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1、房地产开发前期工作流程一览表（说明：本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准，本一览表只可作为参考）序号办理部门办理事项所需资料收费标准办理成果缴费节点一工商局注册科公司工商登记注册1、名称预核准（变更）。2、验资。3、场地证明。二建设局房产科房地产开发资质办理1、营业执照（注册资本800万以上）。2、企业章程。3、职称资格证原件10本（变更到本单位）。4、计委立项批复。5、35%的项目资本金双控。6、场地证明。7、验资报告原件。取得开发资质。建筑科开发公司备案三房产局物管科物管公司备案四规划局规划管理科(招拍挂土地,在土地出让前,由城建投公司负责办理
2、)（一）建设项目选址意见书1、用地申请。2、选址定点单（技术科）。3、绘用地红线图。4、提出规划设计要求。5、审批建设项目选址定点审批表。6、核发建设项目选址意见书。1、规划设计条件通知书。2、用地红线图；3、建设项目选址意见书。说明：招拍挂土地,第3项可不办理。五国土局土地交易中心（一）招拍挂活动实施1、公告。2、保证金。3、委托书。成交确认书。用地科（二）签订土地出让合同1、缴纳土地出让金相关凭据。2、城建投公司相关函件。土地出让金发票。六 规划局规划管理科（二）建设用地规划许可证1、办理建设工程规划许可证的报告。2、立项批复。3、土地成交确认书、国有土地出让合同。4、规划设计条件及附图。
3、5、已批准的规划设计方案（含1套CID和电子光碟）。6、用地红线图（1：1000）（国土提供）。7、法律法规规定的其它材料。8、审批建设项目选址定点审批表。9、核发建设用地规划许可证。 建设用地规划许可证。七国土局用地科（三）核发建设用地批准书、国有土地使用权出让审批表建设用地批准书、国有土地使用权出让审批表。地籍科（四）分宗办理国有土地使用权证1、成交确认书。2、土地出让合同。3、建设用地批准书。4、国有土地使用权出让审批表。5、土地出让金、契税发票复印件。6、公司营业执照复印件。7、法人代表身份证明书。8、土地登记授权委托书。9、受托人身份证。10、土地登记申请书（国土局用地科）。11、地
4、籍调查表（国土局用地科）。12、用地红线图（国土测绘队）。13、土地分宗图（国土测绘队）。14、其它（政府、城投公司招商合同，需要分宗办理土地证者，须市长签字批准）。国有土地使用权证、用地红线图（国土测绘队）。说明：由用地科、地籍科办理。按合同由城建投公司执行（五）三通一平、交付土地1、拆迁安置：A、由拆迁办完成补偿公告；B、由市城投、国土局用地科共同完成土地征用公告（市政府签字）；C、组织乡村两级开拆迁动员会、先发布征地公告、再发布拆迁公告（拆迁补偿安置方案及征地告示）；D、入户调查、进场放线定界、测量；E、城投相关负责人负责拆迁。2、道路设计，并将设计图纸传给设计单位，以便做纵向设计；3、
5、土石方概算；4、道路及土石方工程招标。怀化市城市建设投资开发用地合同。测绘队（六）土地面积实测及放线实测周边道路现有标高、土地面积，以便反馈给设计单位控制好标高。八工程咨询公司工程咨询中心项目可研报告（一）基础资料1、项目概况（包括项目建设的背景和理由、项目单位的思路、规模、投资估算、建设周期等）。2、项目建设资金的筹措方案。3、项目单位的基本情况（包括单位简介、代码证、执照、税务登记证、开发资质等）。4、项目的总平图、位置图。 5、征地拆迁补偿安置方案。6、地勘报告。（二）附件资料1、相关政府会议纪要。2、建设规划部门的选址意见书。3、环保部门（环保立项审查意见表或登记表）。4、国土部门（国
6、土预审意见或国土证）。取得项目可研申请报告书。九发改委投资科办理项目立项批复1、国土证。2、用地规划许可意见或经批准的项目总平面图。3、环评报告或建设项目环境保护审查意见表。4、房产开发资质。5、验资报告或资金有效证明。6、地勘报告。7、乙级以上工程咨询公司出具项目可研报告。8、营业执照、代码证、税务证。取得立项批复。十规划局总工室建设项目规划设计方案（建筑及修建性详规）审查（一）申请人提供如下资料：1、建设申请报告书。2、法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）。3、设计单位资质证明及房地产开发企业资质证明。4、建设项目批准文件（1份）或主管
7、部门意见（1份）。5、使用土地的有关证明文件（1份）。6、建设项目规划设计条件（1份）及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图，控制性详细规划等。7、规划（建筑）方案图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中详规图或建筑总平面图电子文件应为CID格式）。8、规划设计条件或设计方案报审表要求提供的其它指定图件。9、同时审查人防工程修建方案。（二）规划局内部召开技术审查会（科室长、局领导、专家）。（三）报市领导过目。（四）规划委员会专家审查（专家、全市相关部门领导）。召开技术审查会和市规划委员会，需要一定金额的会务会。其他不收费。取得技术审查会议纪要，并对照方案存在的问题进行整改。信息中心日照指标
8、分析建设方提供规划设计方案CID电子图一套，纸质设计文本一套。按建筑面积，每平方1.2元。十一水文局或水利设计院等有资质的社会中介机构水土保持方案编制报告书1、 项目建设规划总平面图。2、 环境影响评价报告。3、 项目可行性研究报告。4、 地理位置图。5、 施工进度安排。6、 地质勘查报告。按照占地面积每平方米0.28元.属于社会中介咨询费。取得水土保持方案报告书，为水利部门行政审批提供科学依据。初步设计方案评审前，做好水土保持方案。十二水利局水土保持行政审批按照占地面积每平方米1.5元。取得水土保持方案行政审批文件。 办理水土保持方案行政审批时,交纳水土保持设施补偿费。十三环境保护科学研究所
9、环评（一）编制环境影响报告书。1、项目可研报告。2、规划总平面图、建筑图册（已审通过的）。3、规划图纸地籍图（电子版）。4、地质勘察报告书。（二）环境监测费（每个工程项目约3-5万元，没有正式文件）。（三）专家评审会（13人参加，会务费1.30万元左右）。备注：拟建项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表（仅为其中之一）环境评价0.5元/。工程立项之前，做好环境影响报告书，召开专家论证会；此后，向怀化市环境保护局提出行政审批。十四建设局设计科初步设计方案审查1、 建筑项目初步设计审查申请表。2、 建设项目批准文件或主管部门意见。3、 设计中标通知书、设计合同、勘察合同原件。4、 建设
10、项目规划设计要点及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图。5、 已批准的控制性详细规划、建筑设计方案等（电子版）。6、 初步设计图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中规划或建筑总平面图电子文件应为WDG格式，相关效果图应为JPG格式文件）。7、 工程勘察成果报告。8、 环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告等。9、 其他材料（经办人现场 勘察，材料审查后认为需要补充的相关材料）。需要一定金额的会务费。其他，不收费。对设计方案进一步论证，取得初步设计方案的行政批复。十五人防办人防工程建设行政批复1、 人民防空主管部门及相关部门批准的立项审批文件。2、 工程规划许可证。3、 施工、监理（人防
11、资质）、防护设备中标通知书和合同。4、 勘察、设计、施工、监理等单位的资质证书。5、 工程地质勘查报告、施工图设计文件及审查意见。6、 建设、监理和施工单位的项目法人、总监理工程师、项目经理及现场专业技术人员执业资格证。7、 其他文件资料。人防工程异地建设费：1、10层以下住宅：总建筑面积1100元X4%。2、10层以下商业或者其他建筑物：总建筑面积3%1800元.高层：首层建筑面积1800元/湘价费【2007】87号行政性收费取得人防工程建设行政批复办理建设规划许可证之前。十六规划局规划管理X科（三）建设工程规划许可证规划管理X科审理下列资料后，再开具业务受理单，连同已经审理的资料送政务中心
12、窗口，再在窗口领取建设工程定点放线单表格等资料。1、建设申请报告（盖章）。2、房地公司开发资质。3、办理委托书（注明姓名、电话、项目、身份证复印件）。4、项目立项批复（原件）。5、用地红线图、建设用地规划许可证（原件）。6、国有土地使用权证（原件）。7、已审批的详细规划设计图及电子文件。8、已审批的建筑方案图册（签字原件）。9、向信息中心提供已审核的建筑施工图及CID电子文件，复核建筑面积、测算经济技术指标。10、渣土垃圾处置许可证。11、成交确认书和规划设计条件及附图。12、人防工程建设批复或其他相关证明资料。其它：1、对定点放线、打印工程红线图，计费、收费。2、开具工程放线单。3、核发建设
13、工程规划许可证副本，在窗口领取证书。4、验线、工程竣工验收。5、核发建设工程规划许可证正本。每栋房子打印4张图，每张图100元；每组房子放4个点，收费2600元，标准高于湖南物价局的规定，但可以适当商量收费。1、建筑红线图及审批单。2、工程放线记录。3、建设工程规划许可证副本。十七建设局城建档案馆签订建设工程档案责任书。一是明确双方责、权、利和建筑资料保存年限及档案资料保管费，二是为工程竣工资料备案做准备，三是取得档案初验认可书十八气象局防雷工程技术评价、监督检测费防雷设计施工图。1、 新建建（构）筑物防雷装置设计技术评价意见收费标准：0.2元2、 新建设备、设施及其他场所防雷装置设计技术评价
14、意见收费标准，是防雷投资额的1%3、 新建建筑物防雷工程施工跟踪监测：二类防雷设置收费标准：1.0元，三类防雷设置收费标准0.8元湘价费【2008】114号。属于服务性收费。取得论证报告书。收费双方可以谈判。办理施工许可证前交纳费用。或者在取得报告书的同时交纳费用。十九建设局劳保办建筑企业劳动保险基金建安工程造价3.5% 工程量达到1000万到3000万的，一次性缴纳70%；3000万以上的，一次性缴纳50%，途中缴纳30%，竣工前缴清。标准：多层（框架）26元/；817层，30元/；1825层，35元/；26层以上至80米，40元/湘建建【2003】265政府性基金二十消防支队消防报建、审图
15、消防设计图、建设工程规划许可证三项合计每平方米1元。需要经过审图、设计院按照消防支队的审图意见进行修改，资料送市政务中心窗口后，消防支队再审图，再召开技术论证会等，然后，再出具消防审批合格意见书。取得消防图审核合格证书。二十一建设局建工科办理建设工程施工许可证1、建筑工程施工许可申请表（一式两份）-政务中心领取。2、建筑用地规划许可证（核验原件，留复印件）-市规划局。3、建设工程规划许可证（核验原件，留复印件）-市规划局。4、施工场地已具备施工条件的现场踏勘单-建工科现场踏勘。5、中标通知书原件-市招标办。6、施工图审查合格书，施工图设计文件审查备案表原件-科技设计科。7、建设工程施工合同审查
16、备案表-市造价站。8、建设工程监理合同审查备案表-市造价站。9、城市基础设施配套费核费单、劳保基金核费单、价格调节基金缴费单。10、建设工程项目开工安全条件审查报告-市质安监站。11、施工企业的资质证书、营业执照、安全生产许可证（核对原件留复印件）、项目建造师证、专职安全员证（核对原件留复印件）-施工企业提供。 12、项目从业人员办理工伤保险凭证 -市劳动局社保中心。13、计划生育合同-在市政务中心窗口领表，到当地计划生育管理部门签字盖章。14、法人授权委托书（原件）和受委托人身份证复印件 -建设单位。15、建筑垃圾处置许可证。16、民工工资保证金审核单-劳动局监察大队。17、商品混凝土购销合
17、同。18、建设工程项目抗震设防要求专项审核意见表。1、 施工图审查合格书、施工图设计文件审查备案时，应该交纳工程中标金额的2.35%的安全文明施工措施费。2、 城市基础设施配套费住宅75元/、办公用房（含配套设施用房）及工业生产厂房60元/、商业类100元/。湘价费2009169号、湘价费2010186号、怀市价201023号、怀市价201178号、怀市价2011183号。开工安全条件审查报告备案时,按照约20元每平方米交纳文明施工措施费。取得建设工程施工许可证副本。交纳劳保基金、配套费、价格调节基金、保证金等；同时必须按照建筑面积每平方米20元的标准交纳文明施工措施费，签定“四方监管协议”；
18、按照中标金额的千分之三交纳工伤保险费；按照一定的比例交纳农民工资保障金。二十二房产局房政管理科办理商品房预售许可证办理商品房预售许可证书的流程:申请-初审-复审-媒体公示-发预售许可证书。提供下例18项资料：1、 商品预售许可申请表。2、 怀化市规划管理局审批的报建图进行测绘的报告书和进行测绘的报建图（平、立、剖），在怀化市房产局产权中心测绘队办理。3、 提供物业管理方案确认单（在房产局物业管理科办理）。4、 提供白蚁防治合同。5、 开发企业营业执照和资质等级证书。6、 经怀化市规划管理局审定的平面规划布置图。7、 土地使用权证书。8、 怀化市规划管理局审批的定点红线图。9、 建设用地规划许可
19、证。10、 建设工程规划许可证。11、 现场查看工程形象进度。12、 工程施工合同。13、 建筑工程施工许可证。14、 商品房预售方案。15、 在售楼处醒目位置挂置办理房产证、土地证所需费用明细表。16、 填写怀化市商品房预售等级申请表并在本市银行开立商品房预收款监管账户，并银行签定了预收款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见并盖章。17、 发改委立项批文。18、 公开销售24小时前，应当按照湖南省新建商品房交易价格行为规则有关规定，对待销售标的物面积、单价等有关基本情况上墙对外公示。住宅楼修建到30%的楼层时，即可申请办理商品房预售许可证。二十三规划局建筑工程竣工规划验收1、 建设工程
20、竣工规划验收申请报告。2、 建设工程规划许可证（副本）及建设工程规划审批单。3、 已审批的建筑设计方案、工程平面定位图、施工图和其他相关资料。4、 放线、验线成果资料。5、 竣工测量图。6、 其他相关资料。建筑工程规划验收内容：1、建筑位置、用地范围、退线距离（包括红线、绿线、兰线、紫线等）、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口设置等总平面布局；2、建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标；3、建筑形式、立面色彩、材质等；4、道路、踏步、围墙、大门、绿地、停车场、基地高程、雕塑、水池等环境设施；5、公厕、垃圾站、各种管网设施等； 6、其他相关内容
21、。取得建设工程规划验收合格证，工程验收后，建设单位必须向城建档案馆报送一套符合规定的工程竣工档案资料，经验收合格后取得城建档案馆签发的湖南建设工程档案合格证，才能换发建设工程规划许可证正本。二十四质监站建筑单体工程验收各单体工程项目分别通过专业验收。包括：规划、消防、人防、环保等各部门参加验收。单体工程验收之前，可以分部位、分步骤验收建筑工程。取得建设方、监理方、施工方、质监站、设计等单位认可，并在工程验收报告上签字。二十五质监站建筑工程综合验收1、工程竣工后，施工方向建设方递交工程质量竣工验收申请书，并准备好勘察、设计、监理等各项工程质量报告书等资料，尔后，建设方在正式验收的7天前，向质量监
22、督站提出竣工验收申请，由建设方组织质监站、勘察、设计、监理、规划、人防、园林绿化、消防、水利等单位，对工程质量、建筑要求全面进行评价，制作工程竣工验收报告。2、向质监站申领建设工程竣工验收备案表和建设工程竣工验收报告附：工程验收报告附文件、施工许可证、施工图设计文件审查意见、施工单位提交的工程质量竣工报告、勘察、设计单位提供的工程质量核查报告，监理单位提供的工程质量评估报告；施工单位签署的工程质量保修书；规划行政主管部门认可的文件；公安消防、环保等主管部门认可的文件；建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料；商品住宅的还有建设单位签署的住宅质量保证书和住宅使用说明书。取得建设工程竣工验收质量认可
23、书。此后，再换发建设工程施工许可证正本。二十六建设局工程综合验收竣工备案1、 工程竣工验收备案表。2、 工程竣工验收报告。3、 法律法规规定的应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。4、 施工单位签署的工程质量保修书。5、 法律法规规定的必须提供的其他文件。6、 商品住宅需提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。取得建筑工程验收备案证；同时向质监站出示建设工程竣工档案认可书。二十七建设局城建档案馆移送建筑资料将工程开发建设过程中的资料整理成册，移交一套完整的建筑资料给档案馆。建设方履行建设工程竣工档案认可书中的义务，交纳资料保管费。二十八房产局产权登记收费办理初始登记1、 怀化
24、市房屋初始登记（询问）申请表。2、 申请人身份证明（组织机构代码证、法人营业执照、法人代表身份证复印件、企业开发资质证书、商品预售房许可证复印件；代理人授权委托书、代理人身份证复印件）3、 土地使用证复印件。4、 建设工程规划许可证原件。5、 建设工程竣工综合验收备案表原件。6、 房屋白蚁预防证原件。7、 怀化市房地产测量报告原件，测量成果表原件。8、 房屋分层分户平面图原件、户室面积对照表原件。9、 国家税务局、地方税务局房地产税收证明单和其他必要材料。10、 环境检测报告。11、测量发票复印件。12、物业缴费相关证明。湘价费【2008】122号。住宅80元/件；非住宅550元/件。取得工程
25、建设项目产权证书。二十九墙改办新型墙体材料发展基金10元/湘财综【2008】53号。政府性基金。三十造价站工程定额鉴定费建安工作量0.12%三十一地震局省局做行政审批，湖南省防震减灾工程研究中心做安全性评价。高层60米以上，报省局做安全评价地震动参数负荷分析，每栋2万左右；60米以下做抗震设防要求审批意见书费用2000元左右/项。湘价费【2010】117号 事业性收费取得行政批文。办理施工许可证时缴纳。三十二散装办散装水泥发展基金2元/湘财综【2003】46政府性基金办理施工许可证缴纳三十三审图中心建筑施工图审查每平方米0.8元.审图后,到建设局设计科备案.三十四财政局防洪保安资金销售收费或营
26、业收入0.6%三十五市房产局白蚁防治所白蚁防治新建房屋25元/湘价费【2008】114号事业性收费（取得建筑施工许可证后 ，办预售许可证前缴纳）三十六国土资源中心测绘科面积测绘三十七水利局水土保持设施补偿费水土保持设施补偿费占地面积1.5元/三十八文物处文物考古调查勘探费11、 普通勘察按占地面积，0.2元2、深度勘察按占地面积5元三十九公共事业局渣土办建筑垃圾处理费1、 建筑工程垃圾处理 0.8元2、 土石方工程平整场地 3元立方米怀市价【2008】46号服务性收费四十建设局劳保办劳保基金缴纳劳保基金工程量1000万到3000万，一次性缴纳70%；3000万以上的，一次性缴纳50%，途中缴纳30%，竣工之前缴清。缴纳标准：多层（框架）26元817层：30元1825层：35元26层以上至80米：40元 怀建劳险字【2011】03号四十一物价局价格调节基金办公室价格调节基金计征标准：1，建设环节：高层（8层及以上）住宅2元，非住宅3元。多层及底层（指7层及以下）住宅3元，非住宅4元. 对包工不包料的项目减半计征，经济适用房、廉租房和安置房免征。2、开发商销售房屋时，另外计算价格调节基金。怀政发【2009】16号办理施工许可证时交纳。四十二劳动和人事保障局监察大队民工工资保证金经过测算，约按中标金额的1.53%;按建筑面积每平方米约14-16元。工程项目开工时交纳。
