【住宅地产营销策划】J27酒店式公寓策划方案.doc

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1、目 录前言何谓酒店式公寓？2第一篇酒店式公寓的发展历程3一、国外情况3二、国内开发建设状况3第二篇广州市酒店式公寓市场状况4一、酒店式服务公寓类型细分4二、酒店式公寓的分布及特征4三、代表性酒店式公寓列表分析6四、酒店式公寓总体现状分析8五、近两年公寓类型物业的销售情况15六、近期公寓类型物业的供应量15七、未来两年酒店式公寓的开发情况16八、未来几年酒店式公寓的市场前景预测17九、酒店式公寓市场分析结论21第三篇珠江新城规划前景分析22一、珠江新城区域现状22二、未来规划建设24第四篇珠江新城J27地块分析26一、J27地块综合情况26二、珠江新城J27地块开发条件分析列表28三、地块作为酒

2、店式公寓项目开发的分析结论：28第四篇珠江新城J27地块项目定位与市场策略29一、目标客户定位29二、市场定位分析30三、项目命名33四、经营与物业管理33五、租赁建议34六、经营推广重点34七、项目年经营收益35策划方案总结论37前言何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司

3、或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。第一篇酒店式公寓的发展历程一、 国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。二、 国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利

4、于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有57年的发展才进入繁荣期。第二篇广州市酒店式公寓市场状况一、 酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类

5、型。市面上有一些 叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓。据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右。 本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。二、 酒店

6、式公寓的分布及特征目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新城等，但总数不超过10个。从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：4 新大厦国际性酒店式公寓，位于珠江新城4 祈福华夏国际性酒店式公寓，位于五羊新城4 中信公寓国际性酒店式公寓，为中信广场附楼4 富城花园国际性酒店式公寓，位于五羊新城4 广东国际大厦B附高档公寓，位于环市东路4 远洋明珠大厦高档公寓，位于珠江新城位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两

7、用，从其租赁客户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型间隔及“酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性质属于商住楼，有70年产权 设备配套 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置 户型特点介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房110以上，三房150以上装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活配置厨房和洗手间，通常不

8、可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统 管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计 租赁价格租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 租售特点因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，也出现产权式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名称项目内容中信公寓祈福华厦广东国际大厦B附楼远洋明珠大厦富城花园新大厦分布层数338层25层共35层7楼、25楼28楼共30层，分布各楼层客房总数两座共548套80多套共35套两座共95套约70多套二房单位套房面积（建筑面积）125109144809075

9、97129125三房单位套房面积（建筑面积）160165180120118126157个别面积达499160售价港币1000015000元/只租不售5000元/70008000元/只租不售700010000元/配套设施会所、国际会议室、泳池、小型酒吧、餐厅等会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿室、高尔夫练习场、穿梭巴士等可用广东国际大酒店的服务设施五楼有会所，其他设施无餐厅、泳池、桑拿室、穿梭巴士等会所设施、餐厅、酒吧、泳池、卫星电视、穿梭巴士等服务管理费8.6元/含房租内15元/含房租内含房租内3.5元/管理公司及服务特色保利物业祈福华厦管理处业主管理处远洋明珠管理处富城花园营业部广州天绰物业管理有

10、限公司国际饭店金钥匙组织联合会员客户（住户）类型外籍人士为主（其中日本人占5成，韩国人2成）外籍客户为主（以欧美人士居多，其余日本、香港、韩国等人士）国内客户占多数国内客户为主欧美日菲香港等日本客户占70%韩国客户占15%客户租期八成以上租半年3个月到1年租期无日租，1个月或一年均可13个月租期为主一般一年以上3个月到1年租期为主出租率80%90%80%70%70%90%租价日租600800元/单元半年内价格一样一年全包价格1.8万元/月一房1500美元/月二房2000美元/月三房、四房30004000美元/月二房或三房全包价800012000元/月二房8000元/月三房9000元/月二房20

11、00美元/月三房2500美元/月二房租价15000元/月三房租价17000元/月电梯数量3台客梯，1台货梯3台2台客梯，1台货梯2台每座2台东北两座塔楼各有2台电梯回报率610%68%10%左右备注在广州市场一直不出售，近期推出“绝版”50套，如租期一年以上可以侃价，约85折左右注：因为早期住宅部分已经基本销售完毕，余下作为酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃价8至85折初期推出市场反映一般，后重新包装为国际公寓后，销售及租赁畅旺注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要

12、面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。四、 酒店式公寓总体现状分析1. 区位分析以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样

13、的区位对使用者而言最有利。2. 出租率因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从530%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）。3. 租赁价格酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90120元/，其中，较新及配置标准高的国际化专业公寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。另外，花园酒店、中国大酒店

14、、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180200元/，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/左右。酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。4. 客户类型1） 租赁用户4 跨国公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有10

15、0多家已进驻广州。目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增。这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达20005000美元/月），以公司的名义租房。除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居”，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量

16、的日籍人士，占租赁总比例的50%以上。注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。4 港澳台人士由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多，2002年底，仅台资企业就有2144家，实际利用台资64.28元亿美元。另外原籍广州的海外侨胞有135万人，澳港台同胞83万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属100多万人。平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约60万人，其公司企

17、业中按其职位高低给予200020000元/月的住房津贴，一般职员为20004000元/月，而高层管理者达20000元/月。其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。4 高收入的国内白领（金领）阶层为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。据2001年第五次人口普查统计，广州市总人口为994.3万人，本市户口人数702.66万人，外来人口超过300万人，其中很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜

18、力股。不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有15002500元），所居住的寓所一般租金介乎10002500元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。2） 投资者现时国际公寓的回报率可达10%以上，比一般的住宅4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。5. 酒店式公寓经营管理特点1) 软硬件配置及实际服务功能作为公寓，尤

19、其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生活社区，就是拥有优美的山水景观；3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐饮配送、金钥匙服务等。目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自

20、身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。其中新大厦配套硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。而早期一些公寓如63层B附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。2) 经营管理水平如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到8成甚至9成；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及

21、利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。3) 酒店式公寓的开发与成长期因为酒店式公寓的物业

22、管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：（1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜力；（2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；（3） 三看内部管理。管理人员需具备优秀的专业素质水平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；（4） 四看完整经营计划。应该要有每年、每月，甚至每周的租务计划；（5） 五看推广宣传。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；（6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。6. 市场竞争状况因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不

23、太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到200米，其“明争暗斗”最具代表性。祈福华厦与富城花园竞争表 竞争内容楼盘价格物业管理出租率实际形象开业时间祈福华厦一年以上租价可低至85折坚持一贯高素质90%以上档次高贵胜出一筹比富城花园迟些富城花园3个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8折以下向祈福华厦看齐，但感觉仍然逊色不少曾经低至3成，现在出租率为7成左右因为外立面及物业管理等稍逊，市场形象不及祈福华厦广州市最早的国际性酒店式公寓另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的

24、五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。五、 近两年公寓类型物业的销售情况近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。例如，新大厦2001年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售

25、率早就超过了90%。六、 近期公寓类型物业的供应量近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出100套30-40平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在7500-8000元/平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界200套、中怡城市花园1栋33层国际公寓约300套、凯旋新世界超过200套、东湖御苑一座200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过1000多套。需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。在售或潜在供应的公寓的户型间隔公寓项目中怡城市花园双城国际时代新世界

26、凯旋新世界公寓间隔面积二房6070一房3555二房8090未知三房100130以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可判断：今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。七、 未来两年酒店式公寓的开发情况在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。总体上，从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多。八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测1.

27、 经济发展与人员往来趋势中国加入WTO后，经济发展继续保持迅猛发展的势头，吸收外资额一举跃升为全球第一，超过美国，据有关资料显示，2002年吸收外资额在500亿美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。广州，2002年经济继续高速增长，GDP高达3000多亿元，递增额超过12%，外籍机构及外资企业分别已经达到2700及15000多家。经过“中变“之后的广州，城市面貌焕然一新，2002年被评为“国际花园城市”，日益散发出其独特的魅力，投资环境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广州的外籍人士年增长迅速。而据有关资料显示，几年内这个数字将达到6万人，如果加上其

28、家属，常住广州市的外籍人士将会达到1520万人，对高级公寓的需求将倍增。附：广州市2003年1-8月利用外资统计快报广州市2003年1-8月利用外资统计快报统计日期：2003年1-8月编制单位：广州市外经贸局金额单位：万美元利用外资方式本年批准外资情况本年实际使用外资项目数合同外资金额本月数本年累计去年同期去年同期比%本月数本年累计去年同期去年同期比%本月数本年累计去年同期去年同期比%一、外商直接投资8057248019.229,371214,822190,27812.99,528166,489142,51016.8其中：1.中外合资企业121078821.610,53644,99244,03

29、72.21,17629,36035,292-16.8 2.中外合作企业53142-26.25,26421,93725,620-14.42,23274,36542,14876.43.外资企业6343335023.713,571132,025120,6219.56,12056,16465,070-13.74.外商投资股份制0115,8686,600二、外商其它投资21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.51.加工装配21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5三、对外借款5,00022,5075,

30、00022,50715,71943.2总 计1017997496.734,576242,324198,86321.914,808191,780160,81819.3注：截止2003年8月底，我市共批准累计外资项目37540个，合同外资509.82亿美元，实际使用外资314.03亿美元。(全口径)其中：外商直接投资累计项目13836家，合同外资467.29亿美元，实际使用外资276.19亿美元。2003年18月外商直接投资与去年同期递增比较2003年18月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。2. C

31、EPA内地与香港更紧密经贸关系安排的签署对广州房地产市场尤其是酒店式公寓物业的影响1) 房地产开发在CEPA实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已不少，香港地产商可以通过香港地区或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来说将是个优势。CEPA签署后，香港第三产业行业进入内地的门槛降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，投资额可望稳定增加，相对来说酒店式公寓的开发也会相应增加。2) 置业投资或居住需求一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未曾消减。业内人士认为，CEPA实施后，来往香港和广州之间的专业人士、投资者、度

32、假者等将大幅增加，长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在当地置业的倾向仍将持续，中短期居住的人士（包括来自香港的一些外籍人士）更多，对具有酒店式公寓功能的住宅需求潜力不小。3) 酒店的开发利用使酒店式公寓供应量有所增加CEPA签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展，使内地酒店物业得以充分利用，因酒店式公寓物业客观上存在较好的利润增长空间，故广州、深圳等地新开发的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓，使供应量有一定程度增加。3. 酒店式公寓的供需缺口据悉，目前整个广州市所有的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓，其总共的套房总数也仅仅只有2000套左右，假设未来几年即使只有20%的外籍人员选

33、择公寓作为他们在广州停留时的居所，未来几年的酒店式公寓也难以满足届时市场需求。由此可见：未来几年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。九、 酒店式公寓市场分析结论1. 有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满足需求。2. 未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点从广州市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看， 未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。3. 把握市场先机，将会创造良好的市场机会把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店

34、式公寓，将会创造良好的市场机会。4. 以经营管理获得良好经济效益，三方共赢精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展商、投资者、物业管理公司三方共赢。第三篇珠江新城规划前景分析一、 珠江新城区域现状1. 地理环境概况珠江新城，总用地面积约.平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。位居新城市中轴线的中心，是广州市区中心一块超大规模 “绝版” 的尚未完全开发的处女地，地理环境优势无以伦比。2. 区位道路交通珠江新城面临着黄埔大道及广州大道两条主干线，并通过内环路、黄埔大道隧道可快捷通往全市十区。未来也将规划一条

35、临江大道直通员村、东圃而不必行经黄埔大道。3. 公共交通系统目前公共交通系统比起二年前有所改观，但尚较为欠缺，相信在不断开发建设中会不断完善。未来地铁二号线将通过新城中心，其在2006年前左右建好，加上水上观光码头的规划建设，珠江新城未来的综合交通环境将是现代化高标准配置。4. 规划建设现状珠江新城作为广州未来，其黄金地位几乎无可代替，但其建设因为种种的原因拖缓了开发建设，从年至2001年底，珠江新城卖地宗，已建成宗，在建宗，没有开发的有宗之多，其中烂尾宗。合同地价亿，到去年底收回亿。注：这里用“宗”而不用“个”或“块”，是因为在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，造成规划建设的絮乱。现时，

36、从市政配套到公共交通、商业、教育、文化配套等远未成熟，区域内只是把主要道路规划，然后星斗式分布着一些住宅社区及写字楼，距离真正的商务区尚远。二、 未来规划建设规划方案几经修改终于在2002年6月左右真正定案，珠江新城仍然是广州21世纪的DBD，地位就犹如美国纽约的曼哈顿。首先，其未来规划在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法更改的交通死角问题。其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，这对于城市中心的开发建设又是一次历史性的创新与变革”。项目J27地块其次，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不

37、完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。最后，新城的文化景观之宏伟同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、海心沙、大型绿地广场、林阴大道，高度300米以上的双子塔楼，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。J27地块第四篇珠江新城J27地块分析一、 J27地块综合情况1. J27地块用地技术指标地块面积容积率建筑面积塔楼建筑密度裙楼建筑密度建筑限高绿地率机动车位自行车位6895071068950725%40%13015020%4832. 地块地型与地势J27地块地型比较方正，地势平缓，比较容易进行规划建设。3.

38、地理位置与景观环境J27地块位于珠江新城冼村路南段与未来广州博物馆北面的规划路交汇处，珠江新城中轴线附近，到珠江岸边仅300米左右，距离规划中的地铁三号线花城大道站约400600米。东北向约700米处就是绿意盎然景色秀美的珠江公园，西南面为规划中标志性建筑广州歌剧院。从高处往南俯视珠江，一片海阔天空，极尽视觉精神享受。总体上J27地块地理位置优越，景观环境一流。4. 现时周边物业分布现时，项目地块北邻美居中心，冼村路东侧，由北至南分布着【金碧华府】、【南国花园】、【新城海滨花园】等住宅社区，西北面的【凯旋新世界】、【星汇园】等，而西面五羊新城对面的【新大厦】、【远洋明珠大厦】，就是较有代表性的

39、酒店式公寓。另外，J27地块隔冼村路与在开发中的【利雅湾】相望，【利雅湾】该物业定位尚无法得知，不过因为其和冼村相邻，物业客观环境相对欠佳，结合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。写字楼主要分布在珠江大道和广州大道之间的区域。5. 道路交通环境J27地块面临冼村路及规划路交界处，两路段皆非主干线，通过冼村路可通达天河北及黄埔大道东西方向，沿规划路可通往五羊新城及海珠区。另外，新规划方案中从猎德大道往南将规划建设一条大桥横跨珠江，直通海珠区新港西路，未来前往海珠区、番禺区等都不必经过交通流量近乎饱和的广州大桥，所以，预计未来J27地块周边的道路交通导向环境良好。6. 公共交通系统现地块一带公

40、共交通系统暂时欠缺，希望通过政府进一步规划改善。7. 居住及工作环境评估J27地块所在位置，因为具备景观环境的优势，所面临道路又非主干线，噪音及空气污染等较少，而未来交通导向系统良好，居住及工作环境优势明显，相对来说，用以规划建设住宅物业优势较为突出。二、 珠江新城J27地块开发条件分析列表优势（S）劣势（W）机会点（O）威胁点（T）区位因素优越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市场未来几年存在较大供需缺口区域实际规划建设对开发推广影响大未来交通条件良好酒店式公寓需配套相应硬件，成本可能增加政策规划客观上有利其他星级酒店及潜在开发的星级酒店附带公寓构成强有力竞争对手政府规划支持点多酒店式

41、公寓的销售目标客户层面相对窄居住优势因素多所临马路虽非主干线但多少会受到影响富力品牌形象好三、 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：J27地块所在区位规划成为住宅物业优势较多，又因未来珠江新城的规划是中央商务区CBD，而且已经最终确定规划方案，从开发价值来看，并结合第二篇广州市酒店式公寓的市场分析结论专业性高级酒店式公寓在未来几年存在较大的供应缺口，故评估建议：J27地块规划建设成为高档酒店式公寓对体现市场价值最有利第四篇珠江新城J27地块项目定位与市场策略一、 目标客户定位1. 租赁目标客源（使用者）通过第二篇市场分析可知，在国内包括广州，酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主，城市高

42、级的白领阶层人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流， 其租赁使用者主要是外籍人士、港澳台人士，以目前的及这几年的发展趋势，酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种，其可以细分为以下客源：4 外资公司、跨国企业驻穗高级外籍人员4 外国一般机构驻穗高层人员4 外国驻穗领事馆外籍人员4 港台籍高层管理人员4 中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等其中，外籍客源以来自欧美地区、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人士为主，其不少是携眷一家大小常驻广州，所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓，港澳台籍客源中携眷常驻广州者相对少。2. 投资者投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地

43、或长住广州者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。据从多间中介代理行综合咨询了解，这类型投资者有以下一些特征：4 属于称为国内“中产阶级”的一类型人士4 早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业4 年龄一般在35岁以上4 其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万不等4 其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报4 有一定投资眼光投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，约510%左右，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用。二、 市场定位分析1. 产品市场定位珠江新城J27地块南望珠江一线江景，

44、毗邻广州博物馆，四周视野开阔，地块地理位置优越，景观环境一流，受交通干线因素影响程度不大，建设高档次的公寓类型物业无疑优势明显，按照其现时的作为超高层住宅（150米左右）的规划设计，结合珠江新城未来CBD的发展规划，建议该地块开发的产品定位建议为：顶级国际化酒店式公寓2. 规划建议以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。3. 户型间隔建议对于国际性的高级公寓来说，因为其目标客户原因，其产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅，其户型特点大房大厅，一般二房100以上，三房140以上，对于规划中的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。酒店式公寓户型面积参考户型参考一房（）二房（）三房（）四房（）建筑面积7090110130160190220以上参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例，考虑到现时客户的实际需求，建议内部间隔户型比例如下：酒店式公寓户型分配比例参考户型一房二房三房四房所占比例10%40%40%10%4. 形象概念“酒店式公寓”这个名词概念现