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1、新政下的市场动态及应对策略,框 架,新政下的市场动态及应对策略,地方细则与“国十条”基本一致,在4月17日“国十条”出台后，部分城市出台了相应的地方细则：最为严厉的北京细则；不仅严格遵守“国十条”规定，还出台了“采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。相对保守的深圳细则；除了较多的强调保障性住房实施计划外，基本上与“国十条”一致，既没有超出也没有落下，与深圳的房价相比，被认为过于保守。部分城市的细则难产；青岛、南京、合肥、北京和深圳等城市已公布细则，基调均与“国十条”一致，但包括上海等城市在内的地方细则在国十条公布一个月后仍然未能公布，反映了地方政府纠结的
2、矛盾心态。,二套房认定从严，北京标准“既认房又认贷”受住建部认定,在差别信贷利率中，涉及面最大的是二套房贷“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。”“二套房”如何界定，住房和城乡建设部提出将实施京城已有标准：既认房又认贷。“认房又认贷”具体指什么？第一种情形对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，不管当前是否仍在名下，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以
3、上住房。第三种情形银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。,房产税进程快于预期，传上海本月拟试点房产税,5月12日，有关“上海楼市调控细则即将出台，房产税征收将启动”的消息被广为传播。该消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法，细则将在本月公布。据了解，最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。传闻发出后，上海市政府及相关主管单位未有任何对新闻不实的澄清
4、声明，反而是上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人回应：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年。今年的全国两会上也引起热议。”房产税的到来似乎已经越来越近，传国家税务总局将于5月20号出台相关文件。,高外向度城市（外地购房比例约50%）成交量平均降幅约70%,中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%,市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降,刚性需求置业比例上升，改善型置业比例下降,商业办公物业成交变化情况相比住宅影响较小,新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：,外向度越高成交量降幅越大；高外
5、向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较小；市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；这表明市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过多受到投资的追捧反而大幅回落；刚性需求比例上升，改善型需求比例下降；从三类需求的成交结构组成来看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响最大；商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；上海市商业和办公物业成交面积同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆市
6、上涨，反映了部分投资资金从住宅转向商办类物业。,任志强认同房价下跌，担忧开发模式改变，房价将再次暴涨,“国十条”公布之后，任志强在回国第一时间发表了万言书“这只是个开始我对国发【2010】10号文件的解读”。纵观全文，除了任志强有史以来第一次否定“房价永远不会下降”的观点，表态认同成交量和房价将会下降之外，更多的体现出任志强对房地产市场游戏规律重大改变所流露出深深的不满和担忧。任志强提出，商品房市场和住房保障体系是两个完全不同的概念，政府不应该用对待住房保障的行政手段来对待商品房市场，在任志强看来，这将完全改变商品房开发的现有模式。同时，任志强认为，调控将会抑制房地产开发投资，即使房价调控到位
7、，而开发投资也会随之下降，这将在政策松动后，引起新一轮的供不应求和房价暴涨。,5月5日，恒大公开表态旗下所有产品将以8.5折对外销售,恒大地产在其5月5日的业绩发布会上明确表示，从即日起集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。自此，恒大成为“国十条”后，首家公布大幅降价的大型地产开发商。恒大带头降价给市场带来了极大的震动，对于恒大降价是否传递了明显的市场下行信号，是否将引起降价的“多米诺骨牌”效应，引发了争论。为什么会是手持220亿现金的恒大？业界较受认可的观点：一方面恒大是2008年最困难的企业，相比其他企业，在经历类似的情形下，对现金的欲望会更为强烈；另一方面恒大是土地储备量的最大的内地
8、房企，随着国家对囤地行为打击力度的加大，相比单位利润的损失，恒大急需加快资金周转率，用更快的速度降低风险。恒大降价后，中海、保利、碧桂园等大型开发商均保持观望，表示暂时未有降价计划。,5月6日，传万科将以产品线调整应对新政带来的变化,5月6日，根据万科内部人士透露，针对“国十条”带来的市场影响，万科高管会达成的基本共识是首先考虑的不是降价问题，万科的思路是，一方面针对新政对首套房的相对支持，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外，由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜
9、。调整产品线，改变城市拓展计划，而非降价；这反映了万科对于新政来的市场走势的判断：新政绝非短期政策，而将是一项长期的常规政策；因此万科以战略高度，改变项目拓展方向，调整产品线，做好长期上的应对准备，乃至于改变公司战略和业务方向。首先考虑的不是降价问题，但不是不考虑降价问题；何时降价，降价多少对万科而言，在企业经营角度只是战术问题。,绿地、龙湖、远洋、富力等旗下多个楼盘出现价格松动,续恒大之后，上海绿地成为首家跟进的企业。根据易居观察，绿地位于上海的公园一品、蔷薇九里、诺丁山等多个楼盘打出了折的广告;位于昆山的项目绿地21新城，也打出了买立减2万的广告;位于北京大兴黄村的新里西斯莱公馆项目4月2
10、7日开盘，开盘价格为18500元/平方米，低于周边楼盘千元。同时，根据观点网北京资讯，北京部分主流开发商出现价格松动：龙湖地产旗下通州区的龙湖.蔚澜香醍一次性付款有九五折优惠；远洋地产及合景泰富位于朝阳区的远洋公馆及顺义区的香悦四季，一次性付款九七折；富力地产及绿城集团在顺义区富力湾，以及朝阳区绿城北京诚园，亦给予九八折优惠。从恒大开始，大型开发商降价试水似乎有蔓延态势。,太古地产208亿分拆计划紧急刹车,5月7日，太古地产有限公司及母公司太古股份有限公司共同发布公告称，认为在当前市况下进行全球发售是不明智之举，因此决定搁置分拆上市计划，有条件股息也将不会派发。太古地产在去年11月份香港股市向
11、好的局面下，决定趁着高涨的估值氛围融得一笔巨资，从而开拓内地市场和偿还一部分债务。但令所有市场人士始料未及的是，多重的利空因素在太古地产“临门一脚”时接踵而至。一连串的不利因素造成了太古地产分拆计划的失败，首先是欧洲债务危机导致全球股市低迷，引发国际认购方面不尽如人意，其次是国内针对地产的宏观调控和紧缩银根政策，极大的打击了投资者的信心；再次是太古地产的资产定价稍显激进，净资产折让率远低于其他大型地产商。太古地产分拆计划的失败，表示在当前市场环境下，地产企业的上市及再融资计划普遍不被看好，强行融资必须付出更高的代价。,调整经济结构，改变发展方式成为中国经济发展的共识,2010年两会以来，国务院
12、发展研究中心发表的专家文选主要观点如下：林毅夫：应对金融危机，短期与中长期结合的思考。刘世锦：十二五应以发展方式的实质性转变为主线。吴敬琏：走出危机的必由之路，关键是要从过去以投资和出口支撑的粗放增长模式，转向主要依靠技术进步和效率提高支撑的集约增长模式。吴敬琏：警惕新一轮资产危机的可能性，宁可缓慢一些，但要稳定回升，避免W形的趋势。.孟春：世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴隆国强：牢牢把握危机中的战略机遇吕政：以结构调整促进发展方式的根本性转变,“去房地产化”成为经济改革的重要方向,“去房地产化”的基本思路是虽然房地产行业自身及对相关产业的带动，对宏观经济增长具有重要的意义，但是房地产
13、行业对经济增长的价值更多体现在短期上，而从中长期角度而言，房地产不仅不能成为持续的经济增长动力，反而会给经济长期增长带来负面影响，对房地产的过分依赖会阻碍经济发展方式的转变，经济结构的调整，以及产业升级。中国当前的“去房地产化”包括两个方面，首先是要是减弱房地产在国民经济中的比重和影响力，为改变发展方式，调整经济结构打下基础。其次是鉴于当前房地产对国家经济的重要影响，仍将保持房地产投资适度增长，但主要是增加保障房投资规模，合理控制商品房投资规模，在保持房地产投资增长的同时，减少商品房的投资比重。说到底，房地产，只是宏观经济大局上的一颗棋子，中央要长远考虑如何下好这盘棋，房地产这颗棋子的重要性正
14、在减弱，也必须要减弱。,4月CPI同比上涨2.8%，加息预期走强,根据国家统计局11日发布的宏观经济数据显示：4月份居民消费价格（CPI）同比上涨2.8%，创下了18个月新高，而同期商业银行一年定期存款利率仅为2.25%，实际利率水平已为负值。4月份工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.8%，PPI增长的主要原因是大宗商品价格上涨，未来几个月PPI增速还将不断走高，PPI的持续走高将会给CPI带来压力。4月份广义货币供应量M2增长回落至21.48%，但仍处于历史较高水平；狭义货币供应量M1再度出现反弹，同比加速1.3个百分点至31.25%，M2与M1之间“倒剪刀差”继续扩大。M2、M1之间剪刀差
15、扩大，表明货币活期化趋势明显，通胀风险正进一步加大。从实际负利率，到货币活期化的趋势，加息似乎已经到了极为必要的时刻。,地产政策调控的系统思维基本成型,从中国政府2005年以来的房地产政策变化来看，政策调控正经历了从反应式调控，转变为行为方式调控，并进而发展为系统思维调控。2005年以来房地产主要政策调控变化如下：1、2005年的政策调控是就价格调控价格，是典型的反应式思维，代表政策“国八条”关于做好稳定住房价格工作的意见；2、2006年开始，政策调控着力于通过调整供应结构来调整房价，是行为模式型的思维方式，代表政策是“90/70政策”；3、2007年以来，政策调控思路开始转型，一方面开始区分
16、宏观调控和产业调控；另一方面，认识到住房不仅是经济问题，更是民生问题。4、2010年，“国十条”从住房的经济属性和民生属性，市场的供求结构，保障房的目标和计划，政策调控的系统思维基本成型。,“国十条”严厉出乎预料，但体系尚未建立，调控并未结束,房产税成为产业政策尚未落下但必将落下的另一只靴子,房产税，换个角度理解，就相当于对住房贷款加息。对于房产税的推进，其必要性已经占据舆论主导，问题在于执行性的争议。在必要性方面，现有调控体系包括了住房供应、住房需求、住房保障等各个方面，但唯一没有解决的是地方政府的土地财政问题，地方政府将没有足够的资金支持城市建设和保障房建设，这一环节不予补上，调控体系就无
17、法持久，而用房产税取代土地财政，成为地方政府的重要财政来源，是目前最为合适的改革方向。在执行性方面，房产税已经不存在立法和程序上的问题，其主要问题一是房产的价值评估体系，二是房产税的征收体系，目前的争议即是房产价值难以评估和征税成本过高，但是实际上，这两项问题都已经不成阻碍，以厦门为例，已经建立起二手住房交易基准价格，可以作为房产价值评估标准，另一方面房产税的实际征收也并不困难，完全可以和水电等费用采用捆绑的方式，由业主自行缴费。,清理违规土地，打击开发企业的囤地行为是另一个重点,中央政府理顺商品房的供应渠道，保障住房供应量，是影响到新政是否能够改变供求关系，有效抑制房价，并防范复苏期供不应求
18、带来房价暴涨的重中之重。而其中最大的问题在于开发企业的囤地行为，因此清理违规土地，打击囤地，保障住房供应，特别是复苏期的住房供应量。广州市国土房管局网站近期新开设了“阳光用地”栏目，未来将实时公布出让计划、出让公告、供地结果、已供地开发利用以及闲置土地查处等情况；同时建立健全开发利用申报、开发利用预警、检查核验、信息公开、动态巡查、诚信档案等各项制度。并在4月19日在该栏目中首度公布2009年度广州市经营性用地供应及开发利用情况一览表，09年供应的44宗经营性用地的位置面积、土地价款、出让时间、开竣工时间、缴款情况等信息被详细列出。广州市国土房管局相关负责人表示广州正修订土地闲置费的征收标准，
19、或于5月底或6月出台，土地闲置费将提高。,9.27政策出台后北京成交量两个季度降至低谷，七个季度后回升到高峰；成交价六个季度降至低谷，十个季度后回升到高峰,成交量低谷,成交价低谷,成交量高峰,成交价高峰,9.27政策出台后深圳成交量一个季度降至低谷，七个季度后回升到高峰；成交价三个季度降至低谷，十个季度后回升到高峰,成交量低谷,成交价低谷,成交量高峰,成交价高峰,9.27政策出台后广州成交量两个季度降至低谷，八个季度后回升到高峰；成交价六个季度降至低谷，十个季度后回升到高峰,成交量低谷,成交价低谷,成交量高峰,成交价高峰,9.27政策出台后厦门成交量两个季度降至低谷，七个季度后回升到高峰；成交
20、价六个季度降至低谷，十个季度后回升到高峰,成交量低谷,成交价低谷,成交量高峰,成交价高峰,上轮周期借鉴量在价先，成交量降至低谷1-2个季度，成交价降至低谷6个季度,一方面是上轮房地产周期的经验借鉴，先量跌，后价跌，先量升，后价升，量在价先，差别周期3-4个季度。另一方面，上轮周期与本轮周期又有不同之处，首先是本轮新政下开发商的资金情况总体优于上轮，这将导致市场的博弈周期会更长；其次是上轮调控复苏的重要动力的2008年四季度出台的刺激性购房政策，本轮经济背景不同，短期内恐难期望鼓励政策出台。,房价的博弈下行极限为当前售价的20%-30%,复苏的周期周期更长，乐观到2011年12月,市场的复苏先是
21、价格探底再是购买人气的回升，两者实际是相互关联的因素，归根到底，还是市场底部价格的多数认同。价格走势存在很大的不确定性，但有几个关键节点，分别是2010年12月（年底资金压力），2011年3月（两会后，新形势下的政策变化可能），2011年12月（年底资金压力）。由于本次产业调控对于温家宝政府而言已是“最后的遮羞布”，必然存在决心强、力度大的特征，其影响水平和持久性都将远远强于2008年的水平，由于当前开发企业的资金情况远远好于2008年，因此市场博弈周期会更长，个体之间的差异会更大。其次，本次调控政策并非短期的反应式，而是比较系统的调控，不仅短期内难以变化，而且极有可能成为常规政策，所以寄望2
22、011年两会对政策的调整也不现实。因此，本次调控的影响周期相必将会更长，比较乐观的复苏时间也要到2011年12月。,房产税影响降低住房价值，改变需求结构,房产税作为分税制改革的延续，用来取代地方政府的“土地财政”已经渐成共识，根据财政部的工作计划，今年内要完善房产税，而在下半年开始试行的可能性极大。根据当前的房产税思路，最可能是对第二套房或一定面积以上（例如120平）的住房征收房产税，税率约在房屋总价值的1%左右。房产税一旦试行，将大幅提高了住房的持有成本，改变国人的住房价值观和消费观，住房的价值体系面临重建，不仅会造成住房价格的下降，更会改变住房的需求构成刚性需求将会井喷，其他需求均会受到抑
23、制。房产税的到来，产生住房价值和价格标准的重新建立，市场的价格下行空间会更大，但对复苏周期的影响难以预测，有可能出于价值体系的重建，复苏遥遥无期，也有可能加快价格探底，引发刚性需求入市缩短复苏周期。,房产税猜想先松后严，有可能造成房价长期阴跌,鉴于房产税的影响重大，深远，因此对房产税的具体实行猜想如下：一、先松后严，缓缓推进；房产税将会带来住房价值体系的重建，对房价影响极大，因此房产税必然不能够一步到位，只能是缓缓推进，预计体现在两个方面，首先是征收范围，预计会从第三套房及以上开始，慢慢过渡到按人均住房面积计算；其次是计税标准，住房评估价值先会按基准价格计算，税率也不会太高。二、执行力度，先弱
24、后强；作为一个认知上较新的税种，在当前调控的背景下，房产税的实际执行力度，也会经过一个先弱后强，给予市场、市民一个过渡缓冲期，也便于国家健立完善的征收渠道。房产税的执行，既要避免短期给房价带来过大的波动，又会从长期上坚定不移的推进税制的完善，因此房产税的效果释放，将会是一个长期的过程，极有可能带来房价的长期阴跌。,现金为王策略在市场调整期，要有足够多的现金保障,建立资金运筹方案 必须制定严谨的资金方案，筹集足够的现金，用以维持调整期的现金支出和土地项目收购；加快加大现金回收 应以营销为导向，尽可能的实现项目销售及资金回收，做好各个项目的促销准备，制定各种备用方案；合理控制现金支出 应当合理控制
25、现金支出，包括减少新开工面积，适度放慢部分项目的施工进度，暂停土地收购等待更好时机，适度收缩降低企业运营成本。,提前启动策略在市场复苏时，要有足够多的可售房源,制定市场复苏时间表 必须根据我们对市场走势的判断制定一份复苏时间表，并根据市场形势的变化不定期微调时间表，以此作为公司的统一思想，步调一致的依据。反周期启动土地收购 根据资金运筹计划和复苏时间表，我们应当选择在市场低谷期(即价格最低期)收购土地，实现反周期运作。提前布局可售房源 为了保证在市场复苏期有足够多的可售房源，我们应当提前做好项目的方案报批工作，并根据时间表提前3-6个月启动项目，确保公司可以抓住市场复苏后的机遇。,在新政下，对
26、于市场形势的正确研判和反馈，对企业的运行，特别是短期内的行为，无疑会产生决定性的作用。但是作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。因此，回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。所以，我们更应该关心如何实现企业的产品线战略。,通过城市、区位、物业类型和需求类型来平衡机会和风险,通过不同城市配比来平衡机会和风险 一二线城市/外向型城市品牌影响力大，潜在机会大，三四线城市/内生型城市市场风险小，现金流量好；通过不同区位配比来平衡机会和风险 市中心、城市近郊、城市远郊，不同区位的产品具有不同的价值机会和抗风险性；通过不同物业配比来平衡机会和风险 住宅物业、商
27、业物业、办公物业和酒店物业等，在不同的市场阶段具有不同的现金流量和价值；通过不同需求配比来平衡机会和风险 刚性需求、改善型需求、享受型需求和度假型需求，在不同时期具有不同的表现。,我司土地储备21个，权益面积307万平方米,1,土地储备95%属于内生型城市，抗市场风险性能力高，但不利于提升企业知名度,按城市级别：一线城市为北京、深圳；二线城市为厦门、福州、泉州、唐山；三线城市为临汾、漳州；四线城市为南安、石狮。,按城市外向度：外生型城市为北京、深圳、厦门；内生型城市为泉州、福州、唐山、临汾、漳州、南安、石狮。,城市不同区位的土地储备结构呈现等量分布,按城市区位分布，市中心、城市近郊、城市远郊的
28、计容建筑面积和住宅建筑面积大致呈现等量分布，土地储备结构较为合理。,住宅占比85%，住宅开发是我司的主要开发方向,我司土地储备按不同物业类型分，住宅占比85%，商业、办公和酒店分布占比9%、2%和4%，住宅开发仍是我司的主营开发方向，但经营性物业的比例亦在不断增长。,改善型需求产品占比五成，刚性需求产品占比有待提高,按需求类型，我司产品规划主要以改善型（三房-四房，面积110-180平）为主，占比48%；刚性需求（二房或远郊小三房）占比仅25%；而享受型和度假型产品占比分别为18%和9%，比例较高。,根据产品线策略的企业应对建议四类项目优先发展,选择内生型城市优先发展：鉴于新政对异地置业和投资
29、型需求的遏制，未来一段时间内的主流需求将以内生自住需求为主，因此建议项目开发和推售上以内生型市场为优先；选择市中心项目优先发展；市场调整期中，郊区项目受到的影响要远远大于市中心项目，因此建议选择影响小，抗跌性强的市中心项目作为优先发展；推动经营性物业优先发展；本轮新政在抑制住宅消费的同时，无形增加了商业地产的市场机会，商业和办公类物业受到市场追捧，建议优先发展条件较为成熟的商业物业；以刚性需求产品优先发展；新政下，各类住宅需求均受抑制，但刚性需求影响最小，尤其是90平以下刚性需求，仍享受差别利率二成首付的支持，因此建议优先发展90平以下刚性需求产品。,土地发展建议适时适量的增加一线城市、商业物业和刚性需求的土地储备规模,增加一线城市土地储备；为实现公司“全国知名”的战略愿景，应借助本轮调整，中心城市土地价格大幅下跌的机会，相机抉择，适当增加一线城市土地储备；增加商办物业土地储备；根据公司将商业物业提升至25%的战略目标，以及当前“抑住兴商”的市场环境，建议可增加非住宅类物业的土地储备，特别是中心区商业项目；增加刚需物业土地储备；根据未来市场发展趋势，不管是复苏期刚需首先回暖的特性，还是潜在的房产税影响，刚性需求都将迎来阶段性的井喷机会，因此应对增加刚性需求的土地储备或产品发展。,
