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1、,谨呈：常平地产,2012年4月,常平凤凰城一期营销执行报告,前期意向客户分析 推售及营销部署,目录,前期客户小结及建议,前期客户主要集中在乡镇，他们在县城购房的目的主要就是上学以及在县城安个家的心理想法；获得媒体渠道的主要途径是单页跟介绍，特别是介绍的客户转订率非常的高，这些客户主要对价格十分关注，2400-2600的价格大部分客户能接受，但是接受2400的客户有些是接受不了2600的，因此，后续销售的速度与数量都取决于我们的价格建议：1、加大周边乡镇的派单力度；2、增设客户转介的优惠方案；,客户分析及拓展 推售及营销部署,目录,开盘前营销执行,开盘前营销策略,开盘前目标理解及任务细化,策略
2、下的执行,尊重工程节点，1、2、5、6、9、10、13、15号楼先推，20号楼产品作为加推楼座,建议2012年8月底9月初拿到剩余多层楼宇预售证,建议2012年4月底5月初拿到1、2、5、6、9、10、13、15号楼预售证,原则1：,分批推出。考虑到市场的实际容量，不建议一次将各户型全部推出，建议抓住各个旺销节点，分两到三批推出。,1号楼：约28套2号楼：约56套5号楼：约42套6号楼：约42套9号楼：约42套10号楼：约28套13号楼：约42套15号楼：约42套,第一阶段（抢抓2012年5月）,第二阶段（抢抓2012年9月）,根据实际情况再另行上报,第三阶段（抢抓2012年11-12月）,原
3、则2：,阶段销售目标,推广主题,推广阶段,12月,3月,5月,8月,12月,2011年,2012年,7月,4月,9月,10月,11月,阶段销售目标,预计5月底前1、2、5、6、9、10、13、15号楼首次开盘，完成整体任务60%,9月底前二次开盘：推出剩余全部多层，完成整体的60%,将前期剩余房源扫尾，完成整体的70%,蓄客,强销,扫尾,阶段销售目标,推广主题,推广阶段,12月,3月,5月,8月,12月,2011年,2012年,7月,4月,9月,10月,11月,蓄客,强销,扫尾,阶段销售目标,认筹350个,2012年3月2012年4月核心目标为蓄积大量客户，预期实现认筹350个，确保首次开盘火
4、爆。,阶段销售目标,推广主题,推广阶段,12月,3月,5月,8月,12月,2011年,2012年,7月,4月,9月,10月,11月,蓄客,强销,扫尾,阶段销售目标,2012年5月底前开盘，完成约22000平销售面积，销售金额约0.57亿,开盘前营销执行,开盘前营销策略,开盘前目标理解及任务细化,策略下的执行,目标理解,利润目标,1、2、5、6、9、10、13、15号楼首发必须实现开盘热销，以带动后续产品顺利销售，首开完成销售金总额约0.57个亿，实现快速资金回笼，冲量出货,首开区产品肩负起启动项目整体价值最大化以及启动项目整体高端形象的目标,时间短，任务重,开盘前营销阶段划分,2011年11月
5、,2011年12月,销售线,临时展示中心进场启动认筹,正式启动期,开盘前冲刺期,2012年5月底前首次开盘,重点储客期,开盘,根据销售任务，开盘前必须实现350批VIP客户的积累，在2个月内高效积累客户,新建路临时展示中心在11月中旬进场,必须通过各项营销活动的配合最大限度积累客户,VIP升级办理、客户筛选冲刺从而完成开盘目标,正式启动期,重点储客期,开盘前冲刺期,各营销节点环环相扣，为保证顺利实现开盘售罄，务必确保营销各时间节点，并尽可能提前,2011年11月,2011年12月,销售线,临时展示中心进场启动认筹,正式启动期,开盘前冲刺期,2012年5月底前首次开盘,重点储客期,开盘,阶段重点
6、,第二阶段工作安排,全面启动“客户渠道挖掘、媒体推广以及活动配合”，最大限度地积累客户,现场务必加紧工程进度，重点在于收取意向金活动保证首次开盘火爆,2011年11月,2011年12月,销售线,临时展示中心进场启动认筹,正式启动期,开盘前冲刺期,2012年5月底前首次开盘,重点储客期,开盘,阶段重点,第三阶段工作安排,开盘前客户积累冲刺期，加大推广力度，大力积累客户，同时对前期的意向客户进行房源落户,开盘前营销执行,开盘前营销策略,开盘前目标理解及任务细化,策略下的执行,时间节点：2011年11月2012年4月底意向金排号350组,时间节点：开始VIP卡升级办理。5月底前开盘，去化200套,一
7、期入市,细化到本项目一期入市，整体销售周期为14个月，实际销售周期为10个月，目标套数为500套；开盘目标销售套数为200套,时间节点：6月7月31日。对之前销售工作进行扫尾、继续强销售，去化约50套。,时间节点：11月12月30日。针对前期所有房源进行扫尾工作，目标去化率70.,时间节点：8月10月31日。针对二期房源进行蓄水，进行至少一次大型活动，目标350-400组意向客户。二期开盘，去化200套。,一期入市,细化到本项目一期后半个阶段，暂定销售周期为7个月，目标销售套数为300套,前期蓄水强销阶段内容,一期入市,必要性：动用一切销售资源，吸引客户到场，对项目产生持续关注，保证一定的蓄客
8、量目标指向：保证意向登记客户达到约8001000组，准客户达到350组左右,时间节点：2012年2月4月底，强蓄水，为5月份开盘积累足够的客源,目标指向：保证当天开盘去化实现最少200组的销售业绩工程配合：1、售楼部开始内装修2、多层部分楼宇出地面,时间节点：2012年5月，火爆开盘，保证实现开盘热销的预期效果,一期入市,后期持续强销阶段内容,时间节点：6月7月30日。对之前销售工作进行扫尾、继续强销售，去化50套。,目标指向：保证去化前期剩余的50套销售配合：充足的销售物料及必要的活动经费,一期入市,后期持续强销阶段内容,目标指向：保证去化200套销售配合：充足的销售物料及必要的活动经费,时
9、间节点：8月10月31日。进行至少一次大型项目推广及促销活动去化200套。,时间节点：11月12月30日。针对前期所有房源进行扫尾工作，目标去化率70.,一期入市,后期持续强销阶段内容,目标指向：目标去化前期所有房源的70销售配合：1、充足的销售物料及必要的活动经费2、配合年底节日，适当给予优惠及特价房,8-10月，金9银10，蓄客350组意向客户，然后二次开盘，去化200套,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw
10、5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNH
11、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,
