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1、2008年重庆房地产市场年报第一章回顾篇一、房地产政策回顾（政策内容详见附件一）政策概述：2008年，中央政府及重庆市各部委为“促进房地产市场健康、稳定、快速发展”先后颁布各项政策近百余项，我司在2008年出台的各项政策中，选取了部分对房地产市场有深远影响的政策进行回顾，以此从“政策”方面来解读2008年的重庆房地产市场。1 中央房地产政策回顾1.1土地政策 国务院关于促进节约集约用地的通知（详见附件一44页） 土地登记办法正式公布 2008年2月1日施行（详见附件一44页） 土地调查条例发布（详见附件一44页） 国土资源部:停止供应别墅类房地产开发用地（详见附件一45页） 国土资源部:闲置土
2、地处置将成今年土地督察重点（详见附件一45页） 国土部拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门（详见附件一45页） 土地违规加大问责 多部委联合公布新规（详见附件一46页） 新合同文本规定：商住项目原则上3年内开发完（详见附件一47页）【土地政策解析】2008年，中央政府先后出台相关政策对土地市场进行调控，主要表现为规范土地市场制度、查处囤积土地等内容，从政策分析，国家在鼓励房地产企业发展的同时，也鼓励开发企业提高土地的容积率，使土地资源更合理、更有效、更节约的使用。而在经过2007年的房地产市场的“疯狂拿地”后，2008年部分房地产开发企业出现土地囤积等问题，国家为使土地资源进一步的发挥其作用，
3、也把打击土地囤积作为2008年的重点。1.2金融政策 两部门发布经济适用住房开发贷款管理办法（详见附件一47页） 2008年1月16日央行提高存款准备金率0.5个百分点（详见附件一47页） 2008年3月18日央行宣布上调金融机构存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 2008年4月16日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 2008年5月20日央行年内第四次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 招行出台二套房贷优惠政策 前提家庭成员无房（详见附件一48页） 2008年9月15日央行急令降息27个基点（详见附件一49页） 2008年10月15日利息税
4、今起暂免征 存贷利率下调0.27%（详见附件一49页） 央行:10月再次降息0.27%（详见附件一50页） 2008年11月27日央行强力降息刺激购房需求，一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点（详见附件一51页） 2008年12月23日起央行再次降息0.27个百分点，金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点（详见附件一51页）【金融政策解析】2008年的金融政策可以用“先紧后松”来概括，上半年银行紧缩银根，下半年银行连续降息。在经济相对萧条的时期，这充分发挥了政府部门及央行的市场调控功能。2008年最值得关注的无疑为连续降息，央行在四个月内连续五次降息，并且央行官员在降息时，仍然屡
5、屡提醒通胀风险，这是前所未有的。而降息的目的是：“贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，以刺激经济的稳定增长。”对于楼市来说，三率齐降更是利好，由于三率齐降将会减轻购房者的成本以及给房企的资金面压力减压，对于楼市成交量回暖，起着十分重要的作用。但我们也不能期待，这样的一个政策能够起到立即改变楼市成交量的决定性的作用，政策的传递效应是滞后的，而且需要更多的组合拳打出，才能从困境中走出来。1.3税收政策 财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策（详见附件一51页） 税务总局通知明确房地产企业所得税预
6、缴政策（详见附件一52页） 购房契税降至1%，最低首付降至两成（详见附件一52页） 国务院鼓励住房消费 减税新政暂定执行一年（详见附件一53页）【税收政策解析】2008年各项税收政策的颁布，不仅规范了房地产开发企业的经济制度，同时更为突出的表现为：“减轻消费者的经济压力，以刺激消费者购房，拉动经济的稳定增长”。而国家在房地产市场不景气的环境下，也颁布了如“住房交易税费房贷利率的下调”等救市政策，这也在客观上起到了刺激消费、扩大内需的作用。2 重庆房地产政策回顾2.1房地产政策 重庆：今年9月起60平方米以下小户型限建夹层（详见附件一53页） 重庆地产开发贷款拟设限三年（详见附件一54页） 人均
7、住房不超27二套房贷不受限（详见附件一54页） 征地安置政策调整 主城中心每亩补偿16000元（详见附件一54页） 我市出台国内首部精装房标准 将提高住宅质量（详见附件一55页） 重庆市小套型住宅设计规范完成（详见附件一56页） 农民进城购房可免征契税（详见附件一56页） 重庆两路寸滩保税区正式获国务院批复（详见附件一56页） 144平米以下普通住房,7日起契税降至1%（详见附件一57页）【房地产政策解析】两路寸滩保税区的正式挂牌成立，无疑在这个“寒冬“给重庆的房地产市场带来一丝丝暖意，保税港区的成立不仅体现了重庆对外的进一步开放，同时也体现了重庆这座新兴直辖市的无限潜力，而作为重庆房地产市场
8、来讲，保税港区的成立不仅刺激了区域的发展，也从侧面刺激了消费者的购房意愿。而政府出台的另一些减轻消费者购房负担的措施，也可以客观的刺激了消费者购房，使重庆的经济能健康、稳定的发展。2.2土地政策 重庆规定：双限房楼面地价不得超出房价的三分之一（详见附件一57页） 住宅区内公共用地不得作为临时用地（详见附件一57页） 渝北区地块闲置超过一年必须全面进行绿化（详见附件一58页） 重庆农村土地交易办法出台 地价由政府确定（详见附件一58页）【土地政策解析】农村土地交易办法的正式出台，说明重庆农村土地的交易将趋于规范，同时也将使农村土地交易变得更加灵活，这充分体现了重庆市城镇结合、城乡统筹的示范区作用
9、。3 政策小结：综观2008年全年国家所颁布的一系列房地产政策，以9月为界，可以分为上下半场，而总体概括为上半场“紧”，下半场“松”。3.1 上半场政策看紧，抑制楼市过热为防止07年楼市的过热之势蔓延到08年，对经济造成不良影响，2008年上半年，央行先后5次调高存款准备金率，使房地产开发企业在银行的贷款进一步受到约束，造成了部分房地产开发企业的资金链出现了断裂，但从重庆房地产市场的成交量和成交价格来讲，虽然成交量有所下降，但成交价格仍然在高位徘徊，市场仍然存在“泡沫”，国家为避免通货膨胀，持续的调高利率，是在对楼市过热进行调控，使楼市能更加健康、稳定的发展，而上半年国家政策的看紧，更多的应该
10、是应付经济通胀的一种常态表现罢了。3.2 下半场匆忙降息，争议中适度宽松2008年9月经济危机的出现使央行的货币政策也做出了相应的调整，从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保经济增长为目的的适度宽松的货币政策。而从目前的实际效果来看，虽然已多次降低利率，但经济环境的不确定也加大了各商业银行放贷的风险性，使商业银行产生了惜贷情绪，而房地产开发企业则仍旧面临着资金链紧张的问题。房地产业作为国家的支柱产业，在国家经济中起着举足轻重的作用，对于普通老百姓来讲，楼市的变化也成为关注的焦点，而下半年市场的降价并未在实质上拉动成交量的上扬，反而有所下降，这也说明在目前的环境下，市民也比以往更加理性。而20
11、08年所颁布的一系列涉及房地产市场的政策，都是在对房地产业进行调控，以稳定经济增长。下半年经济危机的出现，表面上看，国家是在“救楼市”，但归根究底其实仍是在“稳定经济”，这也暗示中央政府对经济危机已经由重视转向警惕，并已经开始实质性的举措修筑“防火墙”，防止外部的危机演化为国内危机。二、2008年重庆房地产土地供需分析1 概述2008年对中国人来说是多灾多难的一年，经历太多的悲喜交加和难以忘怀的瞬间。对于今年重庆土地市场而言，在经历过07年的土地成交大幅上涨，成交均价飙升和“地王”频现之后，进入08年后随着重庆楼市的低迷，土地市场也遭到冷遇，除土地新增供应有小幅上涨外，土地成交量和土地成交均价
12、则大幅下降，去年“地王”频现的场景08年却再也不见。2008年重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。其中用于房地产开发用地77宗，土地面积277.834万平方米，占全年土地供应的43.19%；08年重庆市土地成交75宗，土地成交面积442.711万平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地产开发土地成交44宗，成交面积296.988万平方米；08年重庆市土地成交均价117.25万/亩，相比07年土地成交均价下降144.378万/亩。2 供应分析（新增土地明细详见附件二）2.1 新增土地分析2008年112月重庆主城区土地新增供应走势图：20
13、08年1-12月重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。其中用于房地产开发用地77宗，土地面积277.834万平方米，占全年土地供应的43.19%。2.2新增土地对比分析07 -08年重庆主城区土地新增供应量对比图：从新增供应量对比图可以看出，07年重庆市主城区的土地新增供应量明显起伏较大，供应高峰期集中在4月和12月，其中4月表现最为突出供应170.54万占全年28.2%。而08年相比07年土地供应则显得比较平稳，只有2月的土地供应较低仅供应9.42万平方米。2.3新增土地区域分析08年重庆主城区新增土地区域分布图：2008年重庆市土地新增供应分
14、布，北碚区新增土地面积146.75万平方米，排名第一占全市供应量的22.81%，渝北区新增土地面积136.137万平方米，排名次席，而寸金寸土的渝中区08年土地供应量最低仅有2.634万平方米。3 成交分析（成交土地明细详见附件三）3.1土地成交分析2008年112月重庆主城区土地成交走势图：2008年重庆市土地成交75宗，土地成交面积442.711万平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地产开发土地成交44宗，成交面积296.988万平方米。纵观08年1-12月土地成交，可谓是跌宕起伏，最大落差达到91.5万平方米，11月和12月竟然连续出现主城区土地零成交情况，至07年以来前所未有
15、的。3.2年度土地成交对比分析07 -08年重庆主城区土地成交量对比图：从07-08年重庆市土地成交量对比图来看，07年土地成交量起伏较大，成交高峰期主要集中在2月、3月和5月，而08年土地成交高峰则出现在3月和7月，由于07年过量土地成交造成多数开发商囤积大量土地，到08年受到低迷的市场环境影响以至于成交量大幅缩水，甚至于到08年11、12月出现无土地成交的尴尬局面。3.3土地成交区域分析08年重庆主城区土地成交区域分布图：2008年渝北区全年成交土地84.695万平方米，排在主城各区之首，而随着大渡口区和九龙坡区部分大型企业产区迁移，因此这两个区域便成为08年土地成交的热点区域，其分别成交
16、81.34万平方米和74.121万平方米，排名二、三位。3.4土地成交均价分析08年重庆主城区土地成交均价走势图：2008年重庆市土地成交均价117.25万/亩，相比07年土地成交均价下降144.378万/亩。08年 4月土地成交均价是全年成交价的最高点达到247.22万/亩，主要由于4月成交土地中房地产用地所占比例较大，其土地成交价格较高，从而导致4月土地成交均价较高。而到下半年随着金融风暴来袭，楼市进入低迷期，土地成交也随之下降，同时也造成土地成交均价逐渐下滑的趋势。3.4土地成交均价对比分析07年-08年重庆主城区土地成交均价对比图：2007年下半年随着楼市成交高峰期来临，同时带动07年
17、土地成交均价直线上升，“地王”频现山城，其9月土地成交均价高达959.1万/亩，和今年最高的4月份土地成交均价相比也要超出711.9万/亩。4 总结4.1土地新增供应量上涨，但房地产用地量新增量明显下降。2008年重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。但由于在07年一波囤地热潮过后，造成楼市供求比例失衡，08年楼市遇冷，不少开发商面临销售缓慢资金回笼困难，而且之前量大囤地以至开发节奏缓慢的窘境。因此08年新增供应土地中用于房地产开发用地的供应明显下降，相比07年新增房地产用地面积下降51.73%4.2 低迷楼市开发商资金回笼缓慢造成土地成交量大幅
18、下降。08年重庆楼市进入低迷期，市场供应量远大于需求量。多数开发商面临销售吃紧资金回笼困难的局面，大型开发商拥有大量的存地未开发，小开发商资金流动又存在问题，导致今年开发商们拿地十分谨慎。从08年新增土地供应情况来看，房地产开发用地量减少，而供应土地面积普遍偏小，其地理位置也不佳，因此土地成交量下降也是必然的。4.3 房地产开发用地成交下降导致土地成交均价下滑。2008年重庆市土地成交均价117.25万/亩，相比07年土地成交均价下降144.378万/亩。去年9月土地成交均价高达959.1万/亩，和今年最高的4月份土地成交均价相比也要超出711.9万/亩。08年新增供应土地中，60%为工业用地
19、其成交价格不高，而供应的房地产开发用地面积普遍偏小，区域位置也不佳，成交价格也不高，因此导致本年度土地成交价格下滑。三、2008年重庆地产广告分析1 投放综述据本部对重庆四大主流报纸媒体（晨报、晚报、商报、时报）2008年的统计分析，重庆市主城九区（渝中区、南岸区、巴南区、沙坪坝区、九龙坡区、沙坪坝区、江北区、渝北区、北碚区）商品房项目共投放了7843次、7132.435版的地产广告。与2007年相比不管是在投放次数和版面上都有所增加。今年1月，开发商为了加紧在春节前掘最后一桶金，加大了促销力度，广告投入相应较大。2月是中国的传统春节期，房地产市场进入销售淡季，各开发商放慢了广告推广速度，广告
20、投入量也相应减少。3月，房地产市场走出了季节性低谷期，各行各业恢复并进入良性循环，房地产企业也活跃了起来。开发商为了给今年的营销计划创造一个好的开始，纷纷加大了广告的投放，与2月份相比有较大涨幅。4月是房地产市场常规销售的一个旺季，房地产商想在有限的市场空间中抢占市场，只有继续加大曝光率，媒体广告投放较3月份略有上升。5月，汶川地震的突袭给地产行业带来了小小的冲击，部分地产企业受到影响，但并未影响到整个楼市，地产商依然保持着较高的曝光率来抢占市场份额。媒体投放较4月有小幅下降。6月，各开发商为了打破受地震影响后出现的地产市场短期低迷的局面，纷纷加大了媒体的投放力度，报媒广告相对5月也大幅上升。
21、7月，由于北京奥运会的日益临近，加之已进入房地产市场的淡季，各大房产企业在报纸媒体广告的方量上较6月有所减弱。8月受北京奥与会的影响，各开发商乘势加大对地产的推广宣传力度，媒体投放较7月有所上升。9月，地产行业进入旺季，加之北京奥运会的圆满闭幕，各开发商对所属楼盘也加大了宣传的力度，报纸媒体广告的曝光率也大副增加。10月，受金融危机的影响，地产行业进入低迷期，部分开发商缩减了报纸媒体的投放频次和版面。11月，地产行业持续受到经济环境的影响，开发商继续缩减报媒的投放频次和版面，与10月相比降幅较大。12月，春节将近，房地产市场进入淡季，各开发商在11月的基础之上继续下调着报媒的投放版面和次数。2
22、 广告投放分析2.1广告投放量2008上半年2月受传统春节的影响开发商在媒体上的广告投放量减少到177次，版面也只有175.33；3月开始地产市场逐渐复苏，开发商对地产媒体广告投放频次增加至677次。6月地产广告迎来第一个小高潮，投放频次达到731次，9月进入房地产旺季广告量剧增达到981次、871.82版；7、8投放量趋于平缓，8较7有所增加；10月至12月，受到整个金融危机的影响，房地产行业进入低迷期，媒体广告投放量较9月大幅减少，10月减少到746次、682.84版，11、12月继续下降，降至12月646次、588.13版。2008年112月广告投放量汇总表：频次版面1月502440.5
23、32月177175.333月677670.554月684688.325月656651.326月731674.087月678567.1258月692551.679月981871.8210月746682.8411月673570.7212月646588.13合计78437132.4352008年112月各媒体广告投放统计：3 报媒市场份额对比分析从媒体的选择上看，2008年各楼盘在报刊上的广告投放仍然是重庆晨报的投放量占市场的最高份额；晚报略高于商报排列第二；商报第三，时报最少。2008年重庆四大报媒广告投放汇总表：报媒名称次数版面晨报27842635.21晚报17731638.43商报175316
24、29.23时报15321230.205合计78427133.0753.1版面对比2008年重庆四大媒体广告投放版面统计：（单位 版）3.2频次对比2008年重庆四大媒体广告投放频次统计：（单位 次）4 十大广告投入企业排名2008重庆市商品住宅的媒体投放诉求点版面排名前六位的是：形象宣传、详情介绍、开盘信息、户型推荐、活动介绍、优惠措施。随着房地产市场竞争的日益加剧，广告成为开发商们促进销售，提升企业形象，打造企业品牌、拓展市场知名度的重要途径，而在面对有限的市场环境和理性的消费者时，开发商明白简单的产品宣传已不能跟上消费者日渐成熟消费水平，开发企业的品牌、实力、服务等方面将更为购房者所看重，
25、所以各开发企业均加大了自身品牌和项目形象的综合宣传。媒体广告投放中，形象宣传类广告占有绝对的比重。以集团投放为例，排名前十的依次为：华宇投放170次，投放版面79版，居于第一。龙湖投放105次，投放版面138.5版；金科投放94次，投放版面97.5版；融侨投放37次，投放版面38版；协信投放31版，投放版面48版；富力投放30版，投放版面43版；隆鑫和中海都投放14次，版面分别为16版、11.5版；保利和东海各投放10次，版面分别为16版、10版。重庆十大地产广告投入企业排名表（按投放次数）名次企业名称次数版面1华宇170792龙湖105138.53金科9497.54融侨37385协信3148
26、6富力30437隆鑫14168中海1411.59保利101610东海1010重庆十大地产广告投入企业排名（按次数）：4.1区域分布分析从2008重庆市主城各区的媒体广告投放量来看，渝北区无论在投放频数还是投放版面上仍居榜首，达到1520次，1378.68个版面,这无疑也是带给本区成交量最大的直接原因。南岸区投放1192次，1073.38个版面、九龙坡区投放1111次，1014.65个版面位居第二、第三名。2008年1月12月重庆市主城各区广告投放排名（按投放版面排名）：5 年度经典广告作品5.1年度经典广告语曾经有人预言“21世纪是个广告时代”，经历了2008一整年的验证，结果已经不言而喻了。
27、广告是企业品牌理念和产品特质的综合体现，谁都不能否认广告给企业营销带来的巨大作用。随着重庆经济的发展，地产行业竞争越演越烈，广告在地产营销中也起着不可取代的作用。下面我们就来看看2008年有哪些经典的广告语和广告平面设计。NO.1鼎科阿布阿布“每只菜鸟都有鹰的梦想!”一只菜鸟的故事刚一出来就引起了不少人的关注，“菜鸟也有鹰的梦想”“奥巴马在上任之前也是一只黑黢黢的菜鸟”等等一系列的经典广告语都给人留下深刻的印象。鼎科阿布阿布以超小户型，超低价格赢得了不少年轻人的喜爱。NO.2线外“给世界一个机会！”线外能够取得这样大的成功，广告的作用也是不可忽视的。“给世界一个机会”“到哪里都有你的财富”看似
28、简单的两句话却让人印象很深。它告诉我们，只有把握住了机会才能抓得住财富。NO.3红树林“嘿安逸的房子，嘿热闹的街。”红树林这句广告词融入了重庆地方方言特色，一个“嘿”字就让人不失亲切感。NO.4龙湖春森彼岸“这一刻，让世界欣赏重庆。”“让世界欣赏重庆”仅仅这7个字就能让不少行人停下脚步。龙湖这则广告意在通过它来传递重庆的价值，通过龙湖来欣赏到重庆。NO.5重庆万达广场“人在江湖飘，就我不挨刀。”“身边朋友多，有吃又有喝。”“长期饭票？”重庆万达广场这几句经典的广告语我想只要是看到过的朋友都久久不能忘怀。万达用一种及其江湖风味的口气，将重庆地道的语言融入其中，引起了人们的共鸣。诙谐幽默的广告词与
29、自身产品特色之间的结合，正好达到了很好的宣传效果。5.2年度经典广告平面鼎科阿布阿布和泓南山道 重庆万达广场线外绿地翠谷海悦蓝庭6 媒体总结6.1 开发企业继续延续2007年的推广策略，力推项目和企业形象 2008年地产广告整体较07年多，开发商在广告投放策略上仍然以形象宣传为主，力在树立自己的品牌形象和企业形象。08年对地产行业来说是一个砍，不管是5.12地震的影响还是全球金融危机的波及，都对房地产行业是一个考验。面对这样特殊的一年，各大开发商都加大了广告的投放，以树立企业形象来应对激烈的市场竞争。6.2 开发企业积极推出优惠政策，应对楼市危机 从上半年一系列的加息政策到5.12地震的影响再
30、到全球经济危机的冲击，从房价的飞涨到政府出策救楼市等等，一系列事件的发生都充分说明了2008年楼市的动荡起伏。这也造成了人们一直保持着对楼市持观望态度的后果，让楼市一度陷于低迷期。面对这样的市场环境开发商不得不采取大量的优惠政策来刺激楼市。四、2008年重庆商品房供需分析1 概述2008年的重庆楼市经历着痛苦和磨难。由于疯狂的2007将重庆楼市这片“洼地”迅速抬起，那时的重庆楼市是供不应求，购房者是争先恐后，然而市场终究要为不理性的发展买单，所以2008年重庆房地产市场从一开场就显得困难重重，楼市消费的提前透支，购房者对宏观经济政策的进一步观望，楼市转瞬间降温。面对巨大的市场供应，宏观政策的继
31、续看看紧，销售如蜗牛速度般推进，开发商开始集体为“面包”而发愁，屋漏偏逢连夜雨，紧接着“5.12大地震”、全球金融危机的接连爆发，让本来摇摇欲坠的楼市彻底崩溃，虽然接下来政府也采取一系列措施开始刺激经济，但销售的停滞、市场信心的瓦解、开发资金的吃紧，迫使开发商不得不放弃更为丰厚的那部分利润，使出浑身解数找尽理由来降低售价回笼资金，以保证自己在经济的冬天存活下来，价格虽然下来了，但成交却上去了，价格成为2008年最真实的杠杆，能真正撬动市场。2 批准预售2008年重庆市主城区新增批准预售项目647个，预售面积1968.735万平方米，较2007年下降6.63%。其中住宅面积1758.659万平方
32、米；非住宅面积210.076万平方米。2008年1月12月批准预售量2008年的批准预售面积为1968.735万平方米，从全年的批准预售面积来看，预售体量还是比较大的，新盘入市的步伐不会因客观不利因素而大幅萎缩，只是变得更有计划、有策略。由于2007年的疯狂势头到年底有转向之势，各开发商都加快步伐赶上“好市场”的末班车，所以1月的批准预售量较大；2月由于春节的原因预售体量大幅萎缩；到3月开始回升；4月各项目都计划赶在春交会入市销售，因而预售量有所增加，但由于“5.12地震”的影响，5月预售明显不足，部分体量延续到6月，所以在6月出现上半年批准预售的最高峰226.24万方；进入7、8月传统淡季，
33、加上奥运的召开迫使开发商调整推盘计划，纷纷压后推盘时间，预售情况相对平淡；9月， 08年最后的救命稻草秋交会拉响号角，各项目纷纷准备充足房源备战，预售体量再攀高峰，出现08年的最高值233.27万方；秋交会后，市场行情回归平淡，开发商根据市场情况调整策略，10、11、12月预售迅速回落到普通水平。2008年1月12月住宅/非住宅总量批准预售量:2008年重庆市主城区住宅批准预售1758.689万方，较2007年下降1.64%；非住宅批准预售210.076万方，较2007年下降34.47%。2008年住宅供应量走势高低明显，受淡旺季及市场变化影响较大，尤其是房交会和市场需求旺盛因素影响，而非住宅
34、全年供应走势比较平稳，没有淡旺季变化，受市场影响因素较小。2008年1月12月重庆市主城九区住宅/非住宅总量批准预售量：从上图中可以看到，2008年重庆主城九区供应量最大的是渝北区，供应面积505.451万方，占重庆主城供应总量的25%；南岸区第二，供应面积319.514万方，占重庆主城供应总量的16%；九龙坡区以微小差距排在第三，供应面积316.759万方，占重庆主城供应总量的16%；第四为沙坪坝区，供应面积为278.26万方，占重庆主城供应总量的14%；江北区排在第五，供应面积为213.792万方，占重庆主城供应总量的11%；巴南区、北碚区、渝中区、大渡口区依次排在后五位。从数据可以看出，
35、渝北区、南岸区、九龙坡区是主城的供应大区。3 成交分析3.1 成交总量2008年，重庆市主城区商品房累计成交131014套商品住宅，成交建筑面积1220.147万方（套内体量1013.064万平方米），较2007年下降25.84%。总成交金额495.88亿元，建面成交价格4064.10元/平方米（套内成交价格4894.85元/平方米），较2007年上升22.56%。2008年1月12月重庆市主城区商品房建面成交情况：2008年重庆市主城区商品房成交分三段。一是延续2007年部分成加上返乡购房热潮的1月，成交体量为08年三大高峰之一，117.3万方；第二段是2月到5月，从传统意义上春节过后才是新
36、一年的开始，也是重庆楼市进入调整期的开始。2月到5月成交保持持续上升态势，但5月的成交没有因为房交会的召开发生太大的奇迹，却因为“5.12大地震”与往年房交会的成交差之甚远，但仍然成为08年的高峰之一，129.2万方；第三段是6月到12月，地震后的重庆楼市冷清异常， 6月悄然开始了第一波打折促销，高位运行近一年的楼市那经得住久违的变相降价，成交在传统淡季7月掀起一波小高潮。奥运的召开让楼市重新陷入低谷，8月的成交大幅下落，到9月开始小幅回升，终于，重庆楼市迎来了期盼已久的秋交会，价格战明枪暗箭的打响了，成交也取得相对不错的成绩，达到了08年的最高138.3万方，全球金融风暴让价格战一打响就无法
37、收场，经济不断下滑，销售不尽人意，开发商资金日益吃紧，降价成为11、12月的主旋律，价格永远是市场的“试金石”，价格下调带来的是成交的上涨，08年的最末两个月成交都保持了较好的态势，大有回暖迹象。2008年1月12月重庆市主城九区商品房建面成交情况：2008年重庆主城区成交量最大的是渝北区，以360.815万方，占总成交量的30%；其次是南岸区，以223.31万方占总成交量的18%；第三是九龙坡区，以161.062万方占总成交量的13%；第四为江北区，以148.9万方占成交总量的12%；第五为沙坪坝区，以113.894万方占总成交量的9%；巴南区、渝中区、大渡口区、北碚区依次排在最后四位。从数
38、据可以看出渝北区、南岸区、九龙坡区是主城的成交大区。3.2 成交价格分析2008年重庆市主城区商品房总成交金额495.88亿元，建面销售均价4064.10元/平方米（套内销售均价4894.85元/平方米），较2007年上涨22.56%。2008年112月重庆市主城区商品房建面成交价格情况：与2007年直线上升的趋势相比，重庆市主城区商品房成交价格走势可以用虎头蛇尾来形容，呈现明显的下降态势，1月均价为全年最高价，12月均价为全年最低价。08年市场情况是大不如2007年，前五月价格下降明显；6月的价格短占回升是由于“5.12大地震”让购房者对高层产品产生恐惧和抗拒心里，因而造成洋房和别墅产品销售
39、小火了一把，价格短暂回升；7月继续下滑；8月，别墅类高端物业的集中入市，成交价格再次出现回升；9月开始，价格战愈演愈烈，其结果就是价格下降。08年的成交价格以下调为主调，房价被几乎所有的开发商都用来做足了文章，不仅是普通住宅，市场行情最为坚挺的别墅产品价格也是一价惊人，蓝光十里蓝山开出3300元/平方米让普通高层产品都惊讶的超低价格。虽然均价从全年走势来看呈下降趋势，但全年均价仍然高出07年均价747.99元/平方米，相比2007年价格来讲还是上涨十分明显。2008年112月重庆主城九区商品房建面成交价格情况：从上图中可以看到，重庆市主城区商品房价格排名为（由高到低）：渝中区、江北区、渝北区、
40、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、巴南区。2008年，寸土寸金的老牌居住地渝中区依然保持了价格老大的地位；江北、渝北因为城市发展重心的北移以及良好的居住环境，商品房成交价格也迅速上升；南岸区在08年也保持了不错的高度，虽然近年来北区较占优势，但南区的发展重心同样凭借出色的居住产品和环境支撑价格；同样为住宅供应大区的九龙坡区和以教育闻名的沙坪坝区内力稍显不足，今年价格差距甚小。而巴南区是主城区价格的最低点，均价还在3000元/平方米以下。4 商品房市场总结4.1全年成交平稳 房价曝光率最高2008年重庆市主城区商品房市场成交挥别特殊的2007年，回归正常的起起落落，总体趋于平稳。在过
41、去的08年，重庆市商品房市场得出了只有适合市场的价格才能推动市场结论，价格几乎被以各种方式做足文章，XX楼盘3350元/平方米起、；XX楼盘实得面积2880元/平方米起；XX楼盘一口价3750元/平方米；XX楼盘4380元/平方米起，最高不超过4680元/平方米；XX楼盘以高层的价格卖别墅3300元/平方米起；XX楼盘降价补偿；等等，可谓是千方百计、用心良苦，各大报媒、户外广告，房价的上座率堪称首位。4.2市场低迷 营销方式求变在多事之秋的08年，重庆市主城区商品房市场成交总体趋于平稳，但市场依然显得低迷，本来就楚歌四起的市场，又接连遭遇地银根紧缩、地震、金融危机，可谓是雪上加霜，如何在如此的
42、市场环境下为销售开辟出新出路成为各大企业的重中之重，于是，价格营销、体验营销、情感营销、逆反营销等一系列的营销方式顺势而出，手法虽然多，但最终共同的目的还是促进销售。五、08年度典型案例1 08年度典型案例之正面案例（精选）1.1 鼎科阿布阿布（“每只菜鸟都有鹰的梦想”）项目简介：鼎科阿布阿布位处北部新区金开大道门户（吉乐大道），由2栋23、24层点式舒朗景观高层组成，总建筑面积33649，绿地率30.06%，是重庆北部新区首座无压力型青春社区。连接新牌坊+渝北人和镇，十余条公交线，站点就在家门口，轻轨3号/5号线于附近设点，10分钟快速直达北城天街。项目优势：小户型、低总价、面积有赠送项目劣
43、势：地段不中心、项目规模小、企业名气小成功之匙：“菜鸟阿布”投其所好的“广告诉求”领域点评：鼎科阿布阿布从地段、规模以及产品自身配套来讲，并无亮点，可以视之为相对较差的项目之一，但开发商的营销思路明确、市场定位清晰，紧抓住了年轻一族的好奇及爱美心理，及时的推出了“菜鸟阿布”可爱形象，并配合网络、报纸、户外等多种广告模式进行宣传，取得了良好的宣传效果，引起了市场的广泛关注，而合理的价格使项目在开盘当日也取得了令人欣喜的销售成绩。1.2 线外（“寒冬”里的奇迹）项目简介：“线外”项目位于北部新区经开园金渝大道与金童路交汇处（汽博中心旁），一期由高档生态写字楼及三栋公寓组成。（目前仅推出三栋公寓，写
44、字楼尚为推出）项目优势：保税港区所蕴涵的“潜在”投资价值项目劣势：地段不中心、配套不齐全成功之匙：另类“案名”+“价值”策略“线外”一个另类的案名，可就是因为它的另类才倍受关注，也有人称它为“北京建外SOHO”的山寨版。不得不说的是“线外“的确很另类，在房地产市场集体遇冷的时候，“线外”喊出了“整层销售”的口号，且在开盘创造了6小时销售93层，劲销1.5亿的奇迹。“线外”所创造的“销售奇迹”不单纯是由于它的价格因素引起的，而更多的应体现在区域未来价值的发展上。北部新区作为一个新兴的区域，一个未来重点发展的区域，却缺少一个标志性的写字楼，而“线外”的推出无疑弥补了这一缺陷。很多投资客户购买“线外
45、”并不是要求立即就能有所回报，而更多的是看见5年后，甚至10年后的回报。2 08年度典型案例之负面事件（精选）2.1 恒大城（精装不“精装”）项目简介：恒大城位于重庆巴南区南部新城核心地段，项目总建筑面积超过118万方，拥有整个重庆房地产市场最为稀缺的11层小高层，同时拥有别墅级3+1花园洋房。项目优势：大盘、开发商实力项目劣势：地段不中心负面事件：样板房“精装”，交房“不精装”恒大城推出精装房源，精装标准为1200元/平方米，购房者在样板房参观后多数选择直接下叉购买，而在签定合同时，交房标准却与样板房有差异，这也直接导致业主与开发商发生冲突，甚至有部分业主要求开发商退房。恒大作为实力雄厚的开
46、发企业，在恒大城项目上忽略了购房者的利益，此事出现以后，恒大城项目在销售上也有所影响。3 08年度创新产品个案（精选）综观2008年重庆房地产市场推出的各种物业，高层在产品本身上并无太大的突破，花园洋房虽然在产品、风格方面有所差异，但大多都“大同小异”，实无亮点，而今年值得关注的产品则是别墅类物业，别墅类物业的激烈竞争迫使各项目在产品方面做出了相应的创新，表现比较突出的为龙湖悠山郡。项目名称：龙湖悠山郡项目位置：北部新区经开园礼嘉项目风格：创新英伦田园独院产品亮点：独院别墅(独联体别墅)在售面积：（独联体）283.41-399.22产品解析：所谓“独院别墅”，顾名思义，即指独门独户独院的别墅。龙湖悠山郡推出的独院别墅与联排别墅还有所差异，应鉴于独栋与联排别墅二者之间。产品主要体现在户与户之间保持着适当的距离，使每户都拥有独立的空间，这样也提高了独院别墅类物业在居住舒适性以及产品自身的品质性。六、年度有影响力事件1 08年度有影响力事件之正面事件（精选）1.1 中海“民工之家”投入使用【事件解读】2008年10月15日，中海地产斥巨资修建的“民工之家”正式落成，而此次中海地产推出的并不是商品房，而是专为中海物业的
