古县旧房改造项目情况说明.docx

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1、政策篇廊坊市城中村改造暂行规定廊政200794号 廊坊市人民政府关于印发廊坊市城中村改造暂行规定(修订稿)的通知各县(市、区)人民政府，廊坊开发区管委会，市政府各部门：廊坊市城中村改造暂行规定(修订稿)已经廊坊市人民政府批准，现予公布，自公布之目起施行。二00七年十月二十一日廊坊市城中村改造暂行规定第一章总 则第一条为加快城市化进程，改善城市环境，提高居民生活质量，根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法和城市房屋拆迁管理条例等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本规定。 第二条 廊坊市规划区范围哟中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。本规定所称城中村，是指本市城市化进程中

2、依照有关规定，由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。列入改造范围的城中村，由廊坊市人民政府在市规范区范围内进行公告。第三条城中村改造实行统一规划、统一管理、综合开发、分布实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。第四条鼓励国内外有实力的企业通过竞标开发或参与开发城中村改造项目。第五条廊坊市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。城中村所在地的区、乡（镇）人民政府和街道办事处在市政府的统一领导下，具体负责辖区内城中村改造的组织实施及管理工作。规划、房屋拆迁管理、国土资源、

3、建设、农业、房产、民政、公安、法院、发展改革、财政、审计、劳动保障、教育、城市综合执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村改造的管理工作。第二章工作机构和职责第六条市政府成立廊坊市城中村改造工作领导小组(以下称市领导小组)，负责全面指导与协调城中村改造工作。市领导小组下设廊坊市城中村改造办公室，负责城中村改造的日常管理工作。城中村所在地的区、乡(镇)人民政府和街道办事处成立相应的城中村改造领导小组(以下称区领导小组和乡(镇)、办领导小组)，具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。 第七条市领导小组的职责：(一)制定城中村整体改造计划，并进行宏观管理； (二) 审定城中村改造方案及配套政策

4、； (三)督促、检查、指导区领导小组的工作。第八条廊坊市城中村改造办公室的职责：（一）组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策；（二）审核城中村改造方案； (三)组织城中村改造开发权主体的资格审定和招投标选定工作； (四)协调、指导区领导小组实施城中村的改造工作； (五)对城中村改造项目备案资料进行统一管理。 第九条区领导小组的职责： (一)组织编制所辖区城中村改造详细计划； (二)审查城中村改造方案； (三)组织城中村改造前期实施及拆迁、补偿和安置工作； (四)组织辖区内城中村改造项目的招商工作； (五)协调解决城中村改造中的相关问题； (六)督导乡(镇)、办领导小组的工作。 第十条乡(镇)

5、、办领导小组的职责：（一）进行城中村改造的前期调查、市场调研等准备工作，掌握城中村拆迁及土地现状； （二）指导村(居)民委员会起草城中村改造方案； （三）对辖区内城中村改造建设进行监督管理。第三章 实施程序 第十一条城中村村(居)民委员会通过召开村民会议或者村民代表会议讨论同意，上报城中村改造申请，经乡(镇)、办领导小组和区领导小组、廊坊市城中村改造办公室逐级批准后，城中村村(居)民委员会提请市规划部门编制城中村改造详细规划。 第十二条根据市规划部门编制的城中村改造详细规划，城中村村(居)民委员会起草城中村改造方案。城中村改造方案应当包括下列内容： (一)城中村改造修建性详细规划； (二)城中

6、村改造实施的步骤和时间安排： (三)城中村改造的项目范围、性质和投资规模； (四)城中村改造拆迁补偿、安置的方法及途径。 第十三条城中村村(居)民委员会起草城中村改造方案，应当在乡(镇)、办领导小组的组织、指导下进行，通过村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报区领导小组进行审查。区领导小组对城中村改造方案进行审查，应当将方案在改造范围内进行公示；必要时应当举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。 第十四条区领导小组对城中村改造方案审查同意后，上报廊坊市城中村改造办公室审核，经市领导小组审定后批准实施。 第十五条区领导小组根据批准实施的城中村改造方案，发布城中村改造的招投标公告。区领导小组应

7、当对参加城中村改造的招投标企业资金、资质、信誉等情况进行审查，符合相应要求的可确定为城中村改造的候选投标企业。 第十六条 区领导小组将审查确定达到城中村改造的候选招投标企业名单，报经廊坊市城中村改造办公室审定批准后，由廊坊市城中村改造办公室会同区领导小组组织城中村改造招投标选定工作。 第十七条 城中村改造候选招投标企业中标后，依照法定程序办理城中村改造项目审批手续。 各级政府和政府有关部门对城中村改造项目应当简化审批程序，提高办事效率，提供优质高效服务。第十八条依照本规定确定的城中村改造企业应当根据有关法律、法规规定组织城中村改造项目建设。第四章 优惠政策第十九条城中村改造范围内的集体建设用地

8、，依据有关法律、法规和有关政策规定，一次性转征为国有建设用地。第二十条城中村改造项目中安置村民回迁住房占用的土地收取的全部土地出让金，以及其他改造项目占用的土地收取的土地出让金的80%,用于房屋拆迁补偿支出，其他改造项目占用的土地收取的土地出让金的20%用于补偿被改造村民的社会保障支出。第二十一条城中村改造项目涉及收取的土地出让金，优先用于城中村改造市政基础设施建设，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。第二十二条城中村改造项目涉及收取的土地出让金，优先用于城中村改造市政基础设施建设。 第二十三条依据中华人民共和国土地管理法的规定，符合农村宅基地申请条件且急需住宅的城中村村民，可在城中村改造过程中

9、以成本价格购买140平方米以下的商品住房1套。第五章 拆迁补偿第二十四条城中村改造过程中的房屋拆迁人，应当向市拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。城中村村(居)民委员会具体负责城中村改造房屋拆迁工作。 第二十五条城中村改造项目用地范围内拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。 被拆迁物设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。第二十六条城中村改造的拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 货币补偿的金额，可以由拆迁人与被拆迂人协商确定，也可以根据房地产市场评估价格确定。拆迁人与被拆迁人在规

10、定期限内协商不成的，应当根据房地产市场评估价格确定。 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁入应当依据被拆迁房屋的补偿金额和所安置房屋的房地产市场价格，结算产权调换的差价。第二十七条城中村村民住宅房屋享有补偿权力的面积为合法房屋所有权证证载面积；没有房屋所有权证的，按合法土地使用证证载面积的7075计算；同时具有合法房屋所有权证和土地使用证的，以计算面积大的为准；对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行住房安置。 实行房屋调换的，住宅房屋补偿基准面积为l 40平方150平方米。住宅房屋享有补偿权力的面积小于补偿基准面积的，可以按照成本价格购买差额面积；享有补偿权力的面积超过补偿基准

11、面积的，超出的部分以货币形式补偿。第二十八条拆除违章建筑，超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。 第二十九条拆迁补偿应当由拆迂人与被拆迂人依法签订拆迂补偿协议。第六章 安置政策 第三十条城中村集体资产的处置，应当坚持下列原则： (一)充分尊重集体经济组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权； (二)坚持民主、公开、公平、公正的原则；(三)兼顾长远发展和近期利益。禁止任何组织和个人在城中村改造中侵占、私分和破坏城中村集体资产。 第三十一条城中村在改造过程中

12、，根据实际情况可以按照中华人民共和国公司法的相关规定组建股份制企业，村集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股。达不到单独组建股份制企业条件的，经村民会议或者村民代表会议同意，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。 第三十二条转为股份制企业资产的集体股部分，由城中村经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应当接受成员会议的督。 组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担村集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他

13、应收资金。第三十三条城中村集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按照应参与分配的人口数量一次性配置股份，固化股权。城中村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应当首先用于为经济组织成员办理社会保险；剩余部分可量化到个个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。 第三十四条个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的村民办理社会保和其他集体福利事业。 城中村集体经济组织成员个人持有的股份，可以依法转让、继承、赠与。第三十五条在符合城市总体规划的前提下，城中村可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为城中村集体资产按股份量化到个人，也可以出售或者分配给城中村经济组织

14、成员。第三十六条城中村实施改造后，城中村村民就业统一纳入城市就业管理，并按照有关政策缴纳养老、失业、医疗等社会保险，享受社会保险、就业培训、就业指导、就业介绍等待遇。 符合本市最低生活保障条件的村民，享受最低生活保障。 第三十七条市、区劳动和社会保障部门的劳动就业培训服务机构，应当为有劳动能力且有就业要求的城中村村民进行专门的技术培训，并推荐就业。因城中村改造增加的就业岗位，应当优先用于安排城中村村民。第三十八章 城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施管理，统一纳入城市市政和公用设施的管理。第七章 监督管理与争议处理 第三十九条 市、区政府有关主管部

15、门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益，确保社会稳定。 对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关职能部门应当及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人的责任。 第四十条拆迁人与被拆迁入达不成拆迁补偿协议的，当事人可申请房屋拆迁管理部门依法协调裁决。 城中村改造项目实施过程中发生的民事纠纷，由乡(镇)、街道办事处及区政府有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决纠纷的，有关当事人可依法向人民法院起诉。第八章 附则

16、第四十一条自本规定公布之日起，未经市政府批准，任何单位和个人不得在城中村改造范围内进行新建、扩建、改建、翻建工程项目。对违反前款规定进行建设经制止无效的，移交有关部门依法查处。第四十二条本规定自2005年6月22日起施行。廊坊市规划区旧区土地开发利用暂行管理办法(廊政1 99778号)和廊坊市人民政府关于加快城镇住宅业发展的实施意见(廊政1 99880号)中关于旧城改造的有关规定，与本规定不一致的，自本规定实施之日起停止执行。廊坊市人民政府关于建立城中村改造被拆迁村（居）民基本养老保险制度的指导意见各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，市政府各部门： 为加快我市城中村改造进程，妥善解决被拆

17、迁村（居）民的基本养老保险问题，促进经济发展和社会稳定，根据河北省人民政府关于加强和改进征地工作建立被征地农民基本生活保障制度的通知和河北省人民政府转发省劳动和社会保障厅等五部门关于建立被征地农民养老保险制度意见的通知等文件精神，按照保障水平与经济社会发展水平相适应、权利与义务相统一的原则，实行参保自愿，社会统筹与个人账户相结合的管理模式。现结合我市城中村改造实际，制定本意见。 一、保障对象及形式 （一）凡按照廊坊市城中村改造暂行规定列入改造范围，年满18周岁以上、未参加城镇职工基本养老保险的被拆迁村（居）民，经村（居）民代表大会或村（居）民大会讨论通过，由乡镇政府（街道办事处）审核，公示无异

18、议后报区城中村改造工作领导小组确定为参保对象（以下称参保人员） （二）被拆迁时已年满18周岁，尚未达到男满60周岁、女满55周岁的人员，养老保险费原则上应当一次性缴纳，达到领取年龄后，按月享受基本养老保险待遇。 （三）被拆迁时已达到男满60周岁、女满55周岁的参保人员，一次性缴足应缴养老保险费用后，自次月起按月享受养老保险待遇。 （四）被拆迁时未满18周岁及已参加城镇职工基本养老保险的被拆迁人员，按每人10000元标准，由村集体一次性发给养老保险补助。 二、享受条件和标准 （一）按规定缴足养老保险费的参保人员，男满60周岁、女满55周岁后，从次月起按每人每月300元标准享受养老保险待遇。参保缴

19、费时尚未达到国家法定退休年龄的人员，年龄每相差1岁，达到领取年龄时，养老金领取标准增加缴费时核算标准的2.5%。 （二）养老金由社会养老保险经办机构负责通过银行、邮局等社会化发放渠道及时足额发给参保人员。 三、基金的筹集 （一）按照个人缴纳一部分、集体补助一部分、政府承担一部分的原则筹集被拆迁村（居）民养老保险资金，筹资额度按参保人达到退休年龄后养老金待遇不低于当地城镇居民最低生活保障标准确定。筹资比例按个人缴纳部分不超过应缴额的5%，集体补助部分不低于应缴额的45%，政府筹资部分不低于应缴额的50%。 缴纳保险费的计算公式如下： 基本养老保险费标准12R(1.025)m1/0.025(1.0

20、25)m-1 应承担的缴费比例 R：养老金领取标准； m: 分摊年限。参保人分摊年限为18年，以此为基准，参保人员每超过男满60周岁、女满55周岁1岁，分摊年限减少1年， 分摊年限最低不能少于5年。 （二）参保人员个人和集体缴纳的养老保险费原则上应当一次性缴清，纳入被拆迁村（居）民基本养老保险基金账户。 政府筹资部分从土地出让金中列支，应当一次性纳入被拆迁村（居）民基本养老保险基金账户。 对参保人员未按规定缴纳养老保险费的，政府应当承担的补助部分全部纳入社会统筹账户，对个人不予补助。 （三）养老保险基金的筹集应当参照本地城镇居民最低生活保障标准做适当调整，筹集标准需要调整时，由劳动保障部门会同

21、有关部门提出调整方案，报当地政府批准后公布实施。筹资标准调整后，新参保人员的养老保险资金筹集应当按新的标准执行，标准调整前已参保人员的筹资标准不变。 （四）区人民政府要从土地出让金中提取5%的资金，建立被拆迁村（居）民的基本养老保险风险基金。主要用于化解参保人员的养老金调整风险和长寿风险。风险基金在拆迁时随时提取。 四、养老保险关系的变更 （一）参保人员在未达到规定的养老年龄前，个人账户原则上不准提前提取。但参保人员迁出廊坊市辖区的，可根据本人意愿退出被拆迁村（居）民基本养老保险，一次性提取其个人账户中个人及集体缴纳部分的本息余额。 （二）参加被拆迁村（居）民基本养老保险后又参加城镇职工基本养

22、老保险的人员，可退出被拆迁村（居）民基本养老保险，一次性提取其个人账户中个人及集体缴纳部分的本息余额。 （三）建立被拆迁村（居）民基本养老保险制度前，已参加农村社会养老保险的被拆迁村（居）民，原个人账户不变，达到领取年龄后，相应的养老金领取额可与参加被拆迁村（居）民基本养老保险应当享受的领取额合并，统一发放。 （四）被判处有期徒刑或被劳教、拘役的参保人员，其基本养老保险个人账户予以保留，并按规定记息。刑满释放或解除劳教、拘役后，符合养老条件的按月领取养老金。 五、基金管理及监督 （一）被拆迁村（居）民基本养老保险基金实行区级统筹，由当地劳动保障部门社会养老保险经办机构在国有商业银行设立被拆迁村

23、（居）民社会基本养老保险基金专户，实行统一核算，统一管理。 （二）被拆迁村（居）民基本养老保险基金专户由个人账户和社会统筹账户组成。区级社会保险经办机构应当为每个参保人员建立一个终身不变的基本养老保险个人账户，参保人员个人缴纳部分和集体补助部分全部记入个人账户；政府承担部分的40%记入个人账户，60%记入社会统筹账户。被拆迁村（居）民基本养老保险的风险基金直接纳入风险金账户。被拆迁村（居）民按月领取的养老金从个人账户和统筹账户中支付。当个人账户和统筹账户资金不足时，从风险基金账户中列支，直到参保人员死亡。 （三）个人账户基金按银行一年期存款利率计息，不足一年的，按活期利率计息。参保人员死亡，其

24、个人账户本息余额一次性结清，由其法定继承人或指定受益人继承。无继承人或指定受益人的，可按有关规定支付丧葬费用。 （四）被拆迁村（居）民基本养老保险风险基金由当地财政部门管理，实行专户储存，专户管理。当养老金发生调整或出现长寿风险时，财政部门应当及时将所需基金划入基本养老保险基金专户。 （五）被拆迁村（居）民基本养老保险基金除留足应支付的养老金外，应当全部存入在国有商业银行开设的基金专户，在国家法律法规和政策许可的范围内保值增值。统筹账户增值收益和个人账户增值高于一年定期存款部分的收益一并计入统筹基金专户。被拆迁村（居）民的基本养老保险基金和风险基金任何部门都不得挤占、转借、挪用和截留，不得用于

25、任何形式的直接投资和风险投资，不计征各种税费。 （六）劳动保障部门要根据有关社会保险基金的管理规定，建立健全预算管理、财务、会计、审计等制度体系和严格的基金监督机制，增加养老保险基金使用的透明度，主动接受社会公众的监督。 （七）区人民政府要设立被拆迁村（居）民基本养老保险基金监督管理委员会，成员由监察、审计、劳动保障、财政、国土资源、司法等部门和被拆迁村（居）民代表组成，负责对被拆迁村（居）民基本养老保险基金和基本养老保险风险基金的监督，每年进行专项审计。 六、组织领导和职责分工 （一）区人民政府负责被拆迁村（居）民基本养老保险基金、风险基金和拆迁补助资金的筹集调剂，以及养老保险基金的监督工作

26、。 （二）劳动保障部门负责被拆迁村（居）民基本养老保险政策的贯彻实施；会同有关部门制定被拆迁村（居）民基本养老保险基金的财务、统计和内部审计制度；对养老保险费的收缴、养老金的发放和养老保险基金的运营进行监督。 （三）农村社会养老保险经办机构负责对乡镇（街道办事处）工作人员的业务指导、人员培训；负责参保手续的办理、养老保险基金专户的管理运营及养老金的支付工作。 （四）区人民政府要根据本意见，并结合本地实际制定实施细则；各县（市）人民政府在实施被拆迁村（居）民基本养老保险制度时，可参照本意见执行。 廊坊市人民政府 二00六年三月二十九日方案篇古县村改造实施方案 为加快安次区城市化进程和宜居城市建设

27、，推动安次西城第三产业的发展，拟对古县村实施改造，并依据廊政200794号文，关于等相关政策及规划要求，结合本村实际特点，制定本改造方案。 一、古县村改造的整体构想1、古县村的改造，以政府助推、督管为前提，以乡（村）组织实施为基础，以企业参与开发为保障，以市场化动作方式实施对古县村的改造。在实施改造中，区、乡、村、开发企业用契约的形式，衔接相关责任。2、在此工作中确定了四项基本工作一是要高品质的进行城中村改造的建设规划和项目建设；二是合理稳妥对村民进行拆迁安置和生活安置；三是整合集体财产，壮大集体经济；四是充分利用各项相关政策，调节好各方面的利益关系。使改造的成果达到城市塑形象，百姓得实惠、集

28、体获利益。 二、*村改造的基本情况古县村位于河北省廊坊市规划区内，在市区的西部，廊坊西外环路西侧。现有村民591户 人口2263人 村址占土地1277.84亩，其中宅基地1100亩 道路及公建占地177.84亩 。拟改造建设用地1277.84亩，容积率2.0。村址占土地建设分两部分：一是回迁占地 440亩地；二是开发土地837.84亩。回迁建筑面积58.5万平米，其中村民按合法的宅基地面积返还，约45万平米（每人补偿拆迁面积约200平米），再其余13.5万平米（配套设施及公建，其中有部分商业门店）返还村集体，作为集体财产用于集体福利事业。改造区域规划条件按照市规划局出具的规划经济技术指标执行。

29、回迁居民统一回迁于改造建设的回迁楼区域，单独成立小区 。小区名称待定。三、改造的模式及拆迁、回迁时间安排1、古县村的拆迁以古县村委会为拆迁人，北史家务乡组织实施。2、先期拆迁等投入及相关拆迁资金，由中标企业承担。3、以土地捆绑为条件进行土地招标出让，拆迁及拆迁补偿按城中村政策执行。4、村址以外的建设用地，拆迁补偿按旧城改造政策执行。5、新规划道路占用村址需匹配土地成本，由中标企业承担。6、改造项目在履行完成相关行政、法律手续后，2010年*月实施拆迁。改造项目的建设先期保障回迁楼的建设，2010年*月建设回迁楼，建设周期为2年. 四、被拆迁村民的拆迁补偿和生活安置拆迁补偿标准按廊政200794

30、号文件印发的（修订稿）执行。以产权调换的方式的，按每户宅基地证载面积的85%给予补偿相应面积的楼房，在规定期限内签订拆迁补偿协议的，完成搬迁的给予宅基地面积的15%面积奖励，达到1：1。补偿回迁楼的系数为1；以货币补偿的，按3000元/M2的价格进行补偿，过渡费用是三个月一次性补偿。被拆迁户的周转费、搬迁费、房屋配套设施的补偿、迁移费及树木等得补偿费按按廊政200538号文件公布的廊坊市规划区内的房屋拆迁补偿标准执行。另外，参照按廊政200640号文件关于建立城中村改造被拆迁村（居）民基本养老保险制度的指导意见标准，为村民准备相应的资金。实施方法可采取一村一策的办法，开发企业中标后限期将由企业

31、负担部分的50%的资金存入专款账户，由监管组进行监督管理，另50%由区政府出资。此次改造涉及的为被拆迁村民的养老保障措施及范畴由村委会确定、乡派出所核实，具体保证形式由村委会决定。五、土地储备工作古县村委会协助做好改造范围内土地转征报批手续工作。按照廊坊市土地储备管理暂行办法，古县村城中村改造所涉及的土地，应全部纳入土地储备库，由古县村委会代表被改造村民，申请办理土地受储手续。六、项目的招标及土地的出让村址总体作为一个招标项目，按相关政策和程序进行土地招标出让。中标企业获得土地的使用权，开发企业一次性交纳信誉保证金2000万元，开发企业履行完毕责任后，全部返还给开发企业。企业的准入条件必须是房

32、地产开发二级以上资质。七、城中村改造责任的确立和衔接城中村改造是一个政府推动为前提，以法律、法规为基础，以确立改造的实施、管理、监督等相关责任为手段，推动城中村改造。区政府负责改造的管理、指导、协调和监督。乡政府协助区政府，具体负责改造的管理。村委会负责村民拆迁补偿总的安置工作和拆迁工作。开发企业负责房屋的拆迁费用和协助村委会做好村民的安置工作，负责回迁房的建设以及交付按要求建设的房屋以及开发房产的建设。用几个协议衔接几方责任。1、 开发企业与政府相关部门签订信誉保证书，并交纳相应的资金。2、 开发企业与村委会签订村址改造总的协议及实施细则3、 村委会与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议。4、 开发

33、企业与村委会签订承建回迁房屋协议及总体拆迁安置补偿协议（包括承建交付日期、面积、户型等）在工作中强化城中村改造的相关责任单位及责任人的责任，细化工作，增强责任心及工作力度。八、建立健全监督机构为保障改造工作公开、公正、透明、保证村民及集体利益，建立古县村改造监督小组。成员：村委会成员、村民代表、共计 人，监督方案的落实。九、其他包括1、村委会议表决记录；2、改造范围现状图3、改造范围的规划要点及修建性祥规十、经征求全体村民意见，95 %以上的村民同意改造方案的全部内容，经村委会研究决定上报此改造方案，未尽事宜按市政府有关文件执行。 古县村委会年 月 日效益篇古县投资效益初步分析 全村 591户

34、 人口2263人 村址（含街道）土地1270亩估算 双方按3.5:6.5比例分配 拆迁用地约440亩地 容积率2.0 回迁住宅及配套设施及公建总计约58.5万平米 其他开发用地830亩200亩地 容积率1.0 花园洋房A 13.5万平米200亩地 容积率1.5 花园洋房B 20万平米200亩地 容积率 2.5 高层住宅 33.5万平米150亩地 容积率 2.0 小高层住宅 17.5万平米80亩地 容积率2.0 商业 10.5万平米总建筑面积95万平米住宅84.5万平米 商业10.5万平米地下人防车库 5万平米普通地下车库 30万平米地下室 10万平米A 土地费用 （合计32600万元）1 土地

35、使用权出让金 回迁土地（440亩）免收出让金 其它开发建设土地（830亩） 土地出让金的20% 830亩*180万元/亩*20%=29880万元2 土地出让契税 土地出让金4% =29880*4%=1195万元3 土地增值税5% =29880*5%=1494万元4 土地使用金 土地面积 1元/M2.年830亩地*667*50%= 28万元5 土地测量费 280元/亩*1270=3.56万元B 建安费用 （合计363400万元）花园洋房A 2200/M2*13.5万M2=29700万花园洋房B 2000/M2*20万M2=40000万高层住宅 1500/M2*33.5万M2=50250万小高层住

36、宅 1300/M*17.5万M2=22750万小高层住宅 2300/M*58.5万M2=134550万（回迁用房）临街商业 2000/M2 *10.5万M2= 21000万桩基施工 70元/M2（高层和小高层）*51万M2=3570万设备安装费 80元/M2（电、扶梯 等）*51万M2=4080万地下人防车库 2500元/M2*5万M2=12500万元地下车库 1500元/M2*30万M2=45000万元C 前期配套费用等 （119项合计33969万元） 1、规划局（城中村改造项目 回迁部分不缴纳 其它减半收取）（2019万元）1.1住宅配套费 33.2 元/M2*84.5万*50%=1403

37、万1.2商业配套费 21.6元/M2*10.5万*50%=114万1.3商业规划服务费 1.8元/M2*10.5万=19万1.4住宅规划服务费 0.8元/M2*84.5万=68万1.5旧城改造费： 1万元/亩*830*50%=415万元2、人防办 （回迁部分不缴纳）基础埋深超过三米的600元/M2交费，基础埋深小于三米的2000元/M2交费。（建地下人防车库可以不交费）3、环卫局（拆迁部分不缴费）3.1渣土清运费 10元/M3（渣土量由环卫局计算）3.2渣土处置费 5元/M3预计2元/M2*95万=190万元4、墙体革新节能费节 （建设局） 5元/M2*95万*50%=238万元5、档案馆（建

38、设局）档案费： 1.8元/M2 已取消6、园林局园林方案施工保证金（根据绿环面积确定），交工验收后返还.7、质量监督费（建设局） 已取消8、气象局 1.5 元/M2 （已取消）9、供电局 小区电力施工费 75元/M2*95万=7125万元10、水务局 (合计418万元) 住宅 3.6元/M2 *84.5万=304万元商业办公配套用房等 5.4元/M2*10.5万=57万元节水节能费 1.2元/M2*95万M2*50%=57万元11、发改委 （95万*2.5元/M2=238万元）11.1散装水泥专项基金 0.5元/M211.2新材料 2元/M212、商品房交易手续费 3元/M2*95万平米*50

39、% = 143万元其他 如高层住宅地震评价（每评价区10万元）、 临时占道费、土地登记费、房屋总体确权费 减半执行（数额较小暂不计算）13、热力公司 市政取暖 50元/M2 50元/M2*95万M2=4750万元14、 地质勘察费 1.0元/M2*95万M2=95万元15、规划、 施工图设计费 25元/M2*95万M2=2375万元16、 施工图图审费 2.4元/M2*95万M2=228万元17、 监理费 10元/M2*95万M2=950万元18、 小区景观、道路、绿化、管网等配套施工费 150元/M2*95万=14250万元19、 其它费 10元/M2*95万=950万元2019+190+2

40、38+7125+418+238+143+4750+95+2375+228+950+14250+950=33969万元D 其它费用 合计30488万元1 管理费用 （建安+前期）2%=（363400+33969）*2%=7947万元2 销售推广费用 按销售额 约 2%*72.97亿=14594万元3 不可预见费用 （建安+前期）2%=7947万元E 各种税费 合计 68230万元销售收入6.1%1 营业税 销售收入5%2 城市维护建设税 营业税7%3 教育附加税 营业税4%4 印花税 销售收入0.05%5 交易管理费 售收入0.5%所得税预征：销售收入的13%25%=3.25%税收=729722

41、万元*（6.1+3.25）%=68230万元F 财务成本 直接成本的10%左右（32600+363400*30%）*10%=14162万元G 养老保险总和 2263人*3万元/人=6789万元H A-G成本合计32600+363400+33969+30488+68230+14162+6789=549638万元L 销售收入 合计729722万元花园洋房A 8000-12000元/ 均价10000元/M2*13.5万M2=135000万元花园洋房B 6000-10000元/ 均价7500元/M2*20万M2=150000万元高层及小高层住宅均价5500元/*（51）万M2=280500万元 商业店

42、铺均价8000元/*10.5万M2=84000万元车库内停车位350000/45 /个=7778个*8个车位=62222万元地下室100000*1800元/ =18000万元利润 = L- H=729722万元-549638万元=180084万元收费篇廊坊市房地产开发收费（基金）项目一览表序号部门项目名称征收对象征收标准征收依据或批准机关文号备注一、行政事业性收费16项。经清理，7项保留（其中1项下放管理权限）保留的收费项目1建设城市道路占用挖掘费占用挖掘道路的单位和个人道路挖掘收费标准12个，45元230元；道路占用收费标准22个，0.1元1.5元平方米每日河北省建设委员会、财政厅、物价局关

43、于转发城市道路占用挖掘收费管理办法的通知（冀建城19946号）；河北省建设委员会关于调整城市道路挖掘修复收费标准通知（冀建计1997175号）占用挖掘城市道路修复补偿费用2建设城市基础设施配套费（按冀政办函200857号规定执行）建设单位减半后各设区市收费标准：未纳入城市综合开发的住宅项目，按新建或扩大面积部分建筑面积每平方米10元36.75元；非住宅建设项目，按新建或扩大面积部分建筑面积每平方米7.5元31元；远离城市建成区且生产、生活配套设施自成系统的按新建或扩大面积部分建筑面积每平方米3.75元9.4元；改建项目，免征。河北省人民政府关于加强城市市政用设施建设的暂行规定（冀政199253号）；河北省物价局、财政厅关于各设区市城市基础设施配套费收费标准的通知（冀价经费字20022933号、冀价经费字20038、9、23、1113号、冀价经费字20061016号、冀价经费字200814号）河北省人民办公厅关于公布取消和停止征收108项行政事业性收费项目的通知（冀政办函2008057号）确定减半征收序号部门项目名称征收对象征收标准征收依据或批准机关文号备注3国土征（土）地管理费（按冀政办函