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1、1,房地产开发企业企业所得税稽查案例,2,第一部分,分享目的 通过本案，使我们了解稽查人员如何对房地产企业进行检查，检查的手段、检查的的程序等。我们结合这些方面进行自查，把问题消灭到最原始的状态，减少税务风险，做到有备无患。,3,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,1.隐瞒委托代销收入,2.隐瞒按揭首付款,3.隐瞒违章建筑租金,4,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,4.虚列建安成本,5.虚列材料成本,6.虚列拆迁成本,5,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,7.混淆成本对象,6,偷税手段,少计收入,多列成本,成本计算方法,期间费用,8.利
2、息费用,9.业务招待费,5种检查方法,7,8,第一部分,四、基本概念（一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。,9,第一部分,（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。,10,第一部分,(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房
3、地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。,11,第二部分,案件来源,一,12,一、案件来源,专项检查,13,二、纳税人基本情况,工商注册、税务登记情况,（一）,企业经营情况,（二）,14,（一）工商注册、税务登记情况,金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。该地区预售阶段适用预计计税毛利率15,15,（
4、二）企业经营情况,该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。,16,（二）企业经营情况,取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目,17,三、案件查处情况,案头分析准备,（一）,稽查实施,（二）,查补税款计算,（三）,18,（一）案头分析准备,
5、检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。,19,纳税申报情况,（一）案头分析准备,20,（一）案头分析准备,财务费用分析,2,21,1.申报表比率分析（完工项目）,收入32685.13万元,22,2.财务费用分析,该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证
6、明2006年以前所有楼盘均未完工。根据总局税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。,23,3.业务招待费分析,该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发200631号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。,（二）稽查实施,调账遇阻2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会
7、计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。,24,（二）稽查实施,被迫交出账簿Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下，2007年7月23日，该企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。,25,26,（二）稽查实施,成本核查,2,27,1.收入检查,侧面突破查出少计收入,（1）,巧妙分析发现隐瞒首付
8、款项,（2）,现场核查违章建筑收租金,（3）,28,（1）侧面突破 查出少计收入,营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿,29,（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项,该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两种情况：一是可能存在“假按揭”二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。,30,（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项,经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪
9、造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。,31,（）现场核查 违章建筑收租金,为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。,32,2.成本核查,33,（1）综合评估确定
10、检查突破点,34,（2）地税机关协查建安发票,发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。,35,（3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票,为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取
11、证。针对CTAIS系统“发票流向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961.28万元。,是否假票金额均要调减销售成本？,36,37,（4）拆迁办协查查出假拆迁协议,该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11万元。,38,（5）不配比结转成
12、本热力站成本全入一期,房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。,39,（5）不配比结转成本热力站成本全入一期,根据国税发200631号文件对于计税成本的规定，其发生的1000万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企业多列开发成本500万元。鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本500万元。,4
13、0,3.期间费用审查,未完工开发产品多列利息支出,（1）,多列业务招待费,（2）,41,（1）未完工开发产品多列利息支出,根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2004年初取得了两年期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务费用利息出”1164.68万元。,42,（1）未完工开发产品多列利息支出,根据企业所得税税前扣除办法（国税发200084号文）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用”
14、在税前直接列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。,43,（2）多列业务招待费,根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题，进行了调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。,44,（三）查补税款计算,由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。通过计算，金海岸公司共应补缴企业所得税2246.36万元，其中2004年涉及企业所得税款264.61万元，2005年涉及企业所得税款275.55万元，2006年涉
15、及企业所得税款1706.21万元。检查结果已经通报地税机关，计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。,45,46,四、定性处理及依据,查补税款及税罚款,1,发票罚款,2,阻挠检查行为罚款,3,涉税案件移送,4,47,1.查补税款及税罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条之规定，决定对该单位少列收入、虚列成本等违法行为涉及少缴企业所得税款1777.87万元定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。对该单位在税前多扣除财务费用、业务招待费行为造成的少缴企业所得税款468.50万元不定性为偷税。以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款827.26万元，合计3135.3
16、0万元。,48,1.查补税款及税罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定，决定对该企业少缴税款从税款滞纳之日起，按日加征万分之五的滞纳金。,49,2.发票罚款,根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条、中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条之规定，决定对该单位取得假发票的行为，责令限期改正，并处万元罚款。,50,3.阻挠检查行为罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第七十条之规定，对该企业伪称烧账抗拒检查的行为，处万元罚款。,51,4.涉税案件移送,经计算，金海岸公司偷税数额三年来均超过1万元，且偷税比例达到应缴税金10%以上比例，根据中华人民共和国刑法第二百零一条、最高人民
17、检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定第四十九条之规定及行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定第三条之规定，XX市国税局稽查局已经将该案移送公安机关查处。,52,第三部分,有关法律、法规和适用性分析,一,53,一、有关法律、法规和适用性分析,一事不二罚，是指对行为人的同一个违法行为，不得以同一事实和同一依据，给予两次以上的罚款处罚。本案中，金海岸公司“虚列成本偷税”和“取得假发票”是两种不同性质的违法行为，触犯了不同的法律法规，并非“一事”，可以依照税收征管法和发票管理办法分别罚款，并不违反“一事不二罚”原则。,54,二、税务稽查手段和方法归纳,本案中，检查人员运用了案头报表分析、帐目分析、
18、全面外调（包括地税机关和拆迁办）、征管信息系统运用、实地核查等5种房地产税务稽查常用手段。,55,三、企业所得税检查难点分析,（一）房地产企业由于其收入及成本构成的复杂性决定了偷税手段的复杂性，给房地产税务稽查提出了更高的要求。本案中，地产开发公司共采取了九种偷逃税手段少缴企业所得税：隐瞒预售收入、隐瞒首付款、违章建筑租金隐瞒收入、多列材料成本、多列建安费、伪造拆迁协议、不配比结转成本、财务费用不资本化、预售阶段扣除业务招待费。这九种偷税手段是房地产稽查中常见偷税手法,通过对本案例的学习,可以使检查人员对一般的偷税手段有感性认识,增强稽查的针对性。,56,三、企业所得税检查难点分析,（二）“真
19、票虚开”难以取证成为房地产税务稽查的难点。本案中，通过CTAIS系统“发票流向查询”、地税机关外调查询，查明了金海岸公司利用假发票虚增成本的事实。在实践中，更为常见的是“真票虚开”，即票面形式真实，而业务内容虚假。房地产公司负担3.3%的建筑行业营业税，可以扣除33的所得税扣除成本，而建筑公司企业所得税大部分为核定征收，决定了“真票虚开”有相当的经济利益。房地产企业的成本明显偏高，但是由于“真票虚开”难以取证，成为房地产企业所得税检查的难点。,57,房地产所得税检查方法,58,第一部分,清晰的理念 检查人员始终要有清晰的理念，只有明确理念才能选用适当的稽查方法，取得事半功倍的效果。,59,一、
20、首先要区分内资企业和外资企业,因为内资企业和外资企业在房地产所适用的政策是完全不同的。例如：视同销售、工资、广告费、成本结转方法。稽查实践中，内外资企业所得税政策混用现象经常发生。,60,二、区分已完工项目还是未完工项目,要严格按照税收政策（国税发200631号文件及国税法2001142号文件）规定判断企业开发项目是否完工，然后再确定重点检查方向。,61,第二部分,查前准备,62,一、充分利用网络信息,（一）房地产企业网站查找信息（二）相关政府部门网站查找信息,63,二、项目所在地实地查看,因为在网络上已经对该企业的一些基本情况有了一些基本了解，因此实地检查是有准备的印证。对该项目有基本的感性
21、认识，在房地产税务检查期间，项目所在地的查看应当是经常性的，只有熟悉楼盘实际情况，才能结合财务资料，核对税款缴纳的真实性。,64,三、案头分析,研究财务报表以及所得税纳税申报表。新企业所得税申报表非常详细，可以研究出很多内容。,65,第三部分,收入检查,66,一、售楼处检查,（一）先以购楼人员的名义，到售楼处，询问一些事情，尤其是查验是否有个人卡收取房款的情况，要求给房地产商打款，掌握其个人卡或账外账号。,67,一、售楼处检查,（二）取得销控表,68,一、售楼处检查,（三）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。,69,二、财务部门检查,（一）责
22、令提供发票购领本（包括收据）和所有发票。发票购领本用以核对该企业是否提供了全额的发票。,70,二、财务部门检查,（二）责令提供盖着备案章的销售合同 目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同的核查提供了便利。,71,二、财务部门检查,（三）责令提供销售台账。销售台账是比财务账更加详细的销售情况明细。,72,三、收入检查一般方法,（一）查“预收账款”科目贷方 看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款”科目反映。一般来说房地产企业往往采取预售销售的模式，因此预收账款科目是最重要的账户。,73,三、收入检查一般方法,（二）
23、查“应收账款”科目 有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。在稽查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映。仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。,74,三、收入检查一般方法,（三）查“其他应付款”科目 一般下设二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题,75,三、收入检查一般方法,（四）查是否存在支付给中介机构的费用 如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费，在06年12月31日的凭证中，
24、列支给中介公司佣金72万，而该公司仅申报1800万收入，隐瞒了另外的1800万。,76,三、收入检查一般方法,（五）查应缴税金-应缴营业税发生额 看是否有申报营业税，而隐瞒所得税收入问题。可以将应缴营业税除以5的税率，得出总收入（总收入现房销售收入预售收入租金收入），同企业所得税纳税申报表、利润表相核对，看是否有对税务机关隐瞒收入的行为。,77,三、收入检查一般方法,（六）查“银行存款”日记账 看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。“市场经济社会没有白吃的午餐”,78,三、收入检查一般方法,（七）到
25、人民银行去查看账号 随着通过银行卡支付结算手段的发达，将收入隐瞒在银行账号的情况已经比较少见。新动向为将预售收入隐瞒在个人银行卡上，给税务机关带来了很大的难度。,79,三、收入检查一般方法,（八）核对“银行对账单”与“银行存款日记账”可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”，从而看是否有未入账的收入项目。,80,三、收入检查一般方法,（九）到银行去查按揭款情况 某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用户多贷款。,81,三、收入检查一般方法,（十）到房管局查“销售合同”情况 房管局可以查的信息有：销售合同备案情况、初始产权证明办理情况、房产证办理情况，可以有效的控制
26、房地产企业的收入。但是这种方法见效的可能效比较小，因为实践证明，没有一定的力度，房管局是很难配合的。,82,三、收入检查一般方法,（十一）检查施工单位同房地产公司的款项结算 1因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润。2工抵房问题。,83,三、收入检查一般方法,（十二）检查应付款项（1）内资企业超过三年的应付未付款项，是否调增应纳税所得额。（要注意13号令的前置条件）（2）外资企业超过两年的应付未付款项，是否调增应纳税所得额。（国税发1999195号文件）,84,三、收入检查一般方法,（十三）建设局、规划局检查项目情况 看是否有企
27、业财务账目上有明显的漏项情况。但如果项目在外地，隐瞒项目问题就很难在建设局、规划局查出。,85,三、收入检查一般方法,（十四）检查委托代销合同以保证税基的完整 因为委托代销时，有时要按照买断价或基价确认收入，而不能按照销售合同确认收入。当销售价格小于买断价或基价时，应当按照买断价格或者基价来处理，而不能按照销售合同计税。此时要特别注意审查委托代销合同。,86,三、收入检查一般方法,（十五）检查以地换房在实际销售阶段是否纳入销售入。国税函2002172号文件的规定。,87,第四部分,成本、费用检查,88,一、索取成本相关资料,索取企业合同台账及合同付款情况台账。检查成本项目合同记载内容是否相同。
28、将工程决算书同企业实际列支的成本进行核对。计算单位工程成本，以验证成本项目是否真实。,89,二、合法扣税凭证检查,（一）合法扣税凭证的完整性检查看开发成本科目借方对应的原始凭证是否齐全，是否有白条或者无原始凭证列支成本情况。,90,二、合法扣税凭证检查,（二）合法扣税凭的形式真实性检查看原始凭证中所附发票是否真实。1了解发票的版次，看是否有明显的作废票计入开发成本情况。2运用ctais系统查询发票流向，检查发票的真实性。3到地税机关去核实建安发票的真实性。,91,二、合法扣税凭证检查,（三）假票检查新动向 目前很多省份在网上可以验证发票的真伪，因此一些供货商采取发票真实领用，并未开具。而以假票
29、代替开具的方法，以躲避发票流向查询。以上检查应注意区分假票列支虚假开发成本和业务真实而取得虚假发票问题。两类问题应当区分处理。,92,二、合法扣税凭证检查,（四）检查真票虚开问题 1查资金回流，检查真票虚开。同增值税专用发票资金回流同样的检查方法。资金流往往反映了业务的实质。2看是否有大额欠款，却取得发票的情况，作为重点。3到开票方去外调以确认对方是否真票虚开。,93,二、合法扣税凭证检查,（四）检查真票虚开问题 4评估报告列支成本问题（1）以土地投资，被投资地产企业将土地价值按照评估价入账。根据国税发2000118号文件的原则来处理。（2）自行评估，将土地价值按照评估以后的价值入账。根据历史
30、成本原则，财税199777号文件，不得列支成本。,94,三、成本结转方法检查,（一）检查是否混淆成本对象例如：某地产公司共有二期开发项目，其中第一期已经完工销售，第二期尚处在预售阶段，该企业将所有地价款均摊入一期，造成混淆成本对象。,95,三、成本结转方法检查,（二）检查是否不配比结转成本 根据31号文件规定销售成本的确认应当按照已售的建筑面积确认。检查房地产企业是否将未售部门的成本计入销售成本，从而少缴企业所得税。,96,第五部分,项目所在地检查要点,97,第一步,不妨到楼盘所在地“云中漫步”，作用：第一，可以发现违章建筑，比如某电子城，账目上只有5层，结果实地查看有6层，另外一层用于了出租
31、。,98,第二步,由于人防工程改造的车库不确权，因此用于出租、或者出售的车库，账目上往往不反映，而检查车库的做好办法是去数数。,99,第三步,用房源表去检查，到底卖了多少套房子，一般来说房子卖与不卖是可以看出来的，例如：可以看是否安装空调。,100,第四步,到物业公司去核对，到底有多少户入住，到底有多少部车驻扎，进行地毯式核对。,101,第六部分,房地产偷税手法归纳,102,一、隐瞒项目,隐瞒项目偷税是房地产企业偷税的第一层次手法，可以从五证的办理情况来核查。,103,二、隐瞒收入、多列成本,采取多种方法以保证收入的完整性以及成本的真实性。,104,三、错用计算方法,（一）已经达到完工标准但未结转收入和成本而造成少缴税款（二）混淆成本对象（三）不配比结转成本,105,四、适用政策错误,例如：税法与会计差异问题等。,106,Thank You!,谢谢！,
