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1、管理文件报审表报审部门购物中心各物业管理部门内审意见：年 月 日商管公司意见：年 月 日合约招投标中心意见：年 月 日客服管理中心意见：年 月 日产品研发中心意见：年 月 日成本管理中心意见：年 月 日集团资金财务中心意见：年 月 日集团审计中心意见：年 月 日项目公司领导意见：年 月 日地产集团总经理批示:集团总经理审批意见：年 月 日文件名称商业物业品质管理制度物业品质管理中心管理制度一、物业品质管理中心工作定义以质量品质为中心，关联部门参与为基础，通过客户的体验和认可，实现华润置地企 业品牌理念：品质给城市更多改变。二、愿景、目标1、愿景：改善服务质量、提升企业品牌！2、组织目标：快速反
2、应、有效处置、客户满意！3、目的1. 落实公司的质量方针、程序和标准。2. 保障商业物业服务质量体系有效运行。3. 改进控制方法，促进物业管理质量提升。4. 为质量体系的持续改善积累数据。5. 按质量体系要求及相应方法培训人员。4、适用范围 华润置地合肥有限公司万象城项目5、关联部门及职责1、物业中心职责1）根据本管理制度完善相关配套管理制度、流程；2）根据本制度架构组建相关实施机构；3）参与项目前期方案设计，并提供相关需求信息；4）参与项目建造过程的质量监督，并提出监督意见；5）承担项目入伙后的质量投诉受理、质量缺陷整改；6）参与项目物业移交验收，并形成验收记录（参见附表）；7）负责物业接管
3、；8）主持工程质量责任界定；9）小额维修工程施工方案审定、大额维修工程施工方案编制；10）负责维修成本在1000元内的工程直接发包；主持小额（V5万元）维修施工合同的 招标及合同签订（合同抄送地产成本管理中心、合约招投标中心备案）；参与大额（N 5万元）维修合同的招标评审及合同文本审核。11）负责维修整改工程的质量及安全文明施工管理；12）主持大额质量整改竣工验收，并形成竣工验收记录；13）工程质量整改竣工后三个月内将相关经济、技术文件组卷成册，并抄送置地公司 档案室；14）参与对项目承包商质量保证金的清算审核，并提供相关费用扣除清单； 15）参与项目后评估，并提交评估报告。2、华润置地合肥公
4、司合约招投标中心职责1）根据本制度优化合约招投标中心相关制度、流程；2）将本制度相关条款纳入工程承包合同约定条款内；3）主持工程合同招标条件及合同文本会审；4）为物业公司的小额招标提供技术支持；5）主持大额（N5万元）维修施工合同招标及合同签订，报地产公司成本管理中心审核 后按相关权限制度流程审批通过后生效。6）对施工单位的合同履行质量进行监督和纠偏；7）对项目承包商质量保证金的清算进行审核；3、客服管理中心职责一1）根据本制度完善客服管理中心相关制度、流程；2）受理业主头投诉、并将业主诉求反馈关联部门；3）主持索赔谈判；4）对物业维修质量、工作质量、安全文明施工进行监督、评价；5）对大额维修
5、工程事实进行确认；6）参与重大质量投诉（N5万元，或群诉质量事件）整改结果的验收；7）及时向投诉业主反馈相关信息。4、项目公司职责一1）负责编制施工图设计委托书，并报呈研发中心审查；2）主持项目施工图（通知相关单位、部门）会审，并形成会审文件；3）参与工程合同招标条件评审及合同文本审核；4）项目建造过程中，主持工程样板验收（通知相关单位、部门）；5）接受相关部门的质量监督，并及时作出反馈；6）以物业公司为交房对象，组织项目交接验收；7）主持项目物业、档案（技术、经济）、信息移交，并形成移交记录（参建附表）；8）项目移交后六个月内，协助物业公司搞好质量投诉处理；9）参与项目物业质量缺陷的责任界定
6、；10）大额维修施工方案审定；11）协助物业公司对小额（1千V5万元）维修施工合同的成本控制、招标及合同签订;12）主持项目后评估，并提交项目后评估（完整版）文本。5、研发中心职责一1）负责主持（通知通知关联部门）项目设计方案评审，并形成评审文件；2）协助项目公司编制施工图设计委托书，负责施工图设计委托书审查，并形成审查意 见；3）参与施工图设计成果审查，并提交审查意见；4）参与项目后评估，并提交评估报告。6、地产公司运营管理中心职责一1）参与维修项目质量责任界定;2）参与大额质量整改竣工验收；3）对大额质量整改过程实施监查；4）开发项目相关项目部解散后，承担大额维修施工方案审定;5）协调本制
7、度的有效实施。7、地产成本管理中心职责1）为物业公司小额招标提供咨询；2）对大额维修成本进行控制；3）审定大额维修报价；4）维修工程款结算审核及“质量保金支付申请”审核。8、公司资金财务中，一1）项目质量保证金预留；2）审核“质量保证金支付申请”；3）维修工程款及质量保证金支付。9、公司审计中，对项目全过程实施审查、监督。6、物业品质管理中心组织架构7、物业品质管理中心组织归属：合肥万象城项目公司直接管理;8、组织职能：由项目前期介入、建造监督、投诉处置构成（见下图） 注：组织内部职能框架由物业公司根据具体情况制定!组织结构框图9、相关流程1、方案设计会审参与流程2、施工图会审参与流程3.建造
8、过程监督流程交房验收整改复查设计变更所用材料工程样板监督施工工艺施工质量监督建造过程监督流程输出成果项目公司物业品质中心关联部门整改与反馈施工过程整改与反馈拉网式检查整改反馈检查记录整改通知抄送集团监督部门（监督无效时）抄送集团监督部门（监督无效时）抄送集团监督部门（监督无效时）检查记录整改通知检查记录整改通知施工准备阶段存档4.物业移交流程5.质保期内（5万元内）质量整改流程6.质保期内（5万以上）质量投诉整改流程7.物业（维修）整改成本控制流程8.工程质量保修金报批流程9、参与项目工程招标合同条件会审流程八、保修范围、保修期限、响应时间、整改期限项目自竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用
9、情况下的保修范围、保修期限及响 应时间及整改期限（见下表）保修范围及项目保修期限物业整改质量问题处理、整改地基基础和主体结构合理年限2天合理时间墙体开裂（指框架结构填充墙）2年2天1月内屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地5年12h1月内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积 起沙贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落装修 工程2年12h20日内门窗翘裂、五金件损坏、给排水管道2年12h10日内电气管线、给排水管道、燃气管线2年12h5日内电梯2年5日内消防设施、设备安装2年5日内通讯设备（含闭路电视及公用天线系统）2年12h10日内二次供水设施2年2h5日内供冷、热系统设备2个采暖期4h10日内智
10、能化系统2年12h5日内电器插座、开关、灯具2年12h5日内卫生洁具2年12H10日内固定家具2年12h10日内质量整改预估造价额度及向承包商告知方式1000 元 W10000 万10000 元W50000 元50000电话+短信电话+电子邮件电话+电子邮件+挂号信电话+电子邮件+挂号信+律师函九、特别注意事项1、工程承包合同中应明确约定以下内容(1) 质保期内质量整改告知方式及进行信息交流的专用电话号码、电子邮件地址、通 信地址等相关内容。(2) 质保期内质量整改造价在W5万元的，由建设单位负责安排整改。在整改前由物 业品质管理中心向承包商发出整改告知信息，(3) 承包商必须在“响应”时间内
11、委派专人来现场进行事实确认和责任界定；逾期不 到，视为认同甲方的责任判定定。(4) 响应时间自第一个电话通话结束后开始计算；若对方拒接电话，则以短信、邮件 发出后开始计算。2、承包商对质量整改造价核定金额发生异议的处理(1) 偏差W10%的，以甲方核定为准；(2) 土偏差10%的，由承包商提供依据，协商处理；(3) 协商不能达成共识的，则以公正的第三方计算结果为准。3、在本制度实施前所签合同的处理由合约招投标中心与承包商协商，以本制度为附件签订补充协议。九、配套表单1.项目物业移交清单目录序号资料名称备注1物业移交验收表2房屋及公用设施等移交验收交接表3建筑管理资料移交表4规划验收资料移交清单
12、5建筑资料移交清单6经济指标一览表7园林绿化资料移交清单8公用机电设备验收单9物业设备房钥匙移交清单10项目单元钥匙移交表11给排水系统图纸目录12项目施工许可证清单13项目公用场地移交清单14物业管理用房移交接管一览表15水、电、消防资料移交清单16房屋接管验收表17设备/设施接管验收记录表18设备/设施接管验收记录表19管理用钥匙移交清单20房屋接管（公用部分）验收记录表21各部门人事变动报表22工资表23普通管理人员考核24机电设备基本情况记录表2. 物业移交验收表物业名称开工日期竣工验收日期接管验收日期建设单位设计单位施工单位监理单位占地面积建筑面积移交内容房屋产权清册份张供水供电合同
13、份配套设施/设备/场地/房屋产权清册份张住宅质量保证书和住宅使用说明书份移交顾客房屋钥匙户、把/户土地使用权出让证明份移交管理用钥匙套地界界桩放点报告份建筑规划图张建设用地规划许可证份竣工总平面图套张建设工程规划许可证份单体建筑竣工图套张建筑物命名、更名审批资料份单体结构竣工图套张施工许可证份单体设备竣工图套张建筑执照份给排水竣工图套张工程竣工验收备案证明份电气竣工图套张工程规划验收合格证明份绿化竣工图套张消防验收合格证明份室外地下管网竣工图套张环保达标验收合格证明份道路、停车场竣工图套张电梯（扶梯）合格证明和准用文件份户型平面图及水电线路图套张民防工程竣工验收合格证明份设备订货合同、合格证、
14、随机使用说 明书、检验报告、随机用工具清单套燃气工程竣工验收合格证明份所有设施设备安装、测试、验收记录。套隐蔽工程等竣工验收合格证明份售楼资料及规划要点份移交意见：移交单位签名盖章：接收意见：接收单位签名盖章：3. 房屋及公用设施等移交验收交接表工程名称：开工日期：竣工验收日期：评定等级：接管验收日期：物业管理单位：交接日期：设计单位：建设单位：监理单位：施工单位：结构类型：建筑面积：层数：移交内容房屋住宅区公用设施、设备及公共场地房屋清单份 张公用设施清单钥匙发放户数户，每户套公用设备清单单体建筑竣工图套张公共场地清单单体水电竣工图套张绿化竣工图单体设备竣工图套张室外竣工图住宅区规划图套张其
15、他附属技术资料住宅区竣工总平面图套张其他其他附属技术资料套张其他套张4.物业项目管理资料移交清单项目名称楼栋编号项目数量说明1业主资料（售房资料）份页2项目命名书（批复文件）3街道命名书（批复文件）4门牌呈批表（批复文件）5管理用房批复文件6通邮手续批文7售房合同式样89售房 合 同 特 项 说 明10总户数11总面积平方米移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业品质、工程）年 月日5.规划验收资料移交清单内容份页内容份页用地类用地规划许可证建管类验线册红线图及批文建筑管理验收合格证建设用地通知书附图及批文四验收建筑竣工验收证明书用地批准书附图及批文道路竣工验收证明书土地
16、使用证质量等级评定表二规划设计要点地下防水验收签证规划类规划方案批文及附图类消防竣工验收证明书规划方案修改批文及附图施工过程中重大问题处理文件报建审核书园林绿化竣工验收证书四至图地下室验收证书单体报建图五说明消防审核意见人防审核意见及附图煤气报批审核意见及附图户外管线审核书（平衡图）建设工程规划许可证电信工程批文及附图建房售房改变结构立面、功能补报建手续配套缓建或取消批文移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业品质）年 月日6. 建筑资料移交清单项目名称 移交楼自编号名称张数（三）综合数据设计竣工1.首层建筑平面图（1）住宅3.非标准层建筑平面图4.天面建筑平面图2.标准
17、层建筑平面图5.天面防水大样图总面积m2总投资：万元开工时间：竣工时间:施工单位：7.下水池建筑图8.上水池建筑图6.地下室建筑平面图9.道路图10.11.1.建筑竣工验收证明书份页2.道路竣工验收证明书份页(二)3.质量等级评定表份 页4.地下防水验收证明书份页5.施工中重大问题处理 份 页(2)道路：面积m2总长：m投资万元竣工时间：施工单位：(3)配套设施：总面积m2总投资万元公厕m2垃圾站m2工具房m2环卫用房m27. 经济指标一览表名称数量名称数量总规划占地面积m2室外消防栓个总规划建筑面积m2室内消防栓个建筑占地面积rm2高压配电房间建筑容积率道路面积m2停车场面积m2低压配电房间
18、车位数量个变压器房间主线最大限额KVA水泵房间备用发电机KW空调机房间最大发电量KW梯灯盏电梯机房间楼层总数层电梯部大厦总高度mil电表房间备注移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业工程、品质）年 月 日8. 园林绿化资料移交清单项目名称移交楼自编号(-)(二)内容张数设计竣工1.总平面图2.园林建筑图3.喷淋地下布管图4.照明系统图5.照明地下布管图6.广播地下布管图7.8.9.1.报建资料份页2.验收资料份页3.4.5.6.7.8.内容1.绿化面积:2.园建面积:3.设计单位:4.施工单位:5.投资：6.竣工时间:（四）7.乔木：综品种:株合品种:株数品种:株据品种
19、:株品种:株品种:株万元灌木:品种：丛品种：丛品种：丛M2M2（三）:品种：丛 绿篱：品种：米品种：米品种：米品种：米品种：米 草皮：品种：M2品种：M2品种：M2品种：M2品种：M2移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业环境、品质）年 月 日9. 公用机电设备验收单设备名称：规格型号：安装位置：生产商：出厂时间：竣工验收日期：接管验收日期：设计单位：施工单位：建设单位：监理单位：占地面积：建筑面积：开工时间：年月日完工时间：年月日保修期起计至终止时间：年 月 日至年 月 日验收类别验收内容配套资料订货合同份使用说明书份合格证份检验报告份竣工图张验收记录张设备安装测试记
20、录份随机用工具清单份设备房环境/设备外观天花墙壁地面照明应急灯安全措施减震噪声门窗通风详情记录：符合要求画“V”，有缺陷画“X”，无此项画“-”，增加项补填。试运行情况现场实测技术性能及数据：初验：存在问题：复查、验收结论（整改情况）：验收人签字栏设计单位：监理公司：房地产公司工程部：施工/移交单位：移交人：年 月 日接收单位：钥匙移交：把接收人：年 月 日说明1、大型设备可作更详细补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证，施工凭此表至建设单位办理结算手续（未办理接管移交的，开发商有权不予办理结算）10. 项目设备房钥匙移交清单序设备房名称钥匙数量备注发电机房变电房配电房水泵房1水泵
21、房2水泵房3水泵房4水泵房5水泵房6电梯机房1电梯机房2电梯机房3电梯机房4电梯机房5中央空调机房风机房闭路监控室高低压房移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月 日11.公共管井/设备机房门钥匙移交表序号房号钥匙数量备注移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月 日12,给排水系统图纸目录序号名称编号备注移交单位签名盖章：（项目公司）年 月日接收单位签名盖章：（物业工程、品质）年 月日13.商户施工许可证清单序号名称数量备注移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月 日14. 公用场地移交清单序
22、号场地名称面积场地位置配套设施产权归属移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月 日15. 物业管理用房移交接管一览表移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月 日16. 水、电、消防资料移交清单项目名称：移交楼自编号：图纸张数图纸张数设计竣工设计竣工（一）给排水1。给水系统图11.各类二次接线图2.排水系统图12.自发电配电系统图3.首层给排水平面图13.发电设备平面置图4.标准层给排水平面图14.机组及配电柜接线图5.非标准层排水平面图15.户外路灯布线图6.天面给排水平面图（三）电1.机房设备布置图7.地下室给排水平面图2.
23、控制线路图8.泵房设备布置图3.电气接线图9.生活泵电气接线图梯4.井道图10.户外给水管网图1.设备平面布置图11.户外排水管网图（四）2.喷啉管线图1.户外布线图3.自动报警系统图2.总配电系统图4.自动报警接线图3.电气设备平面布置图消5.通风排烟电气接线图4.楼干线系统图防6.消防泵电气接线图5.首层电气平面图7.喷啉泵电气接线图6.标准层电气平面图8. 1211控制线路图7.非标准层电气平面图9.报警点分布平面图8.变压器接线图9.高压配电柜接线图（五）10。低压配电柜接线图其它移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司） 年 月 日（物业工程、品质）年 月 日17. 房屋接管验
24、收表（写字楼）水表对号电表对号燃气表对号问题整改情况：复查人：年 月日移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月日说明：1.检查项配件齐全或无破损作“V”记号，有缺损作“x”记号，并在详情记录栏内写明位置及缺损情况，以便承建商整改、复查。2.如有其它项目，请填写在空格里，没有的项目请在对应空格里画“一一”18. 设备/设施接管验收记录表部门设备名称规格型号配套工具配套钥匙酉己套资料订货合同份使用说明书份合格证份检验报告份竣工图张验收记录张设备安装测试记录份随机用工具清单份设地面墙面天花降噪减震应急灯注：本项符合要求画“V”，有缺陷画“X”，无此项画“”，增加项补
25、填。19. 设备/设施接管验收记录表部门设备名称规格型号配套工具配套钥匙配套资料订货合同份使用说明书份合格证份检验报告份竣工图张验收记录张设备安装测试记录份随机工具清单份设备房环境地面墙面天花降噪减震应急灯详情记录：存在问题整改情况复查人：项目公司代表：日 期：施工单位代表：日 期：物业工程代表：日 期：注：本项符合要求画“V”，有缺陷画“x”，无此项画“一一”，增加项补填。20.管理用房钥匙移交清单序号钥匙名称移交时间移交数量门锁状况备注备注移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业中心）年 月日21. 房屋接管（公用部分）验收记录表项目名称：移交楼自编号：统计楼道、面外
26、墙面等公共部位问题处，下水道问题处配套项目，问题处问题共处公共部位，问题处评价楼道、面外墙面：均好可以有小问题较差配套：均好可以有小问题较差公共部位：均好可以有小问题较差普遍性问题及整改建议：22. 机电设备基本情况记录表项目名称：所属系统：设备名称设备型号设备编号安装位置产 地出厂日期使用时间设备价格出厂序号设备使用寿命设备折旧率折旧年限设备本体主要参数附属设备、主要零部件及其参数电机额定电压转速额定电流产地频率出厂序号功率出厂日期控制柜备注移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月日（物业工程、品质）年 月日23. 质保金付款申请表质保金付款申请表项目名称：项目期楼填写日期：年月日工程名称收款单位合同编号开工日期竣工日期保修截止日期保修期施工单位申请内容项目经理：项目负责人：企业公章：物业公司付款理由（合同条款摘要）（合同义务履行情况）（必要时后附附件）经办人：工程部经理：物业公司经理：客服管理中心审核意见项目分管经理：中心经理：合约招 投标中 心审核 意见项目负责人：中心经理：成本管理中心审核意见（审定付款金额）合同价结算价预留质保金扣款实付质保金经办人：成本管理中心经理：项目公司经理：
