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1、对我国住宅产业化管理的探讨摘要：推进城市综合住宅建设产业化将会更有利于大大改善政府工作效率与提升住宅的资源综合利用功能、促进城市建筑资源节约。目前，我国已经初步组建形成了一批努力实现现代住宅建设产业化的一批骨干型生产企业和一批龙头型技术企业，建立实施了模数系统协调与质量认证的管理制度，但是由于现代住宅建设的生产方式过于复杂粗放、住宅建设零件和相关部品的模数系列化生产水平低、模数系统协调的实际实践应用及其技术指导仍然只能局限于个别行业领域，使得实现住宅建设产业化的快速发展仍然需要遭受诸多瓶颈。扩张机会作为房地产行业的主导，我国很多城市都出现了供不应求的情况发生，但是很多企业的主要目标依然放在土地
2、溢价方面，很少有企业能够向品牌溢价以及产品溢价的方面进行发展，粗放型依然是房地产行业发展的重要限制。也正是因此，全社会都认为应该尽快采取积极的实际行动与政府相互配合，推进房地产开发产业化的快速发展,促进房地产生产方式的快速转型。关键词：制度与对策；住宅；产业化管理前言：上个世纪80年代早期，我国人民政府就已经明确提出了一种现代建筑技术产业化的战略构想，推出了一种适合大板房和小住宅的建筑形式，从而彻底开启了一个我国现代建筑技术产业化的崭新历程。19921994年，继上届联合国建筑环境与服务发展组织大会(WAl)正式提出了世界21世纪议程之后，我国本届政府又重新编制了中国21世纪议程的战略白皮书，
3、其中把如何保护好人居生活环境质量作为重要战略内容，并从此年的时候就已经开始了统筹策划以大型城市和工业住宅建设发展为战略核心和重要主题的新型建筑产业化发展理念。1、我国发展住宅产业化的意义1.1、有利于提高工作效率当前由于当时我国的高层住宅楼构筑建造过程工艺和建筑技术仍然还只是处在很多较大程度落后的发展地步，基本的农业生产劳动方式仍然需要采用传统手工操作的湿泥土作业方式劳动，劳动生产率约略仅及发达国家的1/7,产业化增长率约略仅为15%,增值率甚至仅次于发达美国的1/20,因此直接导致了住宅建筑施工费用高和成本高、住宅楼的建造价格高、施工维护周期长、对于住宅建筑工艺品质的严格要求和售后服务水平很
4、难及时得到统一的质量控制和有效保障。而从数据统计，房屋工程建设和建筑工业化工程能够比拟我国传统农村劳动力密集型地区为主的大多数城市区和传统农村居民区的生产生活模式更安全能够大大提高其实际工作效率3至4倍，工程生产周期大大幅度缩减，人力和物料成本也能够大大降低，现场的建筑工人每天数量最多每天数量可以大幅减少89%o1.2、有利于推进建筑节能通过对北京住宅小区建筑工业化改造中心建筑里程规划建设项目的历年相关统计数据进行统计分析结果表明，住宅的建筑预置率一旦基本实现了37%,就已经不仅可以有效地大大节约了建筑用水36%,节约了建筑用电31%,同时也有效地大大降低了建筑噪声。提升了不锈钢模板等金属再生
5、工程材料的重复使用处理效果。垃圾节能排放量同比减少83%,材料节能损耗量同比下降60%,建筑节能50%以上。住宅改造产业化未来会逐渐成为我国促进城市节能、降耗的主要有效途径。1.3、有利于进一步提高居民的住房综合功能日本、美国等地区的居民住宅在工业化进程中快速发展的实践已经充分证明，通过建筑制度体系的标准化、科学技术运行及其应用的集成式建造住宅，既能够充分满足城镇居民对住房的多样化需求，更有可能够真正从根本上提高居民的住宅综合功能。由于并非手动操作，产品的质量缺陷几率可能会得到很大的减少，而且产品在保温、节省能源以及舒适度上也会得到很大的改善。住宅工业化对于提高了住宅建筑主体结构的安全性、防火
6、的安全性、耐久性、日常养护以及管理的方便性、保温隔热功能、空气环境性能、采光灯的照明功能、隔声效果等诸多方面，都有着相当的促进作用2、我国住宅产业化现状2.1、 已形成一批住宅产业化骨干和龙头企业基于当前我国人多地少、资源和环境的综合承载力有限等特点，国家建设部一直积极鼓励房地产企业坚持走住宅资源节约与新型产业化相结合的发展之路，而住宅产业化也正是其发展节能、省地型住宅的一条重要路径。为了加快和推进房屋产业化的进程，近年来建设部门已经开始积极培育和引导发展各类符合规划要求的龙头企业，通过建设国家级的住宅房屋产业化项目基地，探索房屋建设新模式。以北京市某建筑科技公司为例，其致力于构建装配式的设计
7、与研发、零件产品生产、装配与施工、保修与维护等一个装配式整体产业的产业链条，努力向社会提供高新技术、绿色、低碳、环境保护的新型建材产品与服务，成为我国装配式建材产业发展的引领者和建材企业实现转型与升级的先行者。拥有优秀的装配式专业设计团队，进行了建筑产业化试点及示范项目约500万平方米，在手设计咨询项目200万平方米。针对保障性住宅、长租公寓、商品住宅、适老公寓、更新住宅等产品体系，研究功能、部品、技术集成等一系列问题，对接标准化生产和产业化施工，形成完善的建筑产品线体系。2.2、 建立了认证制度当前存在我国工业城市高层住宅建设建造产业化发展过程中仍然存在的一些突出问题首先，高层住宅构筑建造生
8、产方式的比较粗放当前，我国工业城市高层住宅构筑建造的生产方式仍然主要是以现场材料砌筑，手工操作建筑为主，劳动生产率较低；而且在城市住宅建设生产过程中对建筑能源、原料、土地等自然资源的直接消耗都明显地要高于发达国家。例如，住宅楼高层建筑的钢能耗强度可以为相同能耗情况下发达国家25倍，建筑中所使用的筋钢比发达国家一般要求钢高出10%25%,每个人拌制1立方米的钢筋混凝土就知道需要多少人消耗80千克的钢筋水泥。2.3、 住宅产业化发展遇到瓶颈其中的最大瓶颈就是因为它们在整个产业链上的深度融合。尽管目前我们所需要采取的新型太阳能光伏发电关键技术都做的己经相当成熟，在这些关键技术应用方面相对来说想要实现
9、新型太阳能光伏发电和家居建筑的节能一体化已经不再是不少技术难题，但是许多新型太阳能源综合利用管理技术仍然不断的能够被广泛运用起来到我们的家居建筑中。其中的瓶颈问题所在之二也就是各地人民政府对于城市住宅小区房屋租赁产业化发展扶持政策力度还是落实不够。例如，目前尽管山东、江苏、河南、广东等多个省市都已经陆续出台12层以下的住宅建筑必须禁止安装使用太阳能电池的建筑强制改造命令，但是我们看到全国目前尚未基本完全形成统一的关于太阳能光伏电池在高层建筑中广泛应用的相关技术规程，使得对于太阳能光优电池在建筑设计院的主体建筑设计、建筑商的工程施工、房产商的竣工验收及其他后期物业项目管理商所做的需要及时进行的后
10、期物业管理、维修中均可能无法及时提供专业相关技术指导。规程的严重功能缺失直接导致很多房产商在最初开展招投标代理活动时就完全缺少了规程标准化的基本要求，这对于传统太阳能和现代建筑工程技术的完美有机结合来说无疑是一个巨大的危险。2.4、 住宅产业化发展对策3.1.各级政府应采取切实可行的政策和措施，推进住宅产业化发展我国推进新型住宅产业化仍然需要地方政府在各项工作上的支持，在财政补助上的扶持，在政策上的优惠，创造一个更加有利于新型住宅产业健康发展的外部环境。政府部门应积极地促成房屋开发商与具备相当专业技术水平的住宅部品提供者之间的合作，对率先实现住宅产业化发展的房屋开发企业需要优先引入扶持，对住宅
11、产业化的房屋部品制度、建筑制度以及其他相关技术性支撑制度都要给予税收、金融等各个方面的优惠政策和支持，从而带动推进房屋产业化的发展。3.2、相关部门应加强合作，推进技术创新和成套技术集成的应用全国各级建设行政主管部门以及各地科研、大专院校、设计机构等都要积极与其他领域的人士加强交流与合作，进行对住宅工程技术安全保障制度、建筑系统、部件体系、质量监督控制制度、住房功能认证体系、建筑节约资金、节水、节地、环保、住房一次性装修落实到位的相关项目，并积极鼓励和支持引导对住房新型建筑材料、住房部件和成套技术的研究与开发，推进了技术创新与成套技术相结合的广泛运用，将科技转变为实际的生产力，更好地推动了住宅
12、工程产业化的发展。3.3、各地应健全住宅性能认定管理机构，推广住宅性能认定工作目前有些地方还没有组成确立性能认定的管理部门和机构，个别地方依本区域所制订的性能标准来进行房屋性能认定，在其管理上也与全国房屋性能监督管理委员会相关部门脱节。各地要建立健全房屋性能确认的管理部门和机构，以便于推广房屋性能确认工作。通过对房屋的适用性、安全感、耐久性、环保感、经济性等因素进行了性能评估，引导房屋开发公司建设一批符合市场需求的房屋和住宅小区，从而促进了房屋产业化的向前发展。3.4、 推行全装修住宅，促进住宅生产方式的变革这其实也就是一次在住宅生产经营管理工作方式上的重大改变，而这种现代传统工业化住宅装修的
13、管理方式则更是直接也代表了未来住宅装修行业发展的一大趋势，有利于推动我国专业人们尽快彻底接弃老有的住宅装修生产管理工作方式，去积极探索和创新开辟一条传统科技含量高的新型传统工业化现代住宅生产装修之路，其本质就是用传统科技密集型现代建筑技术打造的而规模化的手工业生产使它替换了传统劳动密集型和生产粗放型的手工业生产。有关审计单位和财政部门的各项调查结果一致认为，全装修的家庭住宅不仅仅是可以有效率地保障整个家庭房屋的建筑结构安全，更重要的一点原因就是它所设计采用的这种集成化建筑建造模式，使得分散或者分为多个的家庭所共同采购的住宅装修材料转换成为一个集中一体化的工程设计、集中化的采购、集中化的建造，极
14、大不同程度更好地有效节省了住宅建筑建造成本，减少了整个经济社会公共资金使用支出的较高水平。3.5、 建立完善住宅产业化的支持体系住宅产业已经发展成为当前国民经济的一大重要支柱性新兴产业，其覆盖了众多行业与产业，例如：较为常见的有建筑建材、建筑设计与施工、机械制造、电子生产运营管理和服务等皿。想要真正做到有效的组织、政策统一，我们就需要协调很多职能部门，因此如何建立和完善推进我国住宅房屋产业化的工作组织架构就越来越显得特别重要，这就需要我们提出的是，从国家到各个地方应该通过建立一套不同的层次、不同职能级别的工作组织，来帮助我们组织和推动我国住宅房屋产业化的具体实施和推广。甚至也需要专门成立独立的
15、房屋行政机关，来对监管、维护和促进住宅房屋产业化发展的方针政策进行有效落实。纵观国外的房屋住宅工程产业化的发展，均拥有较为独立的组织机构负责，在这方面早有规划与管理实例。比如：除了日本，存在着没有建设省级的住房保障局，美国则已经基本具备了美国住房和农村社会发展部等，利用这些具有特权和高层次的部门机构的协助，更加便于国家政府对于不同部门间的协调与组织，从而将有关政策落实彻底。面对当前住宅产业化的形势和发展格局，我们必须从实际的情况入手，分层级地建立起密切联系的相关组织和机构。一个就是由党中央担任为住宅产业化发展机构的领导人和最高级，根据已经制定的关于住宅产业化发展战略规划的具体要求和规定，依靠当
16、地国家的住宅产业建设部门的强有力对其进行了整体推进和把控，以便于实现既定宏伟目标皿。二个就是赋予了地方性产业型住宅机构具有相应的权限和功能，同时也配合当地政府部门的监督管理和监督，主要的任务就是传达上级党中央给出的政策，参与城市住宅产业化的相关政策和标准的编写，开展一系列以城市住宅产业化发展为核心和主题的课程，推进城市各个区域住宅产业化相关的内容。三十五是继续加大力度对新疆农村地区住宅房屋产业项目建设的基层单位监管，将房地产项目建设的企业、设计、施工企业、监理企业等不同环节的单位作为实施中央方针政策的最有力执行机构。结束语：总而言之，随着我国现代化城市的快速发展，当下住宅产品已经真正成为我国经济发展过程中不可或缺的构成部分之一。面对当下工业化大生产的时代，相比住宅产业的工业化生产比例很低，而随着激励政策的出台，工业化的基础产品标准化与部品系列化及产业链整合一旦获得突破，住宅的工业化生产比例将会迅速提高，产能及质量随之提升，因此住宅产业化必将成为房地产行业发展趋势,而围绕住宅产业化推进产业链整合势在必行。
