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1、中山市文化艺术中心物业管理服务方案中山市和富物业管理有限公司2007年7月4日目 录目录 1第一部分引言 2第二部分公司简介 4一、公司管理机制 4二、公司组织架构 5第三部分文化艺术中心简况 6一、物业状况6二、主要设施设备 7第四部分管理和服务理念8一、业主第一，服务至上8二、使物业增值保值8三、“以人为本”服务8四、第一次就把事情做好 9第五部分管理服务重点、措施和标准9一、治安护卫管理 9二、消防管理11三、车辆管理 12四、清洁卫生管理 13五、环境管理14六、房屋管理 14七、公共设施管理 14八、档案管理15九、带位和疏导 15第六部分与业主合作方式 15一、包干制15二、服务成
2、本内容 15第七部分组织架构和服务人员16一、管理处组织架构16二、服务人员基本要求17三、管理制度和培训18四、服务人员配置18第八部分成本预算 19一、工资19二、开办费预计20三、日常支出预算（月） 21四、设施设备维护费 21五、物业管理服务费 21第九部分：其他22一、物业维修基金 22二、物业管理用房 22三、移交资料、设施 23第一部分引言文化作为国家与社会核心竞争力的重要组成部分，其作用与地位被予以越来越多的重视。发展文化产业，提升整个民族的文化素质成为广受关注的课题。城市之间的竞争是综合能力的竞争，说到底是文化的竞争，一个城市没有文化，就等于没有灵魂。2003年8月3日奠基动
3、工的中山市文化艺术中心（以下简称“文艺中心”）工程，是我市“十五”规划重点工程，也是我积极响应省委省政府建设“文化大省”号召，打造“文化强市”的重要举措。文艺中心是中山市最大的群众文化设施，投资4亿多元，按照专业演出场所的标准建设，建成后将为群众就地享受高品位、高格调的文化大餐提供一个很好的平台。文艺中心气势磅礴，是中山市的标志性建筑。它好像一把大型的竖琴，又仿似一架巨大的三角钢琴，琴盖下仿佛随时都会有美妙的音乐洋溢出来。文艺中心地处我市政治经济文化中心地带，周围有体育中心、全民健身广场、孙文纪念公园、中山电视台等一系列有中山区域特色的景观与建筑。可以预见，这里将会成为中山、乃至整个珠三角地区
4、的旅游新亮点。文艺中心的物业管理，应当是高档次、专业化的物业管理和人文文化服务相结合，作为打造中山城市名片的一项重要工作，从高从严地管理，热情周到地服务。物业管理应重点做好以下几方面的工作：1、保证文艺中心的所有人员（包括观众、演员、工作人员、培训人员、娱乐观光群众）生命财产安全，让在文艺中心的人放心地观看、演出、工作、学习、训练、娱乐、游览。绝对不能发生人群拥挤、打架斗殴、袭击演艺人员的事件。2、车辆（包括汽车、摩托车、单车、公务车、客车货车等）停放和进出井然有序。车辆进入发卡，驶出收卡。巡查车辆有无漏油、未关门窗等不安全状况。3、环境优美、洁净、文明、高雅。外部绿化、园林景观保持造型优美、
5、整洁；照明灯光、装饰灯光保持正常状态；建筑物外墙、公共设施保持干净；大剧场、小剧场、影音演示厅、电影院，每次演出后，即时清洁，早上做补充清洁；所有室内（包括化妆室、办公室、排练厅、会议室、接待室、休息室、售票厅、监控室、多功能厅、储物室）卫生必须达到标准；文化广场、露天舞台、区内通道和周边道路保持整洁。4、公共设施设备运行正常，有大型演出或活动时工作状态良好，无演出或活动时，及时检修和维护，以保证随时正常启用。5、消防设施设备定期检查、维护，时刻处于良好工作状态，以备应急之需。保安、消防责任人和义务消防员定期训练、演练消防及救生。制订消防应急预案。6、物业管理、服务工作人员训练有素、热情礼貌、
6、形象良好。以上工作具体实施方案在有关章节中详细叙述。总之，文艺中心在物业管理和服务方面，要能够营造文明、高雅的文艺演出、群众文化娱乐场所，体现中山城市文化的代表性。使演员、观众、游客、学员、工作人员、领导、嘉宾都能感受到优雅、舒适、安全、方便，来到文艺中心是一种艺术和服务的综合享受。第二部分公司简介中山市和富物业管理有限公司成立于1996年12月16日，是经中山市建委核准的三级资质物业管理企业，独立于发展商的法人单位，注册资金50万元。公司设有办公室、财务部、人力资源部、安全护卫部、保洁绿化部、工程维修部、物业服务部。现拥有专业技术人员10名，员工共70名，各部门人员上岗前都经严格培训并取得相
7、应的职业资格。管理人员中有70%是大专以上文化水平。公司现在管理的物业有：城区的怡东苑商住小区、怡中商业搂（写字楼）、火炬区的隆港丽轩、南头镇明日豪庭、南头镇将军商业广场和将军集贸市场、港口镇建华花园、沙溪镇的丰盛园和理想居等，所管理区域总建筑面积达到20万平方米。一、公司管理机制我公司一贯秉承“精心管理，真诚服务，微利经营”的方针， “诚信团结、追求卓越”的企业精神，坚持“无微不至地关怀”的服务理念，“有求必应，不厌其烦，有礼有节，力求圆满”的工作标准。采用先进物业管理模式，按照ISO9001：2000质量管理体系要求，实行切实高效的管理制度，结合所管理物业的实际情况，进行个性化管理和服务，
8、以优质服务、优质环境、优质工程为目标，积极开展丰富多彩的公益和社区活动，努力实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。公司管辖的物业小区曾多次获得上级行政管理部门的称赞和好评，业主对公司的管理和服务比较满意。2003年公司管辖的物业小区均被评为“中山市综合安全文明小区”，怡东苑小区还被评为“中山市优秀安全小区”。公司实行现代化企业制度，经过多年的实践和经验积累，参考国内外先进的管理经验，公司形成了一整套独特的比较先进的物业管理模式。公司有一整套运行机制、管理机制、监督机制、激励机制、竞争机制、服务质量监控机制。优化整合现有资源，充分利用、科学调配人力资源，努力实现公司业务运作流畅，管理简
9、单高效，激励作用显著，企业凝聚力强。公司注重管理的执行。令必行，行必果；禁必止，止必净。公司致力于品牌经营，规模经营，跨区域经营，实现健康、持续发展。二、公司组织架 董事会总经理财务部人力资源部副总经理副总经理安全护卫部保洁绿化部工程维修部物业服务部办公室将军商业广场将军集贸市场丰盛园理想居怡中楼隆港丽轩建华花园怡东苑明日豪庭第三部分文化艺术中心简况一、物业状况文艺中心是中山市政府投资，中山市文化局、建设局、规划局牵头建设的市“十五”规划重点工程项目之一。该工程项目于2003年8月3日正式奠基动工。中心占地68599.58平方米，总建筑面积43431.4平方米。设有350个停车位，其中地上12
10、1个车位，地下车库229个车位。工程总投资预算将超过4亿元，中心由演艺中心和培训中心两大部分组成。演艺中心建筑面积23879.87平方米（含地下室面积4392.39平方米），地上4层，主舞台顶高32.2米，地下部分的台仓深-14米。其内设有 1400多座位的大剧场、600多座位的多功能小剧场和容纳100人的影音演示厅；培训中心建筑面积19551.53平方米（含地下室面积8750.5平方米），地上5层，地下1层。其内设有绘画、器乐、戏剧等艺术门类的培训、活动场所及三间电影院的电影城、展览大厅等。另外，该工程还设有露天文化广场、文化艺术商廊、休闲咖啡厅等多元化配套设施。文艺中心项目是中山目前为止最
11、复杂的公共建筑工程，其技术含量、施工难度、工种配合、质量要求、都超于一般建筑工程项目。培训中心主体结构已于2004年10月15日封顶，演艺中心已于2005年3月份封顶。预计10月底可以竣工投入使用，并提供作为亚洲论坛会场使用。文艺中心有六大亮点：第一亮点是以夺得“鲁班奖”的标准建设。文艺中心从立项之日起，市政府就将其定位为要建成中山市的标志性建筑，它是中山有史以来规模最大的单体建筑。第二亮点是舞台机械投入三千多万元。文化中心建好之后，将是国内一流水平的文化设施，包括一千四百个座位的大剧院，内有四十多米上下距离的升降舞台，以及大型的移动舞台等。多功能小剧场更有六种“变脸”功能，舞台可以转换成为小
12、型乐队、话剧、T型时装舞台、小会场、交际舞厅等。亮点之三是同时拥有三间电影院。在文艺中心，有一个二百五十个座位，两个一百个座位的电影院，观众可以在同一时间内选择不同的电影院观看电影，符合现代放映潮流。亮点四是影音演示厅配备多种语言。可以滚动播放中山风光片，并配备多种中外语言同步播放，达到向旅游者宣传中山的目的。亮点五是培训大楼功能齐全，计有声乐、弦乐、舞蹈、话剧、美术等各种艺术门类的培训场，适合开展各种艺术培训。亮点六是文化广场超大型。除了主体建筑外，还预留了大量的空地作为文化广场用地，可以同时容纳几千人，适合举行各种大型的广场文化活动。二、主要设施设备文艺中心的设施设备分为4大类：一类是专业
13、设施：舞台专业机械、剧院灯光系统、剧院音响系统二类是公共设施：公共照明、40的LED电子大屏幕、广场喷水池、露天舞台、配电房、安防、消防监控、智能化、公共播放系统等。三类是动力设备、制冷设备：发动机1台；中央空调水冷机5台、风冷机4台；小分体空调机152台；升降电梯2部。四类是其他设施设备如剧院座椅、办公设施、演练和培训设施等。第四部分管理和服务理念一、业主第一，服务至上把业主的利益放在第一位，精心管理，精致维护，精细服务。物业管理的职能最终要体现在服务的效果上，“做业主的好管家、好保姆”。作为物业管理，服务是出发点，也是归宿。我们付出的劳务，通过对业主的服务来体现价值，业主的认同，才有公司的
14、利益。要做到“三满意”：业主满意，群众满意，自己满意。二、使物业增值保值1、通过优质的管理让物业保值增值，想办法延长物业和设施设备的使用寿命，制订详细的维护保养计划，认真落实，及早发现微小问题，及时采取修补措施。2、科学地经营管理，增收节支，合理利用资源。重点掌握：能耗的控制；专业保养队伍的选择；人员编制和待遇的合理性；支出费用的控制。3、从管理品牌演化出物业自身的品牌，形成市场效应。优秀的物业管理公司会招揽更多的顾客。 三、“以人为本”服务离开了人，物业管理就成为无本之木，无源之水。要研究演职员、观众、游客、学员、工作人员、领导、嘉宾、群众的心理需求，尽力满足来到文化艺术中心的人的需要。为人
15、服务，一方面提供硬件服务，如设施设备、景观、环境、声、光、电、图等。另一方面要提供高质量的软件服务，在物业、设施、设备硬件基本定位后，软件服务就显得特别重要了，第一要制订各种规章制度并严格执行。第二要对职工严格录取、岗位培训、认真考核，注重职工的形象、礼貌、服务技能、工作热情、敬业精神、职业道德。优质的服务是优秀的人干出来的。四、第一次就把事情做好要求职工在办每一件事之前想好做什么、怎么做、达到什么效果、如果情况发生变化或效果不好该怎样补救，争取第一次就把事情办好。因为在文化娱乐场所有很多事情是不允许犯错误的，一次都不行。第五部分管理服务重点、措施和标准一、治安护卫管理文艺中心的治安护卫管理的
16、重点是防乱、防火、预防交通事故、处理意外事件等。护卫的对象是房屋建筑、附属设备、公共设施，但是要体现以人为本的指导思想，来业主和物业使用人的第一需要就是生命财产的安全，必然要求“大管家”的安全护卫服务得到确实的保障。为保证到文艺中心的所有人员（包括观众、演员、工作人员、培训人员、娱乐观光群众）生命和财产安全，业主要设置智能监控系统，由于文艺中心面积较大，出入人员复杂，人群集中，保证安全工作有一定的难度，利用现代化智能监控设施，完善安全系统很有必要。除了智能监控外，我公司安排一定数量的保安人员24小时护卫、巡逻，对可疑人员进行跟踪监控，防止安全事故、盗窃事件发生。对于情绪激动的群众，采取措施控制
17、场面，防止骚乱。建立一套混乱情况的应急方案，绝对不能发生人群拥挤、打架斗殴、袭击演艺人员的事件。让在文化艺术中心的所有人放心地观看、演出、工作、学习、训练、娱乐、游览。1、护卫员的资质条件。（1）遵纪守法观念强。政治历史清楚，品行端正，思想作风正派，无妨碍社会治安的不良经历；（2）尽忠职守，具有敬业精神。（3）基础文化高中水平以上，需经过有关部门的专业培训，一般要求是退伍军人。（4）具有正常的智力、体力和体形，如身体健康无疾病、五官端正、视力正常、年龄30岁以下、身高1.7米以上。（5）家庭背景和工作经历基本了解。2、护卫管理的基本内容。（1）配备必要的护卫硬件设施。根据安全护卫工作的实际要求
18、，业主须配备防盗门、防盗锁、智能防盗系统等；为护卫人员配备对讲机、应急灯、手电筒，统一制服和标识等。（2）建立有效的护卫制度。24小时值班，对出入人员和车辆进行核实，外来人员和车辆一律进行发卡管理，或业主设置智能IC卡设备，出去的车辆和货物凭卡放行。设巡逻护卫，24小时不间断巡逻，对可疑人员查询、跟踪，阻止外人到文艺中心内进行推销、贴广告或规定不允许的其他活动。3、护卫管理的基本要求。（1）护卫员是第一线管理人员，必须严格执行服务规范，如警容整洁、文明执勤、礼貌查询；既有威严感，又有亲切感；接待顾客彬彬有礼，处理投诉恰到好处等。（2）控制所有出入文艺中心的人流、车流、物流，并与公安、派出所、联
19、防队建立热线联系。（3）熟悉和掌握房屋布局、设备设施的性能和运行情况。（5）熟练掌握护卫的业务技能和突发事件的应急措施。（6）发生突发事件立即向警方报案，牢记报警电话，妥善保护发生案件的现场，以免证据被破坏。（7）填写工作报告，包括每日工作报告和特别事件报告，以便总结经验，掌握护卫规律。（8）不准滥用权利，如施用武力，随意搜查、抄身等。4、治安护卫工作标准。一般治安案件年发生率1%；限时巡逻覆盖（房屋建筑/设施设备/周边环境/治安、消防/车辆停放）率达100%；有效率达95%；隐患信息传递准确率/及时率达100%。无重大刑事案件、无重大治安事件。二、消防管理1、重视防火。防火是头等大事，也是护
20、卫的重点。按照“预防为主，消防结合”以及“专业消防与义务消防相结合”的方针，物业公司护卫员是专职消防员，全体员工在火灾发生时都是义务消防员，而在平时，必须清醒地认识到“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的道理，提高防火意识，时时处处将防火工作列入重点，防范于未然。全体员工应知晓政府已颁布的消防管理规定和遵守有关条例的规定，树立依法治火的意识。2、掌握和普及消防知识。（1）掌握防火安全的规定和措施。如消防栓周围10米内严禁堆物，15米内不准停车；明火作业要做好灭火准备；易燃易爆物品及化学物品需定量、定人、定点、定措施保管；消防设施保持100的完好率，定期定人测试，不挪作它用，消防通道严禁
21、堵塞，娱乐场所不准超员；监督吸烟、用火、燃放、燃烧、使用电器等按有关规定执行；（2）掌握各类消防器材的数量、分布位置、操作技术和使用方法。（3）掌握防火、扑救初起之火以及火场逃生的基本常识。（4）普及消防知识。公司员工除了本身必须掌握消防知识外，还要通过各种形式，开展经常性的消防宣教活动，并发动群众参加消防演习，以便及时消除火险隐患，熟知灭火应急知识，掌握火场逃生本领。3、建立消防逐级管理责任制。公司各级确定一名防火负责人，加强消防组织领导，职责到位，有人抓、有人管、有人救，责任到人，各司其职。一旦失职，则追究相应的责任。4、加强监督，定期检查。为了确实掌握防火安全规定的落实情况和消防器材的完
22、好状态，必须加强监督，定期检查维护消防设施设备和电器、配电系统，使其时刻处于良好工作状态，另外，随时随地注意烟头、火种和可能引起火灾的危险源，采取有效措施避免发生意外。检查的方法可以自查、普查、抽查相结合。5、发生火警的处理要求。（1）立即报警。用简洁明快的语言讲明火警单位名称、路名、交叉路口、电话号码、着火部位和物体，同时派人到路口指挥消防车进入现场，介绍火场及水源情况，并迅速向上级领导汇报。（2）立即切断火灾现场电源和煤气总开关。但要注意不要把自动喷淋灭火系统的电源切断。（3）组织人员撤离易燃易爆物品，启用灭火器材，全力扑救初起之火，使损失将至最低限度，并注意查找起火原因。（4）组织群众撤
23、离危险地区并做好妥善安排；（5）保护好现场，维持火场秩序；协助有关部门做好善后工作。三、车辆交通管理1、车辆管理制度。（1）派专职人员管理文艺中心内的车辆（包括汽车、摩托车、单车、公务车、客车货车等），使车辆停放和进出井然有序。护卫员指挥车辆进出和停泊，车辆停好后，巡查车辆有无漏油、未关门窗等不安全状况。对违章车辆及时制止和纠正。勤巡逻、细观察，随时注意车辆及车主情况，发现问题及时处理或上报。（3）搞好停车场的清洁卫生。（4）车辆必须按规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在娱乐广场、人行道、绿化带上行驶。不得在艺术中心内鸣喇叭，进入车位时限速5公里/小时。（5）长期在文艺中心内停放的车辆，要办理
24、立户定位手续，领取停放证，对号停放，凭证出入。2、道路管理规定。（1）文艺中心道路不准乱占、乱堆、乱放、乱挖。（2）不可在路边、坡边挖坑取土。（3）不可在路上试刹车、学倒车或当路停车。（4）不可在公共通道上私自修筑车辆出入通道或私设摊档。不可在道路范围内修筑地下构筑物。（5）干道路基承载力一般在2吨，所以超重车不准进入。（6）临时占用及开挖公共道路，物业管理公司需报市政管理部门审批，经批准后方可施工，并按规定交纳修复费用。施工单位应设立明显标志，污泥杂物按规定堆放，并按规定时间清理场地，分层回填夯实。3、工作标准。无重大交通事故，小事故在1以下。车辆停放有序，无乱停乱泊现象。四、清洁卫生管理1
25、、明确要求。专职保洁员负责垃圾清理，日产日清，定点、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照工作流程，履行保洁的岗位职责等。2、卫生管理。大剧场、小剧场、影音演示厅、电影院，每次演出后，即时清洁，早上做补充清洁；所有室内（包括办公室、排练厅、化妆室、会议室、接待室、休息室、售票厅、监控室、多功能厅、储物室）卫生必须达到标准；文化广场、露天舞台、区内通道和周边道路保持整洁。文化艺术中心所有场所不能有垃圾、果皮、纸屑、烟头，有污物及时清理。建筑物外墙、公共设施定期清洁。下水道、化粪池定期清理、疏通。定期进行消杀灭害工作。3、工作标准。环境保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无
26、蚊、蝇、虫孽生地，无“脏、乱、差”顽疾。保持周边环境卫生，按规定清洗、擦拭楼道、公共场所及设施，化粪池清理、环境管理等，按规定实施日检/周检/月检/季检/年检。保洁覆盖率达100%；环境卫生检查合格率达95%。五、环境管理 营造优美、洁净、文明、高雅的环境。绿化植物定期养护、修剪；园林景观保持造型优美、整洁；照明灯光、装饰灯光保持正常状态，及时维修电器，排除故障。治理影响环境的噪音、影响健康的烟雾、影响美观的广告和“牛皮癣”，管理好推销产品的宣传单张。六、房屋管理对房屋公共部位进行日常养护和维修，检修记录和保养记录齐全。房屋完好率达到95%；零星修缮及时率98%；水电等设施随报随修，房屋土建方
27、面的问题接报后3天内完成修缮，零修合格率98%。保持楼宇外观的整洁、美观，无改变使用功能、无违反规划乱搭乱建的现象。年度房屋及设施设备完好率递减3%。七、公共设施管理文艺中心有大型演出或活动时保证公共设施设备运行正常，工作状态良好，无演出或活动时，及时检修和维护，以保证随时正常启用。按制度检查建筑物和有关设施，防止坍塌事故发生。工作人员要防止和及时制止破坏公共设施设备的行为。水电设施、通讯设施、照明设施、消防设施、排水排污设施、广告设施等，实行制度化的日常维护维修，设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率98%。路灯、楼道灯完好率98以上。八、档案管理物业、设备、设施等静态档案建档率1
28、00%；档案保存完好率100%。检查、维修、投诉处理等动态档案建档率100%。九、带位和疏导1、文艺演出和大型会议都有物业管理、服务工作人员带位，为观众和与会者提供咨询服务，带位服务员按工作规范和操作标准把观众或领导带到座位附近，说明具体位置。特别要注意礼节礼貌。2、演出或会议散场时，管理、服务人员做好人群的疏导工作，防止出现拥挤现象，注意保护老人和小孩。保安护卫员做好车辆的出场工作，做到安全、有序。第六部分与业主合作方式一、包干制建议业主采用完全委托物业管理方式，将有关物业管理和服务项目采用包干制的形式由我公司按要求保质保量完成，这种合作方式，业主和物业管理公司的责、权、利、义务分明，合同签
29、订后，物业管理公司自主经营、自负盈亏。二、服务成本内容物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理公司固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。第七部分组织架构和服务人员一、管理处组织架构 办公财务室主任安全护卫队保洁绿化队工程维修队服务组副主任二、服务人员基本要求1、 主任：持有物业管理经理证，大专以上文化，3年以上主
30、任管理工作经验，40岁以下，具备较强的组织能力、沟通能力、创新能力。2、副主任：持有物业管理经理证，中专以上文化，2年以上主任管理工作经验，38岁以下，具有一定的组织能力、沟通能力、创新能力和写作水平，熟练操作office软件。3、护卫员：30岁以下，身高1.70米以上，高中以上文化，退伍军人或保安公司培训的上岗证，形象端正，身体健康，没有不良行为记录。4、服务员：25岁以下，身高1.60米以上，初中以上文化，形象好，身体健康，有一定的沟通能力，无不良行为记录。5、保洁员：35岁以下，身高1.55米以上，初中以上文化，身体健康。6、绿化员：40岁以下，身高1.55米以上，初中以上文化，有工作经
31、验。7、电工：40岁以下，身高1.55米以上，高中以上文化，有电工证，2年以上工作经验，熟悉电器维修。8、维修工：40岁以下，男性，身高1.60米以上，初中以上文化，熟悉一般土建维护、管道修理，有杂务工作经验。9、文员：30岁以下，身高1.58米以上，高中以上文化，具有一定沟通能力和写作水平，熟练操作office软件。10、出纳：40岁以下，身高1.55米以上，高中以上文化，有财会上岗证，2年以上工作经验，熟练操作office软件。三、管理制度和培训1、建立各项管理制度组织架构确定后，建立建全包括岗位责任制在内的各项管理制度，编制工作标准、操作规程，制订员工守则，保证规章制度的执行。这些制度、
32、标准、规程、守则均是针对艺术中心的工作特点制订，可操作性强。2、职工培训培训分为岗前培训和在岗培训。各岗位职工上岗前必须接受岗前培训，培训内容为安全教育、政策法规教育、职业道德教育、岗位实际操作培训。在岗培训包括专业技术理论、知识技能、工作方法和其他专项培训。四、服务人员配置 岗 位/tdtd=2,1,96 人 数/tdtd=1,2,342 备注/td/trtrtd=1,1,48 平时演出管理人员7人主任1/tdtd=1,1,342负责全面工作副主任2/tdtd=1,1,342分别负责行政、保安、保洁绿化、工程、服务文员2/tdtd=1,1,342文件编写、收发、档案管理、办公事务出纳1/td
33、td=1,1,342财务美工1/tdtd=1,1,342宣传、环境景观、室内布置保安护卫65人外围4/tdtd=1,1,48 6/tdtd=1,6,342大门、后门、场内、巡逻。值班56人，顶休8人。队长1人大剧场6/tdtd=1,1,48 12/td/trtrtd=1,1,84 小剧场2/tdtd=1,1,48 4/td/trtrtd=1,1,84 停车场4/tdtd=1,1,48 10/td/trtrtd=1,1,84 电影院4/td/trtrtd=1,1,84 培训中心4/td/tr 保洁36人30/tdtd=1,1,342A班15人, B班15人,每天16小时不间断运作分两班，顶休5人
34、。队长1人绿化7人6/tdtd=1,1,342顶休1人工程18人15/tdtd=1,1,342水、电、空调、维修。顶休2人。队长1人服务员34人大剧场16/tdtd=1,4,342 顶休3人。队长1人小剧场6/td/trtrtd=1,1,84 电影院4/td/trtrtd=1,1,84 培训中心4/td/tr 售票3人3/tdtd=1,1,342/td/tr管理处合计170人。可根据工作需要和实际情况调整人员编制。第八部分成本预算一、工资这里所指的工资是月综合工资，包括工资、奖金、津贴、补助、社保、福利、个人所得税等，单位为人民币（￥）元。二、开办费预计三、日常支出预算（月）四、设施设备维护费
35、因资料、数据不齐无法预算。五、物业管理服务费1、按协议收取物业管理费。2、停车服务费、室内小车位： 5元/次。、室外小车位：4元/次。、摩托车室内：2元/次。、摩托车室外：1元/次。、单车停放不收服务费。第九部分其他一、物业维修基金公共部位、公共设施、设备大修和更新基金按有关规定，由业主按整体物业造价的2或按建筑面积面积30元/，存入维修基金帐户，专款专用。续筹办法另行协议。维修基金的使用按国家有关规定执行。说明：1、共用部位是指建筑物主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、共用设施设备是指文化中心内，上下水管道、落水管、水箱、
36、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、物业公共部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造费用，必须经业主批准后方能使用，通过专项维修资金予以列支的费用，不计入物业服务支出或者物业服务成本。二、物业管理用房物业管理条例第三章第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。” 中山市物业管理实施细则第六十三条 规定“住宅小区物业管理用房，按总建筑面积 1.5-2比例提供，公共用房按2-3比例提供，商业大厦按 3-5的比例提供。公共用房经业主委员会同意可用作商业用房，所得收入用
37、于补贴物业管理费用。”业主须为物业管理公司配备物业管理用房，无偿使用。物业管理用房分为办公室、职工宿舍、工具房、储物房。三、移交资料、设施1、业主与物业管理公司签订前期物业服务合同后，应当向物业管理公司移交下列资料：（1）、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）、物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）、物业管理所必需的其他资料。 2、业主向物业管理公司移交安防设施、消防设施、照明设施、园林绿化等。3、业主向物业管理公司按照规定或协议在物业管理区域内配置的物业管理用房。4、其他需要交接的物品或资料。
