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1、目 录1. 摘要 . 3 1.1. 项目公司 . 3 1.2. 市场营销 . 3 1.3. 营运与管理 . 4 1.4. 投资与财务 . 42. 项目规划 . 5 2.1. 酒店位置及现状 . 5 2.2. 许可经营及法律文件. 5 2.3. 项目总体规划 . 53. 本市环境评估 . 6 3.1. 区位优势 . 6 3.2. 区域经济 . 9 3.3. 旅游资源 . 94. 酒店行业概况 . 10 4.1. 酒店业概况 . 10 4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布. 10 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况. 12 4.1.3. 我国星级酒店经营情况. 12 4.2. 酒店业经济
2、特点 . 14 4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业. 14 4.2.2. 对经营管理的要求高. 14 4.3. 酒店业发展趋势 . 14 4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测. 14 4.3.2. 酒店业发展趋势预测. 155. 市场、竞争和项目定位 . 16 5.1. 本酒店市场分析预测. 16 5.1.1. 本旅游业基本情况. 16 5.1.2. 本酒店基本情况. 17 5.1.3. 本酒店住宿人员状况. 18 5.1.4. 本酒店价格和出租率. 18 5.1.5. 本酒店市场预测. 19 5.2. 竞争分析 . 19 5.2.1. 竞争对手基本情况. 19 5.2.2. SW
3、OT分析 . 21 5.2.3. 竞争分析结论. 23 5.3. 项目目标定位。 . 246. 发展规划 . 24 6.1. 总体设想 . 24 6.2. 公司发展战略步骤设想. 25 6.2.1. 完成酒店试营业. 25 6.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一. 25 6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益. 257. 市场营销 . 26 7.1. 目标市场 . 26 7.2. 产品与服务 . 26 7.3. 定价 . 26 7.4. 销售渠道 . 27 7.4.1. 直接渠道 . 27 7.4.2. 间接渠道 . 27 7.5. 公关宣传策略 . 27 7.6. 销
4、售激励制度 . 298. 营运和管理 . 29 8.1. 基本业务流程 . 29 8.2. 机构设置 . 33 8.3. 人员配备 . 34 8.4. 管理团队 . 35 8.5. 遵循的标准 . 359. 投资与财务评价 . 35 9.1. 项目实施计划进度. 35 9.2. 投资估算 . 35 9.3. 收入、成本费用及利润预测. 36 9.3.1. 住宿收入预测. 36 9.3.2. 餐饮收入预测. 38 9.3.3. 物业租赁收入预测. 38 9.3.4. 总收入预测. 39 9.3.5. 成本费用预测. 39 9.3.5. 利润预测 . 39 9.4. 现金流量预测 . 40 9.5
5、. 财务评价 . 4010. 风险与对策分析 . 42 10.1. 风险 . 42 10.1.1. 客源影响带来的风险. 42 10.1.2. 人力资源风险. 42 10.1.3. 市场竞争风险. 42 10.1.4. 行业特点决定的风险. 42 10.2. 对策 . 42 10.2.1. 客源影响对策. 42 10.2.2. 人力资源风险对策. 43 10.2.3. 市场竞争风险对策. 43 10.2.4. 行业特点风险对策. 4311. 融资计划 . 43 11.1. 融资资金金额、方式与用途. 43 11.1.1. 融资金额. 43 11.1.2. 融资方式. 43 11.1.3. 融资
6、资金用途. 44 11.2. 公司治理与投资者保护. 4412. 结论 . 45 1. 摘要1.1. 项目公司 XX 商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对 XX 地 XX区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的 12 年的经营权， 商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积 16478 ，各类客房 147 间，餐厅 2400 ，KVT40 ，桑拿浴室 1200 ，大堂 1200 。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服间（2700 ）务，通过与旅行社、会议会展
7、公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。 我国和 XX 地区旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而我国酒店业在 2001 年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目 XX 酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使 XX 酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销
8、XX 商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。 XX 商务酒店计划客房价格如下表所示。 前楼 后楼 项目 备注 标准间 套间 标准间 套间 旺季 240 480 160 420 7、8、9 月 平季 200 380 120 320 5、6、10 月 淡季 160 280 100 220 11来年 4 月 年均价格 190 355 120 2951.3. 营运与管理 酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星 （GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于三星级酒店的级的划分及评定要求进行
9、酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与财务 本项目总投资为 1200 万元，其中公司已经投入 320 万元，需要新增投资 880 万元，其中一期需要新增投资 180 万元，二期需要新增投资 700 万元。 酒店营业后每年预计取得税前利润约 255324 万元人民币、税后利润 171324 万元人民币，项目投资回收期为 3 年零 2 个月，项目内含报酬率为 56，在 12折现率下
10、，净现值为966.24 万元。 2. 项目规划2.1. 酒店位置及现状2.2. 许可经营及法律文件2.3. 项目总体规划2.3.1. 酒店大堂 F 为酒店大堂，面积 1200 平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2.3.2. 餐厅 F3F 为餐厅，餐厅面积 2400 平方米，30 间包厢，22 张散台。餐厅突出 XX 地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3. 客房 客房分布于前楼 4F-8F 及后楼 3F-5F，面积共有 8232 平方米，前楼有商务客房 85 间，其中：商务套房 10 套
11、，豪华标准间 75 间。后楼有普通标准间 42 间，套间 20 间，共 60 间客房。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。2.3.4. 娱乐中心 。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒 后楼 1F2F 面积 2700 平方米，为娱乐中心和俱乐部）吧、KTV 包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F 和-1F 设有面积 1940 平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。2.3.5. 会议设施 酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳 200 人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位
12、于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。 3. 本市环境评估3.1. 区位优势3.1.1. 自然情况 本市是一座美丽的内陆城市，本市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，地理坐标为东经863733quot- 885824quot，北纬 424532quot- 440800quot。本三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔 800 米。本市总面积 12000 平方公里，城市规划控制面积 1600 平方公里，下辖7 区一县，总人口 208.2 万人，市区人口占 83.5，另有流动人口约 120 万。本市聚居着维吾
13、尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的 24.6。 本是 XX 地区维吾尔自治区的首府，也是 XX 地区政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。本地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是XX 地区的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时，本市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。本 2000 年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。3.1.2. 城市功能区划 本城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫
14、星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。本城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业；城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。3.1.3. 气候特点 本深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度 7.3 摄氏度，年平均降水 236 毫米。 本自 3 月 27 日进入春季，至 6 月 20 日结束，每年春雨占全年降水的 1034；本城区夏季自
15、 6 月 21 日到 8 月 24 日，共 62 天，本气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地；本的秋天从 8 月 24 日开始，入秋后，气候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；本城区的冬天漫长，从头年 11 月 3 日到次年 3 月 27 日长达 144 天，南 ，冬季气温要比市区高 4-5 度，而且南郊郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”积雪长达 175 天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。3.1.4. 交通情况 本航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通
16、本阿拉木图、本比什凯克、本沙迦、本伊斯坦布尔、本莫斯科、本新西伯利亚、本-叶卡捷琳堡七条国际航线；国内航线已开通本至全国各大城市 90 多条；区内航线已开通本至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车、克拉玛依、塔城、且末等十余条航线。 铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直达快车，通过库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎屯、哈密等地的直达快车。 公路有 312 国道向东通过甘肃省连我国内地、西出哈萨克斯坦；315 国道向东通过青海省连我国内地、西至喀什市，将来可西出吉尔吉斯斯坦；314 国道在本市与 315 国道相接，向西
17、南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外还有 216、217、218、219 等国道与区内外相连，有吐鲁番本大黄山高等级公路和本奎屯高速公路与区内城市相连。3.1.5. 独特区位优势 本具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。 3.1.5.1. 亚欧大陆的核心位置 本地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离本很近，本在欧亚大 陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。 3.1.5.2. 与欧洲客源市场的距离优势 本与欧洲主要城市之间的距离，只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲 各城市之间距离的 23，说明本更接近世界最大的旅游客源市场
18、，XX 地区具有开发欧洲客源 市场的巨大潜力。我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表 3.1。 表3.1 中国几大门户城市与主要欧洲城市之间航空距离（单位：km 城市名称 乌鲁木齐 北京 上海 广州 西安 欧洲国家 莫斯科 3705 5915 6890 6955 5785 斯德哥尔摩 4810 6980 7995 7995 6825 柏林 5395 7670 8710 8580 7540 华沙 5525 7150 8125 8125 6890 布达佩斯 5265 7605 8580 8450 7410 巴黎 6370 8710 9750 9620 8580 伦敦 6435 8645 9685 9685 8515 罗马 6110 8450 9425 9230 8125 伯尔尼 6175 8515 8710 9360 8320 .
