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1、 时代.水岸康城可行性研究报告 成都西源投资有限公司2010年6月 目 录第一章企业基本情况介绍1一、四川长坤置业有限公司概况1二、成都西源投资有限公司简介2第二章项目总论3一、项目概况3二、项目宗地现状5三、项目产品特征5四、时代水岸康城项目计划开发进度5五、项目基本财务数据6第三章项目区位分析6一、项目区域6二、区域交通7三、区域配套7第四章项目市场分析8一、政策分析8二、房地产市场分析14第五章项目设计16一、住宅规划理念16二、户型设计17三、景观规划17四、道路交通17第六章项目营销推广17一、项目周边环境分析18二、项目定价19三、项目营销推广19四、项目后期物业服务20第七章项目
2、SWOT分析与定位20一、SWOT分析20二、市场定位22第八章项目开发进度和计划23一、项目开发周期23二、建设进度计划23三、销售回款25第九章项目财务评价25一、项目预计总投资25二、可售面积和销售收入26三、项目预计损益表26四、投资估算和资金筹措28五、项目盈亏平衡点28六、敏感性分析28七、项目资金安排及现金流情况30第十章项目风险分析31一、政策与环境风险31二、市场风险31三、成本风险31第十一章项目综合评述31第一章 企业基本情况介绍一、 四川长坤置业有限公司概况四川长坤置业有限公司，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有成都西源投
3、资有限公司、四川申安物业管理有限公司和双流县房地产开发有限责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。 2008年1月6日成功推出了地处成都市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为成都市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目前已基本全部实现销售。四川长坤置业有限公司主要的开发项目是通过其全资子公司，成都西源投资有限公司和双流县东升房地产开发公司进行的；成都西源投资有限公司自2005年底成立以来，主要进行了时代花城一期5万平方米、时代花城二期13万平米、三期蝶院6.0483万平米和时代花城豪廷项目7万多平方米的开发建设。双流县东升
4、房地产开发有限公司进行了时代锦城项目13万多平方米的开发建设。时代花城一期项目：2006年8月-2007年10月，公司成功开发了“时代花城”一期项目。该项目占地面积为35亩，总建筑面积49876.11平方米，其中地上建筑面积48108.59，可销售面积48968.05平方米（其中商业4438.91平方米，住宅43379.14平方米，地下车库1150平方米），容积率2.07，绿地率34.2，建筑密度29.8%。一期项目由五栋6F+1多层住宅，两栋11F+1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数：住宅348户、商铺78户，其中100160占82%，80100占18%；
5、机动车位252个。目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入1.60亿元。公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“时代花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“成都年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。时代花城二期项目：在时代花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“时代花城二期”项目的开发建设。“二期”项目占地62.07亩，二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积41381.13平方米，总建筑面积131769.1平方米，其中：住宅建筑面积100154.3平方米，配套商业建筑面积15021.8平方米，地下建筑面积15902平方米。项
6、目建筑密度27.1%，绿地率30.8，容积率2.88，总户数913户，车位共745个。项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中：6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。目前该项目A、B组团已销售95%。时代花城蝶院项目：占地面积27.59亩，其中净用地面积约27.59亩，总建筑面积60483，其中：住宅建筑面积45727，商业建筑面积5487，地下建筑面积8972。项目建筑密度30%，绿地率30，容积率2.80，住宅总户数550户，车位共340个。项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中：6层有5幢、18层2幢；商业主要以商铺和会所为主，项
7、目于基本售磬，。时代花城豪廷项目：“时代花城豪廷”项目占地22.045亩，其中净用地面积约22.045亩。C组团地块位置、形状非常具有优势，将以多层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积14696.74，总建筑面积66215.91，其中：住宅建筑面积53864.91，商业建筑面积1409.89，地下建筑面积9700。项目建筑密度30%，绿地率30，容积率3.79，住宅总户数565户，车位共385个。项目建筑主体由4幢住宅楼构成，其中：14层有1幢、18层3幢；商业主要以商铺和会所为主。时代锦城项目：“时代.锦城”项目占地42.23亩，建设净用地面积28819.78，总建筑面积133979，其
8、中：住宅建筑面积112489，商业建筑面积1910，地下建筑面积15940。容积率3.98，住宅总户数1341户，车位共1011个。项目建筑主体由7幢15层住宅楼构成。目前已经完成3、4、7号楼的建设，销售情况良好。二、 成都西源投资有限公司简介成都西源投资有限公司隶属于四川长坤置业有限公司，成立于2005年12月，是经成都市工商局批准成立的房地产开发企业，注册资本5000万元人民币；公司股东为四川长坤置业有限公司（持股100%），法定代表人：敖宏敏；注册地址：成都市郫县安民巷36号。西源公司是成都市房地产开发二级资质，主要从事房地产开发经营、基础设施、公益设施投资、投资管理、资产经营管理及资
9、本运作、投资咨询服务等业务。公司技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营的专业人才。公司具备从事施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及写字楼的开发建设任务。三、公司法人简介董事长：敖宏敏，1972年出生，西南交大工商管理硕士。2001年-2003年，任置信房产任董事长助理，参与了“逸都花园”、“丽都花园”、“芙蓉古城”项目的开发建设，这些项目取得了巨大成功，获得了很好的社会效益和经济效益。2003年-2005年，任四川天和房地产公司任董事、总经理，独立主持开发了“天逸花园”5万多平方米的住宅项目；独立主持开发了“天和盛世”5万多平方米的商业楼盘项目，两个项目都取得很
10、好的业绩。2006年至今主持开发的西源公司“时代花城一期”“时代花城二期”“时代花城蝶院”“时代花城豪廷”等项目，总建筑面积32万平方米，在西区和郫县已经初步建立起自己的品牌知名度和美誉度。2009年开发双流县东升房产“时代锦城”项目建筑面积13万平方米住宅项目，目前该项目销售情况良好。第二章 项目总论一、 项目概况(一) 项目名称“时代水岸康城”(二) 项目区位“时代水岸康城”项目位于成都市郫县红光镇的中心区域，占地56.04亩，项目交通交通纵横的枢纽中，依托老成灌公路，成青高铁，成灌高速，绕城高速等，能较快的融入成都市区，交通十分便利。从项目出发，沿老成灌路，驱车约20分钟，可进入市区，乘
11、坐高速铁路仅8分钟可进入市区。“时代水岸康城”项目占地56.04亩，地块位置具有优势，将以高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积37356.53，总建筑面积177057，其中：住宅建筑面积130398.3, 商业建筑面积3810.37，地下建筑面积40046.9红光镇犀浦郫筒镇高新西区(三) 项目规划经济指标情况项 目计量单位数值净用地面积37356.53规划总建筑面积 177057.19其中地上建筑面积134572.17其中住宅建筑面积130398.3商业3810.37物管及配套363.5架空层2438.12地下建筑面积40046.9居住户数户1514建筑密度%20%容积率3.6绿地率%30
12、%二、 项目宗地现状项目地块位于郫县红光镇三关村村，占地56.04亩。项目周边土地均已售出，道路规划完善，周边已有五所高等院校，六所幼儿园，四所中学，四所医院，三个农贸市场，多所超市等。生活配套完善，能够满足未来业主的生活需求。目前途经红光的公交车有：221路区间, 320路, 360路, 704路；成青高铁现已通车，在红光镇口设有换乘站。三、 项目产品特征1、大景观落地窗，良好的通风设计；2、整个建筑群在建筑风格统一和谐；3、简洁的外部形态与开放式空间相结合；四、 时代水岸康城项目计划开发进度开发进度2010年7-12月2011年1-6月2011年7-12月2012年1-6月2012年7-1
13、2月2013年1-6月2013年7-12月项目一期基础施工，主体施工主体封顶内外装 竣工，交房项目二期基础施工，主体施工主体封顶内外装内外装竣工交房五、 项目基本财务数据“时代水岸康城”项目净建设用地面积56.04亩。项目预计总建面积177057.19平米，产品形态为14栋25-27层高层电梯，住宅户数1514户；项目开发周期计划为34个月。地块项目总投资52681.49万元，可实现销售收入71049.82万元，经营税金及附加3320.83万元，税前利润13283.3万元，所得税3320.83万元，税后利润9962.48万元，销售利润率18.70%，总投资回报率24.66%。第三章 项目区位分
14、析一、 项目区域(一) 成都成都位于川西平原腹地，土地总面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口近1200万人,是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，并先后获得“中国最佳旅游城市”、 “国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等称号，今年更被中央批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。(二) 郫县郫县位于成都市区西郊，距市中心10公里，全县幅员面积437平
15、方公里,辖14个镇，总人口48万人。郫县紧邻中心城区，拥有近城而不进城的级差地租优势。按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。 郫县自然环境优越，是成都的后花园。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。郫县交通方便快捷。高铁成青线、国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先
16、进水平，已形成三横六纵一圈的城市交通网络体系和一刻钟经济圈。规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达郫县。郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。境内拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的国家级开发区；成都高新区（西区）和成都出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区；成都现代工业港，以机械制造、食品饮料、印务包装为产业发展重点，具有良好的产业配套环境。先后引进发展了摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业，及银河磁体、正大集团等一批国内外知名优势企业。科教资源富集。郫县境内聚集了西华大学、西南交大等15所大学和二级学院；高新西
17、区和驻县大学聚集了白领、高知近4万名，高收入消费群体庞大。县内社会治安秩序良好，是全省社会治安综合治理模范县。红光镇近几年来，红光镇以“试验区”建设为契机，主动承接高新西区辐射，全面融入成都现代工业港建设，推进新型工业、城市经营、都市农业和城乡社会事业发展，积极打造成都西部新中心城市组团片区。二、 区域交通(一) 317国道（老成灌路）317国道，现在正在对该道路成都至郫县段进行改造，改造后设计行车时速80公里。道路控制宽度为60米，将大大提高该道路的通行能力，成为成都到郫县的高速通道。(二) 西区大道西区大道起于天河路，道路通行能力良好，在317国道进行改造期间承担起成都至郫县的主要交通负荷
18、。(三) 公交线路区域内公交系统布局完善，有221路区间, 320路, 360路, 704路多条公交线路以供选择。三、 区域配套区域内有比较完善的日常生活配套，随着在建楼盘的逐渐完工，该区域内的各项配套设施将更加完善。第四章 项目市场分析一、 政策分析(一) 宏观政策分析1. “新国四条”政策解析国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议提出：一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。政策解读：第一、国务院出台的新政仍然遵循政府工作报告中提出的“支持居民自住性
19、住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12，与上下游产业间接拉动GDP增长3。因而国务院新政十分“精准”的采用差异化首付和利率打击炒房行为，避免了打击面扩大化，以防止房地产市场的过度波动。本次新政虽然把建筑面积在90平方米以上首套自住房的贷款首付款比例提至30%，但并不意味着政府支持居民自住性住房消费的态度有所改变，重要的是给予居民改善住房条件机会是现阶段建设和谐社会的重要方面之一，而且从世界范围内来看，大多数国家都十分鼓励居民的正常住房消费。第二、国务院新措施提出对贷款
20、购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。我们认为该差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。因此，我们认为贷款新政在短期内会延缓购房需求，但实际影响远低于大众预期，而且需求仍然存在，需谨防未来大幅释放。第三、国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道。政府政策对房地
21、产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。商品房供给不足是导致房价不断上涨的主要原因之一，全国商品房竣工面积和销售面积走势图也清晰显示除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足，进而推高房价。因此，我们认为只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能实现房地产市场真正的健康发展。第四、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。国家统计局公布的2000-2009年经济适用房数据同样显示，经
22、济适用房的竣工面积自2001年达到高点后，一直呈下降趋势，而在此期间国家曾多次强调要加强保障性住房的供应，而实际效果却大打折扣。因而，我们认为社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。第五、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。从商品房销售价格和货币供应量两者的关系来看，除了2008年以外，两者之间的走势大体趋同，货币供应量的增加直接推动了商品房销售面积的增长。央行2010年工作会议提出保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，预计2010年的货币供应量增长率为17
23、%，因而我们认为2010货币政策的宽松程度虽然达不到2009年水平，但今年货币供应量的增加量仅低于2009年，高于历史上其他年份。在其他因素不变的情况下，货币供应量的增加将增大11.5%的商品房需求，并导致商品房价格上涨5.9%。(二) 政策核心导向1、国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地产，因而措施只针对一些房地产投机行为。2、严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求，但需求仍然存在，谨防未来大幅释放。3、更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能切实
24、解决房地产市场存在的根本问题，否则难逃越调越涨的怪圈。4、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。5、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。(三) 全国经济运行状况2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速下滑的局面，率先实现了国民经济总体回升向好。根据国家统计公布的数据，2009年国内生
25、产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，季度数据由于2008年普查年度修正了最初的季度数，所以2009年分季度的数据有所调整，2009年一季度增长6.2%，过去的数据是6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，最初的数据是增长8.9%，四季度增长10.7%。(四) 成都市经济运行状况2009年，成都市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年同期增长14.7%，增速提高2.6个百分点。我市第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长1
26、3.4%。1. 第三产业较快回升，房地产业增长18.8%全市第三产业增加值增速比前三季度提高0.4个百分点，拉动经济增长6.7个百分点。其中，房地产业发展较快，增长18.8%，金融业和批发零售业分别增长17.9%和15.6%。2. 固定资产投资快速增长，房地产开发投资增幅由负转正2009年，全社会固定资产投资完成4025.9亿元，增长34.0%。投资运行呈现出基本建设投资表现突出、房地产开发投资增幅由负转正、四个重灾区投资成倍增长的特点。其中，基本建设投资增长48.0%，比全社会固定资产投资增速加快14个百分点；房地产开发增长由前三季度的-10.4%提高到2.4%，提高了12.8个百分点；四个
27、重灾区完成固定资产投资591.1亿元，增长1.4倍。3. 财政收入增速稳步回升，城乡居民收入稳步增加2009年，实现地方财政一般预算收入387.5亿元，增长22.3%。金融存贷增长较快，12月末，全市金融机构存款余额12416亿元，增长41.8%。城乡居民收入稳步增加。2009年，城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农民人均纯收入7129元，增长10.0%。2009年，居民消费价格总水平继续平稳回升。全年居民消费价格指数为100.3%，八大类商品价格四涨四落，其中食品价格上涨3.1%。二、 房地产市场分析(一) 全国房地产发展状况2009年全国房地产市场急剧升温在国家经济刺激政
28、策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。主要表现在以下几方面：1. 投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来全国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%。目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。 2. 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大
29、幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。3. 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8%，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上
30、涨0.7%，环比连续7个月正增长。(二) 成都市房地产市场分析自今年春节以来，成都市房地产市场进入了回暖期，供需双方逐渐放量。在经济形势逐渐明朗，改善型需求逐步放大的市场背景下，成都房产市场快速上涨，房价也攀升至历史最高水平。1. 商品房销售面积持续大幅增长，现房销售增长迅猛成都09年全年的供应量为1863.8万平方米，基本与08年的供应量持平；其中，郊区供应量高于主城区约18%。全年成交2823.94万平方米，同比出现大幅增长，涨幅约189%，郊区成交量仍高于主城区水平。受国家降低商品房首付比例、按揭贷款利率七折优惠政策和成都市购房优惠政策的持续影响，年底商品房销售面积持续大幅增长。全年供求
31、比为1：1.52，市场供不应求。整体房地产市场快速回暖，急剧增温。2. 空置面积全面下降，住宅空置下降迅速2009年，全市商品房空置面积为105.89万平方米，较去年同期下降31.6%。其中住宅空置面积为31.93万平方米，下降55.2，办公楼空置面积为4.32万平方米，下降33.1%，商业性营业用房为37.62万平方米，下降12.9。从空置年限上看，1-3年空置面积为94.51万平方米，下降35.0，其中住宅空置面积为30.77万平方米，下降55.7。3年以上空置面积为11.38万平方米，增长21.3%。其中住宅空置面积为1.16万平方米，下降36.2%；商业性营业用房空置面积为7.05万平
32、方米，增长65.5%。(三) 小结贷款新政出台前，全国及成都市房地产市场发展迅猛，呈现出供不应求的局面，新开盘项目密集成堆，月度成交房价屡屡创新高。贷款新政的出台，表明了国家遏制房价的过快上涨，针对一些房地产投机行为进行打压的决心。我们认为，受政策的影响，短期内会对房地产市场带来冲击，延缓购房需求，出现恐慌性抛盘和持币观望等局面。但从中长期来看，购房需求仍然存在，新政不会改变房地产市场的向上趋势，更不会带来所谓“房地产泡沫”的破灭，在GDP快速增长、人口红利存在和城市化进程尚未结束的大背景下，中国房地产市场的繁荣还将继续。第五章 项目设计一、 住宅规划理念(一) 环保健康以创造健康住宅为目的从
33、前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位考虑，并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科学开发，以创造出新世纪的健康住宅。(二) 经济节能体现“合理利用资源与节约资源”的理念在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力求创造出新一代的节能型住宅。(三) 建筑风格北美新古典主义建筑与周边片区建筑风格相呼应，并寻求新的突破，外立面采用北美新古典主义元素营造，结合东南亚水景中庭。加上简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。二、 户型设计我们参照建设部商品住宅性能管理办法所规定的评定标准与评定体
34、系进行了设计。设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计;公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数达到85以上。所有房间都有直接采光、并保证了日照的要求。每套均设计安排出贮藏间，并在卧室留有壁橱的空间。保证户户景观朝向良好，通风自然，力争多数房间享有南北好朝向，既为小区室外环境创造通风走廊。在户型和面积的选择上，我们参照成都当地的市场状况和度假型住宅发展趋势，设置了多种档次的户型，以满足各个层次的消费需求。所有房间，卫生间，厨房
35、均为明间。大部分户型带有入户花园，为业主营造一个优美舒适的生活起居环境。三、 景观规划住宅的景观环境本着“景观结合自然”的原则，同周围环境协调设计。中央庭院以水景为核心景观元素，将住宅与景观紧密联系起来，使之既相对独立，又相互渗透交融。小区景观设计强调简洁现代、构图充满理性和张力，用铺地、雕塑及小品等构成精致的生活空间，烘托社区的人居氛围。四、 道路交通项目周边路网发达，交通便利，道路规划与城市路网自然融合，社区车流组织于交通主轴道路上，在住宅外围设辅道，建筑周边设有消防环道和消防登高面，部分景观路在紧急状态下可兼做消防通道。第六章 项目营销推广一、 项目周边环境分析项目所在区域的普通电梯公寓
36、项目占地（亩）建筑面积（万方）产品类型价格（元/）核心卖点山木居50亩8万方高层4455低价上锦颐园350亩100万方别墅/花园洋房/高层4652综合大盘，综合商业配套万基金蓝湾60亩12万方高层4832成熟的典型学院式生活配套，快铁物业万景峰178亩62万方高层6487成熟的典型学院式生活配套中铁瑞城西郡英华（别墅）270亩10万方别墅9077高端别墅综合大盘目前项目周边在售楼盘的均价分布在4400-6500元/的区间不等。地段好、社区品质好的电梯公寓均价在4800-5500元/。从配套和环境上讲，红光片区的楼盘具有一个整体的竞争优势就是该区域的交通便利，生活配套完善。从产品形态方面来看，电
37、梯公寓的舒适便捷已经被市场所广泛接受，从上述项目的销售情况可以体现。西源以优质的楼盘品质作为竞争优势，确定了该项目在市场竞争中的优势地位。在项目规模方面，该区域大多数楼盘为50-150亩的中小型项目。在配套方面主要依托周边的市政建设，面向周边高校教职工。二、 项目定价根据本项目自身的优劣势情况，本项目的规模、产品设计上都具有一定优势，通过项目团队专业操作，能准确找到市场位置，确定以高品质住宅社区形象和产品面市，以合理的价格实现快速销售的整体思路，入市均价在4600-5000元/较为稳妥，本方案测算保守估计4800元/。结合目前与本项目同品质社区楼盘和红光区域电梯公寓的销售价格情况，本项目480
38、0元/的均价应该是具有较大的市场支撑。三、 项目营销推广(一) 营销推广总原则。针对目标客户的兴趣，开展由客户兴趣觉得的系列活动，如运动、休闲娱乐、品鉴会等方面的活动。在活动中充分发挥目标客户的主观能动性，让客户觉得参与我们的活动不光是吃喝玩乐耍，还能结交生活上的朋友、工作上的伙伴。不仅要求客户参与活动，更重要是能组织开展活动。这样业主的参与性会大大增强。通过这样的活动营销增强客户的“行动体验”的认同。(二) 营销重点1. 营销定位:两个重点u 销售现场呈现后才进行线上（报媒、杂志等）的媒体推广。u 周边高校教职工及本地居民。具体如下:1) 优秀品质建设2) 高速建设、快速交付3) 高品质科技
39、环保配置4) 优质的产品设计（实用主义，空间的高度利用）5) 人文至上居住2. 媒体推广具体内容时代水岸康城项目实用主义的生活典范。1) 最具生活价值的城市社区2) 最具投资价值的城市社区3) 最具人文情感的城市社区四、 项目后期物业服务加强物业服务中的生活服务，由于周边配套相对还不够完善，我们可以提供相应的生活服务。加强物业服务中的信息服务，建立社区网，将公司最新动态、社区最近活动等相关消息发布到社区网上，并加强和业主的沟通、交流和互动。第七章 项目SWOT分析与定位一、 SWOT分析(一) 优势分析（S）1. 资源优势红光镇分区职能，为成都市的副中心，以发展教育、高科技产业、房地产为主。周
40、边地区高校林立，学校的教职工对住宅的需求量较大，有较大的发展潜力。2. 地块优势项目区域规划明确，生活配套设施完善，基础设施健全。本地块处于红光镇北面，属于规划住宅区域，交通便利，生活配套完善，有良好的生活环境。周边高校遍布，对片区有较大的提升。3. 团队优势本项目由西源投资全面运作，充分利用专业化团队对项目进行专业的全程运作。团队拥有长年从事房地产开发的专业管理团队，操盘经验丰富、操控能力强。这些无疑将大幅度提高项目的竞争力，无论在项目定位、产品创新还是设计理念上都使项目处于一个高层次的竞争平台。(二) 劣势分析（W）1. 配套暂不成熟，在消费者心中离市中心心理距离较远。项目区域商务体系不发
41、达。对成都地区的消费群体来说，离成都市中心心理距离较远，可能会影响其消费的选择。解决策略：一是配合成都市、郫县政府的宣传、谬论导向，通过营销宣传、实地参观体验等方式拉近消费者的心理距离； 二是在政府的支持下，区域内将加快生活氛围的营造。2. 交通网不够发达项目位于成都市郫县红光镇，目前受到327国道的改造影响，交通暂时拥堵。解决策略：随着327国道改造的结束，红光片区将迎来高速发展的时期。(三) 项目机会（O）1. 红光镇的功能定位将提升居住价值红光镇处于郫县东面，市规划局对郫县的功能定位为教育、高科技产业基地。郫县作为成都的副中心科技城，将大大加快郫县地区的城市化进程，区域的聚集效应及居住价
42、值将得到大幅提升。2. 地铁规划即将于2013年建成的地铁二号线将会把郫县和成都市区紧密的连接在一期，地铁将延317国道而建，出口距离项目直线距离不足1公里。已建成的成青高铁将红光到成都市中心的时间缩短到8分钟。(四) 项目威胁（T）近年来，政府陆续出台一系列土地、利率、信贷、税收等宏观经济调整政策，以抑制流动性过剩、控制投资过热及通货膨胀。未来几年，国家将继续加大调控力度，落实已颁布的政策及措施，国家宏观调控可能会影响本项目的发展。比如信贷政策的影响会对项目运行中带来一些风险，使得一些不了解项目和形势的客户持币观望。解决策略：这种宏观调控并非扼杀整个市场而是规范市场，使房地产市场发展更加健康
43、和合理。这种政策对于高价拍地的房地产商有较大的影响，而对于稳健拿地，严格控制土地成本的房地产商影响较小。综上所述，本地块处于一个优质的地段，居住环境较佳，项目附近人群对房屋需求较大，各类基本配套设施正在完善中，商品住宅开发的条件已经完善和成熟。通过我公司一系列的强势运作和倾力打造，相信此项目的开发将使得项目地块的社会效应和经济效应最大化。二、 市场定位(一) 目标客群定位针对成都市购房消费者市场调研的结果，结合周边竞争项目，本项目的目标顾客主要定位为面向高校教职工及周边改善型住房需求者，和具有购买固定资产用于保值增值的中青年群体。目前成都房地产住宅客户可划分为三种类型：1. 投资类客户此类客户
44、极具投资意识，视野开阔，眼光独到，对地产认识深刻。这一类客户人数较少，占成都市场总数的10%以内。受国家政策的影响，其数量还将进一步减少。2. 改善自用型客户此类客户有自己的价值观，事业稳定，决策理智，往往根据自身的需求行事，不易受舆论和广告的左右，受教育程度高；已拥有较强的经济实力。这一类客户占总数的70%左右，是最大的也是最重要的群体，应重点关注。3. 中间型客户此类客户勇于进取，挣钱拼命，不失去生活中的各个机会。他们关注投资，游动性强，属冲动决策型。这一类客户占总数的20%左右，属不稳定客户群。(二) 目标客群的职业特征1. 高校教职工随着高校外移到红光镇，许多教职工都有较强意愿在学校附
45、近购买住房以解决住家过远的问题，这部分客户有较高且稳定收入，购买能力较强。2. 政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。3. 本地居民这类客户为本地有较高收入的群体，随着本地经济的发展和个人条件的提供，需要改善目前的居住环境，提高生活质量。综上所述，本项目的目标客户群主要是政府机关人士、高校教职工和白领阶层人士，以及外地客户。(三) 项目形象定位本地块的意在打造一个以东南亚水景风格为主高档小区，在建筑风格上，北美新古典主义风格。用简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建
46、筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。第八章 项目开发进度和计划一、 项目开发周期由于本项目地块规模较大，将定为三期开发，这样利于开发节奏的把握和市场宣传的集中发力，为项目的成功打好基础。项目开发周期为36个月,其中建设周期为34个月。二、 建设进度计划本项目计划在2009年11月开始进行前期工作，2010年7月开始动工建设，2010年9月初取得预售证并进行销售，2012年12月底交房，工程建设周期为30个月。(一) 前期工作（时间：2010年3月2010年9月）主要工作包括市场调查、初步可行性分析、规划、设计、营销方案策划、员工培训、建筑施工设计、项目报建等内容。n 2010年6月-2010年7月
