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1、成都青白江房地产市场研究报告2014年3月目 录一、青白江区域概况31.1 地理位置31.2 区域规划及人口状况31.3交通环境31.4区域特点41.5城市名片6二、青白江经济发展现状62.1区域生产总值62.2区域产业结构72.3 GDP变化分析72.4固定资产与房地产投资92.5居民生活水平情况9三、青白江区域发展规划103.1、站位成都103.2、城市发展格局103.3、城市发展规划113.4、产业规划143.5、经济“十二五”规划18四、青白江市场发展整体特征194.1 市场区域发展194.2 市场发展态势204.3 市场供给总体特征224.4 市场需求总体特征234.5 市场价格总体
2、特征23五、青白江市场供给分析245.1 产品特点245.2 总体新增供给分析24六、青白江市场需求分析256.1 历年成交情况分析256.2 2013年市场需求分析266.3 2014年市场需求预测26七、青白江市场价格分析277.1 青白江市场房地产价格近几年变化分析277.2 目前青白江市场房地产价格分析287.3 2014年青白江市场房地产价格预测分析28八、青白江市场典型个案分析29九、市场分析结论32一、青白江区域概况1.1 地理位置青白江区地处成都市东北部，距成都市25公里左右，因境内流过的清白江而得名。东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区
3、境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。1.2 区域规划及人口状况全区幅员面积378.56平方公里，主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积为34.75平方公里，下辖9个乡镇、2个街道办（大弯及红阳）。2012年末全区户籍人口41.34万人，比上年减少0.05万人。1.3交通环境公路：区内拥有国道主干线“五纵七横”中的成南高速、成绵高速和G108线三条国道，以及省道唐巴路、成都快速通道成环路,与区境内干线公路构成密集的公路交通网。铁路：国家三条干线铁路成渝、宝成、达成及成都铁路枢纽北环线均经过青白江境内并设有站点
4、，5条企业铁路专线，年最大发货量达700万吨。公路与铁路的相互衔接，加之与成都第二机场相邻，形成了四通八达的综合交通网络；同时青白江也是成都通往长三角、珠三角及环渤海的重要门户。1.4区域特点青白江是国家“十一五”期间在四川规划建设的工业基地，是中国西部重要的工业区，也是成都最早的工业区，冶金、化工、建材、制造及现代物流业发达。是成都重点发展的北部新区，成都市冶金、建材重点发展区，西部铁路物流中心所在地，处于四川省经济最活跃的成（都）德（阳）绵（阳）经济走廊核心区域。青白江是“临港之城”。青白江区内拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站，毗邻成都市第二机场，形成了陆、铁、空立体联运独特的临港优势。宜居
5、的生态环境：青白江地处龙泉山脉，位于成都“上风上水”地段，绝大部分新鲜空气通过青白江上空进入成都市区。近几年，通过大力推进“生态立区”（区第九次党代会提出）战略，实施成都北部生态屏障建设、森林城市、绿肺行动、城乡环境综合整治等工程，建成1200亩的生态绿化隔离带，占地15000亩的凤凰湖生态湿地旅游度假区一期1750亩核心区域已完工，长10公里、宽30米的城市生态走廊已初步成形，生态环境建设取得明显成效，空气质量达到二级标准。青白江是成都北部重要的农业基地及有机农产品生产基地。1.5城市名片省级生态区国家循环经济实验区2009年中国人居环境范例奖首批省级环境保护模范区四川省经济综合评价十强县区
6、二、青白江经济发展现状2.1区域生产总值2012年全区实现地区生产总值（GDP）276.38亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0。其中，第一产业增加值13.03亿元，比上年增长3.5；经济增长势头强劲。从经济发展上来看，站位成都，青白江作为二级郊县具有明显竞争优势，但与临近的新都相比差距仍较大。2.2区域产业结构2012年第二产业增加值206.11亿元，比上年增长13.9；第三产业增加值57.24亿元，比上年增长11.5。按常住人口计算，全区人均生产总值71176元。一、二、三产业的比例关系为4.7:74.6:20.7。第一产业对经济增长的贡献率为1.3，第二产业贡献率为81.0，第三产业
7、贡献率为17.7。工业实力强劲，形成了冶金、物流、建材、机械四大产业集群。拥有全市首家销售收入过百亿的工业企业攀成钢公司，玻纤行业世界第一的巨石集团成都公司，著名的玻璃生产企业台玻成都公司，四川最大的载货汽车生产基地成都王牌车辆股份有限公司，全国最大的铁路轴承生产企业成都天马铁路轴承有限公司等161家规模以上工业企业。成都重点建设的三个国际性枢纽型物流园区，有两个落户青白江：成都国际集装箱物流园区占地3700亩，与成都铁路集装箱中心站同步开工建设；成都大宗散装物流园区占地2000亩，年吞吐量2900万吨。都市型现代农业发展迅速，以凯特杏为代表的伏季水果已成为中南海中央领导的特供水果，黄金梨远销
8、新加坡等东南亚国家和地区，食用菌系列产品出口日本、欧洲。2.3 GDP变化分析GDP上升较快，基本保持20%以上的增长率，GDP的快速上升，使人民收入有了保障，居民支付能力提高，对房地产发展形成强有力支撑。2013年前三个季度青白江GDP在成都二圈层中的排名情况。可以看出青白江GDP显然在二圈层中排名靠后，在成都二圈层属于发展较慢的城市。2012年人均GDP为71176，比2011年增长12.6%，增幅小于2011年。2.4固定资产与房地产投资n 固定资产投资分析青白江固定资产投资呈稳步上升，但2012年上升幅度较小，绝对总量仍然在上升。n 房地产投资分析房地产投资在10年和11年都出来了很大
9、涨幅，说明青白江房地产市场在近两年出现了快速发展的势头，开发商和客户对市场都有较大预期。2012年，房地产投资26.52亿元，比上年增长46%，房地产开发继续保持高速增长。2.5居民生活水平情况2012年城镇居民人均可支配收入25843元，比上年增长13.5%；农村居民人均纯收入10612元，比上年增长13.3%。年末城乡居民储蓄存款余额124.41亿元，比上年增长18.4%。三、青白江区域发展规划3.1、站位成都青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。随着交通条件的不断改善，青白江未来将作为北部新城的区域板块
10、融入整个大成都板块。功能方面定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局；总规划面积为944.28平方公里；包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；北部新城将以城市基底嵌入生态斑块+绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。3.2、城市发展格局青白江目前形成的是“两区、两带”的城市发展格局。两带为工业带和居住带以防护绿地进行分隔，在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧
11、布置工业用地，沿工业区铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带；两区即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。3.3、城市发展规划总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展；城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。 北部新区规划主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商业与城市休闲综合轴。新区划分为8个住区，规划总人口规模达到16.5万人。 凤凰湖片区规划凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区环城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开放式湿地城市公园。度假区占地面积
12、1750亩，后期将扩为50006000亩，总投资约为1.3亿元，是以凤凰湖为核心，汇集“林、溪、湖”三大特色的大型生态休闲度假区。凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积300余亩，人工湖泊总投资3500万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。凤凰湖度假区规划示意图凤凰湖湿地公园一期800亩核心区域拥有功能齐全的大型景观，具有300亩的主题生态湖泊，同时还将创建国家AAAA级景区，以提升青白江的城市形象与居住品质。凤凰湖湿地公园效果图3.4、产业规划青白江六大产业园构成其经济发展的主体，包括：工业
13、集中发展区（北区、南区）、大型商品交易市场、大宗散货物流园区、铁路集装箱物流园区、载货汽车园区及粮食物流加工产业园区。 工业集中发展区工业北区：工业集中发展建成区11平方公里，在建区8平方公里，青新工业连片发展区8平方公里，南连新都工业东区；中远期规划将跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工业新城。其产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大大型产业集群。工业南区：属于青白江新都工业连片发展区的一部分，位于青白江区和新都区交界处，用地范围北临成都铁路北环线及货运大道，南至青白江-新都区界，西接成绵高速公路，东靠同心大道南延线，距离成都市区约15公里。规
14、划总用地面积8平方公里，是以发展冶金、建材、机械、机电与成套设备为主，生产性服务业为辅的现代生产基地，是成都北部新城的重要组成部分。园区内规划有成套装备产业区，攀成钢扩建产业区，新型复合材料产业区，冶金金属、新型建材制造产业区，玻纤、建筑材料产业区及相关生产服务业区。工业集中发展区产业布局图 大型商品交易市场位于大件路以东，成绵高速以西，铁路北环线以南，总占地面积约200公顷 ；建成后将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。主营建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类商品。 大型商品交易市场规划图 大宗散货物流园区园区以成都铁路大弯货站为依托，占地4
15、600亩，计划总投资37.41亿元，重点发展公铁联运、大宗散货物流、仓储配送，以处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务为主。现该园区已招商签约完毕，进入全面建设阶段。 铁路集装箱流园区园区以集装箱中心站为依托，总投资25亿元，是全省50个重大项目之一，也是全省30个重点支持项目之一。园区以集装箱多式联运和集装箱增值服务为基础，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务。目前，集装箱物流园区内“一横四纵”道路基础设施框架已形成，支干道路正在加快推进中。铁路集装箱物流园区位置图铁路集装箱物流园区效果图 载货汽车园区园区定位为载货汽车及配套零部件生产基地。将打造
16、由集载货汽车制造和零部件生产、研发、商务贸易、展示等多功能于一体的西部载货汽车产业园区，规划总用地为10.2平方公里。 粮食加工产业物流园园区位于弥牟镇，规划占地面积6平方公里，其中一期占地面积1.5平方公里，位于大件路以西，宝成线以东区域内；二期占地面积4.5平方公里，向宝成线以西区域拓展。引进一批大型粮食流通和加工企业，形成集粮油仓储、物流、加工、贸易、副产物深加工和食品加工于一体的完善的产业链。粮食加工产业物流园规划图粮食加工产业物流园效果图3.5、经济“十二五”规划重要经济发展。举措：加快结构优化升级，奋力打造千亿生态产业城。打造以高端制造为代表的现代工业。举措：发挥老工业基地产业优势
17、，做大做强冶金、建材主导产业及机械、汽车制造等优势产业。打造以物流中心为引领的现代服务业。举措：加速培育、引进一批具有一定知名度的商贸零售企业、星级酒店，全面提升商业业态。打造以休闲观光为特色的都市型现代农业。举措：鼓励兴办乡村酒店、休闲农庄、教育农园，举办乡村旅游节会等，不断延伸农业产业链。四、青白江市场发展整体特征2013年前三季度，青白江商品房销售面积60.35万平方米，同比增加71%；销售套数6253套，同比增加70%；成交均价3702元/平方米，同比增加5%；外地购房者比例超过60%。这说明，青白江的市场结构发生转变，从内向型市场变成外向型市场。这一现象，揭示了青白江楼市具备吸引外地
18、购房者的优势。而从2013年来，青白江市场的整体特征表现如下：4.1 市场区域发展目前青白江市场发展总体分成两个区域，一个是老城区，一个是新城区，新老区域板块以华金大道为界，北边为新城区板块，南边为老城区板块。新城区凤凰湖高端居住板块老城区板块老城区板块：老城区板块由于受工业区的影响，加上城区原来规划的影响，其居住品质较低，市区面貌较差。房地产开发主要以小楼盘为主，开发商品质一般较低，主要以刚需客户为主。新城区板块：新城区是青白江规划的一个高端居住住，也称为凤凰湖板块。此板块完全是一个新兴的区域。区域规划有完善的配套和几千亩的凤凰湖生态区，因此无论从以后的配套还是环境都是老城区不可比拟的。区域
19、内汇集了大量的有实力的开发商，房地产产品开发品质普遍较高，产品形态丰富，涵盖别墅、洋房、小高层、高层等各类产品。4.2 市场发展态势目前青白江市场开发火热，近几年市场土地放量很大，且单宗土地面积都很大，造成开发面积大量增加，楼盘数量也多，形成全面发展态势。从以上项目分布图可以看出，凤凰湖板块项目分布集中，老城区也有不少项目，市场处于全面发展的阶段。但以后最主要的发展区域则是凤凰湖板块。凤凰湖板块作为一个新的板块和以后市场的主要板块，其市场态势如下：项目产品形态营销进度蝴蝶洲多层、小高层、高层一期销售，二期未启动凤凰湖国际社区别墅、多层、小高层、高层一期已售尽，二期正销售凤凰岛多层、高层一期开始
20、销售凤凰1号高层一期刚开始销售中华名城高层一期销售中，二期启动海布期卡高层一期和商业销售中天府欧城高层一期销售中公园世家高层一期销售中誉府世家多层、高层刚亮相，前期蓄水北城映像高层一期销售中瀚城国际小高层、高层三期已开盘销售中经典上城多层、小高层、高层高层销售中恒大雅苑高层二期清盘期钱江凤凰城多层、高层一期销售中怡湖玫瑰苑多层、高层二期高层销售中凯斯顿华府高层清盘阶段天骄星城小高层、高层二期小高层销售中德通心愿城高层二期销售中凤凰湖区域大部分楼盘已处于销售中，区域板块在众多楼盘的推动下会变得越来越热，同时随着前期楼盘的交房和配套商业的投入使用，区域配套将变得完善，特别是2013年10月家乐福的
21、开业，将彻底改变区域的配套，使区域板块对客户更加具有吸引力。4.3 市场供给总体特征u 从市场供给来看，供给数量充足，供求2013年来供给大于需求，市场表现为供过于求。u 从供给区域来看，虽然新老城区都有不少楼盘，但大部分楼盘都进入清盘期，后续供给不足，供给的主力区域还是凤凰湖板块。u 从产品供给类型来看，各类产品都有：包括别墅产品、高档洋房、高端电梯、普通多层、普通电梯。u 从装修来看，有精装房，如恒大雅苑，一般精装房，如经典上城，其它大部分则是清水房。u 从供给结构来看，主力户型面积在70120，其中80110为绝对供给主力。60以下的户型供给很少。从2013年开始，青白江市场出现了显现的
22、变化就是，老城区板块供给将逐步减少，新城区特别是凤凰湖片区供给将占绝对主力。这样在供给区域的影响下，客户和市场都将偏向凤凰湖片区，区域市场的影响力将一步增强。4.4 市场需求总体特征市场需求特征主要表现在以下方面：u 在宏观调控下，总体需求平衡，12年上半年市场需求不足，下半年回升，13年表现更是出现了大幅上升趋势。u 需求以刚性需求为主，改善需求虽然存在，但比例相对较小；u 以本地需求为主，但周边专业市场客户也占了相当比例，且其占比有扩大的趋势，特别是在2013年表现明显；u 产品需求以80110的套三需求为主，套二和套一需求占比较小。u 客户对产品品质要求逐步提高；u 潜在需求较大，后市需
23、求强劲；u 凤凰湖片区2013年随着青白江周边各专业市场的快速开发和一些项目的入驻，专业市场客户对青白江的房产需求出现了大幅上升的趋势，这种趋势随着越来越多的专业市场的开发会越来越快。并且当专业市场大量入驻后，专业市场客户结构也会由目前的生意老板为主转向市场老板和市场员工为主的局面，整体需求量将会出现大幅的上升。4.5 市场价格总体特征市场价格在近几年呈上升趋势，但在2012年受宏观调控的影响，上升受到抑制，2012年价格表现平稳，市场普遍成交均价在36004000元/，目前呈称定态势。进入2013年后，各项目价格都出现了小幅上调，主要表现为优惠幅度收窄，促销基本停止，其结果就导致价格出现全面
24、上升。特别是老城区板块，普遍由原来的32003400元/平的价格上升到3600元/平左右，价格上升明显。五、青白江市场供给分析5.1 产品特点n 物业形态：物业形态丰富，包括别墅、多层、小高层和高层产品，但别墅非常少，多层占比也不多，只是一些项目配套规划有一小部分多层，如誉湖、蝴蝶洲等，小高层产品也一样，是少量，高层产品是市场主流。n 装修特征：一般为清水房，少数项目是精装，如恒大雅苑。n 户型面积：主力供给面积集中在70110平米，其中80110平米最多。n 产品档次：各项目档次不一，主要以中档产品为主。从区域上看，老城区档次较低，凤凰湖片区普遍档次较好；先出来的项目档次整体上又低于新推出的
25、项目。但目前市场上缺乏真正的高档小区。n 产品户型设计：目前在售项目的户型设计都以可变空间作为卖点，提高得房率是户型设计的总体方向，与前两年很少出现可变空间的户型设计完全不一样。n 产品附加值。产品附加值是指产品所属小区内的景观、配套、物业管理、生活居住理念等。从这个方面说，新推出的楼盘普通要高，这主要是在市场竞争的推动下，新盘更注重这方面硬件的打造和软性广告宣传，从而提升项目产品的附加值。5.2 总体新增供给分析根据对成都透明房产网的网上备案统计，2013年1月至2014年3月，青白江共有17个项目新取得预售证，总新增供给面积（预售面积）348733.9平米，新增供给面积并不大。在新增供给中
26、，除了原有项目的后续批次外，也出现了几个新的项目，新项目的供给特点如下：n 新增上市项目：2013年来，青白江新开盘项目主要有丽雅美景、华洲名城、蝴蝶洲、海布斯卡、凤凰1号、凤凰名城、誉府世家共7个项目，其中仅丽雅美景属于老城区，其它楼盘都位于凤凰湖片区且相距很近。n 新增产品特征：新上市的7个楼盘，项目产品丰富，有投资性小户型公寓（丽雅美景）、有多层（蝴蝶洲、誉府世家）、有小高层，最多的高层产品。n 产品档次：丽雅美景、华洲名城为低档产品，项目形象档次差，区位也较差；而蝴蝶洲、海布斯卡、凤凰1号、凤凰名城、誉府世家5个项目刚好在同一个圆圈上，相离非常近，是直接的竞争对手，产品档次接近且较高。
27、n 新增供给体量：7个项目总供给体量约2000套。六、青白江市场需求分析6.1 历年成交情况分析销售套数销售面积销售金额每月去化量每天去化量单套成交面积2009年582754.20万14.92亿486套16套93 2010年598754.39万16.75亿499套16.5套91 2011年657758.93万22.22亿548套18套89.6 近三年成交基本保持稳定，在60万平米左右，变化较大的为单套成交面积从93平米下降到89.6平米，说明市场需求的户型面积有减小的趋势。青白江2012年典型项目成交情况：可以看出，成交最多的项目为瀚城国际，为400套，其次为恒大雅苑327套，其它都没有超过3
28、00套。说明市场观望情绪还较强，特别是2012年上半年，市场成交不活跃，下半年成交开始上升，根据统计资料分析，基本上下半年的成交是上半年成交的两倍。而2012年全年，青白江成交约60万平米。6.2 2013年市场需求分析2013年，青白江房地产市场需求继续保持上升态势且涨上升幅度较大，据官方统计，2013年成都二三圈层市场普遍呈现出两位数以上的增长速度。13个二三圈层区县中，备案面积增幅超过30%的多达9家。在三圈层区县中，备案面积涨幅最快的分别为新津、青白江和蒲江，增长幅度分别达到了惊人的60%、48%和36.5%。也就是说，青白江2013年市场总成交备案面积接近90万平米，这是青白江历年来
29、上升最大，绝对数量也是最大的一年，这充分说明青白江的市场需求在2013被激发出来。这主要得益于青白江周边市场的开发和营业，成都置业郊区化以及川东北道路交通改善后带来的外来购房客户增加。此外，从青白江本身来看，由于凤凰湖片区家乐福的开业，也增加了片区的人气，拉动了购房客户的积极性，也就是说，随着新片区的逐渐成熟，对本地和外来客户的吸引会进一步加强，市场成交还会稳步上升。6.3 2014年市场需求预测 市场总需求将有较大上升。一方面由于受宏观调控影响，一些观望客户需求需要释放，二是改善需求会较大上升，三是周边市场客户是今后客户重要来源，随着市场的入驻和开市，这部分客户会越来越多，由目前的单一市场老
30、板客户转为以员工为主的客户群。 改善需求将逐步释放。受调控政策影响，改善客户的需求一直受到抑制，但客户对市场宏观长期调控有正确的认识过后，还是会选择购房，不会观望，这部分客户在下半年会增加。 小户型需求将上升。受价格上升影响，总价上涨后客户对面积的需求会减小，但对基本功能的需求却不会减小，因此小户型需求虽然将上升，但满足基本居住需求的功能是不会减少的，因此，小户型需求的上升主要是满足一家两代或三代基本居住需求的小套三的上升。 凤凰湖片区将是需求的主力区域。凤凰湖其高端居住的定位和配套的逐步的完善将对客户越来越有吸引力，这个区域从13年后需求将大幅上升。七、青白江市场价格分析7.1 青白江市场房
31、地产价格近几年变化分析青白江市场价格，相对成都周边市县来说处于相对的低位，这几年价格上升也较缓慢，近三年价格变化情况如下：2011年价格上升幅度较大，达到了22.34%，但2012年价格上升仅2.2%，说明在宏观调控下，市场受到了较大的影响。这也从另一方面说明如果一旦市场情况转好，市场价格上升空间还较大。因为从横向比较来看，成都周边二、三线城市住宅均价在4000元/以下的还很少，青白江目前来说是一个价值洼地，价格上升空间还很大。2013年5月至2014年3月价格变化分析：近一年来，青白江市场价格总体呈缓慢上升的趋势，价格最低为2013年9月，为3408元/平，主要是由于市场上低价楼盘和一些楼盘
32、促销造成，此后，市场恢复正常发展，目前市场均价达到了4351元/平的高度。7.2 目前青白江市场房地产价格分析2014年来，青白江住宅市场价格出来了以下变化：n 新项目入市价格小幅上升。2014年，青白江市场新开盘项目的价格普遍比去年出现了小幅上升，大概上涨幅度在5%左右。n 原来项目优惠幅度收窄。进入2014年，原来存量房源的优惠幅度变小，一般只有2个点子的优惠，开发商对市场预期普遍看好。n 老城区板块价格上升较大，拉小了与凤凰湖国际社区的价格差距。今年以前，老城区板块价格普遍比凤凰湖国际社区价格低500600元平，但今年老城区板块价格上升较大，与凤凰湖国际社区的价格只有200300元平左右
33、，这样就青白江市场的价格整体水平进行提升。7.3 2014年青白江市场房地产价格预测分析在目前的市场形势下，特别是新的房地产调控政策对青白江市场没有影响的情况下，今年，市场价格会小幅上升，预计上升幅度在5%10%之间。八、青白江市场典型个案分析1.武海中华名城项目地址青白江实验小学北侧在售房源一期小高层: 总占地/总建面110000平米/330000平米预计推售-总户数/当期户数总共 1500户/当期300户面积区间67-130平米建筑类型/楼层状况小高层14层、高层18层成交价格38003900元/m2个案分析1、品牌开发商首次进入成都区县城市，打造青白江首席高端楼盘；2、五大配套体系 ，尊
34、享便捷品质生活，27000平米欧洲风情商业街 ，再造一个桐梓林；3、楼盘自身定位较高，地段不是很优越；4、首次进入青白江市场，首次开盘定价过高，没有达到预期去化量；5、市场推广较偏离本地市场，并主打品牌商，在本地接受程度不够。诉求主题形象诉求：青白江首席地标式舒居大盘 、在青白江再造一个桐梓林销售诉求：下阶段主推无具体安排，继续一期一批次房源销售，优惠幅度10个点左右。2.怡湖玫瑰苑项目地址青白江清江北路（怡湖公园旁）在售房源一期二批次2#8#9#总占地/总建面113333平方米/400000平方米预计推售二期一批次总户数/当期户数总共 323 /当期 128 户面积区间95-182建筑类型/
35、楼层状况洋房5F、6F，电梯11F、30 F预计价格4000元/平米个案分析1、怡湖玫瑰园位于老城区域，拥有完善的配套设施；2、其楼盘主打为景观，其广告诉求为“一湖一公园”优美的景观设计为其奠定大盘基础；3、其位于老城区板块，已经不再为现在青白江区域的热度区 ;4、项目售楼部大气、宽敞，并项目现在的花园洋房能提供轻水样板间；诉求主题形象诉求：独藏怡湖 40万平米城央综合体 销售诉求：无3.公园世家项目地址青白江凤凰大道（田园广场正对面）在售房源一期 总占地/总建面132亩/32万平方米预计推售一期总户数/当期户数2506户/300户面积区间70230平方米建筑类型/楼层状况简欧风格、16层、1
36、8层、20层、23层、27层预计价格37003800元个案分析1、周边被万亩湿地公园凤凰湖及体育公园围绕，位置得天独厚，景观最好的都市华宅；2、项目户型面积70230平方米/套，户户均有超大赠送面积，户户采光通风极佳，而且视觉无遮挡，无对视；3、项目一期清盘销售，均价37003800元/平米，较竞争楼盘优势明显。诉求形象诉求：都市华宅、项目以东南亚风情园林风格为基调、青白江区的都市华宅典范之作。销售诉求：一期清盘销售，没有活动。4.英祥北城映象项目地址青白江同华大道北侧（九峰路交汇处）在售房源一期二批次总占地/总建面130000平方米/500000平方米预计推售总户数/当期户数总共 4000
37、户 当期 282户面积区间72-122平米建筑类型/楼层状况高层18层预计价格3800-4200元个案分析1、北城映像项目整体建筑采用围合式布局，同时项目配套健全，家乐福一站式购物，电影院等配套将形成一个高品质的建筑生活社区群。2、户型在72-122之间，主要是针对刚需客户。3、目前售价3900元/左右。4、地段优质较明显，整体户型设计面积较小，总价较低。诉求形象诉求：青白江城市中心，缔造青白江的春熙路。九、市场分析结论1. 市场总体平稳上升发展。通过上面的分析，可以看出，目前青白江房地产市场平稳上升发展，市场总体形势良好；2. 市场供给充分且产品类型丰富。青白江市场供给充足，特别是凤凰湖国际
38、社区的供给量较大，能保证青白江本地及外来客户的需求，且市场产品供给丰富，可以满足不同类型客户的需求；3. 市场需求上升较快。市场需求进入2013年来出现较快上升趋势，各项目的销售情况较好，客户观望比例大幅下降。4. 刚需客户仍是主力。在宏观调控政策下，投资客户减少，刚需客户成为市场的主力，另外，改善需求客户也占了相当比例，特别是青白江市场100120户型需求量较大就是最好的证明；5. 客户类型中外来客户比例上升。在客户结构中，原来以本地客户为绝对主力的客群结构出来了变化，周边专业市场的客户上升较快，对市场需求会产生显著影响；6. 价格小幅上升并会一直持续。今年的市场价格小幅上升的趋势预计会一直保持下去，但受宏观政策的影响，上升幅度不会太大，预计全年上升的幅度在510%的样子。
