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1、南昌江南建材市场可行性研究报告江南建材大市场开发项目 可行性研究报告2012年7月18日目 录第一章项目基本情况1一、项目名称1二、项目承办单位概况1三、建设地点1四、项目负责人1五、建设规模及内容1六、总投资及资金筹措方案2第二章项目建设必要性3一、项目建设背景3二、项目建设必要性5第三章市场预测13第四章 技术来源16一、技术来源16二、已完成的研究开发工作16第五章 建设方案21一、项目组成21二、技术方案21三、设备方案27第六章 投资估算和资金筹措29一、投资估算编制依据29二、投资估算29三、资金来源30第七章贷款偿还方案及责任31一、贷款偿还方式31二、偿还贷款责任31三、资金来
2、源31第八章 经济评价32一、编制依据32二、基本数据与参数32三、成本分析32四、经济效益分析34五、结论34江南建材大市场开发项目可行性研究报告一、总 论(一)项目概况1、项目名称：江南建材大市场2、项目建筑面积：15万平方米（占地面积约120亩）3、配套建筑面积：33万平方米（占地面积500亩）4、项目投资总额：1.96亿元5、项目建设地点：南昌市新建县XX,南靠XX，北临XX，东背XX，西近XX。(二)项目背景 南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市， 全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、
3、青云谱区、青山湖区、湾里区）。总人口450万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人。南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身
4、也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。 新建县位于江西省中部偏北，南昌市西北部，赣江下游西岸，鄱阳湖的南面，东南到西北约22千米，西南至东北约长112千米，总面积2337.84平方千米。随着南昌市“一江两岸”发展格局的推进和南昌市红谷滩新区的建设，已成为南昌市的新城区，即将形成经济、文化、行政中心，人口密集，为市场发展带来了广泛的空间。(三)项目建设的必要性及可行性1、建设江南建材大市场的必要性(1）拉动内需，搞活市场经济； 拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前南昌市城市建设正处
5、于高峰期，特别是红谷滩的快速发展对建筑材料的需求越来越大，随着工业化进程加快，城市建材市场矛盾日益突出，建材分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。（2）市场发展潜力巨大，便于招商引资； 目前在南昌市内，共有约3300家，建材市场整体规模约为54万（其中沿江路
6、三大建材市1084家；洛阳路陶瓷市场300家；联信建材五金市场120家；江南木材市场100家；热心陶瓷市场60家；金屋建材市场40家；其他约600家，香江建材城1000家）。随着近几年城市的建设和发展，建材需求量的日益猛增，无疑加速了建材经营户的扩展，为我们的招商带来了极为有利的条件。 南昌建材市场的辐射面主要是南昌市，江西省内及临省距离南昌不远的边缘区域；从南昌市以至江西省房地产市场发展前景来看，在未来的二十年里，建材市场将有长足发展。 南昌的建材市场正在一场重大变革在进行，越来越多的经营商户在购置商铺产权，商业用房投资市场正在形成；商铺置业市场由以自营者为主向以投资为主转变；产权、经营权、
7、管理权三权分立的模式将出现；南昌市商业形态正在演变，呈多元化演变，传统的街区店铺与建材大市场、仓储式建材超市三者并存的三分天下局面，将在南昌开始形成。各个建材市场的定位取向将逐渐明析,市场份额也将被条块分割。沿江路的三大建材市场，搬迁、改造已经势在必行，这将为本项目取而代之和市场的营造提供极好的契机。所以江南建材市场建立是很有必要的。 2、建设江南建材大市场有许多有利条件 (1)拉动经济增长，促进再就业 随着市场的建立和形成，可以促进当地经济发展，带动地方经济很好的解决失地村民和下岗人员再就业，据初步估算可以解决近3万人就业。 （2）为政府增加财政收入，创收年税额近2.5亿元。店面 仓库 综合
8、楼（间）数 店面年销售额（元）总销售额（元）拉动就业人数面 积（)店面3000 200万60亿12000人15万仓库1350 13500人27万综合楼5层一层年销售额80万400万42人800配套及服务人员4500人 总 计3万人 年税额及税率按4%计算：店面=（3000间x200万）x4%=2.4亿元 综合楼=（5层x80万）x8%=32万元备注：1、店面取中间值50一间，一间为4人；2、仓库取中间值200一间，一间为10人； 3、综合楼取中间值150一层，一层为8人；4、仓库为店面服务不存在销售额；(3)建材经营户多，便于招商据统计，南昌市从事建材经营行业的有3300余家，其中包括水泥、钢
9、材、板材、铝材、五金、陶瓷等。据调查目前尚有500-3000经营户需商铺。(4)优越的区位条件及便利的交通 江南建材市场位于江西省中部偏北，地处交通要塞，京九铁路、南（昌）九（江）高速公路及105、320国道穿境而过。有西山万寿宫、梦山罕王庙、松湖黄堂宫、石埠明宁王墓、溪霞天然景观、象山森林公园等名胜古迹和游览景点。优越的地理位置，提供了大型综合性专业批发市场的先决条件。 （5）城市规模的发展影响 江南建材市场周边板块人口分布密集，新建县30万人口，红谷滩人口30万左右，红角州30万左右，凤凰洲15万左右，经济开发区10万左右，九龙湖50万左右，共计人口165万左右。人口的增加是建材市场持续发
10、展的有利因素。周边人口分布情况及装修费用分析表 名 称人口数量 住宅套数每套装修费用 总额(元）新建县30万10万10万元100亿红谷滩30万10万10万元100亿红角洲30万10万10万元100亿凤凰洲15万5万10万元50亿经济开发区10万3万10万元30亿九龙湖50万16万10万元160亿总计165万54万540亿备注：1、 按照现在家庭人员结构以一家3口计算；2、 九龙湖为潜在市场；3、 以上数字以购买力为50%估算；二、建设方案与规模建材市场主要由交易、储藏、管理、金融、停车、食宿以及环卫、基础设施等功能区构成。功能分区的排布方便交通运输，有利储藏，便于交易与管理，必要的卫生设备（如
11、厕所、垃圾场等）设于隐藏处，同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间。建筑应大幅度降低建筑密度与容积率，建设中心广场，中心广场以硬质铺装为主，雕塑、喷泉、小品点缀其中，结合丰富多彩的铺地图案，为商人和顾客提供休闲场所。本案设想：建材大市场占地面积为41.3万平方米，建筑面积为48.3万平方米。中心建设一个2600平方米的中心广场；商铺按建材行业要求设计，为一层、二层、三层结构，店面面积区间为20-200，建筑面积为15万。仓库一层面积区间在100-1800，按照使用率80%计算，整体建筑面积为26.67万。在市场外围建设占地800平方米的五层综合楼，用于银行、邮电、物业及市场管理办公。综合楼集营业
12、、住宿、服务、餐饮等为一体，各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位，用户出入方便，采光良好。在总体布局上，以中心广场为轴心，建设8条16m宽的主干道为骨架，向四面幅射，20栋商铺分东、西、南、北四大区，按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域，具备了现代综合市场功能。根据经营者不同的要求，每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全，宜商宜居，单个看象一套别墅，整体才是大市场，使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的展示。按各类建材的特殊要求，建设不同型号的一、二、三层商铺3000间。商业场地划分以单间门面为主，大开间通透式商场为辅。名
13、 称地址规模 品 种市场形式 店面及仓 储面积 人员 安排 月销售额 年销售额年利润年税额及税率江南建材大市场15万33.35万仓库各种装潢装修材料现代大市场门面20-200；200-1800一般店面员工 2-5人仓储店面员 工8-15人60万元-1200万元250万元-1.02亿元10万元-480万元 4%三、环保与节能(一) 环境保护1、可能影响环境的因素(1)废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。(2)固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。(3)噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。2、环境保护防治措施(1
14、)废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。(2)噪声污染影响防治：动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。(3)固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。(4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。(二) 节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合
15、理优化的布线系统方案。(三) 劳动保护为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。四、项目实施计划与投资估算(一) 项目实施计划江南建材大市场的建设符合“划行归市”的城市建设需要，也是城市发展的必然产物，有利于改变城市形象，提高城市品质。属于投资合理，收效快的建设项目。计划建设期为二年，一年后即可投入使用，产生效益。 (二) 投资估算该项目的投资估算由建筑安装工程造价
16、、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。1、 建筑安装工程造价包括建材大市场、综合楼及周边辅助建筑的建筑安装工程，以及市场内道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，市场店面占地面积约为8万，建筑面积15万，配套服务设施占地面积、建筑面积均为33.34万，工程费用约为1.96亿元。附表1 投资估算表序号工程费 用名称建筑 面积单价（元） 合 价占地面积 1店面建筑安装工程造价150000 6009000万120亩 2仓库建筑安装工程造价2658804001.06亿500亩3综合楼安装工程造价80060048万1.2亩合计4166801.96亿621亩五、 资金筹措及效益分析
17、(一) 资金筹措及资金使用计划项目建设总投资1.96亿元，项目开发资金投资商自筹或采用借贷形式取得，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为2年。(二) 营业收入估算建材大市场的营业收入主要来源于店铺的出售或出租。商铺为3层，店面使用面积为15万平方米。仓库建筑面积为33.34万平方米，按使用率为80%仓库使用面积为26.67平方米。 店铺出租收入表序号项目面积 （）单价合价(元/)（万元/年）1店铺一层50000 4024002店铺二层50000 3018003店铺三层50000 2012004仓库265880 1547865综合楼800 2019.26总计 41668010205.2当出租
18、率为100%时，此项目年收入共计1.02亿元。预计建设期后2年后收回成本。(三) 利润预测整体项目预计年利润总额1.02亿元，上缴所得税25%总额2550万元，税后利润7650万元。(四)社会效益江南建材大市场的建成，将改变第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，还可以反馈商品信息，引导和调整经济结构，促进社会经济协调发展。以其巨大的吸引力，使商品生产不断发展，打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界。同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些停车场、邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的
19、经济发展必须以此为基地和依托，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。六、工程招投标根据国家发展计划委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定, 该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。七、综合评价与建议综上所述，江南建材项目的建设，不仅可以带动新建
20、及整个南昌经济发展，也是加强对外联系的窗口。该项目的选址以新建各优势为基础，以南昌市发展为依托，凭借该地区便利的交通条件，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进新建地区的商业、服务业的快速发展，对繁荣新建地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。考虑到目前中国的房产物业市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。 2012年7月18日目 录1、 总论.32、 建设方案与规模.83、 环保与节能.104、 实施计划与投资估算.115、 资金筹措及效益分析.126、 工程招投标.147、 综合评价与建议.14第 18 页 共 18 页
