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1、2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,1,第九章财务管理与绩效评价,华东师范大学东方房地产学院谢福泉,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,2,第一节财务管理概述,一、财务管理对象财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,3,第一节财务管理概述,（一）企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费
2、、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,4,第一节财务管理概述,（二）企业财务关系1、企业同其所有者之间的财务关系。2、企业同其债权人之间的财务关系。3、企业同其债务人之间的财务关系。4、企业内部各单位之间的财务关系。5、企业同职工之间的财务关系。6、企业同国家机关之间的财务关系。,2023年10月4日,Edited by B.Y
3、.,Sun,5,第一节财务管理概述,二、财务管理目标财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,6,第一节财务管理概述,（一）财务管理总体目标1、利润最大化2、资本利润率最大化或每股利润最大化3、企业价值最大化或股东财富最大化,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,7,第一节财务管理概述,（二）财务管理具体目标1、筹资管理目标在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。2、投资管理目标以较低的投
4、资风险与投资投放和使用，获取同样多（或较多）的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。3、利润分配管理目标在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,8,第一节财务管理概述,三、财务管理的内容财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,9,第一节财务管理概述,（一）筹资决策筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。包括如下内容：预
5、测企业资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,10,第一节财务管理概述,（二）投资决策投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收人的投资。,2023年1
6、0月4日,Edited by B.Y.,Sun,11,第一节财务管理概述,（三）利润分配决策利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，从而使企业的市场价值不断上升。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,12,第一节财务管理概述,包括：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入的相对偏好等；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。,2
7、023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,13,第一节财务管理概述,四、财务管理的手段实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融人到企业资源规划（ERP）系统中。网络财务是以互联网INTRENET、内部网INTRANET以及电子商务为背景的在线理财活动。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,14,第二节财务报告分析,一、财务报告的构成与内容企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,S
8、un,15,第二节财务报告分析,（一）会计报表部分会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,16,第二节财务报告分析,1、主表主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。（1）资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。
9、（2）利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。（3）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,17,第二节财务报告分析,2、附表附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类是 企业会计制度 规定的，另一类是企业内部管理需要的。（1）资产负债表附表资产减值准备明细表股东权益增减变动表
10、应交增值税明细表（2）利润表附表利润分配表分部报告,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,18,第二节财务报告分析,（二）文字报告部分1、会计报表附注（1）企业基本情况。（2）不符合基本会计假设的说明。（3）重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响。（4）或有事项的说明。（5）资产负债表日后事项的说明。（6）关联方关系及其交易的说明。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,19,第二节财务报告分析,（7）重要资产转让及其出售情况。（8）企业合并、分立的说明。（9）重大投资、融资活动。（10）会计报表中重要项目的明细资料。（11
11、）合并会计报表的说明。（12）有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,20,第二节财务报告分析,2、财务状况说明书财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。包括：企业生产经营的基本情况。利润实现和分配情况。资金增减和周转情况。对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,21,第二节财务报告分析,二、财务报告分析的概念与形式（一）财务报告分析的概念与特征财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析
12、方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,22,第二节财务报告分析,财务报告分析具有三个特征：拓展性判断性依耐性,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,23,第二节财务报告分析,（二）财务报告分析的主要形式1、内部分析与外部分析（1）内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。（2）外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各
13、自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,24,第二节财务报告分析,2、全面分析与专题分析全面分析是指对物业管理企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。专题分析是指根据分析主体或分析目的的不同，对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出间题进行分析。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,25,第二节财务报告分析,3、财务报表分析与内部报表分析（1）财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。根据报表的种类不同又可分为资产负债表分析、利润表分析和现金流量表分析三种。（2）内部
14、报表分析是对财务报告分析的必要补充，对内部报表的分析更有利于揭示物业管理企业经营管理中存在的问题或不足。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,26,第二节财务报告分析,4、趋势分析、现状分析、潜力分析（1）趋势分析是指对物业管理企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。（2）现状分析是指对物业管理企业财务活动所析，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。（3）潜力分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。,2023年10月4日,Edited by B.Y.
15、,Sun,27,第二节财务报告分析,三、财务报告分析的主要方法（一）比率分析法比率分析法是财务报告分析是基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。比率分析法主要包括：相关指标比率分析法构成比率分析法效率比率分析法,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,28,第二节财务报告分析,（二）比较分析法比较分析法是将实际数同特定的各种标准（基数）相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法。比较分析法中
16、的数据有：绝对数相对数,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,29,第二节财务报告分析,四、财务报告分析的一般过程（一）财务报告分析准备阶段1、明确财务报告分析目的2、确立财务报告分析标准3、制定财务报告分析计划4、搜索整理财务报告分析资料,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,30,第二节财务报告分析,（二）财务报告分析实施阶段1、报告整体分析2、财务指标分析3、基本因素分析,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,31,第二节财务报告分析,（三）财务报告分析报告阶段1、得出财务报告分析结论2、提出可行的措施建议3、编写财务报告
17、分析报告,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,32,第三节物业管理绩效评价,一、物业管理绩效评价的概念与意义（一）绩效与物业管理绩效物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展中所取得的成果和所作出的贡献来体现。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,33,第三节物业管理绩效评价,物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效
18、。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,34,第三节物业管理绩效评价,（二）物业管理绩效评价及其意义1、物业管理绩效评价的概念物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,35,第三节物业管理绩效评价,2、物业管理绩效评价的特点物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、
19、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点。3、物业管理绩效评价的意义,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,36,第三节物业管理绩效评价,二、物业管理绩效评价的类型（一）政府评价指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业管理企业绩效评价。（二）社会评价社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,37,第三节物业管理绩效评价,（四）企业自我诊断
20、评价指各类物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价。（五）物业资产管理项目评价回答业主关心的其委托管理的物业资产的收支状况、收入及资产价值成长的潜力、资产投资收益水平、在市场上的竞争能力等问题。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,38,第三节物业管理绩效评价,三、物业管理绩效评价的基本要素物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,39,第三节物业管理绩效评价,四、物业管理绩效评价的指标体系（一）物业管理绩效评价基本指标1、财务效益状况指标（1）净资产收益率,
21、2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,40,第三节物业管理绩效评价,（2）总资产报酬率（3）财务内部收益率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,41,第三节物业管理绩效评价,2、资产营运状况指标（1）总资产周转率（2）流动资产周转率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,42,第三节物业管理绩效评价,3、偿债能力状况指标（1）资产负债率（2）利息保障倍数4、发展能力状况指标（1）营业增长率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,43,第三节物业管理绩效评价,（2）资本积累率,2023年10月4日,Edit
22、ed by B.Y.,Sun,44,第三节物业管理绩效评价,（二）物业管理绩效评价修正指标1、财务效益状况修正指标（1）主营业务利润率（2）盈余现金保障倍数,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,45,第三节物业管理绩效评价,（3）成本费用利润率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,46,第三节物业管理绩效评价,2、资产营运状况修正指标（1）应收账款周转率（2）不良资产比率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,47,第三节物业管理绩效评价,（3）资产损失比率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,48,
23、第三节物业管理绩效评价,3、偿债能力状况修正指标（1）流动比率（2）速动比率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,49,第三节物业管理绩效评价,（3）现金流动负债比率（4）长期资产适合率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,50,第三节物业管理绩效评价,（5）经营亏损挂账比率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,51,第三节物业管理绩效评价,4、发展能力状况修正指标（1）总资产增长率（2）三年利润平均增长率（3）三年资本平均增长率,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,52,第三节物业管理绩效评价,（
24、三）物业管理绩效评价评议指标评议指标即实施评论议定的指标，属于非计量指标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充。1、经营者基本素质2、服务满意度3、基础管理水平4、在岗员工素质状况5、服务硬环境6、发展创新能力7、经营发展策略8、综合社会贡献,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,53,第三节物业管理绩效评价,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,54,第三节物业管理绩效评价,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,55,第三节物业管理绩效评价,五、物业管理绩效评价的标准（一）定量指标标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的
25、标准系数组成。定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值，每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,56,第三节物业管理绩效评价,（二）定性指标评议参考标准定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,57,第三节物业管理绩效评价,六、物业管理绩效评价结果与报告（一）物业管理绩
26、效评价结果运用不同层次的评价指标将得出不同层次的评价结果，如初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果和综合评价结果。初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果分别依据基本指标、修正指标和评议指标计算得分产生。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,58,第三节物业管理绩效评价,（二）物业管理绩效评价报告评价报告是评价工作组在完成评价工作后，向评价工作组织机构（委托方）提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论分析等基本情况的文本文件，也是企业绩效评价工作最终成果的体现。评价报告由封面、正文和附录三部分组成。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,S
27、un,59,第四节绩效评价的主要方法,一、功效系数法功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,60,第四节绩效评价的主要方法,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,61,第四节绩效评价的主要方法,（一）基本指标计分方法,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,62,第四节绩效评价的主要方法,（二）修正指标计分方法,2023年10月4日,E
28、dited by B.Y.,Sun,63,第四节绩效评价的主要方法,二、综合分析判断法综合分析判断法属于定性评价方法，又称隶属度赋值法指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,64,第四节绩效评价的主要方法,三、定量和定性相结合计分法定量与定性相结合计分法就是将以功效系数法计算的定量指标评价分数
29、和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,65,第五节物业管理报告,一、物业管理报告及其类型物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,66,第五节物业管理报告,（一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类1、向业主、租户提交的物业管理报告2、向高层次管理者提供的物业管理报告3、向投资
30、者或董事会提交的物业管理报告,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,67,第五节物业管理报告,（二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类月度物业管理报告季度物业管理报告半年度物业管理年度物业管理报告,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,68,第五节物业管理报告,二、物业管理报告的构成与内容（一）物业经营管理工作总结（二）物业经营管理财务报告（三）物业经营管理工作计划,2023年10月4日,Edited by B.Y.,Sun,69,第五节物业管理报告,三、编写物业管理报告的注意事项（一）突出重点、兼顾一般（二）注重时效、真实可靠（三）报告清楚、文字简练四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例,
