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1、宅基地使用权的行使 一、宅基地使用权的转让。宅基地使用权的转让应当分为两种情况:一种是空白的宅基地使用权的转让;一种是宅基地使用权的从属性转让。关于空白宅基地使用权的转让，法律是予以禁止的。我国土地管理法第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此条可知，只有受让人受让宅基地使用权是为了利用该土地进行非农业建设，宅基地使用权的代写论文转让才是被禁止的。但宅基地有其法定用途，即建住宅，而建住宅属非农业建设。如果村民将自己的空白宅基地使用权转让给受让人(
2、无论受让人是否为本集体经济组织的成员，也无论此人是否为农村村民)，受让人必须利用此空白宅基地建住宅，而法律又禁止进行非农业建设，那么这种转让(包括出租)行为当然是违反土地管理法第63条规定的。所以，让与人与受让人之间的转让合同因违反法律的强制性规定而无效，也不会产生物权变动的效果。关于宅基地使用权的从属性转让，相对而言是比较复杂的。笔者认为，根据受让人的身份不同会产生不同的物权效果。当受让人是农村村民(不管受让人是否为本集体经济组织的成员)时，让与人与受让人之间的转让合同有效而且会产生物权变动的效果;当受让人是城镇居民时，二者之间的转让合同有效但不会产生物权变动的效果。这是因为，第一，就合同效
3、力而言，最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)(法释199919号)第4条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”尽管国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知和国务院关于深化改革严格土地管理的决定都禁止城镇居民在农村购置宅基地，但根据行政法规制定程序条例第3条第1款前段，“行政法规的名称为条例、规定和办法”。因而，上述通知和决定均不属于“行政法规”，不能作为认定合同无效的依据。此外，在宅基地使用权的从属性转让中，作为受让人的城镇居民或者农村村民受让
4、房屋的所有权和该房屋占用范围内的宅基地使用权的目的，既不是为了进行非农业建设，也根本没有必要进行非农业建设(因为房屋已经建造完成)，所以，土地管理法第63条也不能作为确认转让合同无效的依据。第二，就物权变动效果而言，物权的种类和内容由法律规定，根据物权法第犯条的规定，农村村民对自己私人所有的房屋享有转让、出租等处分权。但根据物权法第153条的规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从广泛意义上讲，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖上地的通知和国务院关于深化改革严格土地管理的决定都属于国家规定，都可以作为宅基地使用权行使、转让的依据。所以在受让人为城镇
5、居民的情况下，房屋所有权人的处分行为受到限制，让与人和受让人之间的转让行为自然不发生物权变动的效果。但该通知、决定及相关规定不仅没有限制农村村民向非城镇居民转让房屋，而且物权法第155条还规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。可以说，在受让人为农村村民的情况下，房屋所有权人的处分权并未受到限制，根据房地一体主义的原则，二者之间的行为只要符合法定的物权变动模式就应当产生宅基地使用权从属性转移的效果。此外，这里还有一个问题需要说明，我国土地管理法第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，是就宅基地使用权的初始取得而言的，并不是对宅基地使用权继受取得的限制。二、宅基地使用
6、权的抵押。空白宅基地使用权不得抵押，物权法第184条有明确规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律规定可以抵押的以外，不得抵押。关于农民能否以自有住房设定抵押，学界是有争议的。刘俊教授认为:如果允许农民以自有住房设定抵押，根据“房随地走”的原则也就可能出现宅基地使用权在抵押权实现时被转让，这就违反了土地管理法第63条禁止集体土地使用权转让的规定，故法律是禁止宅基地使用权抵押的。8郭明瑞教授认为:宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”对于刘俊教授的论点是否正确姑且不论，单就其论据而言，笔者认为是欠妥的。前文已经论述
7、，只有抵押权人为城镇居民，抵押权实现时，可能出现的宅基地使用权流转才违反国家有关规定，这些国家规定因物权法第153条的准用性规范而获得正当性。根据物权法第180条的规定(债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押)推断出，农民自有的房屋可以抵押，但该法第184条又规定宅基地使用权不得抵押，那么，到底是“地随房走”，还是“房随地走”呢?。郭明瑞教授认为是“地随房走”。但在抵押权人为城镇居民时，“地随房走”会出现违反国家相关规定的结果。笔者认为，物权法应当允许农民将自有房屋抵押给非城镇居民，使“地随房走”的最终结果不至于违反国家相关规定。但现行制度毕竟不同于理想状态。物权法第150条
8、是对抵押权的确认，而该法第184条又是对抵押权的限制，一项财产能否设定抵押，既要遵循180条的规定，也要符合184条的规定。所以，就现行制度而言，宅基地使用权的单独抵押和一并抵押都是不允许的。 三、宅基地使用权的限制。行使宅基地使用权时，不得妨碍公共利益和他人的合法权益。宅基地使用权人行使权利时应受某些限制，例如，须按规定用途使用宅基地，使用时不得超出确定的宅基地范围，使用宅基地应注意相邻关系、照顾邻人利益等。四、宅基地的用途。宅基地使用权人对宅基地使用权的占有使用体现为建造住宅及其附属设施。任何人都不能将宅基地用于申请人居住目的之外的其他用途，例如，以自己居住为目的，取得宅基地使用权后，将宅基地用于乡村旅游别墅的开发等。五、以宅基地使用权入股。根据现行法律规定，以宅基地使用权入股面临两大障碍:一是宅基地使用权的流转受到限制。例如，在宅基地使用权转让中，受让人不得为城镇居民。以宅基地使用权入股是为建立经营性实体。既然是经营性实体就不可能只和农民做交易，而将城镇居民代写论文排除在外。一旦城镇居民成为交易的一方，就有可能使宅基地使用权落入城镇居民之手。二是宅基地的用途限制。宅基地使用权人不得将宅基地用于居住目的之外的其他用途。以宅基地使用权入股是经营所需，但宅基地是居住用地，不是经营用地。因此，现行法律不允许以宅基地使用权入股。
