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1、中国房地产市场调整对银行的风险传导美国“次贷危机”引发全球金融“海啸”的事实让人们对房地产市场调整所带来的金融风险心有余悸，也引发了对于中国房地产市场调整是否会给银行业带来巨大冲击甚至危及银行改革成果的思考。本文关注中国房地产市场调整的特征与趋势、房地产市场深入调整可能给银行带来的重要风险和风险传导机制以及银行的应对之策。中国房地产市场调整的现状、特征与趋势中国房地产市场价格在2003年以来出现急剧上涨后，出现丁内在的调整要求。土地和信贷等宏观调控政策也促成了调整的进行。近期“国房景气指数”从2007年11月的高点开始已出现连续10个月的下跌。国家发展和改革委员会数据显示，中国70个大中城市的
2、房价水平在2008年8月首次出现环比下降，而房价下跌城市的个数已由4月的5个猛增至8月的25个。上述数据表明中国房地产市场处于进一步的下行调整中。目前境内房地产市场调整呈现出下列特征：一是国内购房需求放缓，成交量萎缩。这是因为一方面房地产市场价格狂热上涨时期已经吸收了许多有支付能力的购房者以及一部分投机者的需求，另一方面在“买涨不买落”的心理影响下，许多人暂持“观望”的态度。二是房地产开发商资金链普遍趋紧，在一段时间的成交量低迷之后，已出现了价格普跌的迹象。三是由于开发商资金链紧张以及对后市不乐观，房地产开发增速减缓。而为了控制2007年以来的通货膨胀，中国采取了压缩投资和控制信贷等政策，经济
3、也逐渐从趋于“过热”步入了下行调整的过程中。由于受美国“次贷危机”影响，全球经济放缓，中国经济增长依赖性较强的出口受到外需不振的影响，整体经济产生较大下滑的可能性加大。未来一个阶段的经济放缓将会使得房地产市场产生同向波动。如果经济增速下降至潜在经济增长率以下，房地产市场将受到公众收入减少从而使有效需求减少等的不利影响加剧下行。由于房地产在中国经济中占有举足轻重的地位，房地产市场和中国经济两者会相互作用，彼此增强，因此，存在着两者一块陷入衰退的风险。根据许多国家和地区的历史经验，房价的波动幅度一般要远大子经济波动幅度，因此中国房地产市场将经历一段较为严峻的调整时期。中国房地产市场调整增加银行风险
4、的七类传导机制房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。从实践经验看，房地产开发是中国商业银行不良贷款率相对较高的行业。如表所示，在已获得相关资料的工商银行、建设银行、招商银行、中信银行和深圳发展银行五家上市银行中，2007年年报和2008年半年度报告显示房地产开发是这些银行不良贷款率较高的前五大行业之一，并且房地产开发不良贷款率超过平均的不良贷款率。而中国商业银行房地产开发贷款在总贷款中占有较高的比重。例如：截至2008年6月30日中国14家上市银行房地产开发贷款总和在贷款
5、总和中的比重约为7.3%。有八家上市银行房地产开发贷款在总贷款中的比重超过7.3%，有两家上市银行的比率超过14%。因此，在房地产市场调整时期银行应加强房地产开发贷款风险管理。从实际情况看，中国各家银行的房地产开发贷款不良率差别较大。例如工商银行、建设银行、招商银行、中信银行、深圳发展银行2008年半年报告中披露的房地产开发贷款不良率分别为2.43%、4.2%、2.73%、1.53%、10.27%。由于加强了风险防范，上述银行的房地产开发不良贷款率比2007年年底分别下降了0.39个百分点、0.64个百分点、1.05个百分点、0.35个百分点、1.96个百分点，但一些银行的房地产开发不良贷款率
6、仍处于较高的水平。由于14家上市银行的房地产开发贷款总额截至2008年6月30日已达到约1.4万亿元，如果房地产开发不良贷款率整体水平上升1%，那么上市银行整体上可能产生约140亿元的不良贷款，而上述例子中的五家银行可能分别产生大约33.9亿元、33.3亿元、4.3亿元、5.1亿元、1.7亿元的不良贷款。可见，房地产开发贷款不良率上升对商业银行盈利的影响是比较大的。目前，宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产公司面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力，特别是在市场狂热的时期“高价拿地”的房地产企业。房地产开发商通常会加快销售回笼资
7、金，并通过放缓后续项目的开发进度等手段尽可能地延迟资金的支付。此外，房地产企业会采取在资本市场上发行债券、股票等方式融资以及进行私募股权融资，特别是上市房地产企业会充分利用公开增发、定向增发、发行公司债、发行短期融资券、信托融资等方式进行融资。当上述手段均不能缓解资金压力时，房地产企业很可能将选择降价促销。在房地产市场调整日趋深入的背景下，许多企业竞相采取下列策略：尽快销售、回笼资金，缩减开工面积，确保现金流，以应付可能出现的更为严峻的市场环境。而随着房地产市场的深入调整，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中，银行特别要关
8、注下列风险：一是“楼盘烂尾”；二是开发商的现金流出现较大问题；三是“小企业运作大项目”；四是房地产开发项目运作不规范(如证照不齐)。房地产市场调整影响整体经济，增大对银行经营风险的间接影响。目前来看，除了应密切关注对房地产开发商的贷款风险外，最值得关注的可能是房地产市场调整对整体经济的影响进而对银行的间接影响。从20世纪90年代后期以来，中国房地产业固定资产投资在总投资中占有举足轻重的地位(参见图)。2003年和2004年的比重高达23.7%，其后稍有回落，但2006年所占比重仍高达22.3%。宏观经济波动往往是由投资和出口的波动引起的，中国房地产市场目前的调整使得房地产投资预期收益下降，投资
9、增速显著放慢，这可能使得总投资增速大幅减缓，进而引起经济大幅下滑。由于受美国“次贷危机”影响，全球经济下挫，受外需放缓影响中国出口增速出现放缓迹象，房地产市场的调整导致的投资增速下降将使得经济雪上加霜，面临严峻考验。另外，由于房地产业和建材、钢铁、装饰装修等相关工业及物业管理、社区服务等相关服务业关联较大，房地产市场的调整将会直接引起关联产业的调整，这加大了对经济的冲击。如果经济剧烈下滑，许多行业的银行不良贷款率将会上升。房地产市场调整引起经济动荡，进而使得众多行业的不良贷款率上升，这是房地产市场调整对银行风险的一个间接影响渠道。目前各家银行已纷纷加强了对房地产市场调整引起的直接风险管理，对这
10、一间接影响渠道带来的系统性风险也需要引起重视。集团资金链断裂导致银行损失房地产市场调整还可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点，涉及多种项目资金的运用，例如项目资本金、开发商投入其他自有资金、以合资联建方式合作开发投入资金、股东借款、银行项目借款、建筑施工垫款、赊购应付款、银行按揭贷款等，对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力，特别是
11、如果形成少量资本运作巨额资产的情形，无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题，均可能引起企业资金链断裂风险，进而导致银行贷款风险。此外，企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险，如房地产公司委托关联企业购买钢材、水泥等建材，然后延期付款，占用关联企业的资金，以及代为支付工程款，再如房地产公司以给关联企业提供咨询服务的名义占用资金，相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期，商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。抵押品价值大幅下降使得银行信用风险增大在社会整体信用体系没有建立、可供抵押的金融工具较
12、为缺乏的背景下，一般而言，房地产是银行比较信赖的抵押品。在房地产市场调整时期，房地产抵押品的价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格，那么借款者很可能违约。而在借款人违约后，在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。并且，抵押品的价值下降通常使得银行信贷减少，如果信贷紧缩与经济紧缩相互作用，可能使得银行面临的外部经济环境恶化，银行信用风险急剧上升。在商业银行的抵押贷款业务操作中，抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%。这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时，商业银行面临的信用风险将陡然上升。房地产市场出现深幅调整时，“理性
13、违约”与“被迫违约”增加会使得银行个人住房贷款风险上升中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重，并且超过房地产开发贷款所占的比重。从上市银行的情况看，截至2008年6月30日个人住房贷款在总贷款中占比最低的为7.7%，至少一半的上市银行占比超过10%，占比较高的达到26.3%。几乎所有上市银行个人住房贷款所占的比重均超过房地产开发贷款所占的比重，但与房地产开发贷款的情形不同，截至目前个人住房贷款从总体上看是中国商业银行非常优质的资产。例如，截至2008年6月30日招商银行与深圳发展银行的个人住房贷款不良贷款率仅分别为0.25%和0.27%。这是因为中国的个人住房贷款需求主要是自住性的住
14、房贷款需求，并且在个人住房抵押贷款供不应求的情形下银行对贷款者的资质通常审查较严。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时，在“正反馈资产价格效应”的影响下，个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时，由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时，会出现“断供”的银行风险。从中国的实践经验看，二手住房贷款发生违约的概率要远大于一手住房贷款，因此，在个人住房贷款的风险防范方面银行业机构应特别注意二手住房贷款的风险。当房地产市场出现深幅调整时，银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”，当抵押房产的市价下
15、降到低于贷款余额时，借款者从自身利益最大化出发主动违约；另一类是“被迫违约”，房地产市场调整会与经济调整相互作用，经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少，可能出现借款者有偿还贷款的意愿，但由于偿付能力不足而无法如期还贷。可调利率分期付款、递增还款等一些金融创新产品可能使银行在房地产市场调整时期面临较大风险美国爆发“次贷危机”的一个重要原因就是一些金融创新产品带来的风险恶化。例如，“2%28%可调利率分期付款”使得贷款人可以在前两年为30年的贷款付很低的利率和月供，但利率突然在第三年提高，月供一下子升高，很多人难以承受，于是被迫放弃房屋破产。另外，在金融证券化过程中，房产抵押金融资产和其他金融衍
16、生产品通过层层分解，打包销售，在分散风险的同时也造成了“不透明”。人们很难了解他们买的产品到底是什么，如何评估它们的风险。对风险的监管不足使得金融危机的冲击扩大。为了吸引客户借贷款买房，在传统的“等额本息还款法”的基础上，近些年国内银行推出了许多房贷创新产品，例如：“等额递增还款”，要求每月等额还款，以后每间隔一个期限，在上期基础上增加一定额度；“宽期限还款”，在约定期仅支付利息，后按约定方式还本付息；“循环贷”，抵押住房获贷款额度，在规定时间和额度内可分次提款、循环使用等等。如上一些金融创新产品刺激了借款人的贷款欲望，但如果借款人预期收入减少、还款后期资金紧张或贷款额度较大，银行在房地产市场
17、调整时期所面临的风险也随之上升。假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加在房地产开发企业资金链趋紧时，部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为，例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等，从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段，骗取银行贷款；“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付；“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。在房地产市场调整时期，不仅上述“贷款三假”会不断地披露出来，而且房地产开发商面对楼市需求压缩、销售低
18、迷、资金面紧张，更可能会采取各种方式来制造新的违规贷款。例如，房地产市场曾出现中介机构向投资者推广一种“共同贷款”形式的变相违规贷款业务。“共同贷款”指已有按揭在身的投资者为了获得首套住房按揭利率，联合一位尚无按揭记录的人士(主要是买方人的亲朋好友)一起申请贷款，以达到规避“二套房政策”的目的。而一旦房价下跌导致投资失败，或者是共同贷款双方发生纠纷将产生复杂的法律关系，银行面临的风险要比正常操作大得多。银行需要切实加强此类风险防范。银行应如何应对房地产市场深入调整带来的风险面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险，商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外
19、，还应进行内部经营管理的如下调整，加强房地产行业风险管理。一是积极应对房地产市场的变化，完善房地产行业信贷政策。应适当提高贷款准入标准，对房地产开发贷款实施行业限额管理。实行房地产客户名单制管理，优化贷款投向。同时加强对借款者的资金和实力审查，强化资金专户管理、集团客户管理，防范房地产行业风险。二是加强风险防范措施。加强管理，例如为加强个人住房贷款管理，改进个人贷款抵押登记办理流程；调整个人贷款客户信息核查制度，提高核查比例。加强担保，例如在关联交易较多或可能性较大时，要求母公司为开发商提供担保。加强监管，例如执行房地产开发贷款封闭管理，监控贷款资金按进度支用，要求开发贷款、住房按揭在同一家银行封闭运行，以利于监控销售资金回流。加强预警，例如进行压力测试，了解不同幅度的房地产价格变化对银行的影响究竟有多大。三是严格执行银行贷款“三查(贷前调查、贷时审查、贷后检查)”制度，加大对“假权证、假报表、假按揭、假注册资本”等问题的查处力度。四是建立有效的风险应对处理机制，特别是对于那些跨区域、跨行业、产权关系和组织机构复杂、关联交易频繁的大型集团企业，要求银行总行与分支机构密切配合行动，使风险能得到有效控制。(作者单位：中国建设银行博士后工作站、中央财经大学博士后流动站)作者：王世华 来源：银行家2008年第12期
