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1、2024工业地产实操共享CentalineConsultants本报告仅供客户内部运用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不行被擅自引用、复制和传播。工业地产实操共享培训深圳中原顾问部专业组范捷怡Codeofthisreport2首先有个疑问，深圳工业地产近年来呈现出爆发式的增长，已成为深圳主流的开发物业类型之一，东莞是否也即将迎来产业地产的黄金时代旧村改造城市更新难度升级开发商面临转型促使开发商纷纷转向工业用地市场，工业地产成为市场的香悖管Codeofthisreport3工业地产与传统的住宅、商业等物业开发，其最大的区分在哪里？房地产商工业地产企业对于许多传统的房地产商来说，工
2、业地产是首次接触房地产开发类别，对于工业地产的开发，开发商也是带着各种疑问找到了我们！所以我们首先须要了解开发商的关注点在哪里？建筑设计规范多重要求政策多方限制须要符合政府区域规划导向关注对象从个人转向企业产业运营问题Codeofthisreport4工业地产服务内容须要结合项目所处阶段，供应相应服务体系更新单元安排立项阶段更新单元专项规划阶段更新单元实施主体确认阶段产业规划探讨及招商引资方案专项规划的市场依据（市场调研、定位等）经济测算报告更新单元土地手续办理阶段更新单元报建阶段更新单元施工及验收阶段更新单元销售租赁阶段营销代理或者租赁服务立项阶段项目指标、用地性质等尚未确定，开发商更多关注
3、宏观层面，通过宏观的产业规划探讨，向政府描画一个项目美妙的前景蓝图；立项阶段专项规划阶段，指标论证阶段，开发商将目光转向落地实操，产品定位如何能够满意开发目标？市场调研、定位等成为重点专项规划阶段经济测算主要是对项目整体的经济效益进行推断，对于开发商而言是评判项目是否挣钱的重要依据；实施主体确认阶段123Codeofthisreport5产业地产的项目操作，结合开发商特点大体可分为三类传统放开模式房开+产业模式产业开发模式123332211概念篇产业篇房开篇Codeofthisreport7工业地产定义：工业用地上进行地产开发，以产业为基础，物业为载体，为企业客户供应物业及服务332211指工
4、业类土地运用性质的全部毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓；PS：所以我们市调接触的对象更多的是企业、企业协会、政府相关部门等生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会见功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能基本概念物业功能面对客户Codeofthisreport8工业地产分类：依据项目操作，可划分为城市更新及非城市更新项目工业地产非城市更新项目:净地开发项目城市更新项目综合整治变更用途拆除重建如
5、何划分城市更新与非城市更新呢？净地开发项目一般是指尚未开发的土地（俗称空地）上进行工业地产开发；城市更新类的工改项目，主要是对特定城市建成区（以旧工业区为主），由于物业现状已经无法满意区域的市场需求，通过综合整治、变更用途、拆除重建等形式进行更新改造，提升其土地价值。Codeofthisreport9净地开发代表项目：以深投控在南山科技园开发的两个项目为代表，区分于传统的商业综合体，产业综合体拥有自身特色深圳湾科技园生态园深圳软件产业基地深圳代表性的产业园净地开发项目举办创客周、搭建产业服务平台、吸纳高新技术企业地块受产业政策限制Codeofthisreport10城市更新项目：依据建筑物现状
6、、运用年限、改造难度等方式综合考虑，项目适合的城市更新方式综合整治类变更用途类拆除重建类含义：主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不变更建筑主体结构和运用功能含义：变更部分或者全部建筑物运用功能，但不变更土地运用权的权利主体和运用期限，保留建筑物的原主体结构存在以下三种状况，可申请拆除重建：一是城市基础设施、公共服务设施亟须完善；二是环境恶劣或者存在重大平安隐患；三是现有土地用途、建筑物运用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施代表案例：华强北四川大厦西乡臣田工业区综合整治西成工业区综合整治代表案例：蛇
7、口创意产业园由传统的工业厂房改成LOFT创意空间华侨城才智广场将工业厂房改造成新型写字楼等代表项目：星河word、天安云谷等Codeofthisreport11整治前四川大厦整治后四川大厦改造后华侨城创意文化园改造前华侨城创意文化园综合整治类功能变更类拆除前星河Word拆除重建类建成后星河Word332211概念篇产业篇房开篇Codeofthisreport13房开模式产业地产常见问题：以传统房地产开发思维为主导，主要目的是实现项目快速回现政策限制L销售对象问题3.产品打造限制问题2.销售比例问题4.限价问题以深圳为例，2024年深圳工改政策出台后，兴起了产业地产开发热潮，产业地产地价地，拿地
8、相对简单，促使许多房地产开发商转向产业地产，早期产业地产商仍旧以房地产开发模式去思索产业地产，核心思索假如实现快速回现：Codeofthisreport14销售对象：产业研发用房及配套受让人必需为依法注册企业，销售对象受限，早期市场项目通过现场注册企业，解决销售对象限制问题，现在也越来越难了贷款问题首付基本都在5成左右，部分4.5成，贷款均为10年，利率上浮10%；为突破企业购买限制，以深业U中心为例，采纳现场帮忙注册企业方式，购买人只须要现场支付600-1000元的企业注册费用就可购买5年内转让需缴纳增值额税费、持有阶段每年需缴纳房产税；公司转个人会存在较多的税费问题,个人转个人较少;假如是
9、采纳赠与的形式将会收取20%的个人所得税。购买问题税费问题购买的难点问题购买的难点问题深业U中心深圳湾科技生态园销售限制受让人：依法登记的企业（产业研发及配套都为企业）受让人资格审查:必需符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查政策规定：Codeofthisreport15国际专家会议中心：建筑面积6922.47m2,用于专家会议及沟通。建筑以高级酒店标准打造，全面构筑集高档餐饮、客房及室内恒温泳池、健身等消遣设施为一体的一站式商务平台，是技术沟通、商务沟通的志向场所国际专家会议中心工业研发园高端创新研发区生活配套区TCL产品展示中心综合研发楼生活配套区工业研发区：分
10、44期开发TCL产品展示中心：建筑面积7923.16m2,用于产品展示及国际培训基地是国际化企业的形象名牌和沟通平台生活配套区:包括专家公寓、员工宿舍，是国际EE城的居住配套，专家公寓建筑面积21039.60m2,员工宿舍建筑面积24761.13m2高端创新研发区：总建筑面积24518.Gin,共11栋，每栋面积1900-2600m2,可以分合不行售物业开发商想实现销售(11/33)：TCL国际EE城通过会籍绑定房产运用权方式进行销售，仅有TCL发放的运用权证作为凭证，持有三年后可二手交易，需缴纳会籍价22%的更名费一手销售成立高科技经营俱乐部，将房产50年运用权与会籍进行权益捆绑进行发售；无
11、房产红本或其他国土房产部门发放的凭证，仅授予客户以TCL地产发放的运用权证；会员权利除房产运用权外，还附有：参加科技论坛、享受园区健身房、餐饮折扣价等权利。二次转手会籍可连同房产运用权转让或赠与，需经过向俱乐部提出更名申请；入会三年后方可转让，即房产持有时间不得少于三年；会籍变更需缴纳转让方购买价格2%的更名手续费，无需缴纳增值税、营业税等税费。Codeofthisreport16不行售物业开发商想实现销售(2/3)：智富特区，开发商成立经营管理公司，与业主签订长期租赁协议，实现物业销售，通过与担保公司合作还能实现分期付款及按揭服务集团公司项目公司经营管理公司项目可售物业物业BB物业A物业C物
12、业客户BB客户A客户C客户客户FF客户EE客户G客户自由转让运用权长期租赁协议租赁形式实现项目资金回收Codeofthisreport17不行售物业开发商想实现销售（2/3）：万科前海企业公馆（REITs）,通过增资入股的方式取得目标公司50%的股权，获得自2024.1.1至2024.7.24日期间，除物业管理费收入之外，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的营业收入国内首只公募REITs基金基金代码：160641（封闭式混合型发起式基金）投资范围：封闭运作期内依据基金合同的约定投资于确定的、单一的目标公司股权。本基金的其他基金资产可以投资于固定收益类资产（详细包括：国债、金融债、企业（公
13、司）债、次级债、可转换债券（含分别交易可转债）、央行票据、短期融资券、超短期融资券、中期票据、资产支持证券、债券回购、银行存款等）、现金，以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具，同时可参加股票、权证等权益类资产的投资。风险收益特征：在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获得商业物业租金收益为目标。募集上限：30亿份投资者认购起点：每个基金账户单笔最低认购金额为10万元。Codeofthisreport18CopyrightCentalineGroup,2024销售方式小结：通过会籍或者以租代售方式，可实现物业回现，随着政策趋严,以租代售方式政策监管加强，存在肯定市场风险会籍绑定：通过
14、会籍绑定房产运用权方式进行销售，此类操作模式在深圳已有案例，具有可行性；以租代售：通过签订15-20长租合同，剩余年限增送的方式实现销售，此类操作模式是目前深圳市场主流操作模式，操作案例众多，随着政策进一步从严，将来存在政策风险；股权绑定：以可售物业为资产成立项目股份公司并绑定股份和物业，暂无市场操作先例；租约+基金模式：以信托基金形式销售，将项目将来收益打包给信托基金进行一次性融资，要求物业成熟及稳定收益，常见于商业、长租公寓物业；Codeofthisreport19销售问题功能转化：工业用地，研发办公占比在70%以上，许多开发商都在思索，能否将研发办公进行功能转化？光明峰荟峰荟创智特区：位
15、于光明新区，共四栋公寓，其中一栋为LOFT公寓，项目为工业用地，拿配套商业指标改成LOFT公寓；莱蒙创智谷：位于龙华新区，拿5000-7000配套商业改LOFT公寓，6层以上配套商业改LOFT公寓拾乐府：位于龙岗中心城，工业用地，其中有激烈多层复式，170-280115.9m层高，预留水电、燃气，毛胚空房出售，均价3.2万（没有产权，以出售会籍方式出售运用权）研发办公改LOFT前海时代：位于南山前海片区，定位为前海企业总部中枢，由22栋生态办公别墅组成，450-3200研发办公改企业独栋5.9m层高多层复式，可居住前海时代Codeofthisreport20拾乐府：工业用地、大产权，研发办公指
16、标打造了10栋多层LOFT建筑，主打低密度花园居住区10栋多层居住区11栋商务公寓高端写字楼项目名称拾乐府用地性质Ml开盘时间2024年12月建筑面积13万占地面积4.2万容积率3.1建筑类别多层居住区、商务公寓、写字楼、商业开发商深圳市投资控股有限公司当期状况2024年12月推出10栋128户多层居住区，其中六栋四户多层170-195nV,四栋双户多层，面积226-278nV,6M层高,预留燃气、上下水管道，地块为大产权，目前以出售会籍方式进行销售，出售40年运用权（土地年限为2024-2055年，剩余40年）66米99-12米开间打造大开间复式产品，内部空间由客户自由分割，开发商前期已协调
17、并预留燃气管道，对外宣扬可作为居住功能,170nV起，6米层高可做两层，由于没有产权客户存在肯定抗性，去化速度较慢研发办公改LOFT打造低密度花园式居住区66米层高，超高好用率无产权，40年运用权，通过购买会籍实现总价500-900万，可通过消费贷实现贷款，最高可贷款55年，利率价高Codeofthisreport21限价问题：部分产业项目受政府限价限制，开发商又想卖高一点价格，怎么处理？光明华强Ideapark利用签订精装修合同提高售价（实际为毛胚出售）地理位置光明新区观光路与23号路交汇开发商深圳华强高新产业园投资发展有限公司规模总占地23万11总建筑面积58.9万（其中写字楼46.41万
18、11公寓10.22万nV、商业配套1.2万行）用地性质M产业综合体项目写字楼产品单层面积为1400m2,可售比例为49%,目前售价19500元/平米客户状况最初以光明本地客和龙华客户为主，后期依托老带新和商会之间相互介绍，渐渐辐射全市。类别需是科技类、文化类企业（政府要求）销售状况前期由于政府限价缘由，项目整体销售均价9800元/mt导致项目整体去化速度快，后期调过一次价，售L6万元11目前销售均价1.98万元/行（为避税报装修销售）。月均销售速度8400m2332211概念篇产业篇房开篇Codeofthisreport23产业地产开发模式常见问题：除了房开常见问题外，产业地产核心须要解决产业
19、及运营两大问题随着产业地产发展，政府政策渐渐完善，纯地产开发模式在产业地产领域越来越吃不开了，开发商想做产业地产，不行避开的会遇到产业及运营两大核心难题：产业分析招商运营政府开发商企业客户产业角度，包含宏观层面了解政府规划重点，结合开发商资源体系，筛选主导产业,结合微笑曲线分析产业链及客户需求；协调客户客户客户核心项目立项报批阶段，就须要解决预招商问题，产业客户资源我们如何积累？重要事情，说三遍！Codeofthisreport24CopyrightCentalineGroup,2024产业选择技术路径：从宏观到中观到微观，综合分析解决产业问题评价指标产业规划分析及探讨产业现状分析及探讨项目层
20、面分析-珠三角产业规划-深圳产业规划-宝安产业规划-石岩产业规划-深圳现状产业-宝安现状产业-石岩产业市场现状-访谈-交通条件-地理位置-人力资源条件等与项目契合度分析目标行业确定大的产业范围筛选出可能发展的目标产业进一步筛选目标产业，并确定所选产业发展主次评价结果细分行业选择-产业链分析-细分行业分析原则-细分行业选择明确相宜发展的细分行业Codeofthisreport25CopyrightCentalineGroup,2024项目产业筛选思路：结合本体边界条件，项目产业筛选须要关注六大方向11、坪山政府十三五规划，产业重点发展方向；22、重大产业，坪山政府扶持政策政策导向市场基础政策限制
21、政府资源：政府有何资源可以落位在项目内，如何运用好政府牌子，为项目添砖加瓦企业资源：深投控、深福保，作为国有控股优质企业，项目充分运用企业资源及优势资源整合1122335511、同为保税监管区内，探究福田保税区、盐田综保区是否存在外溢需求；22、福保、盐保有何政策、业态创新，值得借鉴外溢承接4411、坪山产业基础，及发展状况，朝阳产业与夕阳产业推断；22、出口加工区产业发呈现状，及市场机会11、海关特别监管区，针对产业引进存在哪些限制前提；22、针对产业限制，政府、海关发展方向是否放宽出口加工区过渡发展为综合保税区，借鉴国内保税功能区先进阅历，思索新型产业引进可行性前瞻视野66Codeofth
22、isreport26访谈政府机构：政府机构的最大特点是职能分工非常明确，我们的访谈提纲必需对访谈部门具备针对性心得：政府部门访谈的要点在于找对部门，问题对症下药才能找到你想要的答案！Codeofthisreport27访谈企业：对于我们房地产出身的人士来说，企业的深访须要做许多的前期功课才能提出与产业相关的问题企业深访须要对话产业链企业管理层，我们核心要解决的是企业资源的获得，相关产业协会、开发商资源等渠道综合运用心得：产业链的了解也是一个积累的过程，刚起先可能对全部产业都很生疏，面对这种状况须要动用我们全部的资料和信息针对性渠道提前解，这样针对企业的访谈才能有Codeofthisreport
23、28产业积累：通过项目操作，积累深圳主导产业，其产业链特征、客户需求、客户敏感点，更了解企业，才能了解产业链产业价值链附加值附加值研发设计营销品牌产业U形微笑曲线生产制造Codeofthisreport29招商策略产业书目：以信息互联产业为核心产业，智能制造、生命健康为次核心产业,文创教化类为补充产业匹配优化:两级筛选机制严格把控，先导入，后置换渐渐优化产业龙头企业：龙头企业实现以商招商，吸引上下游或同行聚集引入机制通过定向发行、全面推广及有的放矢媒体渠道推广，形成面对目标客户群体的项目传播体系定向媒体策略以政府、行业联动、内部资源联动为重点招商渠道，前期重点推动龙头企业入驻，后期实现以商招商
24、多元渠道招商层面：从产业引入机制、多元招商渠道、定向媒体策略三个层面促进项目对企业及服务资源体系招商Codeofthisreport30启迪协信科技园产业书目细分行业列举建议可引入企业列举核心产业信息互联产业信息技术：物联网、电子信息、云计算互联网：软件、终端产品、大数据重点平台类：集成光电子学国家重点试验室、清华高校高性能计算探讨中心、清华高校数据科学探讨院、智能技术不系统国家重点试验室重点企业类：IBM、中兴通讯、东软集团、中国银联、金蝶软件、长城电子等启迪战略合作类：同新股份有限公司、启迪数宇集团、启迪江苏稻源微电子有限公司次核心产业智能制造机器人、可穿戴设备、无人机智能服务重点平台类：
25、高端装备创新设计制造国际合作联合试验室、清华高校全球产业4.5探讨院重点企业类：中科、科沃斯、创维、汇川、大族、大疆、雷柏等启迪战略合作类：清华同新数字城市工程公司、斯莱先工程中心、启迪数字天下虚拟现实体验中心、清华科技园固高工程中心、清华科技园先进制造创新中心、启迪智造探讨院简介生命健康产业生命健康服务：生物信息、基因诊断、干细胞医疗器械、生物医药重点平台类：国家新药筛选中心、国家新药平安评价中心、国家生物芯片工程探讨中心、清华高校海洋技术探讨中心重点企业类：华大基因、一样药业、中航健身、中信健康、和顺堂、北科生物等启迪战略合作类：诚志股份有限公司、清华华蜜试验室补充产业。引入机制-产业书目
26、：以核心产业细分行业为重点引入客群，次核心产业以及补充产业为补充客户群体，形成产业关联发展代表案例：启迪协信科技园坪山生物医药加速器深圳的产业项目，在立项阶段就要求完成产业规划及招商引资方案，除了产业方向的确定，政府还要求有产业客户的预招商，由于项目处于前期阶段,预招商难度大，开发商面临着立项阶段逆境；我们想为开发商解决这个阶段问题，核心关键就是找寻预招商企业，企业资源整合也是我们的难点Codeofthisreport31引入机制龙头企业：发展初期以核心产业类龙头企业实现以商招商，发展中后期通过羊群效应吸引上下游或同行聚集客户类别区域内核心产业：研发、设计类、总部办公环节被励外溢型客户：受到低
27、廉办公成本、舒适办公环境、服务体系驱动第三方服务企业：需由开发商引导导入客户关注点完善的政策服务平台注意性价比集聚所形成的规模优势发展阶段发展初期发展中、后期其他产业：总部办公型、分支机构性、其他产业类别主励外溢型客户：受到优越办公环境、良好配套、服务配套体系吸引第三方服务企业：市场化操作导入、企业需求驱动、人群需求驱动配套完善企业形象办公/生活一体化天安云谷开发初期为华为定制2栋研发办公，华为在才智园区新面不天安合作。依托坂田华为龙头企业优势，引入通信行业、新一代信息技术行业上下游企业代表案例：天安云谷Codeofthisreport32专业招商团队精准定位产业链拓展目标行业和企业；围绕产业
28、链上下游进行深度开拓和整合。行业联励不深圳市、龙岗区、龙城街道办等政府机构联合招商推广政府政策支持、政府推介会（招商、贸易活动）、政府网站推广政府渠道基于已优势企业资源，导入上下游关联行业企业，以联动发展的中小规模企业为主要对象。龙头带励以清华资源、启迪协信各城市科技园区联动，形成共享招商以启迪系各子公司形成联动招商不全国多家招商中介、推广机构合作与业行业协会合作、投资公司合作招商第三方合作推励主动开展目标行业推广活动，如行业展会、招商会及投资洽谈会、企业家联谊、签约仪式、公益主题活动活励推广内部资源联励专业招商人员与询问团队；严格的聘请、培训体系；激励性的招商机制和政策多元招商渠道：以政府、
29、行业联动、内部资源联动为重点招商渠道，前期重点推动龙头企业入驻，后期实现以商招商代表案例：启迪协信科技园海科兴战略新兴产业园产业园的招商不同于传统商铺，须要多渠道的共同协作，政府、协会、企业合作、开发商自身资源等共同整合Codeofthisreport33生产制造与容积率冲突：土地集约化问题日益突出后，产业地产容积率也由原来11-22,上升到44-66,可许多区域仍旧以生产制造为主，这个冲突如何解决总建面：23万研发办公、高端生产、生活配套宝安沙井生产制造聚集区域，办公市场待培育Codeofthisreport34全至科技创新园：物业形式：主要由一栋高层建筑和3栋低层建筑和两栋人才公寓构成，主
30、楼一共23层，通风好，采光佳，设计开压抑，配备有24小时全天候监控，安保措新好电梯配置：全至拥有8台智能高速客梯，从1楼到23楼只须要40秒，载重1.6吨，4台载重2吨大型货梯，2台载重3吨大型货梯，园区设置有12个货运泊位码头，不货梯实行无缝对接，人货分流停车设置：人车分流，有效保障了园区内行人平安，停车位主要分为地下停车场和露天停车位北面装卸货平台大型货梯大堂电梯厅阳光大堂产品设置：采纳工业上楼理念，百米高楼，设置货梯及卸货平台，满意中小型企业生产需求，实现生产企业高容积率CodeofthisreportI35园区配套：人才公寓、食堂、图书馆、艺术馆、花舍、会所、银行ATM、自动贩卖机、速
31、递易、便利店等，花园式环境、丰富商务配套其他生活配套：24小时书吧、会所、健身房、银行ATM机、南园.籽园、有机厨房（屋顶）、生活美学馆南园.籽舍：花艺、轻食24小时书吧生活美学馆商业休闲街ATM机Codeofthisreport36立体空间与竖向空间的贯穿，产业空间可转换，敏捷兼顾现状、将来空间需求！高兼容工业建筑模式：研发办公用房+生产制造用房+配套宿舍用房+其他企业功能用房Codeofthisreport37园区创新模式：工业上楼的概念也不是深圳首次提出了，新加坡、中山、佛山等都有做产品尝试建筑高度IoOnb23层总部办公、生产、研发一体化750kgItf的荷载与4.2m的层高标准大型全
32、天卸货平台，人货分流厂办合一、工业上楼产业入园产业主题集聚创新工业集群产业链共生产业生态圈众创空间孵化器加速器深度产业服务产业服务中山佛山新加坡Codeofthisreport38迎合市场趋势，厂房改长租公寓，实现长期收益增长泊寓集悦城VV客公寓Codeofthisreport39万科泊寓高品质的居住环境生活化的配套服务多层次的社交活动青年时尚的整体氛围理念中产以下的收入水平中青年客群轨道交通旁边，交通便利旧式厂房仓库等廉价载体周边具有基本的商业配套选址Codeofthisreport40集悦城：航母级青年社区集悦城，前身为塘朗工业区，建筑面积高达31万平方米，万人航母青年社群，正在聚合源源不断的浓缩艺术、创新元素，蝶变出一个创新、活力、联动、包涵的大型复合型社区集悦城：产业之城、创业之城、生活之城、艺术之城、青春之城长租公寓是新生活的引领者，LOFT为年轻创业者供应便利、低成本的创业模式，办公为文创、教化、培训产业升级的强劲引擎，商业则是一个充溢创新精神内核的，一站式休闲消遣标签：内容
