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1、2022年下半年湖南省房地产估价师案例与分析：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,惟独1个事最符合题意）1、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格2、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元.其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺.则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为.【2022年考题】A:23.4万元B：28.6万元C：33.4万元D：4
2、6.8万元E:工业用地的监测点评估价格3、某居民楼总建造面积为5000m2,总价值为IoOo万元，其中土地总价值为500万元,某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建造面积为150m2,房地总价值为35万元.若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为A. 3%B. 3o5%C. 7%D. 4%4、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开辟日期满年未动工开辟的，国家可以无偿收回土地使用权。A：4B:3C：2D：1E:执行层的组织协调5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素6、下列财务报表中,储存基础性数据的是A.辅助报表B.资产负债表C.
3、资金来源与运用表D.现金流量表7、原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明,便于理解和使用.A.及时性B.简便性C.明晰性D.可比性8、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%9、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建造面积78户的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每一个季度初支付一次,折现率为8%,剩余使用年限为46年，则该住宅价值。A：64.33万色B：66.25万元C:77.19万元D：79.50万元E：工业用地的监测点评估价格10、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例
4、成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为0万元。A. 75.00B. 75.60C. 83.60D. 86.0011、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。A：容积率B：空置率C：利息备付率D：成本利润率E：借款合同12、一已知其临街深度30.48m（BP100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元.相邻有一临街深度45.72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A:109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点
5、评估价格13、下列不属于股票基本特征的是A.稳定性B.决策参预性C.流通性D.非返还性14、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限普通是_。A.1年B.2年C.35年D.56年15、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是A.股票+投资基金B.债券+投资基金C.投资基金+股票+债券D.股票十债券16、_是规范担保公司的主要的组织法。A.担保法B.公司法C.民法D.合同法17、指标属短期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D:资产负债率E：借款合同18、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft,临街深度为75fto现有一相邻矩形地块乙，临街宽
6、度为30ft,临街深度为125ft运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为一万元。A. 65.4B. 81o8C. 87o2D. 109o019、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括A.购买价格B.容积率C.权益投资比率D.空置率20、开辟利润占总开辟成本的比率，是初步判断房地产开辟项目财务可行性的一个经济评价指标,这一指标称为().A.成本利润率B.投资利润率C.资本金利润率D.资本金净利润率21、是一种反映房屋、土地现状的专业图。A:房地产平面图B：房地产有关证明和文件c：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调22、房地产开辟前期的规划管理,下列步骤正确的是。A：选址
7、规划意见通知书,规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证B:规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C：选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证D：规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证E:借款合同23、“五通一平”普通是指某区域或者某地块具备了道路、等设施或者条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力24、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部份.A.价格分析B.市场分析C
8、.产品分析D.成本分析25、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请A.初始注册B.续期注册C.变更注册D.撤销注册二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或者2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每一个选项得Oo5分）1、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。A：物业增值收益B:所得税C：还本付息额D：投资者权益增加值E:权益投资2、下列关于敏感性分析的描述正确的是A.敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或者缺的组成部份B.敏感性分析的准确性是相当高
9、的C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D.敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E.常用的指标为内部收益率3、房地产档案资料是由组成。A：房地产法律、法规B：房地产平面图C:房地产卡片D:房地产有关证明和文件E：房地产权属账册4、如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8%B:4%C：14%D：12%E：借款合同5、转让房地产开辟项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开
10、辟项目转让合同到房地产开辟主管部门备案。A：60B：45C:30D：15E：执行层的组织协调6、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来,可以.A：提高投资收益B：降低系统风险C降低个别风险D：使投资毫无风险E：借款合同7、对收益性物业来说空置率提高将会导致。以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A.租金收入减少B.附加支出增加C.物业资本价值下降D.运营成本下降8、物业管理企业在确定写字楼租金时,普通要考虑的主要因素有A.可出租或者可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩9、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括A.建立
11、房屋权属登记信息查询制度B.更新查询信息C.及时提供查询D.指定专人负责查询工作E.不得擅自扩大查询范围10、下列关于房地产抵押的表述中,正确的有_。A.村办企业的厂房可以抵押B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定2个以上抵押权11、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2,出租的年末净收益为300元/m2.假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格应为（）元/m2。A. 2667B.
12、 2670C. 3000D. 266012、暂时建造是指的建造物、构筑物和其他设施.A:必须限期拆除B：结构简易C:结构复杂D：永久性E：暂时性13、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。（过时）A：0o5B：1O0C：1.5D：2o0E3o014、农用地包括。A:养殖水面B：草地C：耕地D：水利设施用地E:未利用地15、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年,年利率为5o58%,按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。A:该房地产的实际价格等于名义价格B：该房地产的名义价格为50万元C:该房地
13、产的实际价格为50万元D：该房地产的实际价格高于50万元E：该房地产不存在名义价格16、责任保险包括等。A:财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险17、公开市场价值是指在下列_交易条件下最可能实现的交易价格。A.交易双方自愿地进行交易B.交易双方掌握必要的市场信息C.交易双方有较充裕的时间D.交易双方有必要的专业知识E.交易双方都对要交易的房地产感兴趣18、A房地产开辟公司在一项目投标中，符合中标人条件的是.A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准C：其标书能够满足招标文件的
14、形式性要求D:其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本E:其标书经评审的投标价格最低且低于成本19、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建造面积的10%,套内建造面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建造面积计算的实际单价为一元/m2。A. 2593B. 2619C. 2727D. 286220、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。A：将影响商品需求的各种因素作为自变量B：将需求作为因变量C：将影响商品需求的各种因素作为因变量D：将需求作为自变量E：将供给作为自变量21、投资组
15、合理论认为,把不同投资项目组合起来，可以。（2022年试题）A：提高投资收益B：降低系统风险C：降低个别风险D:使投资毫无风险E，借款合同221如遍地产价格时间序列的逐期发展速度就可以计算其平均发展速度。A.较大B.较小C.差距较大D.大致接近23、房地产测绘的特点包括。A:测图比例尺大B：测图比例尺小C：测绘内容较多D：精度要求高E：修测、补测及时24、对于任意拍卖，下列说法错误的是A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或者处分权为前提D.目的在于将物品交换兑现25、下列对于信托的性质叙述有误的一项是A.信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或者处理有关经济事务的信用行为B.信托合同生效后,信托财产的所有权仍属于委托人C.受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担,受托人只收取其提供劳务的报酬D.信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，于是付给受益人的盈利额并不固定
