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1、2020年武汉房地产市场深度分析报告,武汉新房市场：供求量,供求量：疫得情冲击，供需双降，供求比高达1.22，供应节奏头重脚轻2020年受疫得情影响，武汉住宅供求均降。武汉全市住宅新增供应达2376.11万方，同比下降232.69万方，降幅10%。全市住宅成交1949.58万方，同比下降374.82万方，降幅达16%，但成交量仍稳居全国第一，供求比高达1.22。一季度受疫得情影响，供应暂停，随后政得府发布降低预售新政，二三季度房企加快工程进度，供应持续放量，库存高企，四季度供应有所放缓，以销售前期库存为主。,武汉新房市场：成交价格,成交价：限价放松，住宅整体市场均价小幅稳步攀升，整体仍较平稳解
2、封后，二季度开始住宅整体均价“小步快跑”，由1.52万/平到1.69万元/平，上涨千余元，涨幅达11%。12月武汉市新建商品住宅备案均价16078元/，市场均价16921元/，整体仍处于平稳态势。事实上，疫得情后为提振市场市场信心，市场上已有多盘突破限价，备案价呈上涨态势，价格管控有所放松。,2019-2020年武汉住宅价格走势情况,武汉新房市场：库存走势,库存：供应持续放量，库存增速加快，出清周期11.24个月，远郊区域项目扎堆严重截止到今年12月，市场库存已达1825.33万方，环比增长4%，同比增长30%，去化周期11.24个月，疫得情影响加速市场下行，去化速度放缓，库存持续承压，平推持
3、销常态化。分区来看，库存压力集中洪山、汉阳、新洲、东西湖等典型刚需区域，库存破150万方，其中洪山区库存主要集中在武昌南，虽库存量大，但去化周期短，无去化压力；反观，东西湖、新洲等远郊刚需板块，项目扎堆，客户分流严重，库存面临较大压力。,图：2020武汉新建商品住宅各区库存去化走势,图：武汉新建商品住宅库存去化走势,武汉新房市场：成交结构,成交结构：90-120刚需产品仍为市场成交主力军，改善需求持续释放，后续具有一定上升空间2020年，面积段90-120产品占据主力成交市场，占比高达57%，90以下面积段受市场供应稀缺影响，近五年呈持续下滑态势，后续随着改善需求的进一步释放，120-140以
4、及140以上面积段产品成交具有一定上升空间。,图：2016-2020年武汉商品住宅成交面积段占比情况,武汉新房市场：区域结构,区域结构：置业回流主城区趋势明显，中心城区成交占比近3年首超6成12月，全市新建商品住宅总成交面积295.79万方，远城区成交占比31%，次中心城区占比26%，主城区成交占比43%。其中，远城区成交占比环比下降3%，次中心城区环比下降7%，主城区环比提升10%。2020年，置业回流主城区的趋势愈发明显。远城区成交占比由去年的44%，回落到如今39%左右；而次中心城区则由2018年年底的25%左右上升到30%；主城区最为明显，由2018年的19%上升到31%。,图：201
5、8-2020年武汉市新建商品住宅月度成交占比,图：2016-2020年武汉新建商品住宅年度成交占比,武汉新房市场：区域量价格局,区域成交：洪山住宅成交量领跑全市，东湖高新&黄陂包揽销量亚季军2020年，洪山区新建商品住宅成交24862套/282.31万方，领跑全市。东湖高新区成交16718套/202.66万方，排名第二；黄陂区成交16707套/177.78万方，排名第三。,武汉新房市场：开盘去化,开盘去化：平推常态化，年平均去化43%，持续中低水平徘徊，仅1成项目可开盘日光2020年，全市开盘654次，68次日光，日光盘占比10%，平均去化率43%，主城区去化好于远城区，整体仍处于历史低位。受
6、疫情影响冲击，楼盘去化率持续走低，市场回归理性，不同类型项目去化差距较大，高性价比热销项目，去化可实现时光，如清能清江锦城玥园时隔2年大涨回归，但凭借低于周边竞品2600元/的价格和优质配套逆势突围；黄家湖融创城凭借毛坯、低价格优势实现9开9罄。反观，部分价高、地段配套不足项目压力大，去化惨淡，且当前客户支撑已乏力，大多项目已进入平销期，如大华锦绣时代整体均价23000元/，无任何优惠，去化仅3%。,图：2018-2020武汉楼市开盘月度平均去化率走势,图：2017-2020年武汉楼市日光盘占比月度变化,武汉新房市场：开盘表现,观点一：环线加持，分化更加聚焦，三环外各显神通，“产品力+逆向营销
7、思维”突围竞争红海2020年随着武汉四环线画圆，六环线正式开工，武汉楼市从板块为主，逐渐被环线加持，分化现象更加聚焦，三环外黄家湖、小军山、蔡甸、汉南等区域项目扎堆，其中吴家山项目开盘打骨折现象较为普遍，但由于片区楼盘聚集度非常高、竞争激烈，客户降价预期进一步加大，导致去化陷入困境。如东西湖吴家山板块的保得利悦公馆首开，备案价高达16600元/（含精装修2500元/），开盘当天推出了毛坯86折的巨大让利，折后均价约14626元/，但去化仍仅有20%。反之，东西湖金银湖板块的中交泓园转变营销策略，逆向思维，推出综合94折，1成首付超低门槛，有效拦截客户，赢得日光佳绩；华宇东原金得科渝樾大观凭借超
8、强品牌背书以及优质产品力在众多竞品中突围。可见，当下市场环境，一味推出较大折扣力度只能短期取胜，高产品力+逆向营销思维才是长期取胜得最佳策略。,武汉新房市场：开盘表现,观点二：年末2万+项目开启“收折扣”，改善置业窗口期正结束，进入新一轮周期进入四季度，以融得创为首的房企部分项目带头“收回折扣”，如融得创武汉1890上半年超高层首开，整体均价23000元/，市场普遍认可度较低，去化仅41%；接着9月价格下调至21000元/，启动分销带货，去化直线上升至77%，四季度随着深圳调控加码，武汉落户新政的放开，市场热度有所走高，销量有所回暖，武汉2万+项目开始收折扣，基本上已经宣告改善型置业需求“窗口
9、期”正在结束，楼市进入新一轮周期。表：武汉部分典型改善项目开盘情况一览,武汉新房市场：开盘表现,观点三：毛坯盘占比同比提升14%，以价换量&小步快跑抢现金流现象明显，明年或维持该趋势2020年全市毛坯项目占比高达58%，同比提升14%，毛坯盘去化情况明显好于精装盘。如江夏黄家湖板块融创城项目，毛坯销售，高层整体均价13000元/，9开9罄；反之，9月25日美的君兰半岛加推高层产品，整体均价15030元/（含2500精装修），去化最低仅15%。受疫情影响，现金流成为各大房企关注焦点，降价成为常见手段。今年疫情后，武汉土拍市场异常火热，房企对武汉市场充满信心的同时，地价不断被刷新，部分区域楼市购买
10、力已被高估，随着市场回归理性，被高估的项目，最终只能向产品力的打磨或者价格的调整来寻求市场空间，明年这一现象或愈加明显。,表：2020年武汉部分项目开盘情况一览,2017-2020年武汉精装/毛坯项目占比情况,武汉新房市场：开盘表现,观点四：房价天花板全面捅破，中心城区“1.5万洼地时代”即将结束，房价格局正生变2020年全市15区，仅汉南区房价天花板未刷新，其他区域如宋家岗华发越秀悦府、高铁商务区华侨城欢乐天际、中北路万达御湖汉印等项目均创区域房价新高，截至目前，中心城区单价在1.5万/左右的项目仅剩10盘，主要集中在三环外的洪山区，但随着这种“倒挂盘”的逐渐清盘收官，一批高价地项目接踵而至
11、，武汉未来房价格局或生变。,表：2020年武汉中心城区单价1.5万左右项目情况一览,武汉二手房市场：供求量价,二手住宅市场整体量价齐稳，市场有所回暖2020年1-11月武汉二手房住宅成交88807套，成交面积872.69万方，套均98.28平，自10月成交量回落后，11月武汉二手住宅成交量再次回升，至此2020下半年武汉二手住宅成交量已有六个月突破万套。从目前看，2020下半年武汉二手住宅市场基本呈现“量价齐稳”的态势，二手市场有所回暖。图：2019-2020年武汉二手房市场月度走势情况,武汉二手房市场：分区域,一二手住宅倒挂程度整体呈下降趋势，多区倒挂比例逐渐缩窄从分区域数据来看，江岸、硚口
12、、洪山、经开、东湖风景、江夏等区域倒挂现象仍存在，新房市场存在一定捡漏空间，其他区域基本已无倒挂。其中中心城区如武昌区，新房与二手房价格价差明显较大，差异背后是新房供应稀缺，趋于豪宅化，而区域二手房以老旧小区为主，因此新房价格高于二手房，不存在倒挂现象。年底新房市场最后冲刺，折扣优惠多，二手房市场均价在新房市场持续挤压下，二手房市场均价持续下跌，11月挂牌房源量虽然有小幅回落，一二手住宅倒挂程度整体走势依旧是下降趋势。图：11月武汉各区域新房二手房成交价格对比,武汉楼市小结,01,02,03,04,05,06,供需双降，供求压力大疫得情冲击，供需双降，供求比高达1.22，供应节奏头重脚轻。一季
13、度供应暂停骤减，随后政得府发布降低预售新政，二三季度房企加快工程进度，供应持续放量，但在市场下行的大环境下，库存高企，四季度供应有所放缓，以销售前期库存为主。,置业回流主城趋势明显，成交占比近3年首超6成远城区成交占比由去年的44%，回落到如今39%左右；而次中心城区则由2018年年底的25%左右上升到30%；主城区最为明显，由2018年的19%上升到31%。,库存增速加快，远郊项目扎堆严重疫得情影响加速市场下行，去化速度放缓，库存持续承压，平推持销常态化，出清周期高达11.24个月。分区来看，库存压力集中洪山、汉阳、新洲、东西湖等典型刚需区域。,“1.5万洼地时代”即将结束从开盘表现来看，全
14、市房价天花板全面捅破，截至目前，中心城区单价在1.5万/左右的项目仅剩10盘，主要集中在三环外的洪山区，但随着这种“倒挂盘”的逐渐清盘收官，一批高价地项目接踵而至，武汉未来房价格局或生变。,二手房市场量价齐稳，有所回暖自10月成交量回落后，11月武汉二手住宅成交量再次回升，至此2020下半年武汉二手住宅成交量已有六个月突破万套。从目前看，2020下半年武汉二手住宅市场基本呈现“量价齐稳”的态势，二手市场有所回暖。,限价放松，成交价稳中向上12月房价稳中有跌，但整体仍处于平稳态势。事实上，疫得情后为提振市场市场信心，市场上已有多盘突破限价，备案价呈上涨态势，价格管控有所放松。,疫情冲击之下，格局生变，楼市逻辑回归价值取向,
