差異化運用，以項目品牌促進集團品牌。凸顯和強化奧園構築低碳健康生活品牌和產品個性，力爭做到中國
21、地產業低碳養生住宅的龍頭企業。穩健財務管理，擴大融資渠道繼續維持審慎理財的理財政策，加大財務管理力度。一方面，加強成本管理，擴大集團採購，使採購成本享有更大規模經濟以減低成本。另一方面，拓寬及使境內外資金多元化，為集團快速、持續發展提供資金保障。適時增加優質土地儲備堅持投資剛性需求旺盛、增長潛力大的地區，鎖定珠三角、環渤海、北部灣、中西部等地區，通過公開和並購等多種形式為集團儲備優質土地，積極配合政府加強三舊（舊城、舊廠、舊村）的改造工作，尋找多方面具有發展潛力的機會。,14,中國奧園地產集團股份有限公司,管理層討論與分析業務回顧回顧二零一零年，奧園推出眾多高質量的項目，不論是住宅或商業項目銷
22、售均成績斐然，多個項目開盤當日即錄得售罊的佳績。如瀋陽奧園 國際城十月二十三日開售，當日於開盤 4 小時後，便錄得認購額超過人民幣 3 億元，銷售空前熱烈，在瀋陽引起轟動。十月三十日奧園廣場一期盛大開盤，當日第一期 140 間商鋪全部售罄，第一期 286 套公寓即售 260 套，商鋪及公寓錄得總認購金額達到人民幣 9.1 億元，一舉創下珠三角地區商業地產單日認額銷售記錄。截止二零一零年十二月三十一日，本集團共完成合同銷售金額達人民幣47.6億元，較二零零九年大幅上升約65.5%。集團總合同銷售面積約為 442,400 平方米，平均銷售價較二零零九年躍升 120%至每平方米約人民幣 10,900
23、 元。,銷售面積,銷售收入,項目奧園廣場長安 8 號南沙奧園奧園 海景城重慶奧園 康城瀋陽奧園 國際城中山奧園其他合計,（千平方米）41.212.843.153.060.248.737.5145.9442.4,（人民幣百萬元）895.6792.5523.3478.9393.3382.0380.5915.94,762.0二零一零年年報,15,管理層討論與分析（續）財務狀況於二零一零年六月，集團與銀行訂立貸款協議，籌得港幣 500.0 百萬元借款。於二零一零年九月與當地政府達成協議退回瀋陽市東陵地塊，土地轉讓總代價為人民幣687百萬元。於二零一零年八月提前以現金贖回總本金額60.0百萬美元於二零一
24、二年到期的可換股票據。於二零一零年十二月三十一日集團之現金、銀行存款及有限制銀行存款總額約為人民幣 38.4 億元，資金充裕，集團處於淨現金狀況，財務狀況穩定健康，這為集團未來業務發展及業績增長奠定了更穩健的基礎。二零一零年，在國家宏觀調控政策和銀根收緊的條件下，集團將進一步拓寬融資渠道，為集團發展所需的資金做出了保證。於二零一零年十二月三十一日，集團獲境內銀行總授信額度共計為人民幣63.3億元，尚未動用額度為人民幣47.8億元。土地儲備二零一零年集團保持審慎理性的土儲策略，於 3 月收購位於廣州市的商業寫字樓作商業用途。目前集團的土地已跨越珠三角、長三角、環渤海、北部灣和中西部等內地五大經濟
25、圈為核心，主要分布在廣東、江西、廣西、瀋陽和重慶等地方。於二零一零年十二月三十一日，本集團擁有建築面積（建築面積）約為 783 萬平方米的土地儲備。其中，41.2%及 30.5%的土地儲備分別位於廣東及瀋陽。本集團的策略是以較低的成本維持優質的土地儲備，每平方米建築面積的平均成本約為人民幣 547 元。本集團的土地儲備中，51 萬平方米為已竣工物業，150 萬平方米處於在建階段，582 萬平方米為持作未來發展土地。管理層深信現有土地儲備可滿足本集團未來五至七年之項目發展。,16,中國奧園地產集團股份有限公司,管理層討論與分析（續）財務回顧經營業績營業額主要來自兩個業務分部：物業發展及物業投資。
26、二零一零年，本集團的總營業額為人民幣 2,442.2 百萬元，較二零零九年之人民幣 2,364.5 百萬元增加人民幣 77.7 百萬元，主要是由於物業銷售增加。二零一零年，本集團物業發展銷售收入為人民幣 2,431.0 百萬元，較二零零九年之人民幣 2,348.1 百萬元增加人民幣 82.9 百萬元。所交付物業的總樓面面積較二零零九年之 522,800 平方米下降至 415,100 平方米，下降 20.6%；但平均售價由二零零九年之每平方米人民幣 4,491 元上升至每平方米人民幣 5,856 元，上升 30.4%，主要是因為於二零一零年交付項目中商業及別墅項目的收入所佔比例比二零零九年有所提
27、高；此等項目的每平方米單價較高及因集團品牌效應而售價得以提升。重慶奧園 康城與南沙奧園為本集團之主要物業發展收入來源。廣州市、重慶市及其他城市所佔物業發展銷售收入比例分別為35.8%、30.8%和 33.4%。毛利及毛利率二零一零年，本集團毛利為人民幣655.8百萬元，較二零零九年之人民幣439.7百萬元上升49.2%。物業發展確認收入的平均銷售價格上升 30.4%至每平方米人民幣 5,856 元，使毛利率由二零零九年之 18.6%上升至 26.9%。銷售及行政開支二零一零年，本集團銷售及行政開支總額為人民幣273.6百萬元，較二零零九年之人民幣213.3百萬元上升28.2%。銷售費用為人民幣
28、 114.8 百萬元，較二零零九年之人民幣 91.5 百萬元增加 25.5%。由於期內於不同城市如中山、瀋陽、廣州及江門等地的新項目開始銷售，僱員人數增加以加快項目開發速度。儘管行政開支由二零零九年之人民幣 121.9 百萬元上升至人民幣158.8 百萬元，實際上單個項目的行政開支有所降低，並受到嚴格的成本控制。其他收入二零一零年，本集團的其他收入由二零零九年之人民幣70.0百萬元增加250.3%至人民幣245.2百萬元，包含利息收入人民幣109.5 百萬元，退回瀋陽奧園 國際動漫城項目土地收入人民幣 80.0 百萬元以及匯兌收益人民幣 53.1 百萬元。,二零一零年年報,17,管理層討論與分
29、析（續）稅項所得稅開支包括中國企業所得稅、土地增值稅及遞延稅項。實際稅率為50.9%，高於中國企業所得稅標準稅率25%，主要原因是：(a)土地增值稅約人民幣127.2 百萬元；及(b)可換股票據之公平值虧損為人民幣100.3 百萬元，是一次性非現金支出及在計算稅項時此乃不可扣減的項目。本公司擁有人應佔溢利二零一零年，本公司擁有人應佔溢利為人民幣321.3百萬元（二零零九年：人民幣320.1百萬元）。撇除可換股票據之公平值變動以及贖回票據之虧損共人民幣 100.3 百萬元（屬一次性非現金會計調整），本公司擁有人應佔溢利增加至人民幣 421.6 百萬元。財務狀況於二零一零年十二月三十一日，本集團資
30、產總額為人民幣13,251.4百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣11,725.3百萬元），而負債總額為人民幣 7,274.3 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣 5,972.4 百萬元）。於二零一零年十二月三十一日，流動比率為 2.0（二零零九年十二月三十一日：2.3）。財務資源及流動資金二零一零年，本集團的資金來源主要為業務經營產生的收入及銀行借款所籌得的現金款項，該等款項用於本集團業務營運及項目投資發展。於二零一零年六月，本集團與銀行訂立貸款協議，籌得港幣 500.0 百萬元借款，以滿足本集團之一般營運資本要求。於二零一零年十二月三十一日，本集團現金及銀行存款和受限制銀行存款的
31、總結餘較二零零九年年末之結餘增加人民幣 1,809.8 百萬元至人民幣 3,839.1 百萬元，令本集團的資金流更為充裕。本集團預期未來一年的主要資金來源仍是業務經營收入及銀行借款，因此繼續加強資金流管理，提高項目資金回籠效率，嚴格控制成本及各項費用開支。此外，本集團將繼續尋求與國內外投資者的合作機遇，為項目的擴展和營運拓展其他的資金來源。現金狀況於二零一零年十二月三十一日，本集團現金及銀行存款約為人民幣 2,203.1 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣1,283.9 百萬元）。,18,中國奧園地產集團股份有限公司,管理層討論與分析（續）於二零一零年十二月三十一日，本集團有受限制銀行存
32、款約為人民幣 1,636.0 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣745.4 百萬元）。其中，人民幣 939.0 百萬元的存款僅限於用來獲取銀行貸款，其他存款僅限用於向建築承辦商支付款項。於二零一零年十二月三十一日，本集團上述之現金、銀行存款及受限制銀行存款總額為人民幣 3,839.1 百萬元，其中 87.5%以人民幣計值，12.5%以其他貨幣（主要是港幣、美元）計值。借款及淨負債比率銀行借款於二零一零年十二月三十一日，本集團銀行借款約為人民幣3,473.9百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣2,586.4百萬元）。其中：還款年期,二零一零年十二月三十一日人民幣百萬元,二零零九年十二月
33、三十一日人民幣百萬元,1 年以內1 年以上但未超過 2 年2 年以上但未超過 5 年超過 5 年,1,359.61,045.2855.0214.13,473.9,743.4492.71,350.32,586.4,本集團大部分銀行借款均為浮動利率，並須每年議息，因此本集團面臨公平值利率風險。於二零一零年，銀行借款的加權平均實際年利率為 6.65%（二零零九年：5.60%）。本集團已實施若干利率管理政策，其中主要包括密切監控利率變動，並在價格機會良好的情況下替換及新訂銀行信貸。於二零一零年十二月三十一日，本集團之短期及長期銀行貸款擁有銀行授予信貸額約為人民幣 6,333.0 百萬元（二零零九年十二
34、月三十一日：人民幣6,373.0百萬元），其中約人民幣4,780.5百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣5,081.9百萬元）之額度尚未動用。可換股票據於二零零七年，本集團一間附屬公司發行本金總額為 60.0 百萬美元的可換股票據。於二零一零年四月十五日，本集團與票據持有人訂立購回可換股票據協議。約定如下：,二零一零年年報,19,(a),(b),）,管理層討論與分析（續）本集團以現金購回本金額25.0百萬美元之可換股票據，價格為25.0百萬美元之105%，另加截至二零一零年四月十五日應計及尚未支付利息。於二零一零年四月十五日，本集團向票據持有人支付總額 26.5 百萬美元。本集團以現金購回
35、剩餘本金餘額35.0百萬美元之可換股票據，價格為35.0百萬美元之108%，另加截至二零一零年八月三日尚未清償可換股票據之應計及尚未支付利息。於二零一零年八月三日，本集團向票據持有人支持總額 38.4 百萬美元。根據協議，約定購回之 60.0 百萬美元可換股票據的虧損金額為人民幣 100.3 百萬元，已在本集團截至二零一零年十二月三十一日止年度的綜合財務報表內確認。淨負債比率淨負債比率按借款淨額（借款總額扣除現金及現金等價物以及受限制銀行存款）除以股權持有人應佔股本及儲備總額計算。於二零一零年十二月三十一日，本集團處於淨現金狀況，而二零零九年十二月三十一日的淨負債比率為 15.4%，本集團的債
36、務結構進一步優化。或然負債於二零一零年十二月三十一日，本集團就買方之銀行按揭貸款提供擔保額約為人民幣 2,943.6 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣 1,859.3 百萬元）而承擔以下或然負債。該等或然負債指就若干銀行向本集團若干物業買方授出按揭貸款之按揭信貸而提供之擔保。根據擔保條款，倘該等買方支付按揭款項時出現違規，本集團須負責向銀行償還違約買方尚欠銀行之按揭本金連同應計利息及罰款，而本集團有權取得有關物業的法定業權及所有權。於二零一零年十二月三十一日之款項將於下列較早時間解除：(i)簽發房地產所有權證；及(ii)物業買方全數清償按揭貸款。於二零零七年，本集團一間附屬公司與兩名獨
37、立第三方（賣方）就可能收購一家公司（目標之事項簽訂協議。然而，由於賣方於目標之股權的有效性存在不明朗因素，該附屬公司於其後終止該收購協議。賣方隨即向本公司提出申索，要求賠償約人民幣61,096,000元。該案件已進入法律程序。然而，本集團執行董事及本集團法律顧問認為，該附屬公司被要求支付賠償之可能性極微，因此並未就有關案件作出撥備。於二零一零年十二月三十一日，本集團向世紀協潤投資有限公司之銀行借款港幣670.0百萬元（二零零九年十二月三十一日：港幣 670.0 百萬元）提供擔保而產生或然負債。,20,中國奧園地產集團股份有限公司,管理層討論與分析（續）承擔於二零一零年十二月三十一日，本集團已訂
38、約但未撥備之建築成本約為人民幣 2,799.9 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣 2,367.0 百萬元）。本集團預期主要通過物業銷售所得款項及部分透過銀行借款為該等承擔提供資金。外幣風險本集團大部分收益及經營成本以人民幣計值，除以外幣計值的銀行存款及以港幣計值的銀行貸款外，本集團之經營現金流或流動資金並不受任何其他重大的直接匯率波動影響。截至二零一零年十二月三十一日，本集團亦無訂立任何外匯對沖安排。資產抵押於二零一零年十二月三十一日，本集團將約為人民幣 1,839.9 百萬元（二零零九年十二月三十一日：人民幣 1,937.8 百萬元）之持作發展物業及在建物業抵押予多間銀行，以取得授予
39、本集團之項目貸款及一般銀行融資。報告期後事項如二零一一年二月二十一日所公佈，本集團透過公開拍賣購入位於中國廣東省中山市的一幅土地，代價約為人民幣 144.2 百萬元。該土地乃被指定作商業和住宅用途。如二零一一年三月二十二日所公佈，本集團訂立協議，透過收購只從事物業開發的若干公司的股權購入位於中國江蘇省昆山市的一幅土地，代價約為人民幣 383.0 百萬元。該土地被指定作商業和住宅用途，而在本集團收購之前，在該土地上並無開始施工。僱員及薪酬於二零一零年十二月三十一日，本集團共有 653 名僱員。為鼓勵及留用優秀僱員，本集團已於二零零七年九月採用一套以表現為基礎之獎勵制度並定期對該制度進行審核。於二
40、零一零年十二月三十一日，若干董事及僱員已獲授本公司共計48,900,000股股份之購股權。除基本薪金外，本集團亦向表現出眾之僱員提供年終花紅。同時，本集團亦依據國家及地方政府之相關勞動法律及法規，為僱員支付社會保險金及其他保險金福利。本集團認為，與市場水平相比較，僱員所獲得薪酬及福利具有競爭力。,二零一零年年報,21,22,董事及高級管理人員簡介,後排左起：徐景輝先生 胡大為先生 辛珠女士 保爾渥蘭斯基先生 宋獻中先生 馬桂園先生 張國強先生 林錦堂先生,前排左起：郭梓文先生 武捷思先生 郭梓寧先生 楊忠先生,中國奧園地產集團股份有限公司,董事及高級管理人員簡介（續）執行董事郭梓文，主席郭梓文
41、，四十六歲，本集團創辦人，擁有工商管理碩士學位。彼為執行董事兼主席。郭先生主要負責制訂本公司的發展策略及引領本公司的項目規劃、領導集團財務、投融資等工作的開展。彼目前為廣東省政協委員、廣東省工商業聯合會副主席及廣東省民營企業投資商會主席。於二零零一年，郭先生榮獲全國主流媒體及中國房地產協會選為中國房地產十大風雲人物之一。於二零零四年，郭先生獲頒中國房地產特別貢獻獎及中國房地產理論研究貢獻獎獎項，於同年亦被列為中國房地產十大傑出企業家。於二零零八年，郭先生獲頒為中國房地產 30 年十大傑出貢獻人物獎及廣東住宅建設 30 強領軍人物獎。於二零一零年，郭先生榮獲黃金十年廣東地產領袖榜 領袖人物稱號。
42、除擔任本公司董事外，郭先生過往三年並無於其他上市公司擔任董事職務。彼為郭梓寧先生的兄弟。郭梓寧，副主席兼行政總裁郭梓寧，四十九歲，執行董事及副主席兼集團行政總裁，彼亦為本集團附屬公司之董事，擁有工商管理碩士學位。彼於一九九八年加入本集團，現主要負責集團行政、投資、業務拓展及法務事務，以及集團公司全面管理工作。郭先生於擔任北京師範大學南國奧園實驗學校副主席期間終止擔任奧園集團有限公司的董事，之後於二零零六年，郭先生重新獲委任為奧園集團有限公司的董事。除擔任本公司董事外，郭先生過往三年並無於其他上市公司擔任董事職務。彼為郭梓文先生的兄弟。,二零一零年年報,23,董事及高級管理人員簡介（續）執行董事
43、（續）楊忠，營運總裁楊忠，四十二歲，執行董事兼營運總裁，於二零零九年九月加入本公司，而自二零一一年一月二十日起獲委任為執行董事。彼具有中國註冊房地產評估師及註冊監理工程師的資格，於中國房地產方面擁有豐富、全面及專業的管理經驗。主要負責全面統籌集團的營運管理工作。加入本集團前，楊先生曾於兩家信譽良好的房地產開發公司任職，並自二零零九年九月起主要負責本集團營運的全面管理。除擔任本公司董事外，楊先生過往三年並無於其他上市公司擔任董事職務。林錦堂，首席財務官林錦堂，四十二歲，執行董事及首席財務官兼公司秘書，於二零零八年十二月一日加入本公司，而自二零零九年九月二十五日起獲委任為執行董事。主要負責香港上市
44、公司法務及投資者關系管理，協助集團並購業務及海外融資工作。林先生於專業核數公司擁有逾十四年之經驗，亦曾在另一間在中國從事房地產開發業務的上市公司擔任首席財務官兼公司秘書三年。彼是香港會計師公會及英國特許公認會計師公會的會員，擁有香港中文大學的工商管理學士學位。林先生現在擔任聯交所主板上市公司盛源控股有限公司的獨立非執行董事。,24,中國奧園地產集團股份有限公司,董事及高級管理人員簡介（續）執行董事（續）辛珠，常務副總裁辛珠，四十二歲，執行董事兼常務副總裁。彼於二零零八年七月加入本公司，而自二零零九年九月二十五日起獲委任為執行董事。辛女士主要負責監管財務、會計及融資。彼於會計、審計及企業財務管理
45、方面擁有超過二十年之經驗。彼為中國註冊會計師協會的會員及已於二零一零年一月成為澳洲會計師公會的會員。彼亦擁有奧克蘭商學院國際學院的國際管理工商管理碩士學位。除擔任本公司董事外，辛女士過往三年並無於其他上市公司擔任董事職務。胡大為，副總裁胡大為，四十八歲，執行董事兼副總裁，亦為本集團附屬公司之董事。胡先生畢業於湖南科技大學建築學專業，一九八八年至一九九八年期間曾任廣東省廣州市番禺建築設計院設計師。胡先生於房地產開發及管理方面積累逾十年的經驗。彼於一九九八年加入本集團，主要負責集團北方區域項目管理及發展。除擔任本公司董事外，胡先生過往三年並無於其他上市公司擔任董事職務。,二零一零年年報,25,董事
46、及高級管理人員簡介（續）非執行董事武捷思，副主席武捷思，五十九歲，董事會非執行董事兼副主席，擁有經濟學博士學位。彼於二零零八年加入本集團時擔任執行董事，主要負責統籌集團戰略發展規劃、財務管理、融資及並購業務及規章制度健全修訂等工作，隨後自二零零九年十二月二十四日起調任為非執行董事。武先生於中國內地金融及公司管理領域擁有逾 20 年銀行及行政經驗，曾任廣東粵港投資控股有限公司及廣東控股有限公司董事長、粵海投資有限公司及粵海制革有限公司的名譽董事長、合生創展集團有限公司的董事總經理、中國工商銀行深圳分行行長、深圳市政府副市長及廣東省省長助理等職位，目前擔任多家於聯交所主板上市公司的董事，包括北京控
47、股有限公司、招商銀行股份有限公司及中國太平保險控股有限公司的獨立非執行董事，中國水務集團有限公司、深圳控股有限公司及銀基集團控股有限公司的非執行董事。Paul Steven Wolansky保爾 渥蘭斯基，五十五歲，於二零零七年四月三日至二零一一年一月二十日出任為非執行董事兼副主席。彼持有 Amherst College 頒授之文學士學位，並獲哈佛大學頒授法學博士學位。渥蘭斯基先生於基金管理及直接投資方面積逾 二 十 年 經 驗，為 New China Investment Management Inc.及 New China CapitalManagement L.P.的主席兼行政總裁。Ne
48、w China Investment Management Inc.為TheCathay Investment Fund,Ltd.的投資經理，而New China Capital Management L.P.為Cathay Capital Holdings,L.P.及 Cathay Capital Holdings II L.P.的投資經理。本公司的主要股東 Cathay Sino Property Limited 由 Cathay Capital Holdings,L.P.全資擁有。渥蘭斯基先生曾經擔任紐約交易所上市公司東南融通科技有限公司及美國納斯達克上市公司沃華保險服務集團的非執行董事
49、。渥蘭斯基先生現時為聯交所主板上市公司星辰通信國際控股有限公司及優源國際控股有限公司的非執行董事。渥蘭斯基先生於二零一一年二月二十四日重新出任集團非執行董事。,26,中國奧園地產集團股份有限公司,董事及高級管理人員簡介（續）非執行董事（續）梁秉聰梁秉聰，五十五歲，於二零零七年四月三日獲委任為非執行董事，由Cathay SinoProperty Limited（為本公司之主要股東）提名獲委任。彼持有香港中文大學的社會科學學士學位及碩士學位。梁先生擁有超過二十多年在亞太地區管理及營運的經驗，為新中財富管理公司的執行董事。如本公司於二零一一年二月二十四日公告所述，梁先生已於二零一一年二月二十一日辭任
50、奧園董事職務。獨立非執行董事馬桂園馬桂園，五十八歲，於二零零七年九月十三日獲委任為獨立非執行董事。彼於二零零九年十月取得伍爾佛漢普頓大學法學碩士學位。馬先生為英國特許管理會計師公會香港地區之會員（一九九四年至一九九九年），及英國特許管理會計師公會廣東聯絡辦事處之副主席（一九九四年至一九九七年）。馬先生是英國特許管理會計師公會資深會員、香港特許秘書公會會員、香港會計師公會會員、英國特許會計師（英格蘭及韋爾斯）公會會員及香港董事學會資深會員及澳洲會計師公會資深會員。馬先生於會計、財務管理及業務顧方面積逾三十年專業經驗。現時為香港一家顧問公司的執行董事。彼過往曾任信和置業有限公司企業策劃經理及 Ja
