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1、,常工城尚城拉斯维加斯圣诞名流风情派对,2010.11.21,活动时间：2010.12.25（下午2:00-5:00）活动地点：常工城尚城售楼中心参加对象：意向客户、目标客户、业主,拉斯维加斯圣诞名流风情派对,视觉-拉斯维加斯 兔女郎酒水服务,花花公子(Playboy)里的兔女郎。准确来说，她们是花花公子公司从1960年到1988年在美国兴建的一系列花花公子夜总会里的女招待这些女孩被称作“兔女郎”她们都是美女，穿着性感的低胸露背装，戴着兔子耳朵头饰和尾巴饰物，在人群中穿梭，送上美味的酒水和点心。,触觉-拉斯维加斯 博彩娱乐 专属筹码,活动现场，兔女郎向每组来宾发放一个香囊。香囊上秀项目logo
2、香囊里面放置若干筹码。,第一项-拉斯维加斯 博彩娱乐体验(百家乐）,百家乐英文为Baccarat，是世界上公认的最文明、最公平的娱乐项目。,百家乐游戏分为庄(Bank)、闲(Play)、和(Tie)三门,这里的庄、闲，并没有具体的含义，只是代表游戏的双方，和是为了增加娱乐性而设立的一个彩头。客人根据自己的想法可任意选择庄、闲、和任意一门下注，客人也可根据自己的意愿投注，谁下最大注，谁有权看牌。,百家乐(BACCBRAT),第二项-拉斯维加斯 博彩娱乐体验(21点）,美国的拉斯维加斯和大西洋城赌场有一个很受欢迎的赌博，叫Black Jack，大家通常叫它21点。游戏的规则很简单，你先下赌注，然后
3、庄家给自己发两张牌，也给你发两张牌。庄家的两张牌里有一张面向下(叫暗牌)，是你看不见的，你可以看见另一张牌(叫明牌)。这时候你开始要牌，你可以随意要多少张。目的是尽量往21点靠，靠得越近越好。最好就是21点了，因为21点是最大的点数。2-10的牌按牌面的数字算点，J，Q，K都算10点。A可以算1点，也可以算11点，由你自己决定。在你要牌的过程中，假如你所有的牌加起来超过21点，你就输了(叫爆掉)，游戏也就结束了。假如你没爆掉，又决定不再要牌了，这时庄家就把他的那张暗牌打开来。假如他现在的两张牌加起来小于或等于16点，他就必须继续给他自己发牌(不管他的点数是否比你大)，一直发到他的点数大于等于1
4、7点为止。庄家在给自己发牌的过程中，假如他爆掉了，那他就输了。假如他没爆掉，那么你就与他比点数大小，大为赢。一样的点数为平手，你可以把你的赌注拿回来。,21点(BLACK JACK),第三项-拉斯维加斯 博彩娱乐体验(龙虎）,龙虎，以牌面大小来决定输赢的桌牌游戏，游戏的容易程度让玩家不分男女老少都喜爱。牌面大小不比花色，只比点数，K为最大牌，A为最小。龙虎游戏玩法玩家可投注 龙 虎 和 三门。派两门牌,每门各派一只牌,即龙与虎,双方斗大。龙虎牌面点数下注龙,1赔1,开和时输一半下注金额。下注虎,1赔1,开和时输一半下注金额。下注和,1赔8。,龙虎(dragon tiger),第四项-拉斯维加斯
5、 博彩娱乐体验(轮盘）,轮盘是一种令人着迷且十分刺激的游戏。它由一个轮盘、一个象牙制小球以及一张赌桌构成。轮盘以转轴为中心转动，并且分成 38 个（美式轮盘）细长沟道。36 个沟道分别编号为 1 至 36，一半是红色一半是黑色。另外两个绿色沟道分别标为 0 和 00。（注：法式轮盘只有一个0）玩家可以买单一数字或赌桌上的数字组合，当所有玩家投注后，庄家会放出一个小球，最后停在那个数字槽那个数字就是最后结果。,美式轮盘(Roulette),第五项-拉斯维加斯 博彩娱乐体验(骰宝）,骰宝是一种古老的中国骰子游戏,玩家押注三个在笼子中转动的骰子的旋转结果.您可以同时押注在桌面上的一个或多个数字.游戏
6、的牌桌分割成几部分押注“区域”,每一个区域代表不同类的骰子结果或组合.游戏开始时,放置筹码在桌面上任何地方代表一个或多个骰子组合.下注完成后,装有骰子的笼子将开始旋转,结果将显示在屏幕的右上方.桌面上中奖的数字组合上将有星星出现,如果您押注在了任意一个出现星星的区域那么您就获得了相应的赢钱.,骰宝(sic-bo),常工 城尚城 拉斯维加斯 名流派对 正式登场,活动流程,拉斯维加斯圣诞名流夜节目单及活动流程18:00 来宾签到，兔女郎迎宾合影，领取筹码18:30 兔女郎欢乐舞蹈18:40 拉斯维加斯经典娱乐环节正式开始 赌城风云秀（贯穿始终）18:40 爵士乐队现场演唱19:00 抽奖（三等奖1
7、0名）19:30 花式调酒表演 20:00 抽奖（二等奖5名）20:20 双人小提琴演奏20:50 抽奖（一等奖1名），主持人致结束辞20:55 礼品兑换 活动结束,兔女郎 欢乐舞表演魅惑激情 舞动欢乐 将现场气氛带动，演出在一楼舞台区表演两场，分别为活动开场时，与活动尾声抽奖环节前，可以将现场人气进一步调动,JAZZ乐队 演奏打造一场色彩绚丽的听觉盛会爵士乐队演唱在舞台区域表演。,小提琴现场合奏 优雅而轻松，玩味艺术品位,花式调酒表演 动感而激情在舞台区，由调酒师现场表演花式调酒，来宾可现场品尝；在舞台区表演外，其余时间，调酒师可在吧台区进行调酒，并由来宾品尝。,圣诞老人现场互动 由专业小丑
8、演员装扮成圣诞老人，分时段穿梭于各个休闲区域，与来宾及现场儿童互动，并可分发圣诞礼物。,家庭DIY区 现场同时为没有参与拉斯维架斯娱乐区的来宾，准备家庭DIY区。陶艺彩绘，由来宾自己动手DIY，为陶艺进行上色及描绘图案。,家庭DIY区 现场同时为没有参与拉斯维架斯娱乐区的来宾，准备家庭DIY区。手工纸模，现场准备好纸模素材，由来宾自由拼接成纸模工艺品，并可带回家中作展示与纪念。,家庭DIY区 DIY区，为小朋友准备了画纸彩绘上色，让来宾及小朋友为任意喜爱的卡通图案上色。,活动穿插抽奖 活动进行中由领导上台为现场来宾抽奖，共设三等奖20名，二等奖10名，一等奖2名。,无锡合众文化传媒有限公司 滨
9、湖区湖滨路时代杰都1611 电话：0510-85452955 传真：0510-85841550,礼品建议 来宾参加游戏赢得筹码可直接兑换奖品先到先得（去除原有发放筹码）五等奖 3800分=巧克力一盒（50份）四等奖 8800分=原装进口红酒一瓶(10份)三等奖 15800分=品牌微波炉一台（2份）,礼品建议 来宾参加游戏赢得筹码可直接兑换奖品先到先得二等奖 23800分=数码相机一部(1份)一等奖 32800分=液晶电视一台(1份),奖品建议 来宾活动中有抽奖机会，礼品可为U盘、MP4和笔记本,活动现场 圣诞氛围包装,在销售中心入口两侧设置“外八字”式背景板，引导来宾入场。,入口 拉斯维加斯名
10、流派对背景板开启一段体验前进人生的绚丽旅程,销售中心门围上，设置圣诞气氛包装，玻璃幕墙上粘贴雪花。,入口 拉斯维加斯名流派对包装开启一段体验前进人生的绚丽旅程,在现场靠喷泉处，设置圣诞树，在通向入口的通道设置红地毯，两侧放置鲜花罗马柱。,入口 拉斯维加斯名流派对包装开启一段体验前进人生的绚丽旅程,场内，在中空大厅吊下雪花等圣诞气氛包装，如左图。,活动现场氛围营造,在二楼四周围沿，设置圣诞气氛包装，使整个场内更觉欢乐。,活动现场氛围营造,现场进行造型气球装饰，编织室内拉斯维加斯氛围等，同时现场布置圣诞气氛，使现场更有喜庆感觉。在场内点缀圣诞气氛糖果屋，并将礼品堆积，围绕于糖果屋周围。,活动现场氛
11、围营造,现场的沙盘及单体模型，用围幔装饰包边,活动现场氛围营造,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，
12、市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目
13、市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目
14、的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计
15、划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤
16、和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行
17、划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞
18、争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变
19、革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
