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1、太平区域市场调研报告,前言：,承蒙贵司的信任与支持，沈阳创天世纪地产顾问有限公司组织4名相关工作人员，于2011年3月7日到9日对盘山县政府区域（以下称太平区域）和双台子区域房地产市场进行深度调研，现将收集的市场信息整理汇总，编制成太平区域市场调研报告，诚请贵司审阅！本报告以太平区域为重点介绍，仅在房地产个案分析时介入双台子区域楼盘对比分析。,二、中国房地产市场宏观环境分析,六、区域客群特征分析,三、项目周边环境分析,报告提纲,一、盘山县区域概况,四、区域楼盘案例分析,五、区域房地产市场概况,附：区域主要竞争楼盘详细分析水岸蓝桥,第一章 盘山县区域概况,城镇性质 全县政治、经济、文化中心，以石
2、油化工工业和物流业为主导产业的现代化新城。人口规模 盘山县总人口26万人。县城实际居住人口约5万人；远期至2020年县城实际居住人口力争达到10万人。用地规模 现城市建设用地约5.6平方公里，人均城市建设用地113平方米；远期2020年，城市建设用地10平方公里，人均城市建设用地100平方米。,农业养殖业 依托资源优势，盘山县大力发展“两高一优”农业（高产、高效、优质）。在水稻生产上，六合有机食品基地生产的有机米已进入中南海，成为“贡米”。水产养殖业，是全县农业产业的一大支柱，其中河蟹养殖基地是东北地区最大的河蟹养殖基地，胡家镇河蟹销售市场又被誉为“天下第一河蟹市场”。利用井盐水养虾是该县的一
3、个创举，一大突破，全县井盐水养虾已达到5000亩；号称“水中人参”的泥鳅鱼也是我县一大特产,发展方向 规划期限内县城建成区的发展主要集中在沟海铁路以西、京沈高速公路以南、盘锦市西外环以东、盘锦市行政区划界线以北的区域内，县城远景发展跨过沟海铁路、京沈高速公路、盘锦市西外环向外围扩展。,城市结构 盘山县城规划期限内将发展成为一个沿十字轴向有序扩展的组团城市，其布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。一心指规划中的城市中心区。中心城区位于现状井下生活区以东，沟盘公路以西。两轴指盘山县的城市空间发展轴。城市功能综合轴：以府前大道为主导轴向，是城市东西向发展的功能主轴线。城市生活服务轴：以曙光南路
4、和曙光北路为主导轴向，以井下生活区为基础的城市生活服务轴线。六片区指城市的六大功能片区，即中心片区、3个居住片区、工业片区以及物流贸易片区。,工业概况盘山县有工业企业506户，石油化工、机械制造、新型建材和食品加工是全县工业的四大支柱产业。建筑沥青、盘锦佳酿白酒等产品畅销全国，其中盘锦佳酿白酒被中国工业经济联合会评为“全国十大名牌”之一。,辽宁华锦化工集团,交通运输盘山县地理优势明显，距沈阳市区150公里，锦州市区90公里，大连市区300公里。交通便利，公路、铁路网络纵横交错，京沈高速公路全线最大的出口位于盘山新县城内；秦沈高速铁路客运专线位于县城北侧。沟海铁路、305国道、盘海高速公路形成一
5、体两翼大通道。,风景名胜盘锦森林公园 盘锦市森林公园位于盘山县喜彬乡，占地3800亩，是罕见的平原原始森林。森林公园内有8座奇异的大沙丘，据传说是咸丰年间八仙聚会的落脚地。森林公园内现已开发的“匹特博”运动场令游人真实感受枪林弹雨、硝烟滚滚的“战场”；容纳150人的“念佛堂”让游人将痛苦与忧愁，郁闷与惆怅在原始森林里化为乌有。,盘山特产芦苇盘山县有我国最大的苇田，其面积达60万亩，年产量24万吨，是全国造纸原料基地之一。,第二章 中国房地产市场宏观环境分析,1、短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济
6、还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，最多将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。,2、由于通货膨胀走高，商品房仍是国民较好的投资渠道当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国,投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即
7、使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。,3、人们收入的逐步增长，被推迟的需求可能将逐步释放近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，许多人推迟了住房的购买，如果预期对房地产市场的利空政策即将出尽，那么积累或者被推迟的需求很可能在未来的一段时间内逐步释放，这就意味着房屋销售量不会出现大幅度下降，于是，房地产价格大幅度下降的基础也不存在。,4、改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高,2010年房地产调控政策强调，未来保
8、障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、,高档次的商品房供应将会减少，但需求不一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排除价格存在上涨的可能。,5、在人民币升值预期下，房地产仍然是热钱良好的投资对象人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是颇受青睐的主要投资项目，在各方资金的簇拥下，无论真实性住房需求还是投资性需求都将呈现刚性，导致房地产降价的几率很低。特别是美国之前刚宣布的第二轮量化宽松政策，将,会导致更多的热钱流
9、入新兴国家，中国将是首当其冲的目的地，房地产升值预期的压力仍然较大。价格较大幅下跌也不会有较多预期。,注：2011年3月11日人民币兑美元中间价6.5776,随着98年的房改以后，第一次和第二次出生人口高峰年龄的人口，也既是50后、60后和70后的人口已经普遍完成了自己的第一次置业。而80后和90年代初的第三次人口高峰已经逐步成家并从父母的家庭中分离出来，因此带来了大量的购房刚性需求，同时由于80后和90初的人普遍结婚时间比父辈晚510年，所以这部分需求会逐步释放出来。,6、“人口红利”带来的刚性需求，短时间内不会消除,7、中国加快农村“城市化率”的步伐 中国目前的城市化率已经接近45，预计下
10、个五年计划内以每年1的速度向前推进，2015年力挣实现城市化率超过50的目标。城市化率的推进必然带来大量的刚性被动置业需求，而未来5年这种需求将不会减少。,综上所述，目前房地产仍是中国的主要经济支柱，政府不可能任其疯涨，也不可能让它停滞不前。在目前调控政策的持续作用下，部分城市的“限购令”房价暂时稳住了，但长期仍然看涨。总之，政府出台的所有政策的最终目的是希望中国房地产市场价格平稳、有序、可控、缓慢的上涨。,第三章 项目周边环境分析,项目所在区域是盘山县政府所在区域，该区域是盘山县经济中心所在，是盘山县未来商业、行政和文化娱乐的中心。随着区域规划和市政配套的逐渐完善，可以说本案所在区域必将成为
11、盘山县品质生活区域的典范，地段价值无庸质疑。,东侧：项目东侧紧邻滨河公园、辽河以及305国道。滨河公园的打造将有利提升本项目的品质。未来项目的高层可以鸟瞰整个公园风景。同时公园也为本项目高端形象奠定了基础。,西侧：项目西侧紧邻丽景湖畔高档住宅小区以及盘山县政府。再往西就是盘山县教学园区，区域地块优势明显，未来升值潜力巨大。,丽景湾,南侧：项目南侧紧邻省级道路，交通出十分便利。对面为规划用地。,北侧：项目北侧紧靠水岸蓝桥项目和盘山县体育公园，水岸蓝桥是区域规划较为高档的住宅小区，这与本项目定位相符。这有利于本项目借势推广，使该区域成为盘山县高档居住群。,太平区域主要楼盘分布,丽景湾,水岸蓝桥1期
12、,水岸蓝桥2期,龙祥花园,御湖国际,阳光尚城,区域房地产市场发展起步较晚，目前整体市场供应量较多，产品线较为齐全。区域未来发展区域较为强劲。,第四章 区域楼盘案例分析,点评：项目欲打造盘山最高档的住宅小区，整体品质较高。无论还规划设计，还是小区景观规划，还是售楼处现场都体现了高品质大盘应有的素质。项目共分两期开发，目前1期销售状况较好，整体销售接近50%。在高端客源方面，政府职员和辽化职工对项目起到了很大的支撑作用。,水岸蓝桥,御湖国际一期,项目预计5月1日开盘，具体价格未定。第一批次开盘首推500多套房源，全部是多层。项目紧靠盘山教学园区，孩子入学十分方便。另外项目规划有较大商业体量，约2万
13、平米风情商业街。,御湖国际,项目目前仅剩余不到一百套，现房，80.1小套三，91平米和88平套二；111和121平米套三；仅剩余这几种户型。贷款购房97折，一次性购房97折的97折。目前折后价格30003150元之间。项目大部分已经交房入住，现房对项目的销售有较大的支撑。,阳光尚城,项目紧邻政府办公区，一二期都已经全部告罄，项目即将推出3期，具体户型和面积区间未定。前期小区已经入住，并形成一定人气，但商业空置仍非常明显，随着入住人口的增加，未来区域商业具有极大的升值潜力。,龙祥花园,项目已经开发8年共8期，目前第八期智慧城是晟华苑封盘巨作。现在区域生活氛围已经形成，交通十分方便，生活配套也较为
14、齐全，部分大型商业在晟华苑也已经相继开业。未来区域存在较大升值空间。目前房源销售已经超过60%，平均价格在4000元/平米左右，目前优惠按照面积大小优惠幅度从1.2万2.5万不等。,晟华苑八期 智慧城,项目全地下停车，真正人车分流。项目紧邻辽河，市重点高中，盘锦市第二高级中学。车位89.5万一个，车库1216万一个。交房时间2011年7月。面积区间是50-270，价格是3050-3980元（去年末价格）共7栋楼组成，1栋14层6栋19层，270是135的跃层楼上楼下。目前剩余约20套，仅110；135；270平米三种户型。价格在35304350元/平米之间,翔河湾,2011年8月底交房。面积区
15、间在47-300，价格范围3000-5800元，目前平均单价为4000元，主打户型是70-100，都是18和26的高层，有现房和期房两种。车位13万一个；车库2122万一个。项目紧靠湖边，高层具有较大的景观优势。目前项目整体销售较好，剩余房源约150多户。,锦湖花园,项目三期峰景共17栋楼，面积区间是51-200，主力户型面积区间90120平米。价格是3630-5298元，贷款没有优惠，一次性面积在120以上优惠15000元，面积在120以下的优惠12000元。绿化率40%，梯费用39元/户/月；车库1826万一个；车位12.5万一个；项目整体销售情况良好，目前仅剩余30多套，50多平米和15
16、0平米的两级户型。,湖滨四季城,第五章 区域房地产市场概况,1、价格情况分析,双台子区域,太平区域,目前区域均价集中4000元/平米，个别尾盘均价较高4300元/平米，如湖滨四季城,目前区域均价集中30003100元/平米之间，水岸蓝桥价格较其他楼盘价格能高出300元/平米左右。水岸蓝桥高层均价3300元/平米水岸蓝桥洋房均价40004200元/平米水岸蓝桥别墅均价70007500元/平米,2、市场供给量分析,双台子区域,太平区域,锦湖花园接近200户晟华苑8期约200户其他尾盘约100多户,水岸蓝桥约500多户御湖国际5.1推出约500户阳光尚城约100户龙祥三期不详（预计300户以上）,区
17、域总供给量约500多户,区域总供给量约1400多户,双台子区域几乎没有多层和洋房供给；而太平区域市场供给充足，且产品线较为齐全。,3、房源面积情况分析,双台子区域,太平区域,目前区域市场供给房源主要集中在80110平米之间。部分尾盘剩余房源面积普遍偏大130150平米之间，还有个别楼盘50平米房源也较为滞销。,区域房源面积主要集中在70110平米之间。水岸蓝桥洋房主要有107、150、190、217、230平米集中户型；水岸蓝桥别墅面积区间在260480之间。,4、车位车库销售分析,两个区域大多按“个”卖，面积在20平米左右的车库，主力价格集中在1216万元/个之间。车位主力总价集中在7万10
18、万/个之间。在车位和车库销售上，双台子区普遍较太平贵12万元/个。由于每个项目车库和车位配比相对较少，所以整体销售情况较好。,5、物业费用情况分析,两个区域物业费用收取差异不大，多数集中在0.71.2元/平米.月之间。电梯费用在400500元/年.户之间。也有按照39元/户.月收取的，还有按照0.26元/平米.月收取的。,6、购房新政,非本地户口在盘锦买房，需提供一年以上的养老保险证明。,第六章 区域客群特征分析,本案客户范围界定,盘山县内及附近乡镇的有中高消费能力消费者为主力客户群体。部分双台子区与太平区域经常往来的部分群体。想购买水岸蓝桥、御湖国际等楼盘的客户加以引导都可以成为本案的潜在客
19、户。,受众月收入特性分析,调查结果显示：本区域受众个人月收入主要集中在1000-2000元和2000-3000元之间。3000元以上人数逐渐减少，到4000以后人数甚微。如果按普通家庭两口人有稳定收入来源计算的话，家庭年收入主要集中在约3.6万7.2万元之间；如果按常规家庭月供2000元算法的话，这部份群体可以承受总价为42多万元左右的住房，按120平方米左右的产品来计算的话，可以承受单价为3600元/左右的住房价格。,受众年龄层次分析,受众年龄主要集中在26岁45岁之间，属于目前消费层面的受众，所以本次调查的结果可以作为受众总体特性定位之依据；月收入10003000元的受众年龄段主要集中在2
20、6岁40岁这两个年龄段，这说明这类受众为刚毕业参加工作的较高学历的消费者及有一定工作经验的区域内中层消费者，他们存在新房与换房的需求；月收入30004000元的受众主要集中在30岁50岁之间，这部份群体要么是高学历的群体及企事业单位中层收入者或者个体户，他们存在换房的需求,受众职业特性分析,受众以普通百姓为主，其次是政府公务员、石油单位员工、教师医生和个体经营户，这部分受众相对较为均衡。受众以群体中，百姓收入相对较低，政府公务员、石油单位员工、教师医生和个体经营户，收入在20004000元之间占有多数。,受众家庭结构特性分析,受众主要以与子女同住和二人世界为主，这部分消费群体大都是已婚，他们存
21、在新房或换房的需求；然后是与父母同住的次之，他们存在买新房或是换大房子的需求；再其次是单身和三世同堂的居住群体，他们多是外来群体，以租房为主，他们的收入能够支撑一定的房价，所以他们存在购房的需求；从上面的图表我们可以看出：市场需求仍以经济实用的三房为主，其次是二房，其他户型兼而有之，以满足不同客层的需求。,受众获知信息途径,区域受众获知楼盘信息渠道主要是靠户外广告、朋友周知、现场宣传等。收入较低的群体获得的渠道相对较零散，而收入相对较高的群体，获知渠道相对比较集中，主要以为朋友周知和户外广告为主。由此可见，在收入较高的群体里口碑传播相当重要，占有很大的比例。,受众对产品形态的选择,整体来看，消
22、费者在产品类型的选择上不是很坚定，这一点说明了消费者存在较强的可引导性；从之前的收入特性来看，选择相对低收入的群体选择多层和小高层占绝大多数，随着收入的增加高卖洋房的客户群体逐渐增加，由于客户的户型选择不是特别坚定，所以在小高层和高层上存在很大的可引导性。,受众对户型结构的选择,受众主要集中在对2室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫进行选择，这说明在区域内对经济型住房的需求占了绝大多数；月收入2000元3000元和3000-4000之间的受众来看，他们对3室2厅2卫的经济型三房需求最大，其次是3室2厅1卫，最后才是2室2厅1卫，这一点对他们的月供能力相吻合；,受众对户型面积的选择,受众主要面
23、积需求集中在90平米以下，由此可见市场刚性需求依然十分强烈；其次是90110平米面积段，这部分兼有刚性需求和部分改善型需求；110130主要是改善型需求；而130以上多数为收入较高的客户群体购买；结合受众需求的户型面积来看，有一些差异。主要是由于受众多样化的需求与自身经济能力之间的矛盾所致。,受众对产品建筑风格的选择,多数选择为以英伦为代表的欧陆建筑风格和以加州为代表的美式建筑风格。这一结果说明了，外来简风格在当地已经盛行开来，并收到当地欢迎。其次是现代简约与流行时尚与中式建筑风格。从区域以及当地的消费特性，我们可以看出，崇向外来文化、追捧、跟风的消费心态依然很强烈，所以，在这种情况下，对于外
24、来的风格有着强烈的可引导性；,重要观点与结论,1）、消费者特性说明：区域消费者处于比较理性的购房心态，他们选择的余地很大，这样的消费群利于新产品的引导，容易形成跟风的局面，这样有利于项目在消费层面的运作；区域消费者存在换房的需求，一是面积的改变需求，二是功能间的改变需求，三是家庭裂变的需求；区域消费者有一定的消费能力，渴望有展示个性、自我、格调的产品出现，填补消费空白；2）、消费者对产品需求说明：对于建筑风格，渴望注入“新”元素，打破他们现有的心理需求防线；对于户型规划，还是以二房二厅一卫为主，其次是三房二厅二卫和三房二厅一卫与的产品为主；对于户型面积规划以90平米以下两方和90110三房为主
25、；目前刚性需求仍占据市场主导性地位。,附：区域主要竞争楼盘详细分析水岸蓝桥,体育公园,项目一期,项目二期,未来会所,星级酒店,商业区域,别墅区,电梯洋房区,洋房区,小高层区,高层区,商网区,建筑形态分布,4栋联排面积260290均5999元/平米销售告罄,4栋双拼面积300350均价6666元/平米销售告罄,单价9800元/平米已销售,单价11888元/平米已销售,均价8888元/平米仅剩余两栋未销售,仅此两栋未售,别墅价格,电梯洋房区1跃2，面积195平米，均价4200元/平米3、4，面积107平米，均价4000元/平米5跃6，面积150平米，起价3600元/平米,洋房区1跃2，面积230平米，均价4500元/平米3跃4，面积217平米，均价4200元/平米,洋房面积及价格,小高层、高层,高层,小高层,7080多平米，已经销售告罄,92110多平米，剩余较多,7080多平米已经销售告罄。92110平米房源销售速度较缓。高层剩余房源较多。起价3098元/平米，均价3300元/平米。,集中商业区商业均价6500元/平米,底商,住宅首付4成一次性付款97折，贷款99折,物业费用高层1.2元/平米.月洋房别墅1.8元/平米.月商业2元/平米.月电梯费用480元/年.户,地下车库60007000元/平米地下车位77.5万/个,谢 谢！,沈阳创天世纪2011年3月,
