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1、第七章 契税一、本章近三年试题分数分布 题型年度单项选择题多项选择题计算题合计2008年2分4分-6分2009年2分4分-6分2010年2分4分4分10分二、本章主要内容：第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率(熟悉)第三节计税依据及应纳税额的计算(掌握)第四节减免税优惠(熟悉)第五节申报和缴纳本章2011年无新增内容。第一节概述 一、概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、特点（一）契税属于财产转移税 契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。 （二）契税由财产承受人缴纳 一般税种都确定
2、销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：（一）国有土地使用权出让（区别土地增值税）（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（三）房屋买卖视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋。经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。2.以
3、房产作投资或作股权转让。 这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。 （四）房屋赠与以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（五）房屋交换房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。（六）企业
4、改制重组中的契税政策1.企业公司制改造非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2.企业股权转让在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（只是股东变了，房屋所有权没变）国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。3.企业合并两个或两个以上的企业
5、，依据法律规定、合同规定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税。4.企业分立企业依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属，不征收契税。5.企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。6.企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定
6、实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。7.其他情形经国务院批准实施债券转股权的企业，对债券转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中
7、，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。【例题单选题】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（ ）。（适用契税税率3）A.15万元 B.36万元 C.51万元 D.126万元【答案】C【解析】（1200+500）3%=51（万元）。契税是对
8、境内转移土地、房屋权属时,对承受的单位和个人征收；企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免契税；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。（七）房屋附属设施有关契税政策1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的
9、，适用与房屋相同的契税税率。4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有
10、占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。二、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。【例题多选题】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。A.孙某应缴纳契税B.王某应缴纳契税C.孙某应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税 E.王某不应缴纳契税 【答案】BCD 【解析】契税的纳税人以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。三、税率1.契税实
11、行幅度比例税率，税率幅度为3%5% 。2.对个人首次购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房的，从2010年10月1日起税率为1% 。第三节计税依据和应纳税额计算一、计税依据1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。待添加的隐藏文字内容3（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价
12、格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。二、契税应纳税额的计算应纳税额计税依据税率【例题单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三
13、套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（ ）。A.0.45万元 B.1.95万元 C.2.25万元 D.2.85万元【答案】A【解析】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。甲某应纳契税=153%=0.45（万元）。【解释】注意发问的方式,是某个企业应纳的契税,还是该行为应纳的契税。【例题单选题】居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与
14、居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为（ ）。A.4万元 B.6万元 C.7.2万元 D.9.2万元 【答案】A【解析】契税以受让方为纳税人，居民之间等价交换房屋的免征契税，因此,甲应缴纳的契税=1004%=4（万元）。【例题单选题】某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（ ）。（2004年） A.0万元 B.9万元 C.18万元 D.33万元 【答案】
15、B【解析】该公司第一笔业务交纳契税=（800-500）3%=9（万元）；该公司第二笔业务不缴纳契税。【例题单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（ ）。A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳【答案】
16、A【解析】甲不纳税；乙纳税=10000003%=30000（元）；丙纳税=1200003%=3600（元）。第四节减免税优惠一、契税减免基本规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多
17、边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。2.承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。3.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。4.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。【例题单选题】
18、下列各项中，应征收契税的是（ ）。A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权C.承包者获得农村集体土地承包经营权 D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房【答案】D【解析】选项AC都属于免征范围；选项B不属于契税征税范围；选项D属于获奖方式承受房屋土地权属的应税范围。第五节申报和缴纳一、纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。三、纳税地点契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。人生就是一份契约，怎么订立,全凭自己!而你的努力就是你购买成功所交的契税！坚持，坚持，再坚持！
