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1、十堰万象国际城市场调研及初步定位建议,2013年7月23日,深圳市营销协会 地产策划中心深圳市固诚房地产经纪有限公司,商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能成功招商，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本次的提案基于对十堰商业市场初步了解，为使本案更顺利地得到招商和运营，制定本定位建议。,前言,思维框架,1、城市综合情况2、城市商业发展状况3、在售在招商业研究,市场研究,Part.1,思维
2、框架,5,十堰市下辖两区五县一市、一个经济技术开发区（十堰经济开发区）和一个旅游经济特区（武当山旅游经济特区）市区为箭茅区和张湾区,数据来源：十堰市政府公开网站,十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部十堰市是毗邻地区（鄂、豫、陕、渝）最大的汽车制造，汽车科研中心十堰拥有“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球,城市综合情况城市概况,6,十堰市经济保持平稳较快的发展态势，2011年经济总量排在湖北省第7位，处于中游水平。,2007年以来，十堰市整体经济发展迅速，连续5年经济增速度保持在11%以上。2011年十堰市GDP位列全省第7位。,数据来源：十堰市统计信息网,截止20
3、11年底，十堰市GDP总体规模达到850亿元，同比增长15%，三产业比例为：11.4:53.1:35.5,城市综合情况经济发展,数据来源：十堰市2011年统计公报,十堰是“中国第一、世界第三”的商用车生产基地。十堰因车而建、因车而兴，是驰名中外东风车的故乡，是全国闻名的汽车城。目前，全市拥有500多家整车及零部件生产企业，拥有千亿元的制造业存量资产和年产80万辆汽车的生产能力东风公司十堰基地现有各类专业厂28家，年产东风系列商用车40多万辆。十堰是全国唯一的汽车关键零部件产业基地中国（十堰）汽配城已经成为全国占地面积最大（400亩）、入驻汽配经销商最多（2000家）、实现销售收入最高（2008
4、年突破100亿元）的汽配交易市场,城市综合情况产业发展,铁路 十堰交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每天有73对旅客列车停靠十堰站，可直达北京、天津、上海、重庆、成都、武汉、郑州、哈尔滨、合肥、南京、南昌、杭州、广州、福州等地，有两列始发动车组到武汉。公路 209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安。随着武白、郧十一级路的建设，交通条件进一步改善。十堰市内暂无机场，可至襄阳、神农架转乘，武当山机场在建中，航空较为不便利。,数据来源：十堰市政府公开网,城市综合情况城市交通,十堰市各区及下辖县市人口分布较为平均城区（箭茅区和张湾区）总人口共计76.8万人，占比22.1%,2011年末
5、十堰市总人口 348.4万人，位列全省第7位，处于中游水平其中城区常住人口76.7万人，城镇化率为37.5%，高出全省平均水平4.04,数据来源：十堰市统计信息网,城市综合情况城市人口,十堰市总面积23600km，人口密度为150人/km市辖区面积为1230km，总人口76.7万人，人口密度为624人/km建成区面积为65.2km,数据来源：十堰市统计信息网,城市综合情况城市人口,数据来源：十堰市统计信息网,近年来十堰市城镇居民人均收入稳步增长，在湖北省各州市中位于下游,2011年十堰市城镇居民人均可支配收入达14172元，在对比城市中排在第10位，处在湖北省下游。,2006至2011年，十堰
6、市城镇居民可支配收入保持稳步快速增长，年增幅集中在11%左右。,城市综合情况人民生活水平,数据来源：十堰市统计信息网,社会消费品零售总额2011年十堰市社会消费品零售总额为367.1亿元，近六年平均增长率超20%近六年十堰市社会消费品零售总额占GDP比重保持在41%以上，消费市场对GDP贡献巨大,固定投资总额 从2006年的122.1亿元增长至2011年的523.2亿元，相当于翻了两番，为城市后期持续性发展提供动力和保证。,城市综合情况居民消费及固定投资,13,2011年，十堰市全市实现社会消费品零售总额367.1亿元，比上年增长17.9%。分城乡看，城镇消费品零售额314.8亿元，增长18.
7、0%；乡村消费品零售额52.3亿元，增长16.7%批发零售贸易业销售总额595.3亿元，增长20.0%，其中，批发业实现销售额259.6亿元，增长15.3%；零售业实现销售额335.7亿元，增长23.9%,城市综合情况社会零售业发展水平,至2015年经济发展目标1、GDP达到1300亿元，年均增长12%以上；2、地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长15%以上；3、全市农产品加工产值与农业总产值之比达到1:1；4、高新技术产业增加值占GDP的比重提高到15%以上；5、旅游收入占GDP比重提15%高到上。至2015年社会发展目标1、城镇居民人均可支配收入超过2万元，年均递增10%以上；2、农
8、民人均纯收入超过5500元，年均递增10%以上；3、城镇居民人均可支配收入超过8万元，年均递增8%；4、农民人均纯收入超过2万元，年均递增10%。,资料来源：十堰市“十二五”规划,城市综合情况城市发展规划,资料来源：十堰市“十二五”规划、十堰市20112030年总体规划,城市未来中心人口规模 1、市域总人口2015年达到355万人；2020年350万人；2030年345万人；2、2015年中心城区人口规模70万人，2020年中心城区人口规模达到80万人，2030年中心城区人口规模控制在100万人以内。城市未来规划发展方向 城市用地以向东发展为主，向北发展为辅。1、“东拓、西进、北扩、中优”，提
9、升城市空间承载力，完善区域性中心城市职能。2、延续山、水、城互融的空间形态，突出山水城市特色城市规划未来建成区面积 到2015年，建成区面积达到100平方公里（2011年为65.2平方公里），人口承载力超过100万，基本建成开放型、多功能、有特色的现代化宜业乐居城市。,城市综合情况城市发展规划,交通规划,航空枢纽在十堰中心城区建设武当山机场，并加强机场面向市域的集疏运交通组织。铁路枢纽规划建设新十堰站、郧县站和房县站，并进一步加强现状十堰站、六里坪站、丹江口站和武当山站等的枢纽功能。水运枢纽加强水运与公路、铁路等多种交通方式的衔接，重点加强丹江口水库下游港口设施建设。公路枢纽规划在十堰中心城区
10、建设2处一级公路客运站，在丹江口市、郧县和房县城区分别布设1处一级公路客运站。,建设航空网、铁路网、水运网、公路网的综合交通运输枢纽,数据来源：十堰市2011-2030年总体规划,城市综合情况城市发展规划,17,17,商业布局规划,十堰市商业布局规划1、市级商业中心。以休闲购物、餐饮美食、休闲娱乐为特色，提升优化人民路（尤其是五堰商业步行区）传统商业服务中心；以商务、金融保险、时尚休闲、旅游信息服务为核心，逐步培育浙江路现代商务商业文化娱乐中心。2、专业化市场。规划在十堰火车站南侧地区和现状白浪组团十堰汽配城建设服务区域的专业化的大市场。3、区级商业中心。规划在车城西路沿线、花果火车站北侧地区
11、、辽宁路西侧及东风大道南段西侧、白浪火车站北侧地区形成4处区级商业中心4、建立社区级便民商业服务网点，形成完善的商业服务系统。5、规划人均商业金融用地面积4.43平方米。,数据来源：十堰市“十二五”规划,城市综合情况城市发展规划,18,十堰市主要形成了一个市级商业圈五堰商业圈及两个区域级商业圈张湾商业圈、六堰商业圈（不包含专业市场，下同）的格局，如下图。,五堰商圈：由五堰步行街历史形成，人气旺盛，是十堰最繁华中心。商业主要集中在五堰香港步行街、五堰商城、武商、武当广场等，是十堰居民最主要的消费场所，商业地位不可动摇。六堰商业圈：以人民广场为中心，周边分布文化宫、电影院、酒楼、商场等，及餐饮、娱
12、乐、文化、购物为一体，区域发展潜力大。,张湾商业圈：由武汉中商、工贸家电带动起来的区域性商业圈，主要服务于市区居民。,城市商业发展状况商圈研究,商圈布局,城市商业发展状况商圈研究,商圈研究,市级商业中心五堰商圈，是十堰居民最主要的消费场所，辐射范围覆盖整个十堰市。区级商业中心 六堰商业圈和张湾商业圈，是区域性商业中心，形成对各自区域的商业辐射范围。,城市商业发展状况重点商圈分析,五堰商圈,五堰商场,武当商业广场,维也纳广场,五商时尚百货,商圈内典型商业体分布,城市商业发展状况重点商圈分析,五堰商圈,在售在招商业楼盘分布,在售在招楼盘分布,代表本项目；其它在售在招项目有京华新天地、东方明珠、和昌
13、美食广场。,在售在招商业个案分析,京华新天地,在售在招商业个案分析,东方明珠,在售在招商业个案分析,和昌美食广场,调研小结启示：,从城市综合情况来分析，十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部，是国家重要的汽车生产基地，经济发展迅速，经济总量位居省内前列，拥有公路、铁路、航空立体交通优势，总人口已超过350万人，居民消费水平保持年11%增长，社会消费品零售总额近六年平均增长率超20%，城市商业需求量大，零售商业有较大的发展空间。从城市商业发展状况来分析，十堰市商业主要集中在五堰、六堰和张湾商圈，以百货大卖场为主，呈现“大而全、小而庸”的特点，且同质化严重，缺乏大型的主题商城，也无集中电子
14、市场出现，所以经过实地调研得出本项目适合时尚电子城、时尚百货城或家居软装商场。从在售在招商业研究来析，十堰市在售在招商业主要分布在北京中路、浙江路一带，该区域是政府重点打造新型区域商业中心，在规模上，除和昌美食广场较大，其它项目与本项目相近，业态规划为家居建材、大型餐饮等，租金范围在30-150元/月左右。,项目概况,Part.2,思维框架,项目概况,本案地处十堰六堰转盘旁，东靠山军安小区，南接人民北路，西临公园路，北至汉江南路，地理位置优越。,项目SWOT分析,Part.3,思维框架,项目SWOT分析,劣势（Weekness）处商圈末端，人气不足；此路段周边无大型商业，商业氛围较弱；人民商场
15、吸引大量消费者。,威胁（Threats）自身硬件条件不理想。停车位匮乏，影响高端消费者消费；前期无客户资源积累，招商难度增大；,优势（Strengths）-交通便捷，出行方便；人口密集，配套设施齐全；规划利好，政府大力支持。周边高档楼盘林立，消费潜力无限。,机会（Opportunities）除人民商场外，六堰区已无商业体；用地平整，便于规划；挖掘高档消费，形成区位优势；打造差异化商业。,项目SWOT分析,项目优势1、项目周边的人民北路和公园路的路况都非常优越，可以为市区拥有私家车的人士带来便利，使他们通行快捷，方便到达，而他们正是消费能力最强的阶层；3、根据十堰市规划，六堰将作为十堰核心地段，
16、经过改造、升级，成为十堰市高档的商业、金融、文化红心。将是市民日常休闲、购物的必到之地。4、周边高档楼盘林立，消费潜力无限。,项目SWOT分析,项目劣势1、项目旁汉江北路的市政建设尚不完善，如道路绿化、路灯、地下公用事业管道等建设都相对落后，这不仅给本项目的建设施工带来了一定的困难，更需要我们花费更多的力量在项目的现场包装和广告推广上，以求通过自身的产品品质和形象来提升项目所处地段在人们心目中的商业地位。2、项目虽处于六堰转盘处内，但两侧均无商业体，相对人民商场人气明显不足。3、人民商场作为目前六堰主要购物场所，将分流部分消费者。,项目SWOT分析,项目机会1、本项目的地理位置潜力无穷正处在六
17、堰转盘的中心位置。这意味着本项目中的商业开业后，可覆盖整个六堰，为项目成为整个六堰的商业龙头打下了基础。2、整个项目用地较为平整，形状方正，便于我们进行产品规划和布局。3、地区的高收入群体也较多，特别是高档消费的潜力尚未被完全挖掘出来，并且由于目前六堰高档消费场所相对缺乏和分散，对本项目而言，此时入市恰逢时机。4、六堰区已无整体商业体。通过人民商场吸引的人流，打造差异化商业或提质、补缺型商业，将成为本案最大的竞争机会。,项目SWOT分析,项目威胁1、本案四、五层层高仅只有3.9米，作为商业明显不足；2、无挑高大堂，消费体验感欠缺；3、内部剪力墙、承重柱多，严重影响商业布局；4、住宅部分两个交通
18、核的设置，影响商业内部空间利用；5、地上无停车位规划、地下停车位仅只有150位（地下128位，地下32位），且须与209户住宅业主共享，车位匮乏，对高端消费者造成不便；,1、项目定位概述2、项目定位,项目定位建议,Part.4,思维框架,根据前文，结合项目现实条件，虽本案地处十堰商业中心，若项目单纯的定位为百货、超市等业态，由于本案商业规划布局受到一定限制，且体量相对显小不能对其它区域形成足够的吸附力，只能作为城市商业补充。所以着眼于项目地处十堰高档人群集聚区和未十堰核心商业区的优势，兼顾项目的可持续发展和城市商业功能补缺需求，我们将本项目进行如下的定位策划。,项目定位概述,主题定位 新人类炫
19、酷特区Centro SAR,时尚时尚是一门艺术，时尚是不同生活品味，时尚是尽情展露个性，时尚就是大众争相效仿的生活方式。新人类他们特立独行，不受束缚他们崇尚新潮，追寻刺激他们善用强烈的色彩彰显个性我的青春我做主炫酷炫目光彩，展示张扬酷我直率，颠覆主流特区划地而治蕴涵独特文化和生活之区域,主题定位1,功能划分,第一层：时尚百货,美容、美甲、美体、彩妆、饰品店；国际知名品牌折扣店；国内一线品牌店；屈臣氏、万宇等保健及美容产品零售超市及进口商品超市；棒约翰或必胜客等类型餐厅。,功能划分,第二层：日韩城,日韩品牌服饰。,功能划分,第三层：名媛外贸,外贸服饰。,功能划分,第四层：家具家私,家具家私；家居
20、饰品；干花等。,功能划分,第五层：,美容美体SPA；综合休闲娱乐区；,雅培母婴用品,主题定位 家饰界时尚居家生活第1站THE HOME WORLD LIFE SQUARE,主题定位2,本着“重装饰、轻装修”的现代居家消费理念，将本项目规划成十堰首家时尚居家消费专业商场，通过齐全而具有特色的家用家饰类产品和小型生活精品、新概念家具等，以及个性鲜明易于与其他商场区别的主题、业态形式定位，引进高质素的现代经营管理模式，将使本项目打造成十堰市革命性榜样居家消费专业商场。,功能划分,第一层：家居潮流前线馆,艺术影楼、连锁咖啡语茶、建陶一线品牌展示厅；家居摆饰、字画、十字绣、干/鲜花；女子生活SPA、点心
21、房；日用陶瓷精品馆；女性配饰；,功能划分,第二层：天地居家空间馆,艺术画舫；灯饰世界、艺术天花、艺术屏风；居家地毯荟萃；,功能划分,第三层：梦幻家居综合馆,窗帘；床上用品；布艺、家纺；母婴天地。,功能划分,第三层：实木家居综合馆,现代、欧美等外埠现代风情实木家居；仿明清风格中式家居。,功能划分,第四层：家饰界品牌特卖站,品牌特卖场。,功能划分,第五层：家世界休闲驿站,商厦运营管理中心办公区；综合库区；静态休闲区；综合休闲娱乐区。,主题定位 E世界时尚数码广场THE E WORLD BRANCHES OF CYBERMART,首席他不是追随者，而是引领者，是整个十堰电子数码的标杆项目。科技与生活
22、科技代表的是生活方式；科技是一种力量，也是一种文明；我们离不开生活，生活离不开科技；科技是这个世界上最巨大的财富；高科技已经不是某些人或者某些项目的专属品。时尚与科技科技与时尚的联姻为我们的生活带来了更多色彩和可能性；人们将在这一科技与时尚的结合过程中充分享受技术发展为生活带来的美好体验。,主题定位3,功能划分,第一层：国际品牌形象馆,知名品牌手机卖场；国际IT品牌体验中心；数码精品形象馆；笔记本展销中心。,苹果体验中心,功能划分,诺基亚体验店,功能划分,三星体验店,功能划分,第二层：数字生活广场,大小数码、笔记本。,展厅（独立铺）效果,功能划分,第三层：DIY发烧友天堂,边厅（独立铺）效果,功能划分,第四层：配件、饰品、耗材天地,边厅（独立铺）效果,功能划分,第五层：售后服务、维修中心,展厅（连铺）效果,THANKS,
