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1、第2章 建设监理工作中的投资控制,教学目标 熟悉投资控制的基本流程及其重点环节；熟悉工程各阶段投资控制的方法；掌握工程投资控制的任务、措施、计量支付和工程变更，价格调整等内容；能够做到理论联系实际，解决实际投资工程监理问题。,本章的主要内容和要求,投资控制的基本概念理解并掌握投资控制的原理、基本方法和流程，投资控制的手段及内容建筑项目投资计算 了解建筑工程投资估算、概算的方法设计阶段的投资控制了解设计阶段投资控制的概念和要点。施工阶段的投资控制 重点掌握施工阶段投资控制的任务和措施，工程价款的计量支付，工程变更，价格调整。施工成本控制简介了解几个施工成本控制方法。,2.1 投资控制的基本概念,
2、所谓建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。,2.1 投资控制的基本概念,一、什么是投资控制所谓建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。,二、投资控制的基本原理和方法,投资控制原理加图12所示，这
3、种控制是动态的，并贯穿于项目建设的始终。这个流程应每两周或一个循环一次，其表达的含义如下：(1)项目投入，即把人力、物力、财力投入到项目实施中；(2)在工程进展过程中，必定存在各种各样的干扰，如恶劣天气(3)收集实际数据，即对工程进展情况进行评估；(4)把投资目标的计划值与实际值进行比较；(5)检查实际值与计划值有无偏差，如果没有偏差,则工程继续进展，继续投入人物力和财力等；(6)如果有偏差，则需要分析产生伯差的原因，采取控制措施。,投资控制应遵循的原则,合理地确定投资控制的总目标，并按项目的阶段设置阶段投资控制目标；投资控制贯穿于建设的全过程，但其重点是设计阶段的投资目标控制；采取主动控制手
4、段，能动地影响投资决策；协调和处理好投资、工期和质量三者的关系，寻找三者的有机结合点，争取令建设者和承建者都满意的平衡结果。,投资控制的重点,由多项工程经验统计可知，不同阶段影响项目投资的程度不同。初步设计阶段影响项目投资的可能性为75一95，技术设计阶段影响项目投资的可能性为35一75施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5一35。由此可见，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而重点则是项目设计。要想有效地控制工程项目的投资，工作重点在建设前期，而关键在于抓设计。,不同建设阶段影响投资程度的坐标图,2投资控制的基本方法和流程,一、投资控制的流程,二、投资控制的措施,要有效地控制
5、项目投资，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。(1)组织手段。包括明确项目的组织结构，明确投资控制者及其任务、以使投资控制有专人负责还要明确管理职能分工。(2)技术手段。包括重视设计多方案的选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。(3)经济手段。包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用的支出，采取对节约投资奖励的有力措施。(4)合同手段。严格按照合同规定，监督和管理业主及承包者的经济行为，认真负责地做好合同变更工作协商业主与承包者之间的关系，使技术与经济相结合，实现投资控制。,三、监理公司投资控制的业务内容,(
6、1)建设前期准备阶段进行建设项目的可行性研究对拟建项目进行财务评价和国民经济评价，预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性措施。(2)在设计阶段提出设计要求，用技术经济方法组织评选设计方案，协助选择勘察设计单位，并组织、实施、审查设计概预算。,(3)施工招标阶段准备与发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见，协助建设单位与承建单位签订承包含同。(4)施工阶段，审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见，督促检查承建单位严格执行工程承包合同，调解建设单位与承建单位之间的争议，检查工程进度和工程质量，验收分部(分项)工程，签署工程付款凭证，审查工程结算，提出竣工
7、验收报告等。,2.2 建设项目投资计算,2.2.1 投资估算 一、估算要求:(1)规划阶段 估算误差可35%;(2)项目建议阶段-30%;(3)可行性研究阶段 20%;(4)评审阶段 10%;(5)设计任务书阶段 10%.,影响估算准确性的主要因素,(1)工程项目的内容和复杂程度(2)工程所在地的自然条件。(3)工程所在地的建筑材料供应情况、价格水平、施工协作条件等。(4)近几年的价格浮动情况及建设周期。(5)建设地点所在地区各种税收及城市基础设施情况(6)设计深度、设计标准及设备材料的选型。,2.2.2 建设工程概算,建设费用主要由建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费及工具、家具、器具购置
8、费、其他费用和预备费等构成。,1.建筑安装工程费的组成,（1）直接费 1）直接定额费：人工费、材料费、施工机械使用费。2）其他直接费（2）间接费 1）施工管理费 2）其他间接费（3）计划利润（4）税金（5）特定条件下的费用,2.建设费用的计算方法,（1）定额直接费（2）综合间接费（3）营业税（4）建筑工程安装费（5）设备工具购置费（6）单项工程费,（7）其他费用g:1）建设单位管理费 2）土地补偿费等（8）预备费（9）建设工程总费用,2.3 设计阶段的投资控制,设计阶段的投资控制的目标是使项目的总投资小于该项目的计划投资,即在计划投资内,通过控制手段,以实现项目的功能,建筑的造型和材料质量的最
9、优化。,设计阶段投资控制的思路,(1)完善投资控制的管理手段。(2)应用价值工程的原理和方法协调设计的目标关系。(3)通过技术经济分析，确定工程造价的影响因素。(4)采用技术手段和方法进行优化设计，以降低造价。,设计阶段投资控制要点,编制造价计划进行方案设计招标初步设计的深度控制保证概算质量实行限额设计预算由设计单位编制施工招标应在施工图阶段进行.,限额设计,将投资切块分配到各工种，严格执行原初步设计标准，材料设备要定型，定量，不留或少留活口。,24 施工阶段的投资控制,2.4.1 施工阶段投资控制的措施一、施工阶段的经济措施1)项目的工程量复核，并与已完成的实物工程量比较。2)在项目实施过程
10、中，进行投资跟踪：3)定期向监理总负责人、业主提供投资控制报表4)编制施工阶段详细的费用支出计划，复核一切付款账单5)审核竣工结算,二、施工阶段投资控制的技术措施1)对设计变更部分进行技术经济比牧。2)继续寻求在建设项目中通过设计的修正挖潜，实现节约投资,三、施工阶段投资控制的合同措施1)参与处理工程索赔工作。2)参与合同修改、补充工作，着重考虑对投资控制有影响的条款,2.4.2 工程价款的计量支付,1工程价款计量支付的概念和作用 所谓计量支付，就是监理工程师按照合同的有关规定对承包商已完成的工程进行计量，根据计量结果和其他方面合同规定的应付给承包商的有关款项，由监理工程师出具有关证明向承包商
11、支付款项。,2、工程计量,1）计量的原则(1)被计量的必须是合同中规定的项目，对合同规定以外的项目不予计量。(2)核计量的项目必须是确属完工的或正在施工中已完成的部分。(3)被计量的项目的质量应达到合同规定的技术标准对质量不合格的项目不予量。(4)计量项目的申报资料和验收手续应该齐全。(5)计量结果必须得到监理工程师和承包商双方的确认。(6)计算方法应一致，监理工程师的计量应具有权威性。,2）计量方式由监理工程师独立进行计量；由承包商进行计量；监理工程师同承包商联合计量。,3工程支付,1）支付内容 工程支付包括支付清单内费用、清单以外费用(包括工程变更、价格调整、费用索赔)、暂付费(动员预付费
12、、预付备料费、保留金)及违约金(违约罚金、迟付款利息)。2）支付方式支付方式有竣工前分次结算、按月结算、分段结算、年终结算以及竣工后一次性结算。,2.4.3 工程变更,1.工程变更的概念 工程变更是指工程项目在现场开工后，由于发生了没有预料到的情况，从而使工程施工的实际情况与计划情况发生了较大的差异，需要采取措施处理。国际惯例中的工程变更具有更广泛的意义，它是指全部合同文件的任何部分的改变，不论是形式的、质量的或数量的变化，都称之为工程变更。,2.工程变更的类型（1）施工条件的变更（2）工程内容的变更或停工；（3）延长工期；（4）缩短工期；（5）因投资和物价的变动而改变承保金额；（6）天灾及其
13、它不可抗拒力引起的问题。,3.工程变更的处理（1）合同中有明确规定的，按合同执行。（2）监理工程师签发工程变更令的，因变更发生的费用和延误的工期由建设方负责。（3）如变更的责任在承包方，损失费用由承包方负责。,4、监理工程师审核变更价格的原则（1）合同中有适用于变更工程的价格，按合同已有价格计算。（2）合同中只有类似变更情况的价格，可以此为基础，确定变更价格；（3）合同中没有类似和使用的价格，由承包方提出变更价格，监理工程师批准执行。,2.4.4 价格调整,1.价格调整的概念和方法 价格调整是根据市场的变化情况，对工程中主要的材料及劳动力、设备的价格，按照合同规定的方法进行调整，并据此对合同增
14、加或扣除相应的调整金额。,调价公式,建筑安装工程费用的价格调整公式,25 项目的施工成本控制简介,施工成本控制方法 1偏差控制法2成本分析表法3进度成本同步控制法4施工图预算控制法,1偏差控制法,施工成本控制中有三种偏差：实际偏差实际成本预算成本计划偏差预算成本计划成本目标偏差；实际成本计划成本,运用偏差控制法的一般程序,(1)找出目标偏差 计算目标偏差，绘制偏差图形。(2)分析偏差产生的原因 一般采取因素分析法。确定产生偏差的原因。(3)纠正偏差,2成本分析表法,施工成本报表有日报表、周报表、旬报表、月报表以及分析表和预报表等。利用这些成本报表进行调查、分析、研究施工成本的方法即成本分拆表法。这种方法具有简明、快速和准确的特点。,3进度成本同步控制法,成本控制与计划管理、成本与进度之间必然存在着同步关系。也就是说，施工进度到什么阶段就应该发生相应的成本费用如果成本与进度不对应，就可以认为属于不正常现象，应对这种现象进行分析找出产生这种现象的原因，采取措施予以纠正。一般采用横道图和网络图技术来进行分析和处理。,4施工图预算控制法,按施工图预算实行“以收定支”或“量入为出”的控制方法。,
