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1、网络营销整合推广方案,我们做什么？,What we do,首家将网络资源整合推广模式引入到长沙房地产行业的专业公司，制定出一整套系统、全面的全程网络传播方案，拥有媒体资源百度推广，3D FUN等在吸引网络受众关注力的同时，能有效提升企业销售额和品牌知名度。,我们以精准的目标定位为客户制定缜密创新的价值传播方案，以“先人一步”的高效执行力使客户项目雄踞市场，确保项目推广及影响力度达到甚至超过客户预期。,广大的客户资源、丰富的媒体渠道和媒介推广经验、完善的网络资源整合能力以及强大的市场运营能力。,为什么要这样做？,Why do,About 网络,网络时代给我们带来什么？,互联网从来就不缺概念，营造
2、一个概念和推广一个概念，是web2.0时代带给我们的传播新变革。,About 网络“水”军,一些数据,网络公关的出现虽然只有几年，但占公关市场业务的比重已达 6.3%,一些声音,2008年网络公关市场份额约8.8亿元。,美国一份相关调查显示，博客对消费者购买的影响已超过社交网站，一些博客读者的阅读会影响他们的购买决策。,网络公关的营销模式就是发布企业软文口碑营销，借助话题和事件在网络集中宣传造势。对于拥有3亿网民的中国而言，这是一个庞大的市场空间。,About口碑营销,一个消费者平均一个月与 8个人就品牌进行交流。其中有 17的消费者每月的品牌交流达到 10个人以上。31的被采访对象肯定他们的
3、朋友会购买自己推荐的产品。26的被采访对象会说服朋友不要买某品牌的产品。一次良好的品牌体验（或一次糟糕的品牌体验）比正面或负面的品牌形象要强有力的多。互联网是消费者学习的最重要的渠道，在新品牌和新产品方面，互联网的重要性排在电视广告前面。互联网依然是当人们选择购买一个品牌产品时的最有效媒介。,来源：i-merge与Sinomonitor合作的关于网上品牌和产品推荐现象的在线调查结果,结缘房产,事件一:老潘网上聊天 事件回放 2004年2月27日上午10:30，SOHO中国董事长潘石屹首次在自家SOHO小报网上，就SOHO 中国的下一个目标等问题，与网友们展开讨论，并整理发布聊天实录“潘石屹：鸡
4、蛋换粮票十天见分晓”。此后，SOHO小报网的嘉宾聊天活动定期举办，至今已经做完近40场的聊天活动，并在新浪网等网站上大力推广。,事件二:万科青青小王子线上线下齐推广 事件回放 万科开发的青青家园选中“小王子”作为形象代言人。小王子是法国一部成人哲理童话。万科想要在青青家园里为都市人营造的就是一种“回家”的感觉，为了达成这个目标，万科的推广结合线上、线下，在网上网下各大书店免费派书；小王子新浪网征文活动；小王子卓越网征图活动。最终成功营造了万科青青家园的形象氛围，取得很好的销售佳绩.,谈谈案例,2009年，一条“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃饭”的空帖红遍网络，在短短五六个小时内被数十万名网友浏览，引
5、来超过两万多条的回复，“贾君鹏事件”也因此被网友称为“网络奇迹”。这是北京一家传媒公司的商业策划，是他们制造了“贾君鹏”，目的是帮助一款游戏保持关注度和人气。,以清纯形象示人的天仙妹妹也是在一位叫“浪兄”的运作下，通过网络推手，进行网络炒作而得以成名。,Else,芙蓉姐姐,凤姐,姚晨“一元钱”计划,左右“沙发客”,犀利哥,旭日阳刚,LOVE LIFE 公益T恤,关键词：长沙，价格洼地，新政调控，行业典范 国家多轮新政当前，京沪穗深等一线城市的成交受限。长沙地处二、三线城市的价格洼地，在新政频繁调控时期，不少消费者会出现短暂观望情绪，这种时刻丞需一个行业典范，以其优质的品质来巩固市场价格，激发长
6、沙房地产市场的潜在需求，达成楼市的供需平衡，引领长沙房地产市场的蓬勃发展。关键词：开发商，购房者，双赢 长沙城市建设如火如荼，经济高速发展，高楼鳞次栉比。购房需求者需要一双慧眼，在如斯繁华景致中选出心头之好。开发商需要一个制高点和大频道，在传达自己的奢华优质时达到惊艳发声。关键词：网络传播，口碑效应 Web2.0时代的到来，带来了网络传播的全盛时代。从非诚勿扰中植入广告的全面成功，到越来越多的网络红人、热词的出现，网络在概念制造和传播过程中，拥有越来越重要的地位。网络传播因其开放、及时、多中心、信息双向流通的特性，使得信息能够更好地在人际之间传播，形成良好的口碑效应。,解析星城现状,如何去做？
7、,What to do,1.每周会议营销决策,每周到项目部参与行销例会，及时沟通、了解项目最新营销节点和活动安排，汇报上周服务细目与情况，讨论决策下一阶段服务方向。,2.提升项目网站排名,在项目重要营销节点内，通过整合媒体资源和技术手段，保证项目名称在行业内3家以上门户网站TOP10位置出现，让项目信息覆盖行业门户网站首页，充分在各媒体体现,3.广告流量月表,根据开发商项目节点，定期监控广告在各网站的投放位置和出现频次，并提供月度数据流量报告（包括自然流量、不同媒体广告流量、关键词流量、博客流量、论坛流量、活动流量、Google百度流量，网页受关注程度，网络活动流量情况），让开发商更好的了解楼
8、盘的市场反映情况，也更好的了解广告的投放价值。,4.网络营销周报及下月推广计划,每个月的第四周，根据会议情况和最新营销节点，制定当月营销报告与下一阶段网络营销策略，精确到每一天的网络营销建议及工作安排。内容包括每月计划执行情况、网络广告情况、活动情况、新型网络营销活动建议、竞争对手网络营销情况汇总，以及下月网络营销策略。帮助客户在网络推广时找到自身的定位和最优媒体，在不同的时间段做出不同的活动方案和决策。,5.危机公关,每天配备专员在项目论坛监控，了解论坛最新动向和情况。当项目在网站上出现不实、不良言论或事件被恶意诽谤，又或者与业主网友有冲突矛盾无法调节的时候，启动三级紧急公关处理预警。用专业
9、公关流程平息事件，调和冲突，让中伤项目的不法言论扩散程度控制在最小范围，让项目所受恶意伤害降低到最小程度。,分级公关预警,点击率低，回复少第一时间沉帖操作,点击率高，回复少联系采取删帖操作,点击量高，回复多控制舆论，再酌情进行沉帖、删帖操作,6.全程网络广告代理,代理项目在网络媒体的广告发布，享受行业内优惠政策。监测分析媒体资源的流量报告，结合项目卖点，确定最适合项目的投放媒体和最具影响力的广告投放位置，以达到最大的传播力度。同时还将监控落实广告的增值配套服务，在重要节点合理安排调整广告出现的频次和位置，以协助项目收到更好的广告推广效果。,7.网络活动炒作,在项目急需集聚网络人气和网络影响力的
10、重要营销节点，策划并执行结合时下流行要素和关注热点的话题炒作，以噱头突出产品的实用精神，强化打造项目亮点，深化项目内涵。在举办各种签约、开盘、答谢、主题沙龙活动以及针对户型、地段、专有话题开展线上活动时，借助网络专题、网络直播、路演等形式在线等进行宣传炒作，提高项目的人气指数，给目标受众留下深刻印象。,8.论坛炒作,论坛因发表言论的主观性、开放性和自由性，是口碑宣传的绝佳渠道。然而又因其双面性，也有可能造成负面影响，因此我们将对论坛进行有机的引导管理和危机处理，以满足众多网民利用论坛了解项目信息的需要，同时积极释放项目优质信息，加强网络营销力度。拥有一支专业写手和策划队伍，结合项目定位及营销节
11、点，在搜房、新浪、华声等媒体及项目论坛有针对性地发布项目最新活动主题、项目日常价值卖点、行业内最新形势政策、休闲娱乐吸引人气等类别的帖子，每周保证30个以上原创主题帖，覆盖行业门户网站转帖200条以上。每周保证至少1个精华帖，5个热帖（单条点击量500以上，回复40以上）。,9.博客支持,根据项目释放的卖点信息，进行博客微博推广。也可跟据开发商的实际情况，开辟企业或老总博客微博，或开通售楼小姐的博客微博，并协助开发商管理博客微博，可配备专业写手进行每日更新，提供一个开发商与网友的互动平台，通过这种软性的炒作手法，在不同的渠道推广项目。借助博客影响力，加深网友对楼盘的兴趣，从认知到认可，将关注力
12、最终转化决策营销力。,10.百度贴吧知道支持,在开始服务项目时，第一时间整合项目在网络问答平台信息，借助百度帖吧和百度知道，建立专门的项目贴吧和知道，修整和梳理项目信息，及时更新贴吧内容，解决客户的疑问。在网络上聚集人气，宣传项目，为营销服务。,11.全程软文发布,以网民最容易接受的新闻形式，配合项目阶段性宣传，在各网站关键页面发布软文。以成交、开业、事件为新闻眼，创造行业与经济新闻价值，吸引媒体强势关注与主动正面曝光。用以树立项目产品与责任开发商经营者的正面形象，营造长期市场关注效果。项目软文第一时间进行更新，保证一个月至少两篇原创性软文，发布平台保证至少覆盖五家行业内重要网络媒体。,12.
13、专题策划,配合营销节点，不定期使项目信息在各大网媒专题中体现。针对项目卖点，策划有针对性的原创专题。保证每月有一个提及项目信息的专题在媒体亮相，对项目的整体优势进行持续、深度挖掘，以其新闻的连续性和可读贯穿其中。以有奖征名、网上调查等形式来吸引准业主及广大网民的积极参与，通过专题的一系列活动，达到加深项目的知名度和美誉度的效果。,13.搜索引擎优化与推广,SEO优化关键字，以提高项目名在搜索引擎排名，从而提高网站访问量，最终提高项目销售能力和品牌影响力。在话题预热期、活动导入期、开盘前期等重要营销节点，我们会根据项目需求加大seo优化力度，使得项目信息精准全面覆盖公众视野。,14.全程活动支持
14、,在项目重要营销节点，可安排各大网媒新闻记者现场采访和网络直播，在网络上以图文并茂的形式来发布项目的开盘、营业、签约等现场活动情况。在房交会等重要活动现场，可借助“活动访谈”、“评楼360”等栏目进行采访，被采访者可以是项目开发商、项目代言人、营销负责人、市场负责人，人物宣传为辅，强势宣传项目，突出产品概念与销售。与合作网站进行活动策划，新品推出时可与合作媒体一起组织看房团购活动，组织线上有刚性需求的网友组团去项目现场售楼部看房，在看房当天促成VIP的办理，为后期开盘销售打下的基础。或是直接促成意向客户的现场签约。（看房团活动需建立在在该媒体有广告投放的基础之上）,15.项目页面资料更新,积极
15、保持与项目的沟通，监控行业内门户网站的项目详情页情况，当项目新推产品和户型时，我们第一时间联系各网站进行更新，保证网站上户型图、价格及优惠信息的统一，使产品新咨询在最快的时间内进入受众视线。,16.3D地产街,首创湖南唯一的地产3D化社区，真实还原项目售楼部全景细节，包括样板间、园林景观、沙盘等场景，并有720度电子沙盘、虚拟触摸屏、虚拟演播厅等功能让客户全面了解楼盘的亮点，集合偷菜、抢车位等在线小游戏吸引潜在用户，开通网上置业交流平台，客户可以在真实的模拟环境里和售楼人员沟通，置业顾问能实时实现与购房者的网上互动，锁定目标客户，带给用户直观深刻的体验感受，在吸引网络受众关注力的同时，有效提升
16、企业销售额和品牌知名度。,17.搜索推广,联合覆盖95%的中国网民、每天响应数亿次搜索请求的百度搜索平台，建立客户百度推广账户，通过百度竞价排名，在项目节点科学组合搜索关键词，优化搜索效果，使得项目名称获得海量展现（费用按实际点击收取），精准锁定目标客户，有效推广项目信息。,17.搜索推广,网民搜索,点击推广信息访问企业网站,提升企业销售额和品牌知名度,18.官网维护,对于项目已有的官方网站，安排专人进行监控和维护，更新行业内最新动态和项目内部活动信息，回复和引导网友的最新疑问和咨询。对于没有官方网站的项目，我们将组织专业团队，针对开发项目构建独立的官方网站，搭建重要消息的官方发布平台及各相关
17、资讯的资源总站（官网建设费用另算）。,19.成交数据监控,每天追踪本土市场的土地成交情况，以及房屋销售交易行情，以周报形式统计每周土地、房屋交易套数、均价，前十排名，为项目营销决策提供精准的数字依据。,20.竞争对手监控,安排专人对竞争对手项目展开全程监控，每周汇报和预测竞争对手的最新动态，为项目及时调整宣传方向提供策略支持。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻
18、找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,
19、房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地
20、产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境
21、和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地
22、方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在
23、相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视
24、性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）
25、环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势
26、，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
