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1、商业地产项目调研模板商业地方招商之 商业市场调研计划 工作重点：了解当地市场的商业现状、市场机会、项目可依托资源。最终形成项目定位建议与可行性研究报告，为招商与销售工作作出指导。 本项目工作重点围绕商业的最初产品定位：，安排市场调研，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。 下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划： 一、市场调研目的 本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 市场调研所要需掌握的资料： 1、了解该区
2、域城市商业整体规划、布局与经营现况 2、了解定位所述行业在城市的发展状况与需求 3、了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求 4、了解舆论及投资经营者对项目的态度 5、了解商业总体量与饱和度 6、了解行业持续发展力与辐射能力 7、了解周围城市和行业组织的可借资源 二、工作周期 3.29-4.7，共计10天。 三、调研内容与形式 调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。 调研形式：资料收集及访谈调研。 四、工作组人员名单与分工 项目组全权负责： 项目报告主撰： 报告策划负责： 销售支持： 研展专员： 商业分析： 工作计划统筹： 商业地方
3、招商之 五、工作阶段内容与要求 工作阶段 工作内容 工作计划安排，成员确定 问卷与访谈提纲设计并讨论 执行 时间安排 准备工作 请主委审核问卷，并准备好问卷与访谈提 纲 调研礼物准备 项目立地条件与环境调研 当地商业环境与商业现状 商业政策、行业法规与商业规划及商业供 项目所在市商业地产市场调研 应量 市场特色与可依托资源的调查 行业组织与*走访 投资经营户的访谈 同类可比市场的调研 市场供应情况的整理、分析 项目SWOT研判 研究成果 提报 项目业种规划与组合 功能布局初步定位 市场定位 项目主题定位 项目品牌形象定位 目标客户与消费群体定位 销售策略定位 项目整体开发规划与建议 产品设计建
4、议书 项目建筑风格与环境规划建议 交通组织规划建议 项目营业空间规划布局建议 项目投资成本费用分析 市场可行性报告及新定位递交 项目定位报告主要内容，依据项目执行结果与开发商意见再执行 商业地方招商之 收益测算 营业利润分析 经济效益分析 六、商业调查的课题与目的 目的：协助进行市场决策 目的：进行项目立地条件调研与分析 1、项目周边的交通状况 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等 3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。 目的：分析项目的市场容量 1、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况
5、、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平 4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 5、税政服务：重点调查商业经营户的*政策。经营成本和收入状况。 目的：分析当地市场商铺需求状况 1、商圈分布、商业的构成与消费者来源。 2、商铺价格、功能、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 3、 类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 4、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目产品的接受程度。 5、
6、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。 6、 商铺需求发展趋势分析。 目的：了解项目可行性与机会点 1、地区经营户情况调查。a、当地从事大型商业的人员调查；b、经营成本及投资收益情况；c、商业地方招商之 对当地商业情况、分布的认识及需求； 2、项目投资可行调查。a、项目了解度调查b、当地投资情况了解 c、项目的认可情况与未来预计了解 目的：分析市场的消费辐射能力 1、消费来源调查 可比市场消费群体的类型、消费群体的来源、消费目的与消费习惯 2、消费需求力调查 可比市场消费量、消费方式、消费
7、频率 3、媒体沟通渠道调查 了解主要的宣传通路和客户可触媒介 目的：对比项目，寻求项目操作最佳方式 1、争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查。 2、竞争者的商铺设计、建材及附属设备选择、服务优缺点的了解。 3、竞争者价格的调查和定价情况的研究。 4、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5、对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。 6、对未来竞争情况的分析与估计等。 7、项目城市，尤其是同街区同类型商铺的供给量和在市场上的销售情况。 8、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。 项目所在市非个体商业情况调研记录 开场：您好，我们是受*房产委托进行商业地产研究的工作人员，由
8、于我们刚来，对项目所在市还不是很了解，今天很冒昧地拜访您，主要是考虑到您是这个行业里的专家，我们对项目所在市商业能进行个详细的了解，取取经，。 拜访人 联系地址 拜访者身份描述 访谈记录 拜访时间： 1、您了解*房产和*房产开发的吗？什么渠道知道的？ 商业地方招商之 2、项目所在市的商业概况与经济特色与未来趋势走向分析。 3、项目所在市的主要的商业经营者的来源与经营品种，销售对象与地区 4、项目所在市的商业对外的销售或者辐射的情况 5、项目所在市以前是否有过类似航宇房产的开发商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？ 6、您对项目所在市商业的优势与劣势的看法？ 7、您对我们项目定位为的看法怎么样
9、？ 8、您认为以我们项目这么大的面积与项目所在市目前的商业现状，项目可以操作的机会是那些？怎么操作最合适？我项目的商铺销售价格可能达到的价格？ 9、我想大概了解下，经营者现在的经营成本和大概年收益。 项目所在市商业个体调研记录 开场：您好，我们是*房地产的工作人员，我们现在在开发一块商业项目，今天很冒昧地拜访您，主要是想听听您的意见，了解下情况。 拜访人 联系地址 拜访者身份描述 访谈记录人： 拜访时间： 档案编号： 1、您现在的店铺是买的还是租的？ 租：您是什么时候开始经营您现在的店铺的？当时租金与转让费用大概是多少？您现在的大致租金/年是多少？现在转让的话要什么转让价格？购买此店铺要多少价
10、格？ 商业地方招商之 买：房东是项目所在市的吗？当时购买的价格是多少？现在进行租售价格为多少？ 2、您是项目所在市本地的吗？如果不是，是来自哪里的，和您同地区来项目所在市经营的还有吗？现在在经营什么？有没商会或者团体？ 3、现在经营的项目主要的面对的客户是哪些？都从哪里来？除项目所在市还有那里的？ 4、项目所在市的消费能力怎么样？生意经营如何？ 5、您对您现在的经营格局和物业管理满意吗？有什么意见？ 6、如果您现在再开新店，会经营些什么？还是维持不变？ 7、您对于我们的项目了解吗？通过什么渠道了解的？ 8、您对于我们项目定位为的看法怎么样？您认为做什么最合适？ 9、您是否会去我们项目开新店或者分店？您对那的租金和商铺销售单价能接受多少？ 10、项目所在市从前是否有过类似我们的房产开发，商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？ 11、您现在的经营的年收益大概有多少？ 12、您的文化程度和年龄能了解下吗？
