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1、 毕 业 论 文题 目 浅析上海房地产泡沫及对策 英文 题目 Brief analysis of Shanghai real estate froth and related countermeasure 毕业论文（设计）选题报告院（系）：商学院学 生 姓 名指 导 教 师论文（设计）题目浅析上海房地产泡沫及对策题目来源及意义题目来源:自选意义：通过分析房地产泡沫产生的原因及危害，运用实证分析法对上海市近5年的房地产现状进行分析，得出相关结论。并针对上海房房地产目前出现的问题，总结并探讨解决策略，最终达到让泡沫回到安全区的效果。论文题目研究领域状况我国学术界前几年介绍房地产泡沫与金融风险的文献
2、较多，但很少有以上海市为实例的。吴莲指出世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致使的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。施小蓉指出国内房地产市场潜在的金融风险是十分巨大的。金融资金的过度支持使得地产业产生了一定的泡沫。吕晓艳、仲健心指出由于上海的房地产市场刚刚“复苏”，商品房的供应远远跟不上需求，商品房的交易大多以期房的形式成效，没有实物资产作为依托，很容易产生泡沫。 内容提要或实施方案对房地产泡沫概念、特征、形成原因及危害展开分析，统计上海市近几年的相关数据，将之进行多方面多角度的实证分析，诊断出上海
3、房地产泡沫的现状及变化趋势，运用现有的对应房地产泡沫的策略理论，结合中海的实际情况，以泡沫治理的原则为中心，制定出上海房地产泡沫的对策。主要观点或主要技术指标一、 阐述房地产泡沫的概念、分析其成因与危害。二、 根据统计得出的上海市近5年的数据(主要包括GDP增长率、房价增长率等)。运用指标法，通过得出数据的变化来分析上海市近几年的房地产泡沫程度的变化，结合个人住房贷款实证分析、房价收入比实证分析，来对近几年上海市房地产泡沫进行理性的分析，得出相关结论,证实上海市房地产泡沫由2003年的高峰跌落至2006年的低谷，又在2007年迅猛反弹上升，这一现象已给我们敲响警钟，我们必须时刻意识到上海房房地
4、产泡沫的存在，并要制定好相关的治理措施。三、 结合上海市这几年的实际情况通过完善住宅保障、房地产税制，遏制投机炒作，加强市场信息的公开透明等方面，来对上海市房地产泡沫进行综合治理。主要参考文献1 望晓东等. 上海市房地产泡沫实证检测J.中国房地产金融 2006，(11)2 吴丹. 房地产泡沫的形与金融风险问题分析M.金融与经济 2007，（03）3 孔微巍等我国房地产泡沫理论问题解析N.哈尔滨商业大学学报 2007，（01）4 刘茉等预防我国房地产泡沫的若干思考M.商场现代化 2007，（02）5 杨春预防房地产泡沫引发金融危机N.中国社会科学院院报 2003，（02）6 蒋益锋房地产泡沫检测
5、方法述评M.开发天地 2004，（01）7 吴莲谨防房地产泡沫酿致金融风险M.金融理论与实践成与危害J. 社会广角 2004，(05)8 闫文慧. 中国房地产泡沫分析J.职大学报 2007，(02)9 施小蓉我国房地产泡沫 2007，（02）10 吕晓艳等. 上海房地产“泡沫”剖解N.上海经济 2003，（07） 11 Mei Feijie Qian yali. Disscusion of Real Estate Bubble Causes and PrecautiongsN. Journal of Beijing Institute of Civel Engineering and Arch
6、itecture 2006，（09）12 GAO BO， MAO Zhonggen. Exchange Rate Shock and Evolutiong of Bubble of Real Estate :International Experience and Chinese Policy OrientationM.Economic Theory and Business Management 2006，（07）13 朱文生. 房地产泡沫与地方政府M.城市开发 2006，（06-07）14 厉伟等. 房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析M.生产力研究 2006，（04）15 吕晓艳等.
7、 对上海房地产“泡沫”的思考M.上海经济研究 2003，（08）浅析上海市房地产泡沫及对策摘 要近几年,上海市房地产市场快速增长,与此同时,房价的迅速增长,已经远远超过了GDP和居民可支配收入的增长,购房者的消费压力已经大大增加.房价问题已经成为当今上海市的焦点问题,它不仅受到许多学者的广泛关注,而且也牵动着广大老百姓的心.那么,上海市 房地产市场是否已经过热,是否已经出现了泡沫,程度如何,对国民经济及相关产业又会产生怎么的影响呢?本文通过对上海房地产市场进行历史回顾和现状分析的基础上,并且通过指标法对目前上海房地产市场是否存在泡沫进行了论证。对上海市房地产泡沫的特殊成因，制定治理上海市房地产
8、泡沫的策略措施。【关键词】 房地产泡沫，指标法，房地产税制，对策Brief analysis of Shanghai real estate froth and related countermeasureAbstractIn recent years, the Shanghai real estate market swift growth, the house price explosive growth, already had gone at the same time far beyond GDP and the resident may control the income the
9、 growth, home-buyers expense pressure already greatly increased. The house price question already became now Shanghais focal point question, it not only receives many scholars widespread attention, moreover is also affecting the general common peoples heart. Then, Shanghai real estate market whether
10、 already overheated, whether already to present the froth, how the degree, will have how influence to the national economy and the related industry? This article through carries on the historical review and in the present situation analysis foundation to the Shanghai real estate market, and through
11、target law to the present Shanghai real estate market whether to have the froth to carry on the proof. The analysis real estate froth to the financial risks conduction mechanism, derives the twos relevance. In view of the Shanghai real estate froths special origin, the formulation governs the Shangh
12、ai real estate froth the strategy measure, thus reduces the financial risk which produces.【KEYWORDS】 Real estate froth, Target law, Real estate tax system, Countermeasure目 录前 言1第一章房地产泡沫概述21.1房地产泡沫的概念、特征和类型21.2房地产泡沫产生的主要原因41.3房地产泡沫的危害5第二章 上海市房地产泡沫的分析72.1利用指标法对上海市房地产泡沫存在的检测72.2 分析检测总结10第三章 上海房地产泡沫的对策1
13、23.1 完善住宅保障制度123.2 积极发展房屋租赁市场123.3 完善房地产税制及其相关土地政策133.4 建立健全房地产市场信息系统和预警机制143.5 制定相关政策遏制炒作等投机行为15结 束 语16参 考 文 献17谢 辞18前 言房地产业是国民经济的支柱产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展可以带动其他相关产业的发展，但同时也很容易导致泡沫。近几年，我国房地产业发展迅猛，房地产市场持续升温，一些城市房价飞速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有诸多争论，那么，什么是房地产泡沫？它又是如何形成的？怎样来度量泡沫？它又有什么危害？本文从这些问题出发，对房地产泡沫进行深入的分
14、析。近年来上海市的房价持续居高不下，是否存在房地产泡沫，已成为关系上海市房地产业和整个上海市经济的关键问题。本文通过对房地产泡沫的界定和成因进行分析，诊断出上海市房地产泡沫的现状。上海市房地产业发展中出现的问题更需要从实证的角度进行验证,从理论上进行总结，同时政府在政策的制定和实施上也需要以正确切实的理论为依据,更好地进行宏观调控，所以我们有必要对上海市房地产泡沫现状及对策进行系统深入的分析。第一章房地产泡沫概述随着社会的发展，人们生活水平的日益升高，人们对住房的要求也越来越高，大片平房拆除，代之的是幢幢高楼，就有了现在的房地产市场，但是价格的上涨与下跌导致了房地产泡沫的形成，下面我们来对房地
15、产泡沫进行简要的概述。1.1房地产泡沫的概念、特征和类型1.1.1房地产泡沫的概念所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。1.1.2房地产泡沫的主要特征 （1）房地产泡沫具有波动性房地产
16、泡沫最明显的特征就是房价的快速上涨，最后泡沫破灭，房价大跌。只有当价格的上涨超过房地产的内在价值时，才认为它可能存在着泡沫。在房地产泡沫期间这种价格突然地快速上涨和大跌，与整个房地产业的发展周期不同，它仅仅指的是某个时间房地产价格的剧烈波动，我们把它称之为波动性。（2）房地产泡沫具有周期性任何事物都伴随着繁荣到衰退，复苏到繁荣，周而复始，房地产泡沫亦是如此。它在房地产经济运转过程中，会出现周期性的、连续性的循环往复现象。房地产价格的高峰、低谷总是反复交替出现的，并且在波动的频率、振幅上都有一定的规律。在形态上表现为房地产价格的大起大落。即在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又
17、大幅度下降。不难看出，房地产泡沫具有周期性，房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。（3）房地产泡沫具有投机性随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求越来越大，而且价格高品质好的住房更为人们的青睐。房地产市场是存在价差的，随着周围环境的变化，有的住房房价会上张提升，远超出起初的价格。有的人正是看到了这点，通过倒卖获取利润，价格有越高，越会去炒作，牟取暴利，这无疑是一种投机行为，它扰乱了市场价格、加剧了房价波动。1.1.3 房地产泡沫的类型（1）土地价格泡沫。由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几
18、十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍 。（2）房屋空置泡沫。如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。（3）房地产投资泡沫。房地产投资增长率本应与房地产消费增长率相适应，
19、力求平衡供求关系。而在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激社会经济增长是十分有利的，不过当房地产投资过度膨胀、商品房严重滞销时，会造成还贷困难，严重的会连带而引起金融危机，形成泡沫经济破灭。（4）房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。1.2房地产泡沫产生的主要原因（1）土地资源的稀缺性。土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀
20、缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获得的需求，在土地获得需求的驱使下，把获取的土地权益作为牟利的手段，从而使房地产价格偏离资产的实际价值而产生泡沫。（2）房地产市场信息不对称。由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件，即信息充分、商品品质、买卖者自由进入，交易双方数量众多这四个方面相差甚远，因而，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变
21、化的市场需求，从而加快泡沫的生成。（3）消费者及投资者的过度投机。一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。（4）银行和金融系统的不良贷款。银行盲目地追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业
22、或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。（5）政府干预失误。政府的干预有正、负两种效应。利用手中的权利为自己的短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误。1.3房地产泡沫的危害 （1）房地产泡沫抑制了其它产业的发展。房地产业的发展对能源、原材料和土地等生产要素的需求较大。当房地产投资过快增长时，增加了其它相关产业的成本。一方面表现为房地产业发展直接相关的钢铁、水泥、电力等行业的价格迅速上升，消费量急剧增加，呈现出部分行业投资过热迹象。另一方面表现为房地产业扩张形成的土地圈占极大地挤占了农业生产用地面积，就间接推
23、动农产品生产和相关工业的成本，使农业和相关工业的发展受到损失。由于房地产需求膨胀导致的投资品价格上涨，必然会延伸到其它产业。（2）房地产泡沫导致了社会资源配置不合理，经济结构和社会结构的失衡。一方面，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场。会导致生产和基础建设因缺乏必要的资金投入而得不到应有的发展，实业经济领域生产效率下降，并逐渐衰退，最终使整个社会经济结构失衡，严重损害国家的综合国力。另一方面，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳
24、动者的积极性，带来了深刻的社会问题。（3）房地产泡沫可能导致金融危机。房地产泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产，不良贷款急剧增加，必然出现大量呆账、坏账，由于抵押、担保物价值降低或丧失，金融机构面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机 杨春预防房地产泡沫引发金融危机N.中国社会科学院院报 2003，（02）。（4）房地产泡沫
25、导致生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境，从而给企业带来巨额的偿债负担。企业收益的减少又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降，甚至裁减员工，产生大量失业居民。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测，从而使生产消费品的产业部门陷入困境。 （5）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 由于大量投机活动盛行，财富迅速集中在少部分人手中，短时期内就造就了一批暴发户，加剧社会财富的分配不均、国民收入不平等，社会更为两极化。严重时会导致经济危机和金融危机的发生，大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社
26、会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发社会危机。第二章 上海市房地产泡沫的分析上海作为中国最发达的几个城市之一，而上海市是否存在房地产泡沫呢？这个问题十分值得我们来讨论，下面我们综合各种数据指标来对上海房地产泡沫进行实证分析。2.1利用指标法对上海市房地产泡沫存在的检测2.1.1 房价增长率与GDP(可比价)增长率的实证分析衡量房地产业扩张程度可以选取房价增长率与GDP增长率之比，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度。这个指标也可以作为房地产泡沫的指示指标 闫文慧. 中国房地产泡沫分析J.职大学报 2007，(02)。以日本为例，19871990年间，日本存在严重的地产泡
27、沫，当时这项指标的平均值为3.3。而香港此项指标在1986-1996 年间平均值达到2.4，接近于日本泡沫经济时的水平。1997 年8 月是香港楼市的高峰期，相对年初，该指标达3.6-5.0，可见此时香港的房地产市场存在严重的泡沫，房地产行业的发展已经严重偏离实体经济 。表2-1 20032007年上海市商品房均价与GDP增长情况对比表年份商品房均价( 元M )房价增长率GDP(可比价格)增长率房价增长率GDP增长率2003511823.80%11.80%2.022004585514.40%13.60%1.062005669814.39%11.10%1.30200670385.08%12.00
28、%0.422007825317.26%13.30%1.30数据来源：上海市商品房均价数据来源于国研网财经数据，GDP（可比价格）增长率来源于上海市统计局发布的20032007年国民经济和社会发展统计公报。从表2-1中得出的上海市房价增长率与GDP增长率各年比值可以看到，这个指标在20042005年均低于1.30，低于存在较严重地产泡沫时的指标值2.02(即2002年指标值)。2003年这个指标为2.02，指标处于存在较严重泡沫的区间；而2004年该指标为1.06，说明GDP增长速度超过房价增长速度；相比，该指标由2005年的1.30降至2006年的0.42，这说明GDP增长速度飞速超越房价增长
29、速度；2007年这个指标上升为1.30，表示2007年比去年的房地产泡沫程度大幅度增加。由上得出，上海市2002年存在着严重的房地产泡沫，而20042006年，这几年GDP增长率之快，超过了房价增长率，使得指标值迅速下降，使得这段期间上海房地产泡沫程度似乎不是那么的明显，但在2007年指标值迅速反弹上扬，这说明泡沫确实存在，只是处于潜伏期，当GDP增长率降下来，它就浮出于水面，这启示我们，对泡沫程度的研究不能局限于单一理论的指标，而要结合各种指标，从多个方面来进行探讨，所以在下文做出了更为实质性地研究。2.1.2 个人住房贷款增长情况的实证分析近年来，随着个人购房比例的不断提高和住房消费信贷政
30、策的强力支持，上海市商业银行个人住房贷款业务得到快速发展，个人住房贷款余额一直保持很快的增长势头。表22 上海市个人住房贷款增长情况表年份金融机构贷款余额住房按揭贷款余额BAba余额A(亿元)增长率a余额B(亿元)增长率b200313168.051709.1312.98%200414972.0113.70%2445.5343.09%16.33%315%200516798.1212.20%2644.948.15%15.75%67%200618603.9210.75%2483.736.10%13.35%57%200721709.9516.70%2859.9215.15%13.17%91%数据来源：
31、上海市统计局发布的20032007年国民经济和社会发展统计公报。说明：表2中的BA表示住房按揭贷款余额占金融机构贷款余额的比例，ba表示住房按揭贷款余额增长率与金融机构贷款余额增长率的比值。从表2-2的数据我们也可以看到，上海市个人住房贷款余额占总的贷款余额的比例上升很快，且个人住房贷款余额增长率在2004、2005这两年大大高于金融机构全部贷款余额增长率。国际上对房地产领域贷款占金融机构总的贷款余额的比率有一个通常的警戒线，就是如果房地产领域贷款余额占金融机构总的贷款余额的比率超过20%，金融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融风险的比率就会大大增加。这样一方面影响其他产业的资金供给，另一
32、方面过多的资金流入房地产市场容易引发投机，产生较严重的房地产泡沫，形成一定的金融风险 吴莲谨防房地产泡沫酿致金融风险M.金融理论与实践成与危害J. 社会广角 2004，(05)。如表2数据显示，2004、2005这两年个人住房贷款余额占总的贷款余额的比例都超过了15%，参照全国有关统计数据发现历年房地产开发贷款余额均超过同年的个人住房贷款余额的50%，因此我们可以估算到2004、2005这两年的上海市个人住房贷款余额和房地产开发贷款余额之和肯定超过上海市金融机构总的贷款余额的20%。从这方面也说明目前上海市房地产市场存在一定的金融泡沫风险。2.1.3 利用新房房价收入比的实证分析房地产泡沫是房
33、地产市场价格偏离现实经济基础的程度。由于居民的收入水平直接决定了其购买住房的经济实力，能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。因此我们这里选用最新房价收入比这个指标来衡量住宅价格的合理程度，从而反映房价偏离现实经济基础的程度。以上海市居民人均可支配收入的有关数据为基础，按照不同收入水平的家庭购买相应面积和单价住房的原则来具体分析各收入层次的房价收入比，从而来考察上海市房价相对于居民收入的高低程度。分析如下：(1)人均可支配收入在10000元以下的居民通常购买经济实用房和租低价房，这些人群比例较小，故不纳入研究范围；年人均可支配收入2万元以上的居民支付能力较强，多选择昂贵
34、的房或买接近均价商品房的可能小，所以这部分人也不纳入研究范围，因此主要考察人均可支配收入在11.5万元和1.52万元居民的购房情况和房价收入比。(2)假设这两个收入层次的居民都购买面积为100平方米的住房，且年人均可支配收入在11.5万元的居民购买单价为3500元以下或35006000元的住房，1.52万元的居民购买单价为35006000元或60009000元的住房。根据上海市2007年户籍人口统计资料：每户平均2.7人 2007年上海统计年鉴。我们可以得到如表3的房价收入比：表23 上海市部分居民购房的房价收入比情况表各收入层次家庭年总收入(元)对应住房单价(元)对应住房总价(元)房价收入比
35、11.5万元34625元415833264010.411.52万元48475元61114888809.92说明：年可支配收入为11.5万元居民所对应的住房单价的加权平均计算式为：350026.9%+（3500+6000）229.9%（26.9%+29.9%）4158从表2-3的计算数据得到上海中等收入居民家庭的房价收入比在911之间，按照购房支出不能超过总收入比重的20%的标准，很显然无力支付目前市场上的房价上海市大部分中低收入家庭的房价收入比仍然是偏高的，说明上海市的房价已经很大程度地超过了大多数居民的实际支付能力，过高的房价中存在一定的泡沫成分。2.2 分析检测总结通过以上对上海市房地产泡
36、沫的实证分析，可以得到一些启示和结论：(1)对房地产泡沫的分析和判断必须从多个方面、综合各种指标来进行研究，比如从房价偏离宏观经济基础的程度、金融风险程度和超出居民购买力的程度等来综合考虑。而指标法只是我们分析房地产泡沫的方法之一，不能完全依赖所得出的数据，对房地产泡沫的研究国内还处于发展阶段，有时要结合其他方法来分析，比如中尾宏于1996年提出的收益还原法，其公式为：不动产的理论价格纯收益(安全资产收益率+风险补偿率租金预期上涨率)。还有统计检验法，以及洪开荣提出的计量泡沫的“空置率修正法”，等等 蒋益锋房地产泡沫检测方法述评M.开发天地 2004，（01）。(2)房价收入在实际运用中需要根
37、据居民住房消费的实际情况加以改造和近似。本文中以大比例人群为基准，计算的是上海市中等收入家庭购买中等价位和中等面积住房的房价收入比，采用的房价和收入是全市平均水平，可能与城区居民的房价和收入相差较大，因此，具体情况需要具体分析。(3)对上海市房地产泡沫的分析和检测的基本结论是：通过指标法分析可知，上海市2003年存在严重的房地产泡沫，20042006年受各方面因素的影响，房地产泡沫被“近乎完美”地掩蔽，甚至出现了指标值为0.42的现象，但很快在2007年出现强势反弹，这也正说明了房地产泡沫具有周期性的特点，在此应该提出的是，因此，我们不能放松警惕，要时刻意识到房地产泡沫的存在。第三章 上海房地
38、产泡沫的对策泡沫治理的原则就是让泡沫不破裂的情况下，使泡沫能够逐渐收缩，重新回到安全区域 施小蓉我国房地产泡沫 2007，（02）。目前，上海市房产市场出现了结构混乱、房价上涨过快、房地产市场不够透明等问题，针对这些问题，我们以泡沫治理的原则为中心，提出以下对策。 3.1 完善住宅保障制度建立符合上海实际居住水平的多层面多渠道的住房保障体系，比如扩大廉租房受益面，把廉租对象扩大到家庭收入符合本市城镇居民最低生活保障标准。重点是健全“经常化、规范化、制度化”的运作机制，对低收入家庭继续实施租住公房的租金减免政策。改变目前经济适用房只售不租的规定，实现租售并举，售出回购，并逐步过渡到以租为主，通过
39、渐进式调整保持政策的连续性而强化其合理性。明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应承担的责任。分阶段制定不同的住房保障目标，并落实布局、具体项目、交付日期等，按年度对社会公布。发挥财政、税收、金融等政策手段的作用，完善住房保障供应体系。在住房保障上应充分发挥政策手段的作用，引导、拉动更多的社会资源参与住房保障的供给。政府应尽快建立健全社会资金投入住房保障的政策体系，动用财政、税收、金融等政策手段，增加保障性住房的供给。3.2 积极发展房屋租赁市场房屋租赁市场的发展对于完善住房供应体系、健全住房保障制度、解决城镇居民住房问题，促进房地产业持续健康发展具有重要意义。目前，上海是不可能实现“
40、人人买住房”的，如果盲目追求“人人买住房”只能导致需求的不切实际的膨胀，导致房地产泡沫。但居民生活离不开住房，所以就形成了“梯度市场”包括新建商品房、二手住房、租赁住房、廉租房等 吕晓艳等. 上海房地产“泡沫”剖解N.上海经济 2003，（07）。可是上海住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约着住房租赁市场的发展。政府应鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，督促改善开发商建房后“只售不租”或“重买轻租”的现状，多开辟中低价商品住房的租赁通道，建设部和有关部门应从供需双向加强引导，积极发展房屋租赁市场，扭转“重买轻租”的局面。3.3 完善房地产税制及其相
41、关土地政策完善房地产税制需要依据房地产市场运作过程,从土地资源配置全过程来建立和完善房地产税制,以达到充分发挥房地产税收对土地资源合理使用的调节作用，政府要严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税；同时强化土地增值税征收,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税，除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显，房地产税制改革势在必行。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
42、物业税改革过程中将会面临很多实际问题，可能产生新旧模式的冲突，税率、税基如何确定；物业税的开征短期内还可能大幅降低地方政府的财政收入，进而影响到城市基础设施的投资建设。此外，物业税的开征还无法根本解决房地产行业现存的税收问题，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑。除了推行房地产税费改革，土地政策也应不断完善，比如进一步明确市政府在土地公共管理方面的作用，对土地交易有严格的限制以制止炒卖地皮，对拆迁的补偿在土地产权上有明确的解释等。3.4 建立健全房地产市场信息系统和预警机制加强对上海房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合上海房地产市场规律的预报指标体系和主要指标的量化
43、区间,对楼市进行动态监测,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便及时调控市场,防范房地产泡沫的发生。如果一个市场的信息既不公开也不透明,或是公开而不透明,将会导致商品定价系统残缺,交易将在不平等的情况下达成，有的人利用已得知的信息来炒房或者哄抬房价。目前上海房地产市场上的相关信息严重供给不足，交易主体之间存在着严重的信息不对称，这已经在相当程度上影响了房地产市场总体运行效率的提高和房地产产品消费者和投资者的利益。解决这一问题，政府首先加强对房地产市场上的供求情况的了解，对房地产需求内部的情况进行细分，设计出转手率等一套预警系统，并将分析结果无偿提供给投资者；其次加强对房地产市场
44、上虚假信息的查处力度，对那些从事隐瞒、骗取利润的欺诈行为的当事人施以严厉的处罚。只有规范、公开、透明的市场信息才能使消费者根据真实、全面的信息做出理性判断,形成的房价也会更趋理性，只有这样才能把相关信息体现到商品的价格上。规范市场秩序应从法制建设上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，建立“数字房产”共享平台，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公布于众，并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督
45、。此外，在加强信息公开透明的同时还要封杀“暗箱”操作，实行透明交易，严格查处“暗箱”操作，一经发现，给予重罚。3.5 制定相关政策遏制炒作等投机行为如果投资者拥有随时出售该房的权利和可能性，那么投资者就愿意支付更高的价格获得该房，这就显现出投机性。从整个经济总体来看，在资产的流动过程中资产的价值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格，随着产生了泡沫。根据经济学的原理可知，适度的投机，会带动房地产业发展，从而影响整个社会经济的发展，但过度的投机又会导致房地产泡沫。所以对于投机，不可以全面进行打压限制，只需对具有明显投机特征的行为进行打压。目前，上海市政府目前已确定将快速采取三项举措（限制期房转让
46、、停止转按揭以及放宽预售房标准）对房地产市场进行“适当调控” 朱文生. 房地产泡沫与地方政府M.城市开发 2006，（06-07）。税收是抑制房地产投机最有效的手段。如果房地产投机者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该房产征收高额的房地产增值税，以此来抑制房地产投机者的投机行为。此外，运用货币政策，如限制银行贷款额和调整利率控制房地产的动态和发展方向也能抵制房地产投机。如果现实价格与理论价格差距过大，即房地产投机过度时，政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与土地储备制度相结合，控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，达到抑制价格不合理波动的目的，使得房地产投机活动趋向平静。结 束 语本文从房地产泡沫的基本概念入手，简要地阐述了房地产泡沫形成的原因及危险。根据上海市近几年的状况，综合运用多方面的数据指标进行实证分析，得出结论，总结出上海房地产近几年的情况，以及变化的趋势，用理性的态度去面对上海市
