房地产公司管理流程制度.doc

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1、流程目录四、总工程师办公室工程管理流程编制说明43工程01方案设计管理流程44工程02初步设计管理流程45工程03施工图设计管理流程46工程04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程47工程05开工准备工作管理流程48工程06施工图会审管理流程49工程07工程进度与计划管理流程50工程08设计变更管理流程51工程09质量缺陷修补及质量事故处理流程52工程10基础及主体工程结构验收管理流程53工程11单位工程竣工验收管理流程54工程12技术资料管理流程55工程13综合验收及工程移交物业管理流程56工程14保修期内工程维修管理流程57工程15材料检验管理流程58五、造价审计部造价01项目成本计

2、划编制流程59造价02工程项目总承包招标管理流程60造价03监理招标管理流程61造价04分包工程招标管理流程62造价05甲供材料与设备采购招标管理流程63造价06甲定乙供材料与设备定价管理流程64造价07工程合同管理流程65造价08费用签证管理流程66造价09工程款中期支付管理流程67造价10工程结算支付管理流程68造价11履约保证金退还管理流程69造价12造价信息管理流程70造价13审计工作检查考核管理流程71造价14审计档案资料管理流程72XX集团有限公司工程管理流程编制说明：1、在工程01方案设计管理流程中，定位报告由集团市场发展部提供。2、在工程02初步设计管理流程中，分（子）公司总师

3、办是指各分（子）公司总工，有的分（子）公司不设总工，应由分（子）公司工程部承担流程所规定的职能。其它流程中出现的分（子）公司总师办同本条解释。3、在工程02初步设计管理流程中，分公司分管领导是指各分（子）公司的执行总经理或工程副总。其它流程中出现的分公司分管领导同本条解释。4、在工程04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程中，包含市政、景观、综合布线、配套项目等方案设计和施工图设计，其中绿化景观方案设计按工程01方案设计管理流程执行，其它市政、综合布线、配套项目等方案设计和施工图设计按本流程执行。5、在工程08设计变更管理流程中，重大变更是指建筑物立面效果、使用功能、结构安全有较大的变动

4、，以及单项变更费用在10万元以上或一次变更累计费用在20万元以上。除此以外均属于一般变更。XX集团有限公司方案设计管理流程编号：工程01 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 集团公司总师办 相关领导开 始分析已批准的定位报告初步选定设计单位编写方案设计任务书集团总工审定方案设计任务书内部初审分公司签订设计合同设计合同备案设计院进行方案设计集团市场发展部、造价审计部参与内审集团总工审定方案设计内部初审分公司参与内审组织集团专题会议评审集团总裁审批分公司办理申报手续分公司收集方案申报过程中的意见汇总各类意见设计院修改方案结 束XX集团有限公司初步设计管理流程编号：工程0

5、2 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开 始分析已批准的设计方案初步选定设计单位编写初步设计任务书分公司分管领导审查初步设计任务书内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定地质勘察委托，相关资料收集设计合同报集团总师办、造价审计部、备案委托设计院进行初步设计分公司分管领导审查初步设计内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定设计调整，出正式扩初文件分公司工程部办理申报手续正式扩初文件报集团总师办备案结束XX集团有限公司施工图设计管理流程编号：工程03 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总

6、师办 相关领导开始分析已批准的扩初设计文件初步选定设计单位编写施工图设计任务书分公司分管领导审查施工图设计任务书内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定地质勘察委托及相关资料收集设计合同集团总师办、造价审计部备案委托设计院进行施工图设计施工图设计内部初审分公司分管领导审查集团造价审计部、总师办复审集团总工审定设计调整，出正式施工图分公司工程部办理申报手续正式施工图集团总师办、造价审计部、市场发展部备案结束XX集团有限公司总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程编号：工程04 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始集团造价审计部、

7、总师办审定确定配套项目集团总工审定收集相关资料委托施工图设计单位进行综合布线方案设计委托相关配套设计单位分系统进行方案设计设计合同集团总师办、造价审计部备案分公司分管领导审查对各方案进行内部初审集团总师办复审集团总工审定综合管线、配套工程施工图设计分公司分管领导审查综合管线及分系统进行初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定分公司工程部办理申报手续设计调整，出正式施工图正式图纸集团总师办、造价审计部、市场发展部备案结束XX集团有限公司开工准备工作管理流程编号：工程05 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始分公司造价审计部进行监理招标

8、拆迁，场地平整及申请施工用水、用电分公司造价审计部进行施工招标质量、安全监督申请，施工许可证申办分公司总师办组织施工图会审分公司分管领导审查制订工程项目管理实施总体计划集团总师办复审集团总工审定对监理单位进行准备工作的检查，审查监理规划、监理实施细则，主持召开第一次工地会议等施工组织设计报集团总师办备案对施工单位的施工准备工作进行检查，审批施工组织设计等审批开工报告（下达开工令）结束XX集团有限公司施工图会审管理流程编号：工程06 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始分公司工程部查看图纸查看图纸分公司工程部收集施工单位、监理单位图纸初

9、审文件集团总师办、造价审计部查看图纸组织施工图内部初审集团总师办、造价审计部参加图纸会审组织相关单位进行图纸会审分公司工程部负责收集、整理图纸会审纪要组织各相关单位审查图纸会审纪要组织各相关单位在图纸会审纪要上盖章集团总师办、造价审计部复审图纸会审纪要发放图纸会审纪要图纸会审纪要报集团总师办、造价审计部备案根据图纸会审纪要内容做好跟踪服务工作结束XX集团有限公司工程进度与计划管理流程编号：工程07 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始工程项目管理实施总体计划已审批编制工程年度进度计划集团总师办审核集团总工审定集团公司下达年度工程实施计

10、划文件编制季度进度计划和月进度计划经集团总师办审核后、集团下达季度工程实施计划文件执行季度计划和月度计划集团公司季度检查工程部对工程进度进行日常检查每年年底每月末、季末编制季、月完成情况汇总表并与季度计划和月度计划进行对比。实现计划目标严重偏离计划目标分公司分管领导审核填写计划调整审批表进行原因分析集团总师办复审集团总工审定对年度计划执行情况进行总结并编制年度完成情况汇总表集团总师办对年计划执行情况进行评估结束XX集团有限公司设计变更管理流程编号：工程08 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始监理单位提出设计变更建设单位提出设计变更设

11、计单位提出设计变更施工单位提出设计变更监理单位审查客户提出设计变更分公司销售部接办、初审分公司工程部、造价审计部审查分公司总师办审查分公司分管领导审核集团总师办、造价审计部审查一般变更重大变更集团总工审定重大变更的联系单及修改图纸上报集团总师办、造价审计部备案设计单位审查、签署设计变更意见。（设计院出图）下发设计变更结束XX集团有限公司质量缺陷修补及质量事故处理流程编号：工程09 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始在工程实施过程中发现质量问题会同监理工程师进行分析质量缺陷质量事故施工单位编制缺陷修补方案并请监理单位进行审批质量事故区

12、域暂停施工、报分公司总工及分管领导按批准方案修补并记录，验收合格同意下道工序施工上报集团总师办总师办会同施工单位技术总负责，监理单位总监，分公司分管领导及总工等人员对质量事故进行分析保护现场，抢救伤员，伤亡事故按规定上报建设行政主管部门另行处理重大质量事故一般质量事故施工单位编制质量事故处理方案，并经监理单位和设计院审批同意报设计院并请设计人员踏勘。（按地方规定上报建设行政主管部门）设计院提出重大质量事故处理方案施工单位按质量事故处理方案进行处理并做好记录集团总师办确认事故处理方案并由总工审定质量事故处理完成，经各单位验收合格后同意下道工序施工。（重大质量事故处理结果上报建设行政主管部门备案）

13、分公司组织相关单位和部门会审事故处理方案结束事故处理方案报集团总师办备案XX集团有限公司基础及主体工程结构验收管理流程编号：工程10 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始主体结构工程已完成0.000以下工程已完成按地方规定，工程已经过实体检测工程部会同施工单位和监理单位检查工程验收条件工程技术资料经监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请结构验收并通知勘察、设计等相关部门集团总师办参加验收五方责任主体及质监等部门共同参加结构验收监理单位出具评估报告（汇报材料）设计单位对结构工程进行评估施工单位对结构工程施工过程进行汇报提出整改意见

14、，结构工程验收记录五方责任主体签章结构验收记录报集团总师办备案整改完毕并经监理单位验收合格后，同意下道工序进行施工结束XX集团有限公司单位工程竣工验收管理流程编号：工程11 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导工程技术资料经工程部和监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请正式竣工验收并通知勘察、设计等相关部门单位工程已按合同内容完成施工任务，各类专项验收已完成工程部会同施工单位和监理单位对工程进行预验收，提出整改意见五方责任主体及质监部门共同参加竣工验收集团总师办参加验收施工单位对工程施工过程进行汇报设计单位对工程进行评估监理单位出具

15、评估报告提出整改意见，竣工验收记录五方责任主体签章资料城建档案馆存档竣工验收记录报集团总师办备案结束施工单位整改后经工程部和监理单位验收合格施工单位向工程部申请单位工程竣工验收（提交竣工报告）施工单位工程技术资料移交建设行政主管部门备案单位工程办理竣工决算审计及其它工作整改完毕，验收合格监理单位出具预验收评估报告建设单位向各方汇报工程全过程监控情况开始XX集团有限公司技术资料管理流程编号：工程12 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导工程技术资料图纸其它资料从设计院提取施工图纸分发给有关单位并记录公司内部存档发给监理单位并做好记录由监理单

16、位分发给有关单位原件公司内部存档及时编制各类报表，及时收集技术资料平时将各类资料进行收集并进行分类整理，工程完工时，现场的工程技术资料全部在分公司工程部内部存档查收施工单位移交的技术资料（监理、质监审查通过）方案、扩初、施工图、总平面图及室外景观、综合布线图、图纸会审纪要、重大设计变更、各类合同、计划报表等在各阶段及时报送集团总师办备案工程技术资料城建档案馆存档完整的资料进行内部存档并移交物业一套联系单开始结束XX集团有限公司项目综合性验收及工程移交物业管理流程编号：工程13 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导单位工程已经过竣工验收，室

17、外工程已完成公建配套工程竣工验收合格规划；消防；环保；环卫；人防等部门专项验收合格。各专项验收结束，报建委等相关部门已备案。受甲方委托，物业公司与施工单位办理交付使用手续，并由施工单位约定维修承诺书。工程部组织相关部门进行配套工程预验收上、下水管网；强、弱电；煤气；通讯；有线电视；绿化；道路；交通等设施验收合格。结束集团总师办参加预验收开始XX集团有限公司保修期内工程维修管理流程编号：工程14 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始由于一般工程质量问题（非结构原因）引起业主的投诉其它部门受理政府部门受理物业公司受理销售部门受理配合物业对

18、投诉的问题进行实地踏勘分析并分类汇总汇总通知施工单位限期修补业主自行修补，物业有偿维修。因业主原因产生的问题非业主原因发现的质量问题联系业主进行维修检查维修结果、业主满意。若是政府受理的投诉，问题处理结果应向政府进行回复。结束保修期内因业主原因产生的问题；非业主原因发现的（非结构）质量问题。保修期外建立维修档案XX集团有限公司材料检验管理流程编号：工程15 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始合格材料同意在工程中使用建立合格供方名册监理单位对进场材料检查施工单位对进场材料进行报验监理单位进行质保资料查验工程部对进场材料进行抽查不合格材

19、料严禁使用结束按进度提出材料进场计划 XX集团有限公司项目成本计划编制流程编号：造价01 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导形成正式成本计划文件集团造价审计部备案组织实施结束集团分管领导审批开始施工总承包招标已结束分公司总师办、工程部提供相关资料编制项目成本计划项目成本计划内部会审分公司分管领导审核分公司总经理审核集团造价审计部复核调整项目成本计划 XX集团有限公司工程项目总承包招标管理流程编号：造价02 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导开始编制招标文件招标文件内部评审

20、编制标底分公司分管领导审查集团造价审计部复审修改、编制正式招标文件分公司总经理审定发布招标公告、接受报名集团总师办、审计部参与考察分公司分管领导审查入围单位招标小组初选入围单位出售招标文件招标答疑接受标书、开标、评标集团造价审计部参与分公司分管领导审查中标单位询标、确定中标单位集团分管领导审批集团造价审计部备案发中标通知书、招标办备案未中标单位办理退款中标单位按工程合同管理流程办理结束XX集团有限公司监理招标管理流程编号：造价03 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导编制招标文件招标文件内部评审分公司分管领导审查开始集团造价审计部复审

21、分公司总经理审定修改、编制正式招标文件发布招标公告、接受报名集团总师办参与考察分公司分管领导审查入围单位招标小组初选入围单位出售招标文件、答疑 接受标书、开标、评标集团造价审计部参与分公司分管领导审定中标单位询标、确定中标单位集团造价审计部备案发中标通知书、备案 中标单位按工程合同管理流程办理未中标单位办理退款结束XX集团有限公司分包工程招标管理流程编号：造价04 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导集团造价审计部复审招标文件内部评审编制招标文件、编制标底合同确定纳入总承包管理的专业分包工程分公司分管领导审查开始分公司总经理审定修改、

22、编制正式招标文件 发布招标公告、接受报名分公司分管领导审查集团总师办、造价审计部参与考察招标小组初选入围单位出售招标文件招标答疑接受标书、开标、评标集团造价审计部参与分公司分管领导审查询标、确定中标单位集团造价审计部备案集团分管领导审批发中标通知书未中标单位办理退款中标单位按工程合同管理流程办理结束XX集团有限公司甲供材料与设备采购招标管理流程编号：造价05 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导开始合同确定甲供材料与设备分公司工程部按进度提出甲供材料与设备的需求分公司分管领导审查市场调查收集信息、编制招标文件分公司总经理审定招标文件内

23、部评审发布招标信息、接受报名集团总师办、审计部、分公司工程部参与考察分公司分管领导审查初选入围的材料与设备供应商出售招标文件、答疑接受标书、开标、评标集团造价审计部参与分公司分管领导审查询标、确定中标单位集团分管领导审批集团造价审计部备案发中标通知书未中标单位办理退款中标单位按工程合同管理流程办理结束XX集团有限公司甲定乙供材料与设备定价管理流程编号：造价06 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导开始合同确定甲定乙供材料与设备分公司工程部审查施工单位上报的材料与设备的品种、品牌、价格等进行市场调查收集信息分公司工程部提供材料与设备的技

24、术参数指标分公司分管领导审查会同施工单位、工程部对某一种材料与设备确定三家以上品牌分公司工程部参与考察会同工程部对材料与设备进行性价比分析、确定三个品牌分公司分管领导审查再次对材料与设备的品牌、价格进行最优性价比分析最终确定一个品牌与价格分公司总经理审定与施工单位进行沟通集团造价审计部备案会同工程签发材料与设备的品牌与价格签证单督促总包单位与供应商签订材料与设备的采购合同结束.XX集团有限公司工程合同管理流程编号：造价07 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导开始 合同起草 与合同签订单位进行磋商集团总师办、造价审计部审查合同内容对合

25、同内容进行内部评审分公司分管领导审查修改合同、正式合同成文与合同签订单位最终确认合同条款总承包及50万元以上的合同50万元以下的合同分公司总经理审查分公司总经理审定正式签订合同集团分管领导审查集团财务部、总师办、造价审计部备案办理相关手续集团总裁审批结束XX集团有限公司费用签证管理流程编号：造价08 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导分公司分管领导审核分公司工程部接收已经过监理单位审查的费用签证单分公司工程部核实变更工程量、填写内部审批单审查变更工程量及变更费用分公司总师办审查合同约定以外的费用发生开始 单项变更10万元以上或一次变

26、更20万元以上 10万以下变更集团总师办、造价部审查集团分管领导审批分公司工程部进行签证并下发费用签证单造价审计部备案重大变更的费用签证单报集团总师办、造价部备案结束XX集团有限公司工程款中期支付管理流程编号：造价09 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导审核已完工程量的造价按有关规定及合同约定确定应付款分公司资金财务部提供应扣款项及款额分公司分管领导审核分公司总经理审批分公司资金财务部支付工程进度款备案结束合同约定工程款中期支付的日期与方式分公司工程部接收由施工单位上报并经过监理单位审查的工程款中期支付申请分公司工程部确认工程形象进度开始XX集团有限公司工程结算支付管理流程编号：造价10 编制日期：2009-09-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导接收由施工单位上报并经监理单位对结算条件已审查的结算资料分公司工程部核实结