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1、前期物业管理介入及验收（共5篇）第一篇：前期物业管理介入及验收前期物业管理介入及验收第一.物业介入前的工作一成立项目物业管理处：新的物业管理处应于已定的接管日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：1 .接管前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。2 .接管前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个
2、楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为接管后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。3 .接管前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业营业执照，物业管理服务收费标准等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。4 .接管前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守
3、卫工作。5 .接管前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁开荒工作。6 .接管前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。二.管理处进驻小区前的工作1.由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。.在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如客户服务指南，房屋装修申请表，前期物业管理服务协议等。.联系市电信局，市有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。.联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。5策戈U,制作，安装小区门牌,用户信报
4、箱、及其它标识系统。7 .协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。8 .在待接物业经消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。第二.物业接管验收分目录:一.项目工程技术资料二.公共部位接管验收三.机电设备接管验收四室内部分接管验收物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90房屋接管验收标准执行并达到业主合理要求。-.工程技术资料：(1)市建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。(2)市建筑工程消防验收合格证书。(3)市建筑工程验收质
5、量保证书。(4)市建筑工程配套设施综合验收合格证书。(5)水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书共水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。(6)竣工图包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；(以备工程维修及小区达标使用)。(7)电梯使用合格证。(8)机电设备使用说明书。二公共部分接管验收公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：1楼宇本体：(1) .外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。(2) .屋面应有隔热、防水措施；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口
6、、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。(3) .楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层(如瓷砖)表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。(4) .内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。(5)门窗：-门:应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、(包括楼宇对讲系统，蓄电池等)门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。-窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。(6)楼梯扶手：钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲
7、、油漆完好色泽均匀、表面平滑。不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。(7) .公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。(8) .水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。(9).卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。(10) .给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。QI).排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。(12) .其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。.公共配套设施：(1),散
8、水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。(2).路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。(3),绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。(4).道路：- 路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好-路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；一块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；(5).消防系统：- 消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。- 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。(6) .楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、
9、合理，标识清楚。(7) ,保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。(8) ).停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。(9) ).地沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。(10) .护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。(11) .雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。三.机电设备：1.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运
10、行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。2.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3,发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。4 .消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。5 .保安监控设备；同消防监控设备。6、经对所接管设
11、施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。四.室内部分接管验收1.入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。2 .电源箱安装牢固，电源线符合左零右火规定。绝缘良好。3 .有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。4.室内卫生间、厨房防水性能良好。5 .燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。6,地脚线干净，预埋线位正确、齐全。7.土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。第三.物业接管时的工作分目录:一.需向发展商收集的资料二.管理处应发给业主的资料三.接管问题的处理四.入伙工作流程图-.需向发展商收
12、集的资料.为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。2,参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。二,在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（1）客户服务指南；（2）房屋装修申请表；（3）临时管理规约；（4）前期物业管理服务协议；（5）房屋验收交接单；（6）房屋质量保证书；（7）住宅使用说明书（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；三,接管问题的处理（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接
13、管验收资料遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。(2)对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。(3)对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据住宅质量保证书规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。(4)对于长期未能解决问题
14、，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。四：入伙工作流程图检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录预收物业管理费3个月文件存档房屋钥匙交接办理装修申请手续见装修申请表签订物业管理协议一式两份，一份交管理处签订业主公约一式两份，一份交管理处填写业主资料交回管理处办理入伙手续请备齐：1 .业主身份证原件2 .书面委托书(如代办)3 .购房合同书4 .预交管理费第二篇：浅谈物业管理前期介入浅谈物业管理前期介入建筑工程学院07物业管理班杨星星摘要：物业管理早期介入指房地产开发单
15、位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。关键词：前期物业管理物业管理早期介入前期介入立法意义前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订前期物业服务合同，由受聘的物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。一、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入
16、，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1 .经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房
17、地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2 .从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。3 .从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（
18、二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（23人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（34人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业
19、管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理
20、必须前期介入，从而在制度保证物业管理前期介入的开发与实行。2.政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。二、物业管理前期介入的作用随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，
21、因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的买卖，而物业管理则是长期伴随业主的事情。很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管
22、理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。目前已经有一些富有远见的房地
23、产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的
24、主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。（一）、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业
25、管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介
26、入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。（二）、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国
27、际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视
28、对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理JlI页利双赢效果打下了基础。很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了替罪羊。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避
29、免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。（三）、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住
30、前就能正常运行。由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。此外，早期介入有利于
31、安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功
32、能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人
33、民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。三、前期介入的立法意义实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。1.法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。如果让具有一定资质条件的
34、物业管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,很多物业（特别是老旧物业）的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物
35、业管理的服务质量才有基础。3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替
36、代的重要作用。参考文献：中国物业管理物业管理物业管理实物机械工业出版社第三篇：物业管理前期介入物业管理前期介入总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容： 施工期物业管理 设施设备调试期物业管理 竣工验收及物业接管验收期间物业管理 前期物业管理人员安排与工作进度一、施工期物业管理工作1 ,熟悉施工现场和各类施工图纸。2 .跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。3 .了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。4 .对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。5对影响小区（大厦）功能、危及
37、设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。二、设施设备调试期物业管理1 .工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。2 .工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案3 .从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。4 .参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；
38、编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理1.小区（大厦）竣工验收5 .物业企业接管验收物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面6 .现场验收（1） 土建工程： 屋面排水坡度 伸缩缝、地面有无渗水 地下室墙面有无渗水 地面有无空鼓及渗水进出口坡道防滑消防门、通道、楼梯(2)装饰工程 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰 门和门框及附件护栏及扶手灯具及其他小电器设施 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙 公共区域设施设备的外装饰各种标识及区域图示 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设
39、备及管理用房、信报箱等 3)供配电系统正常供电设备应急供配电设备油箱及油库各配电房的防鼠各强电检查井内管线及电箱 避雷装置公共照明用电器具等(4)给排水系统各供水、消防水泵及电机等各水箱、给排水管网、接头及阀门等 检查井内管线、水表及阀门等化粪池及室外排污、雨水井消防栓、消防供水管网、接头、阀门等 人防工程及相应供水系统等 5)电梯系统 各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等(6)空调系统 空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口 空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统) 各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。(7)弱电系统消防报警系统(消防控制中心报警联动、
40、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等)弱电检查井内管线、接线箱等4、资料交接(1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。(2)技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、
41、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。5、其他交接（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。6、接管验收注意事项（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接
42、双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。7、设施设备试运行为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合
43、并给予相关操作人员一定的培训。一、其他前期准备工作1.室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。2、清洁卫生与环境卫生前期介入在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。3、消防及安全管理前期介入小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制
44、易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。4、外部公共关系建立为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。5、业主全面进驻准备小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事
45、项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。二、前期物业管理人员安排计划与工作进度1.人员安排计划根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。（1）施工期人员安排及职责成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）物业管理前期介入方案。派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。（2）设备调试期人员安排与职责成立以
46、工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）物业管理接管验收方案，协助管理处开展工作。接管验收前1个月，管理处全部人员到位。2、工作进度根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定物业管理委托合同，中标15天后开
47、展前期管理。小区（大厦）前期介入工作进度表月份5月底项目签定物业管理委托合同施工管理方的初次会晤熟悉施工情况、隐蔽工程记6-9月初10月底11月底12月录，制订物业管理前期介入方案参与设施设备的调试盆艺摆放岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收物业接管现场验收（包括备品备件）物业各种资料交接返修、复验及试运行清洁开荒公众文件送审并发布准备迎接全面进驻物资装备的准备外部公共关系的建立全面进驻并开始正式运行注：筹备期具体工作时间视施工进度调整第四篇：物业管理前期介入浅谈物业管理的前期介入（发表于中国住宅设施、首都房地产）众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。既然是后期工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重
