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1、中南集团南京六合项目研判,缩略版,全市土地市场近况,地块属性,从出让土地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%，其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各出让4幅，河西与仙林分别成交1幅。,南京市10月土地成交用途结构,本月商住混合用地共成交3幅，分别来自于江北、江宁与城南板块，3幅商业混合用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域，可见，江北板块的商业用地目前也是炙手可热。其中，本月唯一一块纯商业用地浦口区泰山街道浦珠路以南NO.2009G59地块引来6家企业竞买，最终南京市浦口特易购地产以2.65亿收入囊中，楼面价达3969元/平米。,从出让土
2、地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%。,地块规模,南京市10月土地成交规模结构,从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。此外，10万平方米以上的地块有所增加，共成交5幅，除江北2幅外，仙林、城南与江宁各1幅，其中，江北NO.2009G55浦口区花卉大道02地块出让总面积达28.33万平方米，为本月出让的规模最大的地块。,从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。,地块溢价,南京10月土地成交溢价率分布图,南京10
3、月土地成交溢价率分析,10月，在南京土地市场成交的17幅土地中，有4幅地块以底价成交，来自于城南板桥与江宁滨江较偏远的区域，其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%，8幅地块溢价水平则超过100%，这8幅地块全部来自于江北板块，其中有6幅地块的溢价率则超过200%，NO.2009G59泰山街道浦珠路以南的纯商业用地为本月溢价率最高地块，达464%。,南京10月有13宗地块则溢价成交，占比76%。,取地企业,南京市10月各类型开发商拿地分布图,在10月成交的17幅地块中，有10幅地块被本地开发商获得，其中包括金基通产、朗诗臵业等本土知名企业。同时，本月2家央企再次出山，保利集团与
4、中粮地产分别在仙林与江宁九龙湖获得1宗地块。本月两家“外来客”表现格外抢眼，其中，深圳东方臵地在江北一举成功揽地3幅，其中，迎宾大道两侧欲打造江北城市综合体。此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。,南京在10月成交的17幅地块中，有10幅被本地开发商获得，2家央企也分别拍地1块，此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。,江北重点地块,2009年10月20日，经过42轮竞拍，南京东方臵地房地产实业有限公司最终以8.1亿元的高价竞得浦口区花卉大道01地块，溢价率为211%，楼面地价高达4231元/平方米，创江北单
5、价最高，成为2009年江北“新地王”。,该地块规划为纯住宅用地，从地块自身指标来看，容积率1，建筑限高20米，属低密度地块，适合开发花园洋房、联排、叠加类别墅产品同时，按照出让合同约定，地块（包括G55）交地时间为明年9月，这样最早上市销售的时间也要到2011年，这就为土地的增值争取了合理的时间。,这是继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体新引擎，这一引擎的启动，不排除东方臵地后期将继续在江北拿地开发的可能。,继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体，地块最早上市销售的时间也要到2011年。,全市商品房市场近况,市场走势,地王综合症，房价冲九，
6、供应缩量，成交缓行。地王造就循环。土地拍卖前，开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求，导致预期房价上涨，市场信心大增；于是地王顺理成章的产生；地王产生后，区域房价大涨预期加大，开发商报价提高，区域供应量增加。10月底，由于江北地王的产生，其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中，10月该区域供应严重不足，一方面早就全市供应量的下滑，造成全市供不应求；另一方面部分中低端购房者向江北转移，导致江北房价进步上涨。地王早就短期供不应求、存量减少、房价飙升，市场泡沫逐步累积，政策调整预期加大。,目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。10月底，江北地王产生，其报价、上市量均有明
7、显的增加，部分中低端购房者向江北转移，可能导致江北房价进步上涨。,供应情况,10月，全市上市面积为50.8万平米，环比上月下降36.3%，究其原因，开发商控制上市节奏，例如，在江宁地王的等待期中，本月江宁供应量仅为2.88万平米，离正常水平甚远（20万左右）。类似，江南八区新增供应量也小幅度下降，上市量仅为22.7万平米。从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为2009 年 10 月南京市场月报 26 468.07万平米，同比下降21.1%；其中，江南八区的走势类似于全市，1-10月上市187.3万平米，同比下降10.6%。,全市单月供应明显近期在呈现减少趋势，累计供应
8、量也依然低于往年水平；原因应是开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求。,销售情况,10月全市商品住宅成交量为76.4万平米，较上月下降8.6%；同期，江南八区成交34.6万平米，与上月水平基本相当。近期市场短期供应不足及高位运行的房价，导致市场持续下滑的主要原因。从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计成交量为827.3万平米，同比增长134.2%，与07年水平基本相当；江南八区的走势基本相同，1-10月成交349.9万平米，同比增长166.8%。,由于房价近期涨幅过快，导致单月成交量小幅下滑，但成交规模保持较高水平，高于去年和前年，且后势依然可能重新冲高。,供销对比,全市单月供销比连续9
9、个月维持在1以下，10月全市为0.66，江南八区为0.66。,截至09年10月底全市市场总可售量为187万平米；从去化周期1来看，截至10月底为1.95月。由于市场短期供不应不足，导致房价上涨的压力。,南京全市单月供销比连续9个月维持在1以下，10月全市为0.66，近半年南京市场均处于供不应求的状况。,板块价格对比,分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交均价都超过万元，城中、河西、城东成交均价均达新高；仙林、江北、江宁价格均有明显的上升，仙林逼近9000，江宁逼近7000，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。,分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块
10、的成交均价都超过万元，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。,板块供销对比,从板块供应看，江北是主要供应区域，仙林、郊县其次，其他区域的供应较少，其中江宁是明显等待地王，河西是上期供应放量的放缓。从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；河西、江宁其次，月度销售量均超过10万平米；城南、城北也取一定销售业绩；从板块供销对比看，除了郊县，全市大部分区域均处于存量消化过程。,从板块供应看，江北是主要供应区域；从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；从板块供销对比看，全市大部分区域均处于存量消化过程。,六合区商品房市场情况,项目销售对比,六
11、合板块住宅供应以80-120房源为主，占到近80%，尤其是80-100房源，占50%。从市场表现来看，这一区间段房源相对去化较快。在普通住宅中没有140以上的大户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。,房源面积分析,从板块价格来看，大厂板块由于最接近主城，均价为3900元/，主城即雄州板块均价为3800元/，龙池湖和南门板块均价稍低，分别为3200元/和3500元/。,板块价格分析,供求比大、去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题六合板块供大于求的失衡态势较为严重，而且去化速度慢，余房去化时间长，这是六合板块面临的最为严峻的问题。现有购房者多以当地居民为主在六合楼市中，多数购房
12、者以当地居民购买自住为主，真正南京主城前往六合买房的人还在少数，现有市场基数小，消化率有限，制约了房源的去化速度。多层广受追捧，小高层、高层供应少，接受度低六合楼市物业类型以多层为主，兼有部分小高层和少量高层。小高层与高层产品目前的客户接受度较低，金地龙湾项目考虑到市场接受度，不惜牺牲容积率，改小高层为多层，以迎合市场需求。如何更好的融入主城、吸引主城客源是亟待解决的问题受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板块发展亟待解决的问题。,六合房地产发展特征分析,区域典型个案调研,区域典型个案调研,区域典型个案调研,区域典型个案调研,区域
13、典型个案调研,区域典型个案调研,六合区住宅产品研究,数据来源：南京市网上房地产 数据,六合区域多层住宅户型面积配比一览,多层住宅研究,六合多层住宅供销特征：主力户型面积设置偏小：产品设计相对保守，主力面积均在100以内。市场上主流供应集中在80-90之间的两房或三房，其次是70-80的小两房和100-110的小三房。销售均好性：从多层住宅的供销状况分析，供销基本平衡，各面积段户型销售情况基本良好。,多层住宅研究,六合区域多层住宅主力户型面积设置偏小，产品设计相对保守，主力面积均在100以内，各面积段户型销售均好性,小高层住宅研究,六合区域小高层住宅户型面积配比一览,数据来源：南京市网上房地产
14、数据,典型小高层项目主力户型,六合小高层住宅供销特征：主力户型面积设置偏小：普遍主力面积在80-100之间，只有书香华庭设置了舒适型三房，华欧主力设置为一房。当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。,小高层住宅研究,六合区域小高层住宅主力户型面积设置偏小，普遍主力面积在80-100之间，当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。,六合区域高层住宅户型面积配比一览,数据来源：南京市网上房地产 数据,高层住宅研究,典型小高层项目主力户型,六合高层住宅供销特征：面积设置均衡：供应以80-89的两房以及110-130的三房为主，面积适中。供应量较少：高层供应主要以城中心区为主，供应量较小
15、。,高层住宅研究,六合区域高层住宅面积设置均衡，供应以80-89的两房以及110-130的三房为主，面积适中。,目前六合市场供销基本平衡，整体销售态势良好，各面积区段户型区划率均在70%以上。主力面积段集中在80-130之间，总体来说，还是以三房为主。供应量最大的是80-90的两房/三房，其次是120-129三房。这与多层、小高层、高层等各类产品供应趋势是一致的。从市场表现看，供应量最大的80-89的两房/三房和120-129去化情况也比较理想。80-89是低总价产品，对于购房主体为六合本地的人群来说，总价承受能力并不高，因此低总价的产品颇受欢迎。120-129的三房具备了功能性与舒适性，同样
16、受到热捧。六合区域房地产市场相对独立，决定了购买六合项目的大多数是本地客群。六合客群购房是以刚性需求主导，少部分改善型需求，同时注重产品的功能性与经济性，看重地段。,户型研究总结,南京市机动车停车泊位标准,车位比研究,六合区现有项目车位配比调研,车位比调研,江北会所调研,六合区现有项目会所建设和运营发展不足,主干道业态以专业卖场和零售为主，次干道商业经营业态以餐饮、日常零售为主，支路商业经营业态为日常零售。商铺形式主要以社区沿街底商或沿街连家店为主，结构多为单层。两层商业大部分出现于新盘底商。排除大型主力店或新社区底商，大部分商业面积主要在50-80之间，面宽在3-5米之间，进深12-15米，
17、层高3-4米之间。六合商业租金以长江路商圈最高，达到7-10元/天，周边租金递减，最低的是六合北部地区。从租售状况看，六合区域主、次干道一铺难求，基本没有空置商铺，除六合北部地区有少量支路的空铺存在。新社区商铺销售情况也较理想。,干道商业调研综述,区域商业辐射力有限，完全依靠区域内消费典型郊县型商业发展模式，档次低、缺规划居民自营商业成为区域商业主要构成，多以社区配套为主商业中心的排他性与垄断性，打造新商圈的难度较大目标客群以本地普通居民为主，高端消费外流严重品牌认知度较低，多以国产二三线品牌为主日常生活消费成为区域零售消费主要构成,区域商业现状综述,谢谢聆听！,因本项目还在运作有效期内，固文本中大部分内容被隐藏，敬请谅解！,
