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1、英地天骄华庭东地块产品规划建议,钧城地产中国天骄华庭项目组,商品 价值的载体房子 生活的载体空间 居住的载体户 型 演绎着多彩的空间实践着生活的梦想体现着居住的价值创意 创新 创造 全城首创英地天骄华庭从空间开始阐释居住的品质,一期户型配比回顾,主力户型为B1、B2户型，占总面积47%；B2为892+1户型，优势明显，可考虑适当增加比例。90-130，可考虑增加部分120三房。,二期地块分析,与西地块相比，东地块形状规整、方正，同时更加靠近花园路，更加具备做高端物业的基础条件。,启示：二期户型配比在满足基本政策的前提下，可适当的增加大三房与大四房的供给。,区域性竞争分析,1,鑫苑（新地王）,2
2、,白庙城中村改造,3,蓝堡湾二期,4,数码公寓,5,圣菲城,根据本案的推盘进度，推测东地块产品最直接的竞争对手将来自有鑫苑（新地王项目）、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓。（圣菲城尾盘阶段不形成直接竞争）,鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500元/，为了到达利润最大化，因此该地块最有可能做高低配的规划，极可能是景园升级版产品；白庙城中村最有可能被升龙拿下，升龙置业一贯的做法走大众产品路线，属于房地产是市场中的快速消费品，类似凤凰城；蓝堡湾被正弘置业拿下后，二期产品很难预测，根据“复制成功案例”的思维，正弘置业很有可能模仿正弘山、正弘旗的开发模式；,剖析未来的竞争，寻
3、找市场空白需要研究鑫苑（景园）、升龙（凤凰城）、正弘（正弘山）的产品规划,景园规划符合90/70原则，主力户型为7888两房；另有89的两房和小三房；三房面积从118152，其中以145152数量偏多；180以上的复式也占一定的比例；,鑫苑景园产品剖析,129.65,凤凰城产品种类较多，符合多重置业需求。主力户型为8388两房和128136三房，均为大众产品；最大面积为159的四房，定位为中端产品。另外有一小部分的创新户型，129带入户花园的三房。,升龙凤凰城产品剖析,产品规划符合90/70原则，种类繁多，可满足多种置业需求。主力户型为8389之间的两房；另外还有小部分89的小三房；三房中还是
4、以130以上的舒适三房为主；最大面积为188四房，定位属于中高端产品。,正弘山产品剖析,正弘旗属于高端产品，最小面积为96两房；主力户型为141143之间的阔绰三房；四房面积均在160以上；同时有270以上的复式户型。产品规划上均是以大空间、大面积为基础，以满足高端人群的置业需求。,正弘旗产品剖析,鑫苑所拿下的新地王地块，由于成本较高，只有通过高品质的洋房来拉升产品价格，高低配的产品规划是最为合适选择,对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目，最有可能还是走“快速消费”品的策略，以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新，比如带入户花园等。,对于蓝堡湾二期而言，必须要符合90/7
5、0原则，。最有可能是延续正弘山的规划思路，以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89的2+1户型。,区域性竞争总结,基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种思路：,中高端产品纯高层住宅+部分公寓,高端产品高低配 洋房+高层,低风险方案,方案一：纯高层70%市场主流产品+30%创新产品,突破式（高风险高回报）,方案二：高低配,方案一：产品规划属于市场接受度高，大众化产品，不需要承担市场风险，只需要在户型结构上进行创新，来规避竞争。,方案二：新地王的出现对于本案来说并不是竞争加剧，反而有助于产品价格的拉升。高低配产品，虽将面临与鑫苑短兵相接的竞争，但项目有明显的成本优势，发挥
6、空间极大。,纯高层户型配比建议,结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比以及一期户型配比的优劣势，在满足90/70原则的前提下，纯高层方案配比建议如下：,主力户型：85两房和892+1户型 增加户型：5055公寓和118125舒居三房,方案一,纯高层方案规划建议,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,
7、拼合,三错层,公寓户型,公寓型的户型可以安排在靠近花园路，与农科路交汇处的边角。一来通过立面可以展现出项目的整体形象，二来边角地方做小户型可以很好的实现产品的利润。,如图做公寓类小户型的要确保全明空间，赠送面积。建议做Loft空间或SOHO类型，也可以做成精装公寓。,纯高层方案,Loft空间4.8米挑高，一层变两层，增加空间实用率,户型设计亮点给客户一种占便宜的感觉，扩大空间实用率，等于变相的提高了得房率。但是LOFT空间会因为层高的加大而导致总建筑面积的减少。,SOHO户型，商住两用，吸引年轻置业者,开敞阳台，小户型也送大空间，开启小户型的品质时代,此面积可赠送,户型设计亮点 开敞阳台的设计
8、，确保全明空间；小户型也赠送大露台，打破传统观念，注重小户型的居住品质；通过赠送面积，来提高空间实用率和得房率；,两房户型（常规两房）,二期的普通两房建议采用两种类型，一种是7580左右的紧凑型两房；一种是85左右的舒适型两房。,普通两房的户型设计建议走常规路线，主要是为了满足首次置业的年轻客群。在户型上做到全明空间，适当的增加半封闭露台，巧妙的赠送面积。,加大面宽观景空间赠送,说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主要功能房间朝南，赠送室外观景空间。,加大面宽：客厅，两间卧室朝南,优化观景空间，增大室外阳台赠送,两房户型（可拼合两房）,为了拔高项目的整体形象，规避144以下面积的限制，可以设置
9、双拼户型，由两个80的两房，拼合组成160的大四房，来满足高端客户的需求。根据市场接受度，亦可拆分销售。,如图：1号楼与2号楼，80户型全向南，具备发展成为高端物业的可能。因此，建议该两栋楼做拼合户型。可参考绿城百合拼合户型。,二房二厅+二房二厅=四房二厅,户型设计亮点拼合前各户型方正实用，功能布局合理，均好性较强；拼合后客厅开间大，主次空间分离，私密性相对较好。,b.同侧非镜像户型拼合,拼合户型,两房户型（89 2+1户型）,89的2+1户型，在空间利用上有很大的优势，也是提高得房率的一种手段。因此，二期产品中关于该户型的供给比较多。由于空间的优势可以弥补位置上的劣势，因为该户型在整体规划中
10、位置为较差。,一期产品中已经有89的2+1户型，二期可以是一期该户型的升级版，将原来的半赠送，改为全赠送。,两房户型（2+1）,空中庭院式,空中庭院式设计，可将其改为次卧或书房，增加空间的使用功能。实现两房变三房。,户型设计亮点空间实用性强，可根据需要改变空间使用功能 面积馈赠，空中庭院可计算一半面积,入户花园式,入户花园,入户花园,户型设计亮点入户花园式设计，不仅提升了产品的高端形象，避免高层物业给人的压迫感；同时可以将其改成卧室或功能房，增加空间的实用性。,空间DIY,户型设计亮点可变空间的存在，可以根据个人的喜好，进行装修，这也是现代年轻人DIY的个性生活主张。,入户花园+空中庭院,10
11、.4超大入户花园,空中庭院 阳台,户型设计亮点10.4超大入户花园景致空中庭院,超大入户花园+景致空中庭院，可改房设计，实用性强,三房户型,由于一期中三房的供给都是在130以上，对于110130之间的普通三房供给出现断层。因此，在二期的规划中建议有一部分面积在118125之间的普通三房，还有一部分面积在135左右的3+1户型。,三房户型,入户花园+八角观景窗+270观景窗，从外至内诠释舒适人居,入户花园,八角观景窗,户型设计亮点通过两种不同形式的观景窗和入户花园，实现了内外兼有的舒适生活；入户花园可变为书房或卧室，增加空间实用性；,270观景窗,3房2厅2卫120,入户花园,阳光房，可改房,户
12、型设计亮点可改造入户花园设置，合并入客厅，形成面积达41，7.2m大开间豪华客厅；阳光房，入户花园亦可改房；,7.2m大开间豪华客厅,大尺度的豪华，大空间的感观，生活更优越一等,3房2厅2卫125,多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来,3房2厅2卫135,入户花园,观景阳台,观景阳台,生活阳台,生活阳台,户型设计亮点多阳台设计，将室外景色引入室内，减少高层的压迫感；多阳台，大露台，可以作为赠送面积，给予客户更多实惠；入户花园设计，提升物业品质，也可以将其改为书房或卧室，更加空间实用性；,户型设计亮点独立的工人房设计，减少对主人的干扰7.3m大开间横厅设计可改造的空中花园,独立工人房设
13、计,7.3m开间横厅设计,空中花园，可改造,4房2厅2卫143,超大开间横厅尺度，豪华气度尊贵不凡,四房户型,四房户型（144+50）,虽然项目在位置上具备做高端物业的条件，但144以下的限制，决定了大空间、大面积的户型不可能。如何作出高端形象，建议在12号楼楼王的户型设计上，放弃一些建筑面积，扩大赠送空间。采用上下拼的模式，可参考圣菲城2期户型。我们可以做到平层144+50（上或下）的赠送面积，层高5米，按照100米的楼高，一梯两户计算，可以做75套该户型。,上下拼户型,户型设计亮点规避了144的限制，大面积的赠送空间，拔高的项目的高端形象；但是也因此损失了一定的建筑面积。,高低配方案户型配
14、比,方案二,高低配规划（示意图）,沿花园路、农科路方向规划高层物业，有利于项目造势；而在内层的则规划为多层带电梯洋房，以大面积户型为主；从内至外实现高品质的居住享受。,如果采用高低配，低密度产品建议用退台式花园洋房形式。独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势。,通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面 层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台 顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受 退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧,退台情景洋房：多层创新产品,私家花园入户,一层,大面积五层退台洋房,5层建议为复式产品：140+
15、50赠送露台,两种方案的利润对比表,方案一 纯高层方案,方案二 高低配方案,结论：建议采用高低配方案,公摊率=,公摊面积,建筑面积,减少公摊面积,增加建筑面积,减少公摊面积的方法无非就是减少走廊、电梯、步梯等公共面积。主要的技术突破为平层的合理规划，可参考：汉飞金沙国际、锦艺国际华都等案例,增加建筑面积就是增加空间的实用率，目前常用的有入户花园、半封闭阳台、露台、2.2米层高隔板、飘窗、墙体内衣柜、橱柜以及排水系统外置等方式。可参考：乾宏领袖空间、百合拼合、怡丰新都汇、托斯卡纳等案例,附件：公摊问题处理,汉飞金沙国际14号楼平层示意图,汉飞金沙国际18号楼平层示意图,凤凰城平层示意图,乾宏领袖
16、空间160%高得房率,5.1米挑高/3错层，花一层钱，住两层或三层家，160%得房率，超高性价比,怡丰新都汇赠送、半赠送,利海托斯卡纳4.8米层高，买一层送一层；10.5米层高，买一层得三层。,托斯卡纳LOFT空间,降低公摊建议：,扩大室内使用面积，卫生间与厨房，均侧排设计，没有管线穿越楼板，保证了建筑结构的整体性，同时使上下邻居的噪音干扰及未来的维修干扰减少到最低限度。户型创新，全飘窗设计，增加露台、半封闭阳台、入户花园、空中庭院等设计，以赠送面积的形式来提高得房率；,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt
17、4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCF
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