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1、仅供法务系统内部个人学习使用，切勿外传！常见商品房买卖纠纷的法律分析与对策,颜雪明万科集团首席律师北京大学法学院兼职导师中国房地产业协会法律专业委员会副主任深圳市房地产业协会法律专业委员会主任广州仲裁委员会、深圳仲裁委员会仲裁员2011.9.24深圳,敬业爱岗20年，钻工作“小”问题,一、商品房交付纠纷二、商品房质量纠纷三、商品房面积纠纷四、车位纠纷五、宏观调控下容易出现的纠纷,主要内容：,1、交付的法律意义2、交付条件与交付标准3、竣工验收合格的标志4、交付通知的法律意义及风险预防5、买受人拒绝收房的合理理由6、交付中应注意的事项,一、交付纠纷,1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权
2、利，也是它的义务。2）卖方通过交付履行了合同的主要义务，同时也转移了风险与责任。商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条二款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3）房屋交付之前，买方只享有合同上的权利，没有任何意义上的物权。收房是其由买受人变成业主的基本条件。区分所有权纠纷司法解释第一条二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权
3、法第六章所称的业主。4）无正当理由拒绝受领，是违约行为。,1、交付的法律意义,2、交付条件与交付标准,案例：某商品房交付时，买受人甲在验房时提出，厨卫水龙头的品牌与宣传资料不符，因此而拒收房屋，要求开发商更换后才收房。其维权理由是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？从这个案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义。买受人发现的问题是客观存在，但如果允许他因此而拒收，势必大大加重卖方的责任，有违双方订约的真实意思，不利于合同的公平履行。问题的关键就在于，这两个不同的法律概念，不容混淆。,1）竣工验收合格。城市房地产管理法第27条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。城市房
4、地产开发经营管理条例第17条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2）具备住宅质量保证书和住宅使用说明书。城市房地产开发经营管理条例第31条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。3）基础生活设施应当具备交付使用条件。商品房销售管理办法第7条商品现房销售应当具备的条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。不满足任何一项，商品房即不具备交付条件，不能交付使用。,交付条件，是法定的商品房交付使用所应具备的
5、基本条件。,包括：装饰装修的档次、做法；设备部品的品牌、质量、规格、功能等。通常在合同附件中约定。不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改、差价赔偿。但一般不影响买方合同目的实现，故不存在买方单方解除合同的权利；是否涉及延迟交付的责任，应依合同约定。合同无约定的，如果不影响正常居住，则不应当成为拒收的理由。以不符合约定而拒收，是交付中最常见的纠纷，实质上属于交付标准的纠纷，即使查证属实，也只是部品品牌不符合约定的违约责任，完全可以通过更换、赔偿来解决，既不影响房屋的交付使用，也不应支持买方以拒收来维权。,交付标准，是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态,案例：某住宅小区交付，买受人甲
6、在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。买受人甲的观点是否正确？,3、竣工验收合格以何为标志,城市房地产法开发经营管理条例（1998.7.20）第17条二款房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共
7、安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。建设工程质量管理条例（2000.1.30）第16条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。,）传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。,建设工程质量管理条例第49条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令
8、停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。建设行政主管部门对竣工验收的监督：建设工程质量管理条例第49条第二款建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。,）竣工验收备案表不是验收合格的标志,深圳市官版合同第十条交付的文件出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）深圳市建设工程竣工验收备案（回执）；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明书；（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期
9、物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八）。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。开发企业可以通过补充协议将（二）修改为“竣工验收合格的证明文件”。,）商品房买卖合同中应避免约定以备案表为验收合格证明,案例：某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不
10、认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。教训：未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。,4、交付通知的法律意义及风险预防,.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件商品房买卖合同纠纷司法解释第11条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 深圳市官方合同范本第9条出卖人向买受人交付前，应发出交付通知书，交付通知书中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务
11、。C.这种规定与约定是不正确的。因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。,）交付通知是不是必须的？,从根本上避免风险的方法：合同约定“未收到交付通知书的，以合同约定的最后交付期限为交付时间，以房屋所在地为交付地点。”通知地址以合同记载为准；通知行为要能证明（发函公证、特快专递回执），特快专递物品内容栏中写明“花园栋号交付通知书”。集中交付后，清理未来的客户，逐人再通知，留存再次通知的证据。对虽然到场，但拒不办理收房手续的，要请其填写意见表，以证明其确曾到场，不收房另有原因。确实联系不上的客户，必要时可以在当地主要媒体上以公告通知。,
12、2）避免交付通知疏漏的方法,根据法律规定与现实合理性，个人认为只有下列情形可以作为拒收的正当理由：1）房屋未经竣工验收合格；2）交付时不具备住宅质量保证书和住宅使用说明书；3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。,5、买受人拒绝收房的正当理由,现实生活
13、中，如果存在较明显的质量缺陷、不符合交付标准、存在不利的环境因素等情形，法官通常会从生活经验出发，认定不符合交付条件，支持买受人拒收。这种做法助长了买受人动辄拒收、以此维权的现象。买受人拒收既无法律依据，也无助于争议的解决。1）房地产开发经营管理条例第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。2）是否严重影响正常居住使用，证明的责任在买受人。如果他不收房，就无法取证。3）至于一般的质量保修问题，更不影响收房。观感不是质量标准。4）及时收房，并不影响维修与索赔。5）及时收房才能享有业主的权利，并且承担业主义务。,只要房屋符合交付条件，买受人没有
14、理由拒收,）修改官版合同中的不合理条款；）交付前模拟验房，发现与消灭观感瑕疵；）对拒收的客户，避免争论，请其说明理由，并写在验房意见表上；）不随意承诺，不轻意按客户要求签字；）对携带摄像机、录音机取证的客户，避免作表态性回应；）对客户提出的意见与要求，当场无法确定的，事后及时研究、回应，必要时以书面形式，请客户签收；）筛选问题客户，有针对性地保全必要证据，准备将来与客户对簿公堂；）避免搭车收费，给客户拒收提供口实；）有条件的交付现场应安装监视器并录像，以利于安全保障。,6、交付中应注意的事项,结合实务，主要谈以下问题：1、关于客户验收的权利。2、三个层面的质量问题：主体结构质量不合格、严重影响
15、正常居住使用、保修。3、保修产生的赔偿责任及保修期应否顺延。,二、质量纠纷,深圳官版合同第九条买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。买受人的“验收”与建设单位组织的竣工验收是何关系？买受人拒绝“验收”，能否推翻竣工验收合格的结论？鉴于验收的法定含义，买受人收房时，有对其房屋“查看”或者“查验”的权利，但这并不具有验收的效力。查验的目的是检查是否符合合同中关于房屋交付标准的约定，而不是评价商品房是否合格。买受人查验的意见只是单方面的主观感受，不能作为房屋质量状况的判定依据。,1、如何看待客户验收的权利？,1998年房地产开发经营管理条例第三十二条商品房交付使用
16、后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。2001年商品房销售管理办法第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。2003年商品房纠纷司法解释第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。法律责任很
17、明确：退房、赔偿损失。但究竟由谁核验，如何核验？现实中很难落实，可以说此路不通。,2、质量问题之第一层次：房屋主体结构质量不合格,2003年商品房纠纷司法解释第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。1）解决了重新核验的困境，能够解决实际问题；2）何为“严重影响正常居住使用”，缺乏清晰界定，易加入法官主观感受；3）客观标准宜从“功能缺失”与“安全隐患”两方面规定，不宜随意扩大。可定义为“房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷，无法整改的。”包括以下两个方面：功能缺失：休憩、盥洗、炊事、储藏等房屋基本功能不能实现；卧室、起
18、居室、卫生间、厨房等主要功能空间不能使用；房屋不具备遮蔽性；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等设施无法使用。安全隐患：违反强制性规范，强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。,2、质量问题之第二层次：“严重影响正常居住使用”,城市房地产开发经营管理条例第31条房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房销售管理办法第33条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人
19、应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。如何理解造成的损失？应当是质量缺陷直接造成的损失，如天花抹灰脱落砸坏的物品、渗漏泡坏的地板、维修期间不能居住使用的补偿。,2、质量问题之第三层次：保修期内的维修及赔偿责任,3、保修期是否因发生维修而顺延？,案例：某小区质量保修期即将届满。公司发函通知业主，自某月某日之后，公司不再负责保修。但有业主激烈反对说，我住的这栋楼，从交付后几乎年年都发生渗漏，都进行了维修，说明质量存在严重缺陷，你们必须从最后一次维修完成之
20、日起，保修五年，而不是从交付时起计算保修期。经核实，该栋楼交付后，在第一年和第三年，屋面的局部分别重做过两次防水。业主的要求，有无法律依据？公司应当如何处理？,1）保修制度的目的，是承诺在一定期间内，如果发生了质量问题，由建设单位承担责任，而不是保证在一定期间内，绝不发生质量问题。故只要依约履行了保修义务，就满足了保修责任的要求。业主要求中断保修期间，没有法律与合同依据。2）对发生过维修的部位，应有合理的保修期间，但不是重计五年。3）提高质量管理水平，提高维修质量。,深圳示范文本中关于面积差异的约定：（一）差异值在0.6%以内的，买卖双方互相不退、不补。（二）差异值在0.6%以上至3%以下的：
21、面积超出的，超出的面积视为出卖人无偿赠与；面积不足的，出卖人应当双倍返还该不足部分的价金予买受人（扣除0.6%的误差后）。（三）差异值在 3%以上的，买受人有权解除合同。买受人不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行。建设部示范文本中关于面积差异的约定（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝
22、对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,三、面积差异纠纷,1、面积差异是不可避免的，是正常的，不应把它看成是出卖人为谋取不正当利益，故意制造的结果。2、既是正常的误差，应当合理处理，不应当适用“双赔”的规则。3、面积差异处理，法律上属于任意性规范，优先适用双方约定。最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（略）商品房销售管理办法第20条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方
23、式。合同未作约定的，接以下原则处理：（略）,正确看待面积差异,（一）以面积为计价单位的，计价的面积发生变化，双方按实结算，多退少补。面积误差超过%的，买受人有权解除本合同，出卖人承担相当于面积差价款 倍的违约金。买受人不解除合同的，由出卖人承担差异面积的房款。（二）以套计价的，实测套内面积大于合同约定面积时，买受人无须支付差价；实测套内面积小于合同约定面积%以上时，买受人有权解除合同，出卖人承担相当于面积差价 倍的违约金。（三）交付的露台、阳台、花园、庭院等非计价部分，实际面积小于合同约定的，。前款买受人解除合同的，应当在知道实测面积之后 日内通知出卖人，未通知的，视为同意继续履行合同。,公平
24、合理约定面积差异,1、小区内的车位是谁的？2、建设单位应当如何处分车位？3、“首先满足业主需要”有无时间限制？4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？5、人防车位的产权6、车位不能登记的地方，车位如何处分？、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。、开发企业预防车位风险的措施,四、车位纠纷,1、小区内的车位是谁的？规划内的车位，属于建设单位；规划外的车位，属于全体业主。物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他
25、场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。区分所有权纠纷司法解释第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,四、车位纠纷,2、建设单位应当如何处分车位？按规划配置比例，出售、附赠、出租给业主。区分所有权纠纷司法解释第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，
26、应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。3、“首先满足业主需要”有无时间限制？司法解释征求意见稿原写四年内只能面向业主，后删除时间期限，意味着任何时候，业主都有权要求建设单位按规划配置比例提供车位。,四、车位纠纷,4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？征求意见稿原规定合同无效，后删除。但权威观点仍认为可认定无效。“我们认为，物权法第74条关于车位、车库应当首先满足业主的需要的规定属于合同法第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖
27、或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”最高人民法院、的理解与适用杜万华、辛正郁、杨永清，法律适用2009第7期,四、车位纠纷,、人防车位的产权地下车库附加人防功能，并不影响所有权属于建设单位。没有任何法律法规对人防车位的产权做出新的规定。认为人防财产属于国家的观点，没有法律依据。上海、广州等地人防车位可以销售、办证。,四、车位纠纷,、车位不能登记的地方，车位如何处分？目前多数城市的登记机构不能办理车位的产权登记，这是违反物权法的，反映出登记制度不适应物权保护的需要。许多企业以转让使用权、长期租赁等方式变相销售，会留下纠纷的隐患。既有合法
28、的物权，就应当签订买卖合同。暂不能登记过户，合同仍是有效的，双方权利义务是明确的，为将来登记做好准备。合同应说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，待登记机构可以办理车位产权登记时，为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”,四、车位纠纷,、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。不承认车位产权，造成产权争执；干预租金标准，导致宁买不租；车位成为低效资产，降低企业投资意愿，形成恶性循环，车位矛盾更加激烈。、开发企业预防车位风险的措施合理规划数量；谨慎确定价格；明晰合同条款；尽
29、早推出销售。,四、车位纠纷,房地产纠纷的最大特点，是与市场波动密切相关。每当市场下挫，买卖合同纠纷必然大量增加。表面原因微不足道，借题发挥是普遍规律。此轮宏观调控持续至今，市场已经出现向下迹象。政策不仅动摇了投资人的信心，也为毁约提供了理想的借口。前期高价买房的人以各种理由拒收、索赔、要求解除合同，将成为今后一段时间房地产市场上的普遍景观。1、降价索赔风潮；2、因贷款落空而退定解约。,五、宏观调控形势下容易出现的纠纷,、因降阶而要求补偿的纠纷。北京某楼盘客户最近数次到开发商办公地聚集“维权”，原由是说不久前买房时，销售员明确保证不降价，但现在大幅度降了，他们蒙受了损失，故要求开发商补偿差价或者
30、退房。开发企业降价，是否损害了前期购房人？降价补偿有无法律或道义依据？）根据市场调整价格，是企业的权利。口头说明不构成合同义务；2）合同有相对性，不能攀比他人的合同条件；3）房屋价值由市场决定，开发商调整价格不改变其市场价值；4）理直气壮拒绝降价补偿，是解决此类纠纷的首要措施。,五、宏观调控形势下容易出现的纠纷,、因贷款落空而要求退定、解约。2010年4月12日，张某与房主宋某签约，购买宋的房屋，总价为555万元，张某计划贷款200万元。签约后他向宋支付了15万元定金。后因“新国十条”出台，张某因已有两套房，无法得到银行贷款。遂起诉到法院要求解除与宋某的房屋买卖合同，退还定金。卖方宋某认为，合
31、同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，故应按合同执行。法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张某在签订合同时无法预见的，如果要求张某继续履行合同，对其明显不公平。因此张某请求法院解除合同于法有据，宋某须返还张某已支付的定金15万元。据称，这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。,五、宏观调控形势下容易出现的纠纷,贷款落空是否属于情势变更？需内部报最高院核准使用情势变更）情势变更不适用于商业风险。）贷款落空是预见到的风险。）继续履行不导致不公平的结果。）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。合同法解释（二）第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。,五、宏观调控形势下容易出现的纠纷,
