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1、风险管理知识培训,2012年04月19日,中介公司的法律地位,合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。（解读）,外部风险,1、签约前 2、签约中 3、签约后1.1主体 2.1签字 3.1“假离婚”1.2房屋可售性 2.2 证件（核实）3.2 交付不及时 书面1.3优先购买权 3.3履行不及时 书面1.4意向金、定金 3.4 逾期委托（租赁
2、）1.5出售、居间委托（房管局要求）,内部风险,4、员工、管理 4.1私单（公司内部规定）4.2挪用资金（法律规定）4.3卷款潜逃（法律规定）,1.3 优先购买权（租赁+共有）,张某将自己的一幢房子租给陈某，双方约定，房租每年为4万元，每年年底12月准时支付租金，租期为5年。租赁合同签订3年多后，擅自将该房屋卖给了李某，且未提前告知陈某。李某一次性付清了80万人民币房款，并与张某签订了买卖合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。手续办理完成后，张某告知陈某房屋已经售出，必须立刻搬离。陈某认为，自己有权继续租赁或者买下该房屋，张某无权擅自卖掉房屋。双方协商未果，提至泉州法院。思考法院如何判？,1
3、.3 优先购买权,判决：依照中华人民共和国民法通则中华人民共和国合同法判决如下：一、被告张某转让房屋的行为无效。二、原告陈某享有在同等条件下优先购买的权利。要点：(1)仅限于房屋租赁场合;(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人;(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;,1.5 出售、居间委托+合同,案例：刘先生在信义公司的某门店挂牌出售位于黄浦区青岛路的一处物业。2008年1月，刘先生与孙先生签订了房地产买卖合同，在税费一览表中确认的服务费金额为42，800元。签订合同后，刘先生心生悔意，不去办理过户手续。门店向其发出告知函，催告前去办理过户。最终，刘先生没有办理过户手
4、续，并私下与孙先生签订解约协议。讨论：该案结果会如何？,1.5 出售、居间委托+合同,客法部接到案件后，向法院提起诉讼，要求刘先生支付服务费42，800元，并提供房地产经纪委托合同、房地产买卖合同、告知函等证据。在开庭过程中，刘先生极力辩解，将解约的过错归咎于信义及孙先生，并表示只愿意支付8，000元服务费。但是，法庭认为刘先生与孙先生签订了买卖合同即证明信义居间成功，告知函及快递单证明刘先生对于解约存在过错，最终判决，刘先生向信义支付30，000元服务费。点评：请门店妥善保管好能证明客户在看房、签约后违约，拒不履行买卖合同的证据，如意向金合同、定金收据、出售委托书和发给客户的告知函、挂号信或
5、快递单据（原件），这些都将成为诉讼中的有力证据。,2.1 主体+签字+意向金,案例：于某委托某中介公司居间出售位于本市伊犁南路的房屋，双方签订了居间合同。同年6月10日，案外人穆某委托该中介公司与上述房屋业主即于某洽谈有关买卖房屋事宜，并签订意向金协议，约定同意支付意向金人民币20，000元，如房东方接受交易条件，中介公司可直接将意向金转交房东方签收，则意向金转为定金。同日，于某之妻刘女士在上述协议中表示知晓协议条件，并接收定金的条款，在协议下方的卖方签收栏中，代为签收了20，000元。嗣后，于某因房价上涨，主张定金协议不成立，因为产权人为其及其妻，其妻刘某在没有得到授权的情况下，私自处分房屋
6、，签订意向金协议的行为是无效的。穆某不同意，认为于某应受意向金协议约束，意向金转为定金后，应双倍返还定金，遂将于某及妻刘某告上法庭。讨论：法院会如何判决？,2.1 主体+签字+意向金,法院审理后，判决于某及刘某双倍返还定金点评：虽然法院判决双倍返还定金，但是是通过司法途径才解决此事，所以，大家在签意向金合同时尽量要求夫妻双方（共有人）到场签字，以避免诉诸法律，给买卖双方和我们带来不必要的麻烦。,2.2 签字,房产证上的共有人若是两人以上，则在签订买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能到场，则要求其出示手写委托书原件，千万不可只有一人签字或者他人代签，一旦出现其他共有权人反对出售该房产，根
7、据城市房地产管理法第37条第四款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。即使提供了手写的委托书原件，我们也应对委托书进行核查，防止伪造的情形。这就是为什么我会让受托人在委托书上写“此委托确由某某出具，如有不实，本人愿意承担一切法律责任”,3.1“假离婚”,有媒体曝光称：有购房者以假离婚的方式获得贷款，记者卧底采访，以150元即可拿到仿真度甚高的“离异”公章；800元即可购买一个假“离婚证”，且楼盘销售人员也涉嫌为购房者“教路”钻贷款空子。至于银行是否发现过伪造离婚证明的个案？银行有关人士向记者表示，伪造婚姻状况证明的个案属于极个别，在目前鉴别方法不多的情况下
8、，银行的确有可能让某些造假者“过关”。律师提醒购房者，采用伪造“离婚证”等手段欺诈银行，一旦被发现，银行可以申请法院撤销贷款合同，提前回收借款并要求借款人赔偿相应的损失。同时，买家伪造“离婚证”等行为，在刑事上可能触犯伪造国家机关公文、证件、印章罪，视其情节的严重性，最高可被判处十年以下有期徒刑。此外，若以假材料获得银行贷款逾期未还的，也有可能触犯骗取贷款罪，买家切莫以身试法。中介方因教唆或帮助买方骗贷将承担连带责任。,3.3 履行不及时（付款、办手续）,案例：2008年10月15日，王先生与李先生通过某中介签订某处房屋的买卖合同。李先生于签约前向王先生支付了购房定金伍万元，双方在买卖合同中约
9、定，签约后五日内，李先生再支付首期房款陆拾万元。五天过去了，李先生迟迟没有付首期房款，王先生一再催告他。李先生解释说自己手头紧，要王先生再等等。一个月过去了，王先生认为李先生不会再买自己的房子了，于是没收了李先生的定金，于2008年底将房子卖给另一位买主。李先生得知后，找到王先生称，自己还要买这房子，要王先生继续履行买卖合同。双方为此争执不下，只能诉至法院。讨论：法院会如何判绝？,3.3 履行不及时（付款、办手续）,在审理中，王先生提出，买卖合同中约定“买方逾期超过三十日，仍未付款，卖方有权单方解除合同”，他认为因为对方长时间没有付款，双方的合同已解除，他可以再将房子进行出售，而且他还要追究对
10、方的违约责任。李先生称，自己从未提出解除合同，王先生也没有提出，仅仅只是催款，双方的买卖合同还有效，所以要求对方继续履行。法院审理后认为，李先生逾期付款超过约定期限后，王先生有解除合同的权利，但是按照我国法律及双方买卖合同，解除合同应当书面通知对方，因为王先生没有书面通知对方，所以合同并未解除。由于房屋已经另行出售，双方的买卖合同实际不能履行，故解除买卖合同，李先生应承担相应违约责任，王先生承担逾期付款的责任。伍万元定金已转为房款，合同解除后，李先生应返还给王先生。点评：按照合同法的规定，“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，所以获得解除合同权利的同时，应通过相应的途径去
11、行使，否则，视为合同没有解除。,3.4 逾期委托（租赁）,案例：杭州的王先生出具授权委托书，委托上海的李先生处理一处青岛路房产的出租事宜，委托书上注明委托期限自2007年2月至2008年1月。李先生遂通过某中介公司将该房产出租给黄先生，租赁期限自2007年3月至2008年2月。2008年2月底，黄先生找到李先生，称希望再续租一年。李先生和黄先生再次签订一年期的租赁合同。后来王先生得知此事，赶到上海，称李先生的代理权已经终止，解除了与黄先生的租赁合同。黄先生拿着续租合同，找到李先生要求赔偿损失。点评：根据我国合同法的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未
12、经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中的合同是李先生在代理期限到期后签订的，属于代理权终止后订立的合同，房主王先生拒绝追认李先生的代理权，所以李先生与黄先生签订的合同成了一份无效合同，李先生也因此需对黄先生的损失承担一定赔偿责任。,4.2 挪用资金+卷款潜逃,中华人民共和国刑法 第二百七十一条第一款规定，公司、企业或其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为已有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或拘役，数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。从法条上可见，职务侵占罪在数额上，没有作出明确的规定。而参照最高人民法院颁布的解释，在数额较大上规定了500
13、0-20000元的选择 幅度，在数额巨大上，把10万元作为数额巨大的起点案例：因擅自将公司代收租金拿走，某房产中介的经纪人张某被海淀法院一审判处有期徒刑1年6个月。据公诉机关指控，被告人张某于2007年12月31日，利用工作之便，将该公司的8000元房屋租金拿走后潜逃，后于2009年8月9日被抓获。法院认为，被告人张某已构成职务侵占罪。,江苏省盗窃罪量刑标准,一、盗窃数额较大，法定刑在三年有期徒刑以下的量刑标准：1000元以上不满2500元的，处管制、拘役、有期徒刑六个月或单处罚金；2500元以上不满4000元的，处有期徒刑六个月至一年；4000元以上不满7000元的，处有期徒刑一年至二年；,
