农产品物流中心可行性研究报告.doc

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1、农产品物流中心可行性研究报告 农产品物流中心可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 11 项目名称及承办单位概况 1 12 项目由来及背景 1 13 项目概况 2 14 可行性研究的依据和范围 3 15 主要技术经济指标 3 16 结论与建议 4 第二章 项目建设的必要性与有利条件 6 21 项目建设的必要性 6 22 项目建设的有利条件 6 第三章 市场预测 8 31省农产品物流现状与预测 8 32 经济发展现状与趋势 9 33 市及农产品物流现状与供求分析11 34 市场目标定位 11 35 营销策略 11 第四章 建设地点与建设条件 13 41 地理位置及交通条件 13 42 自然条

2、件及工程地质条件 13 43 公共设施与施工条件 14 第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容 15 51 物流中心功能及经营范围 15 52 建设规模与建设内容 16 第六章 工程技术方案 18 61 总图运输 18 62 建筑结构 20 63 给水排水 21 64 供配电 23 65 弱电系统 25 67 冷库 26 I 农产品物流中心可行性研究报告 68 检测 27 第七章 信息系统规划 29 71 信息系统及规划 29 72 计算机信息管理系统 30 第八章 环境保护 31 81 环境现状 31 82 编制依据 31 83 污染源及污染物 31 84 环境治理及保护方案 31 85

3、预期达到的效果 32 第九章 劳动安全与职业卫生 33 91 设备保护 33 92 作业安全 33 93 职业卫生 33 第十章 消防 34 101 设计依据 34 102 总平面与单体建筑 34 103 消防给水 34 104 电气 35 第十一章 节 能 36 111 工艺措施 36 112 电气措施 36 113 土建措施 36 第十二章 物流中心管理及组织机构 37 121 物流中心管理 37 122 经营方式 37 123 组织机构与劳动定员 37 第十三章 项目实施进度及工程招标方案 40 131 项目实施进度 40 132 项目招投标 40 第十四章 投资估算与资金筹措 41 1

4、41 投资估算 41 II 农产品物流中心可行性研究报告 142 资金筹措 42 第十五章 财务评价 43 151 评价依据与参数选取 43 152 营业收入及营业税金估算 43 153 总成本费用估算 43 154 财务效益分析 44 155 偿还能力分析 45 156 敏感性分析 45 157 盈亏平衡分析 46 158 财务评价结论 47 第十六章 社会效益分析 48 第十七章 项目风险分析 49 171 项目风险分析 49 172 风险控制措施 50 附表 附表 1 建设投资估算表 附表 2 投资计划及资金筹措表 附表 3 营业收入营业税金及附加估算表 附表 4 总成本费用估算表 附表

5、 5 损益表 附表 6 项目投资现金流量表 附表 7 项目资本金现金流量表 附表 8 财务计划现金流量表 附表 9 借款还本付息估算表 附件 附件 1 招标基本情况表 附件 2企业法人营业执照税务登记证法人代表证 附件 3省人民政府农用地转用土地征收审批单2008政国土字第 356 号 附件 4建设用地规划许可证编号 2006-184-B 附件5市环境保护局建设项目立项环境保护审查意见表 附件6 项目建设资金落实的证明材料股东大会决定建行最高限额保证合同 III 农产品物流中心可行性研究报告 附件8供水供电的意见书 附件9 企业获得的荣誉证书 附图 附图一项目区域位置图 附图二项目总平面布置图

6、 IV 农产品物流中心可行性研究报告 第一章 总 论 11 项目名称及承办单位概况 111 项目名称 省 农产品物流中心 112 项目承办单位概况 省 农产品物流中心由负责承建是一家集钢材贸易 房地产开发现代物流于一体的集团控股公司集团创建于 1996 年注册资金 6018 万元总资产 45 亿元下辖分子公司 18 家员工 960 余人年销售收 入达 12 亿元2006 年集团在省私营企业 100 强综合排名第 16 位省 农业产业化龙头企业省消费者信得过单位省银行守信企业市诚信 示范单位 集团始终秉承以人为本以诚为信团结务实勇于开拓的企业宗旨 坚持以质量求生存以诚信求发展的经营理念多走一步的

7、服务理念 集团在不断拓展各项业务的进展中以优良的产品优质的服务和合理的价格 赢得了众多的客户销售业绩不断攀升2007 年集团销售总额已超过 122961 万元集团自 2003 年以来解决下岗失业人员 400 人并在市及周边开设 易 龙食品连锁店 19 家鼓励支持 50 余名下岗工人再创业积极响应政府建 设社会主义新农村的号召努力促进农民增收农业增效在及周边发展 养殖专业户 7500 户从资金技术原料全程跟踪协助服务 董事长先生硕士学位具有丰富的经营管理经验和敏锐的市 场洞察力及崇高的敬业精神作为省杰出的青年民营企业家2005 年被省 青年企业家去年被省青年企业家协会评为鲲鹏奖市青年企业家协会副

8、 会长市杰出青年企业家有较强的市场驾奴能力对物流市场的运作和管理 具有丰富经验 12 项目由来及背景 农产品物流不仅关系到农民的根本利益农业产业化发展农业结构调整 而且还是实现农产品商品化增加农民收入实现农业现代化的有效措施 省作为一个农业大省解决三农问题发展农村经济对省经济发展有很 第 1 页 农产品物流中心可行性研究报告 大的影响对发展农产品物流具有非常重要的意义 农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程它包括 农产品生产运输储存装卸搬运包装流通加工配送信息处理等 一系列环节 与工业品相比农产品具有独特的自然属性和供求特性从而使农产品物 流表现出明显不同于工业品物流的特征如

9、农产品物流的数量大品种多范 围广农产品运输与一般产品的运输相比具有运输的不均衡性对运输的技 术性要求高等特点农产品物流环节的风险较大农产品物流的源比较单一 由于以上特点省农产品物流发展中一直存在着诸多问题如农产 品物流环节较多流通效率较低农产品物流装备水平比较低运输方式总体 比较落后农产品市场体系不健全农产品物流技术落后特别是运输过程中 的冷藏保鲜技术造成农产品巨大的在途损失农产品物流组织体系不完善 不能对农产品物流进行规范化的统一管理难以做到科学有效的统一配置资源 农产品物流成本较高农产品物流的生产环节落后产品品种更新慢产品结 构不合理生产成本较高农产品物流中的加工环节比较落后由于加工技术

10、落后致使农产品加工深度不够高技术系列化的项目不多加工规模较小 增值率低有不少农产品加工领域甚至仍是空白农产品附加值较低最终导 致农业比较利益低农民收入无保证 有鉴于此作为一家在贸易领域和农业产业化领域经营多年的优秀 民营企业抓住机遇依托地区的农业优势把产品优势转变为商品优势 在市委政府的支持下着手建设农产品物流中心争取在两三年内 在建成一个初具规模拥有竞争优势的专业性农产品物流中心 13 项目概况 131建设地点 省 农产品物流中心建设项目拟建于市区地段 132建设规模与目标 省 农产品物流中心工程规划占地面积21505442m2 32258 2 亩新增建筑面积 178229m 其中规划建设物

11、流配送中心水果蔬菜交易 第 2 页 农产品物流中心可行性研究报告 区肉食与禽蛋交易区仓储冷库区农资交易区农副产品综合加工区 办公服务区生活服务区和其它配套设施本物流中心除场内交易外设计规 划了电子商务平台作为整个物流中心商务活动的重要基础为全国范围内客 户服务加速物资流资金流和信息流的流动和统一物流中心将设立检测中 心保证进场交易的农产品食用安全同时为建立市场准入制提供了必要的技 术手段物流中心建成后预计年各类农产品吞吐量 120 万吨年交易额 10 亿元以上物流中心年收入 6300 万元创利税 3200 万元左右可向社会提供 4000 个以上就业岗位 133 主要建设条件 拟建市场位于市区地

12、段北临路南临路中有路穿越 交通方便土地征用已经落实水电供应由市政设施予以保证 14 可行性研究的依据和范围 141 可行性研究的依据 a 国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三 版 b 国家现行规程规范 c 建设单位提供的其他资料 142 研究范围 本次可行性研究依据国家政策法规及省市有关文件规定和要求对项目建 设的必要性建设规模内外部条件专业技术方案组织管理投资估算 经济效益环境保护等方面进行研究供项目主管部门决策和业主在项目实施 时参考 15 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数据 备 注 2 1 规划用地面积 m 2150544 合 32

13、258 亩 第 3 页 农产品物流中心可行性研究报告 2 3 新增建筑面积 m 178229 4 建筑密度 3803 5 绿地率 301 6 年吞吐总量 万吨 120 进出总和 7 项目总投资 万元 2520122 8 经济效益指标 81 总投资收益率 1250 82 项目资本金净利润率 2000 83 全部投资回收期 年 979 所得税后 85 财务内部收益率 901 所得税后 16 结论与建议 161研究结论 a 省 农产品物流中心的建设对于稳定和发展各类农产品生 产促进该地区农业经济结构调整促进农业产业化的进程促进农业经济的 可持续发展提高农民收入等方面都具有重要的意义 2 本项目建设条

14、件优越省是优质农产品生产的大省为物流中心的 经营提供了充足货源项目建设场地宽阔交通水电条件由市政配套统一 解决为项目建设奠定了良好的基础 3 项目建设选址符合市城市建设总体规划 4 本项目总投资2520122 万元总投资收益率项目资本金净利润率 全部投资财务内部收益率分别为 12502000和 901全部投资回收期为 979 年项目具有较好的经济效益 5 本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收同时可直 接解决超过 4000 人的就业有利于缓解就业矛盾促进社会稳定项目具有较 好的社会效益 6 物流中心建成后预计农产品吞吐量可达 120 万吨年交易额 10 亿元 以上大量的交易商入场交

15、易物流中心经营年收入6300 万元年缴纳各类税 金 1100 万元左右为地方政府可带来约 2000 万元的税收收入有力的促进地 第 4 页 农产品物流中心可行性研究报告 方经济发展 162 建议 1鉴于本项目建设规模和投资都较大建议按一次规划分期实施 滚动发展逐步完善的原则建设 2 搞好物流中心关键是要打造品牌好的品牌是一个区域性物流中心得 以生存和发展的原动力它是一种巨大的无形资产因此本物流中心一开始 就要在打造品牌上做文章使之成为业内公认的信誉卓著质量一流管理 规范服务周到的物流中心区 3 农产品是的质量关系到千万居民的身体健康因此在市场经营中必 须贯彻市场准入制严格执行国家技术监督局等部

16、门颁布的各类农产品质 量标准卫生标准大力提倡绿色农产品入场交易并以此作为办好市场的基 本宗旨之一 第 5 页 农产品物流中心可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性与有利条件 21 项目建设的必要性 211有利于实现集约化管理和规模经济效益 农产品物流中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效 整合如统一利用仓库配送中心及车辆等设施设备通过将各类农产品汇 集进行必要的分拣流通加工后按用户要求实行配送从而提供低成本高 水平的物流服务实现集约化管理和规模经济效益 212有利于提高农产品物流服务水平 农产品物流中心从实质上来讲是通过集中投资依靠完善的农业基础 设施先进的信息技术手段和管理方

17、法等对入驻企业和服务机构部门的统一 协调管理来实现其服务方式的互补将农产品快速高效的送到消费终端 提高整体服务水平最终达到物流商流资金流信息流的结合和统一 213有利于改善社会环境 农产品物流中心多位于公路铁路航空水路等运输方式的衔接处 可以有效地改善交通环境同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的负外部效 应有利于城市及周边地区的规划建设 214有利于促进区域经济的发展 农产品物流中心由于具备优越的交通位置因此便于农产品运输方式的 转换促进联合运输共同配送的发展此外物流中心通过优惠的扶持政策 和配套的基础设施还可以创造良好的投资环境吸引交易商所产生的聚集 效应又可扩大商圈增加交易机会从而带动区域

18、经济的发展 22 项目建设的有利条件 1 强烈的市场需求随着市场经济的发展各行各业的物流资源通日益 频繁市场呼唤一个高档次大规模的物流集散中心该项目顺应市场经济的 需求拟建成一个占地 322 亩的大型现代化高标准服务全面的物流集散中心 2 颇具实力的项目承建单位对物流及农副产品加工交易有着丰 富生产经营和管理经验集团资金雄厚组织机构完善社会信誉好有足够 的能力建好该项目 第 6 页 农产品物流中心可行性研究报告 3 区位优势与政府支持市有着得天独厚的区位优势市为湘中 地区的综合型服务中心拥有行政管理交通运输商贸金融保险 文化科教医疗卫生旅游服务等较高的综合服务产业 市政府和区政府对建立物流中心

19、寄予很大期望支持在跃进社 区建立有规模有档次有前景的现代农副产品物流中心 4 业务和资源优势业务资源是物流中心最主要的优势也是物流中心 建设的立足点 自古以来是农业大市积蓄着丰富的农产品资源辽阔的 土地丰富的农产品资源和 700 万人口为的农副产品加工及物流中心建 设提供了广阔的舞台适值国家产业政策的调整和泛珠三角洲区域合作的建 立在兴建农副产品加工贸易物流中心既抓住了机遇又符合兴 工强市富民的需要 5 交通优势市具有密集的交通网络交通运输十分便利公路网 呈环形状放射状国道横贯东西国道纵横南北省县乡道及专用公 路在境内经纬交织高速公路网络已初步形成 总之项目无论在区位交通还是市场和资源及其他建

20、设条件等方面 都具有较好的优势 第 7 页 农产品物流中心可行性研究报告 第三章 市场预测 31省农产品物流现状与预测 是一个农业大省全省有耕地 3789 万公顷农林牧渔业从业人数 189078 万人素有渔米之乡的美誉农产品品类十分丰富粮食油 料棉花牲猪等主要农产品享誉全国还是有名的茶乡桔乡蚕乡 禽畜产品和水产品之乡2007 年全省粮食总产量 290118 万吨棉花 2072 万吨油料 14941 万吨甘蔗 10801 万吨烤烟 2151 万吨蔬菜 252682 万吨水果 90716 万吨肉类 65050 万吨水产品 19074 万吨粮食棉花 油料甘蔗 苎麻茶叶柑桔生猪淡水产品产量都处于全国前

21、列2007 年全省农业总产值 260387 亿元比上年增长 46 省农产品物流数量大品种多湘东湘中抓住长株潭经济 一体化的机遇重点发展了无公害蔬菜时鲜瓜果花卉苗木畜禽产品和水 产品的生产加工湘北突出湖字特色围绕洞庭湖重点发展无公害稻米 优质棉花油菜水果水生蔬菜和特种水产水禽养殖湘南则利用天然 温室优势重点发展了无公害蔬菜时鲜瓜果油茶烤烟养殖等名特优 农产品的生产加工湘西则突出山字特色重点发展无公害草食畜禽产品 优质水果优质名茶反季节蔬菜药材开发等 省农产品物流的现状具有如下特点 1物流体系逐步完善形成了从生产收购流通加工运输储存 装卸搬运包装配送到销售一整套组织环节但是众多的参与个体和组织 规

22、模小层次低离散性强联合性差组织化程度低 2 主体及交易方式向多元化方向发展省拥有多种农产品物流主体 除原有的国有商业企业供销社外农产品物流业中的民营企业股份制企业 等各类企业也得到了发展交易方式除了传统的交易方式外还相继出现了期 货拍卖订单等新型交易方式 3 物流信息体系初步建立广播电视等传统媒体发布农产品信息得到 加强同时各种农村经济信息中心和农业专业性网站也相继建成一些县乡 和农村龙头企业及营销大户也建立了自己的网页 第 8 页 农产品物流中心可行性研究报告 4 批发市场交易法制不健全市场交易法规建设薄弱交易规范化程度 有待提高农产品在流通过程中的中介环节过多各种税费过多过高流通 成本趋高

23、 5 生产主体多样组织形式较为复杂生产主体有农民农业企业表 现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存生产组织主要有以下四 种类型 1公司农户农户按公司要求生产公司与农户签订合作协议 2 农户农户农民生产农民销售 3 市场农户农民生产农民交易 4 公司基地农业公司自主承包农民土地实行规模化经营企业化运作 6 以传统的流通渠道为主体新型流通业态逐步形成 从县城到集镇 乡村县城商业网集镇商业网乡村商业网的流通网络基本形成 7 第三方物流企业少农产品的生产者和销售者是农产品物流的中坚力 量而农产品第三方物流还处于起始阶段专门从事农产品第三方物流的企业 还很少而且规模小管理水平滞后经营成本高利润低

24、 8 发展缓慢而且成本高工业品物流总值占全国社会物流总值的 80 以上而农产品物流总值仅占4 左右省农产品物流总值更是最低 9 物流设备技术比较落后省农产品物流是以常温物流或自然物 流为主的未经加工的鲜销产品占了绝大部分在运输的过程中保鲜包装 再次加工技术比较落后而且运输工具不能满足农产品物流的需要农产品在 物流的过程中损耗严重 32 经济发展现状与趋势 是一座历史古城自古为交通要道商埠中心经济发达文化昌明 市下辖 1 市 8 县 3 区人口 700 万面积 2 万平方公里地域辽阔交通 便利资水蜿蜒北去江河流布气候温和风物怡人地理形胜文化遗存 双江秋月山川灵秀物产丰盈资源丰富河下流金地方风味土

25、产驰名 四海 除盛产水稻杂粮外经济作物和传统土特产品种繁多茶叶西瓜 黄豆花生生姜大蒜兰麻蚕桑甘蔗药材等出产颇丰柑桔黄花 第 9 页 农产品物流中心可行性研究报告 菜苡米等作物产量为全省之冠烤烟产量居全省第二位全市被定为省 的山丘经济开发区 境内矿产资源较为丰富已发现的矿藏有煤铁锰钨锑金银 铅锌硫铁石膏大理石辉绿岩优质石灰岩等 74 种矿藏地有 644 处其中大型矿床 23 处中型矿床 33 处小型矿床 61 处非金属矿藏蕴藏 量大品位高 2008 年市经济保持快速发展势头全市实现生产总值 5616 亿元同 比增长 111为近 11 年来最好水平其中第一产业增加值 15061 亿元 增长 62

26、第二产业增加值 18222 亿元增长 143第三产业增加值22874 亿元增长 1162003-2008 年全市生产总值年均增长 109按常住人口 计算全市人均 GDP 为 7448 元比上年增长 113三次产业结构为 268325407 新型工业化有力推进在全市生产总值中工业增加值占生产总值的比重 比上年提高02 个百分点全市规模以上工业增加值增速比上年加快 22 个百 分点优势产业增加值占规模以上工业增加值的比重比上年提高03 个百分点 省级及以上园区工业增加值占规模以上工业的比重提高 03 个百分点节能降 耗完成年度目标单位规模工业增加值能耗 232 吨标准煤万元比上年下降 611 非国

27、有经济投资27576 亿元比上年增长 487 占全社会固定资产 投资的比重达 755提高 55 个百分点 农业生产稳定发展全市农业总产值 2466 亿元比上年增长 64 全 年粮食播种面积达到 4853 千公顷总产量 30228 万吨增长 20 水稻产 量 26498 万吨增长 18油料总产量 81 万吨增长 186水果总产量 5899 万吨增长 04 畜牧养殖业持续发展全年肉类总产量6714 万吨 比上年增长 96 禽蛋产量 156 万吨增长 65 牛奶产量 485 万吨增 长 65 水产品产量 88 万吨增长 64 农业结构调整进一步深化全市优质稻种植面积 21586 千公顷占水稻播 种面

28、积的 5315 比上年提高344 个百分点发展药材 2972 千公顷油料种 植面积 7134 千公顷增长 359 蔬菜种植面积9312 千公顷增长 285 第 10 页 农产品物流中心可行性研究报告 33 市及农产品物流现状与供求分析 地区包括等地区其主要农产品产量如下粮食 1120 万吨 油料总产量 35 万吨蔬菜总产量在 300 万吨以上水果总产量 237 万吨生 猪 2700 万头肉牛 197 万头山羊 275 万头肉类 210 万吨禽蛋产量 45 万吨水产品产量 26 万吨预计今后若干年粮食将以 2-3 的速度增长水 果将以 10的速度增长养殖业产品物流量将以 6的速度增长 市农产品产

29、量为粮食 302 万吨油料总产量 81 万吨蔬菜总产量 近 100 万吨水果总产量 59 万吨生猪 9112 万头肉牛 657 万头山羊 927 万头肉类 671 万吨禽蛋产量 16 万吨水产品产量 88 万吨市农产 品商品主要销往广州广东香港澳门东南亚及欧美市场市场需求量以 每年 6速度增长 目前市无大型农产品物流中心众多的农业企业和农户的农产品交易 流通处于无序状态为组织和规范物流市场提高产品的附加值促进物质流 通和产品出口活跃市场经济急需筹建一个大规模高档次的物流中心 34 市场目标定位 排版 市农产品物流中心以吸纳市8个县区市的农产品流通 为主同时担负周边地区部分县市的农产品流通该物流

30、中心将充分利用在本 地区的龙头地位与省内外的重要农产品物流中心建立紧密联系在保证农产 品货源充足信息灵活买进卖出交割结算手续简便价格与经营费用适中 商家有利可图公正诚信以及周到服务的情况下据以上分析物流中心交易 的农产品实物量在2010年以前达到60万吨是完全可能的 35 营销策略 农产品物流中心主要是为产销衔接提供场所和服务集中大量的 农产品供求信息增加农产品的流动量 a 搞好商流现货交易看样成交对签订现货即期合约或现货远期合约 由市场结算和担保 b搞好物流建立相应的集装卸分类整理包装保管加工运输 于一体的功能进行商品的收储加工配送满足不同客户需要 第 11 页 农产品物流中心可行性研究报告

31、 c提供信息汇集买卖中间商等众多交易主体国内外同类商品的供求 价格信息以及市场走势分析引导生产流通与消费 d功能配套实行期货与电子商务配套业务代理与服务功能配套将单一 的摊位式向摊位式特色商店专业街相结合配套形成市场人气制订统一 合理的粮食流通标准和交易规则 e争取优惠向政府和有关部门争取优惠政策即对进场的批发商提供优惠 待遇和方便如一定年限内减免税收减免工商费和市场交易费以及银行低息 贷款等 第 12 页 农产品物流中心可行性研究报告 第四章 建设地点与建设条件 41 地理位置及交通条件 省 农产品物流中心拟建于市区地段周边有已形 成的建材市场影响辐射邻近更有汽车市场的互补优势距市中心仅有

32、6 公里 距新建火车南站约 10 公里区域位置较好随着高速公路的建设和铁路及 市区路网的完善该地段具有十分便利的交通条件 42 自然条件及工程地质条件 421气象水文 一年四季分明属典型的亚热带湿润性气候最热月平均气温 285 最冷月平均气温 55年平均降水量 1310mm全年主导风向为东北 18 夏季主导风向为东南风 24 冬季主导风向为东北风 29 工程计算风荷载 2 2 250Nm 雪荷载250Nm 境内年降水量 12671mm最大年降雨量 17103mm 1970 年最 小年降雨量 9144mm 1963 年常年主导风向冬季为东北风夏季为南风 历史最高洪水位 231435m 1949 年最低水位 22143m 1981 年常年 水位 2218m 降雨分布西多东少南多北少降水量 4-6 月最多达 5475mm 占全年雨量的436 作物生长期长适合各类作物生长 本场地最低标高 2292 米但处于城市防洪区内不需采取防洪措施 422工程地质条件 本项目拟建场址为丘陵地貌工程地质分区属市基岩区与阶地区接触 部位基底岩石为上古生界碳系壶天群灰岩原地表土为回填及耕植土其下 为第四纪洪积层大部分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土深层为沙砾岩和第三 纪红色砂岩场址旁其它建筑工程施工情