物业管理基础知识培训.doc

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1、基础知识篇第一章 物业管理的基本概念1.什么是物业？“物业”一词是由英文“estate”或“property”引译而来的，含义是“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。 2.什么是物业管理？物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。3.物业管理的基本内容是什么？按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类

2、。 常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消费管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务等。 针对性的专项服务包括：日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务，经纪代理中介服务等。 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托提供的服务，实际上是专项服务的补充。44.物业管理的特点和作用是什么？ 社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业管理相结合。 业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，它是所

3、有业主使用人自律的保证，也是实行业主自治的提前；其次要成立业主委员会，它受业主大会委托，对物业管理企业具有选聘权和解聘权，是业主自治的关键。 物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性强，要提高物业管理的整体水平、降低物业管理成本费用，就必须对物业实施统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业管理作为房地产消费环节的重要管理活动，实际上是房地产开发的延续和完善。在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护服务

4、购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的地。 物业管理的作用是：为业主创作一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。55.什么是业主？什么是物业使用人？什么是业主委员会？ 业主是指物业的所有人，即服务所有权人和土地所有权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。 物业使用人是指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。它既包含业权人，也包含非业权人。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从业主中选举产生，经政府批准成

5、立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，是业主大会的执行机构，其合法权益受国家法律保护。 6.首次业主大会、业主委员会是如何产生的？（1）成立首次业主大会筹备组。筹备组成员的构成。首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。仅有单一物业用途的小区，只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。联名业主的建议。首次515名业主联名（下称联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的关于组建首次业主大会筹备组的建议（以下简称建议）和筹备组成员自荐表（以下简称自荐表）在物业管理小区内明显位置粘贴公示10日，告知全体

6、业主筹备成立首次业主大会事宜。联名业主报送资料备查。联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、建议、推荐支持的业主签名表，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。公示期内业主自荐增补。建议公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称自荐业主），自荐业主填写自荐表，并提供推荐支持的业主签名表、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。产生筹备组。建议公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围

7、内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生515人为筹备组成员。 建议公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。筹备组成员产生以后业主异议的处理。筹备组成员产生以后，业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。建设单位参与筹备组。建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表，提交规划部门批准的建设工程报建审核书复印件，送区国土房管局。 自联名业主建议期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未

8、填报建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表的建设建设单位或公有住房出售单位发出关于上报参加筹备组成员名单的通知。筹备组确立。区国土房管局向筹备组发出关于成立首次业主大会筹备组的复函、首次业主大会筹备组成员名单，由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区内明显位置粘贴公告。 （2）制订和通过业主大会议事规则、业主公约。草拟、公示文件。筹备组拟订一大会议事规则（征求意见稿）、业主公约（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的业主大会议事规则和业主公约在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。确认业主投票权。

9、筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。提示业主和公示业主大会议事规则、业主公约。筹备组在物业管理小区（大厦）内公示物业管理小区（大厦）业主大会议事规则和业主公约的同时，应当公示广州市国土房管局业主大会议事规则（示范文本），并提示业主投票表决业主大会议事规则和业主公约须经物业管理小区内全体业主所持有投票权2/3以上赞成的，方能通过。发出大会通知。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选票格式、表决票样本和公约召开首次业主大会的通知在物业管理小区（大厦）内明显位置粘贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。投票表决业主大会议事规则、业主公约。筹备组

10、按照召开首次业主大会通知的要求，组织对业主大会议事规则和业主公约进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定（一）在小区明显位置粘贴不少于5日。刻章。筹备组到公安部门办理刻制业主大会公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。 （3）选举产生首届业主委员会。发出大会通知。在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将业主委员会委员选票格式样本、业主委员会委员候选人简历表和关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知在物业管理小区内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和

11、业主委员会委员候选人资格条件等内容。核对候选人提交的资料。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写业主委员会委员候选人简历表，提供推荐支持的业主签名表、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。筹备组将业主委员会委员候选人简历表在小区（大厦）内明显位置张贴公示。业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。若业主大会是由住宅和非住宅业主组成，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。印发选票。筹备组按照业主大会通过的业主大会

12、议事规则的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。封箱监票。筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照业主大会通过的业主大会议事规则的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果及业主大会决定（二）在小区内明显位置粘贴公告不少于5日。提交资料。业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。A.业主大会成立情况，B.业主大会决定（一）、（二）。备案。各区国土

13、房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出收件回执。刻章。业主委员会到公安部门办理刻制业主委员会公章手续。公章样式一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。（4）其他事项。业主委员会根据物业管理小区的规模由515名委员单数组成，当业主委员会委员少于5人时，应及时召开业主大会进行补选。业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区的业主大会议事规则，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的环节选举工作。业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。整幢非

14、住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。77.业主委员会的权利和义务是什么？ 业主委员会的权利有：召集和主持业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；代表全体业主签署“物业管理委托合同”；审议物业管理服务费收费标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物业管理企业的物业管理工作；监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会的义务：筹备并向业主大会报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；贯彻执行并督促业

15、主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住（用）户开展多种形式的宣传教育；严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；接受行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；本会作出的决定不得违反律法、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。88.什么是物业管理公司？ 物业管理公司是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。物业管理企业是独立的法人，必须有明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程能够独立承担民事和经济法律责任。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的

16、机制运行。其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。99.物业管理公司的权利和义务是什么？ 物业管理公司在依据物业管理委托合同对受拖物业实施管理的过程中，具有以下权利：（1）根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。（4）有权制止违反规章制度的行为。（5）有权要求业主委员会协助管理。（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务。（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。物业管理公司的义务包括：（1）履行物业管理委托合同，依法经营。（2）接受业主委员会和

17、业主及使用人监督。（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。（4）接受行政主管部门监督指导。（5）至少每6个月应向全体业主公布一词管理费用收支账目。（6）提供优良生活工作环境，搞好社区文化。（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。（8）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。第二章 物业管理的基本常识1.为什么要推行和实施物业管理？ 业主购买某个物业，都希望有一个安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两

18、个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。2.物业管理和传统房屋管理有何区别？ 物业管理属于市场经济体制下形成的管理模式，传统房屋管理是在计划经济体制下形成的管理模式，前者是积极地以经济手段进行开拓式管理，后者是消极被动地以行政手段进行管理。物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上及在管理的内容、广度和深度上都有着本质的区别，主要体现在四个方面： （1）管理体制不同。 传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型、无偿型的；物业管理是市场经济体制下的企业，是经营型、有偿

19、的。 （2）管理的内容不同。 传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上，由于是福利型的低租金，收了租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，管的房越多，包袱就越重，形成恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心，展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心，提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，政府不给补贴，实现资金的良性循环。（3）所管房屋的产权结构不同。 传统的房地产管理，不论是政府还是单

20、位管理的房屋，绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，使用人仅是承担者而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的提高，产权结构发生了根本性的变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的产权多元化格局。（4）管理机制不同。 传统的房地产管理是管理者按自身的意志管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业有权接受或不接受选聘，双方在完全平等原则下，通过市场竞争，双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、

21、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托和被委托、服务与被服务的关系。3.物业管理从业人员应具备哪些基本素质和能力？ 物业管理企业的人员根据所处的岗位和承担的责任分为三个层次：高级管理人员、中级管理人员和一般员工。上述三个层次的物业管理人员所应具备的基本素质和要求有： （1）要有服务业主的意识。 （2） 要有强烈的则仍和良好的职业道德。（3）要有较广的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越广。（4）要有所从事的专业岗位所必备的至少和相应能力。4.物业管理行业中哪些岗位需持证上岗？ （1）物业：物业管理企业经理、管理处主任、我要管理员、消防监控值班人员、

22、保安员、二次供水清洁工。 （2）工程：普通电工、高压电工、空调工、电梯工、发电工、电焊工。 （3）行政：人事劳资员、秘书。 （4）财务：会计人员，如会计师、助理会计师、会计员。 （5）娱乐：游泳池救生员、各类体育项目如乒乓球、桌球、网球、健身等场馆助理。5.什么是物业服务合同？其主要内容是什么？ 物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受到这些物业服务的同时，也应付出相应的费用。物业管理企业与业主方面的这种经济关系是通过服务合同确认和保证的。合同签订后，双方分别承担不同权利和义务。 物业服务合同的主要内容包括：（1）双方当事人和委

23、托物管理物业的基本情况。 （2）物业管理服务事项和服务质量要求。 （3）物业管理服务费用的标准及收取办法。 （4）合同的期限、合同终止和解除的约定，合同终止时物业资料的移交方式等。 （5）违约责任及解决纠纷的途径。 （6）双方当事人约定的其他事项。6.什么是前期物业服务合同？ 是房地产开发（公房出售）单位或其委托的物业管理企业与购房人签订的合同，它明确自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同生效时止的物业管理。开发建设单位在与购房人签定商品房预（销）售合同时，同时签订前期物业服务合同。7.前期物业服务合同的主要内容是什么？ 首先应明确合同当事人及物业的基本情况，合同的主要条款

24、包括：双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理和使用、保险、违约责任等。合同还包括两个附件：物业使用守则及房屋装饰装修管理协议。8.房屋装饰装修管理协议的主要内容是什么？ （1）装饰装修工程的实施内容； （2）装饰装修工程的实施期限； （3）允许施工的时间； （4）废弃物的清运与处理； （5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； （6）禁止行为和注意事项； （7）管理服务费用； （8）违约责任； （9）其他需要约定的事项。9.是什么住宅质量保证书和住宅使用说明书？ 住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质

25、量责任的法律文件，房地产开发企业应按保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售后，如房地产开发企业委托物业管理公司等单位维修的，应在保证书中明示所委托的单位。 住宅使用说明书是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。10.住宅质量保证书的注意内容是什么？ （1）工程质量监督部门核验的质量等级； （2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； （3）正常使用情况下各部位（部件）保修内容与保修期； （4）用户保修的单位、答复和处理的时限等。 111.住宅使用说明书的主要内容是什么？ （1）开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位；

26、（2）结构类型； （3）装修、装饰注意事项； （4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； （5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； （6）门、窗类型，使用注意事项； （7）配电负荷； （8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； （9）其他需说明的问题。112.什么是管理公约？起主要内容是什么？ 管理公约是物业管理公司与小区内的业主在意愿一致的基础上双方协定、签署的契约，对协议双方均具有约束力。管理公约一般由物业管理公司拟订，经业主同意并经双方签署后生效。业主委员会成立后，管理公约应交业主委员会审议并经业主大会通过，管理公约应到期进行修订。它的主要

27、内容包括： （1） 物业公司的名称、管理范围、服务内容和管理期限、职责。 （2）物业管理公司与小区的业主双方的权利、义务及律法责任。 （3）开发商的权利和责任。 （4）业主大会及业主委员会的产生和职责。 （5）小区受人力无法控制而损坏时的约定。113.是什么业主公约？其产生的程序如何？ 业主公约是一致公共契约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主有共同约束力的，关涉业主在物业使用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则。 业主公约是物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是由业主委员会依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过，并经业主签字生效。

28、以后根据实际情况进行的修订，则只需业主大会讨论通过即生效。114.是什么业主委员会章程？其主要内容是什么？ 业主委员会章程是以书面形式明确业主委员会这一组织的组织规程或办事条例的文件。其主要内容包括六部分：总则、组织及职责、会议、委员、经费与办公用房、附则。115.小区管理的主要内容是什么？ 管理的内容包括： （1）市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场等。 （2）公共绿地、花木等的养护和管理。 （3）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，巴克商业网点、文化体育娱乐场所、家政、会所等。 （4）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用

29、部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。 （5）交通与车辆停放秩序的管理。 （6）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。 （7）对小区建筑共用部位的维修、养护和管理。 （8）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。 （9）管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 （10）组织开展社区文化娱乐活动。116.小区管理和写字楼、市场管理的主要区别在哪里？ （1）管理的对象不同。小区主要作为居民的居住场所，服务对象是住户；写字楼、商场主要作为企业的办公及经营场所，服务对象是企业的职员及客户。

30、 （2）服务的时间有所侧重。小区的服务时间则主要集中在下班后及节假日；写字楼、商场的设备管理时间为24小时，但服务客户的时间主要是在工作时间或商业时间内。 （3）管理的侧重点不同。小区管理侧重于对住户提供一个安全文明的居住环境，管理的设备设施相对简单、清洁、绿化的标准要求相对较低，其目的主要是为住户营造一个轻松、休闲的休憩空间；写字楼、商场侧重于对客户提供办公或经营、购物上的便利，其机电设备相对复杂，对公共区域的清洁、绿化摆设的要求较高，消防、闭路电视监控、治安管理等更严格，其目的是为客户创造一个舒适、高雅的办公或购物环境。物 业 篇第二章 小区管理的早期介入及接管入住11.小区管理的早期介入

31、主要包括哪些内容？有什么作用？ 小区管理虽然是物业建成后提供管理和服务，但它并不是售后服务那么简单，而是贯穿于小区设计、建设、使用的整个过程中。因此，小区管理必须从早期就开始介入。小区管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管小区管理工作之前进行的工作。主要内容包括小区设计阶段的早期介入，小区施工建设阶段的早期介入和机电设备安装调试阶段的早期介入，从物业管理角度提出意见和建议 。 小区管理早期介入的作用，就是要确保小区建造及设施符合最现代化的物业管理要求，并于交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出，以及在

32、日后的长期管理中，能更经济、更有效地运作。概括起来，小区管理早期介入有以下几方面的作用：一是能够完善小区物业的使用功能；二是能够改进房屋设计的具体要求；三是能够监理施工质量；四是为竣工验收和接管验收打下基础；五是便利日后对小区物业的管理。 物业管理公司介入越早，对开发商越有利，许多不尽人意的设计只要稍为改动，就会达到满意的效果，而且在多数情况下，还能为开发商节省大量支出，又能为今后业主的生活带来方便，对物业管理公司本身也受益匪浅。所以，早期介入，能带来事半功倍的效果。22.小区规划设计阶段的介入主要包括哪些内容？ 小区规划阶段的早期介入，就是物业管理公司从物业管理的角度参与小区规划设计方案研究

33、工作，审阅、复查所有有关小区的设计图纸和施工计划，并提出意见和建议。具体来说，可以在以下几个方面，提出管理上的有关建议： （1） 规划设计和建筑计划能否满足未来住户的使用要求。如布局是否合理，幼儿园、小学、商场、饮食店、娱乐场所等配套设施是否齐全，使用功能是否合理、安全？ （2）小区日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效、以及操作简便。如小区出入口、造型是否方便治安管理等？ （3）评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个小区运作畅通。 （4）检验和评价车库、停车设施的设计，提出未来管理的建议，如出入控制系统、车位配置等。 （5）

34、从美观和效益上评价小区环境绿化设计与布置。 在人们日益重视生活质量的今天，小区的绿化问题，直接影响到小区的空间环境、生态环境和视觉环境，也就是说，小区绿化好坏，直接影响到小区物业的销售，好的环境，可以给小区带来强大的竞争力。因此，物业管理在规划阶段的介入，就是要看小区的规划中，是否注意绿化效应，是否有绿化环境意识，具体来说，可以在以下几个方面提出物业管理意见： 是否把环境绿化列入小区开发的决策之中。开发商首先要有这种环境绿化意识，从一开始就加以重视并落实，这样才能吧环境绿化搞好。 是否充分、合理地留下绿化用地，而不是见缝插针地建房子，这样，才能形成良好的生态环境。如果事前没有留下余地，等建成后

35、才改造，那就费钱费力了。 是否以人为本进行设计规划。小区规划能否克服重视环境良好就会减少利润的思想，以人为本，通过加强绿化，创造清洁、安静、舒适、优美的生态环境。 物业管理公司从以上几方面，同建设单位一起审定绿化设计图纸，提出修改意见和质量要求，在施工过程中进行技术指导和质量监督，并一起参与绿化工程的竣工验收。33.小区施工建设阶段的介入主要包括哪些内容？ 小区公司阶段的介入，主要是从物业管理的角度参与施工管理。与承建商等密切合作，就施工期间所发生的一切管理问题提出建议。每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，通过参与工程的建设，掌握工程施工

36、中存在的薄弱环节，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体来讲，可以从下列几个方面提出建议： （1） 提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见。施工期间对小区功能布局及各类设备和建材用料的选择，从物业管理的角度提出意见和建议，使有关修改更能达到理想效果。并确保小区在交付时，遗漏工程能减少至最低，最终使管理成本减少，使物业价值增加。 （2）参与审查承建商提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。 （3）检查跟进小区已签批的工程合约的进度，详细了解小区工程设施系统情况。 （4）提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。 物业管理公司

37、要通过跟进整个施工过程，熟悉整个小区的布局情况，熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对小区的检查、维修、保养工作等。同时，要确保工程质量，发现问题要明确记录在案，督促施工单位及时整改，以减少物业管理公司接管后对小区进行返工、维修的工作量，从而减少物业管理的成本支出。44.小区机电设备安装调试阶段的介入主要做些什么？ 小区机电设备安装调试阶段的介入，主要是从物业管理的角度，提出机电设备安装和能源分配的有关专业管理意见。因为物业的价值及管理的成效，往往与小区的机电设备设计、通讯设施及能源分配息息相关。具体来说，小区机电设备安装调试阶段的早期介入要注意做

38、好下列工作： （1）参与设计及设计修改，完善设计环节，将设计存在的问题消灭在图纸上，避免日后的返工和完善使用功能的工程量过大，影响业主的正常居住、生活和经营活动。 （2）在安装中，注意各系统隐蔽工程应符合设计要求，不应留隐患，在调试过程中应符合视觉规范要求，满足设备安装规范。 （3）在安装调试中，物业管理公司的技术人员、运行操作及维护人员对所管理机电设备性能、原理、操作等方面要注意全面、系统的认识和了解。 （4）物业管理公司早期介入的人员组成，应注意有利于日后其他管理工作的顺利进行。早期介入应针对小区的机电设备配置，注意配备相应的技术管理人员、运行操作人员和维护人员。 物业管理公司还可以协助检

39、测小区的有关机电系统的优劣，如检查通道的位置或供电系统、供电量等等。若在施工期内有更改的必要，及时提出改善意见，避免增加设备而影响其他设施的运作，损及整个小区的外观和形象，或对小区的整体运作及价值造成损失。55.小区接管的原则是什么？（1）现状接管原则。 在发展商对政府部门完成了相关法律、法规所规定的验收工作后（如消防验收、电梯质检、环保验收、航空障碍验收、卫生防疫验收、交通验收、人防验收、供电验收等），原则上可以接受发展商提出的物业接管要求。需强调的，现状接管是接发展商提供的现状，在没有重大安全风险的条件下，就应该办理接管手续。应使用格式化记录表格进行记录，该记录应该由现场各方代表签字确认。

40、 （2）备忘原则。 既然是“原状接管”，就不可避免地会有些拟接部位存在这样或那样的缺陷，这些缺陷有的是反映未达到一般的质量标准，有的是反映该部位的施工达不到相关规范的要求，有些反映了设计未能满足使用的要求。凡此种种，在具体操作上，只要判断为缺陷的问题都应按“缺陷”备忘的格式进行详细记录，该备忘应进行双方签字确认。 （3）备忘跟踪原则。 物业管理企业对业主或发展商而言，是提供物业管理服务的企业。站在无论是对业主还是发展商的角度，都应本着“与人为善”的态度帮助甲方，把施工期的各种各样的问题予以解决，完善物业的功能。因此，在接管过程中发现的缺陷问题，应抱着高度负责的态度跟踪解决。66.小区接管验收前

41、的准备的工作千头万绪，事情很多，概括起来，主要有以下几项： （1）成立物业管理机构。 成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在小区接管前3个月完成，各级管理人员和员工应该到位。 （2）草拟各种规章制度。 物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主等）的规章制度两类： 物业管理公司内部的规章制度。物业管理公司成立伊始就应该建立起一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的宗旨、纪律、教育方针、工作程

42、序、岗位职责等。如保安员守则、警械使用及保管规定、消防规定、卫生规定等等。公司也可以将各种规章制度综合成一本员工手册，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。 物业管理公司对外的规章制度。不可公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、业主手册等等。 （3）组成小区验收小组。 由物业部牵头，组织工程部及公司有关人员组成小区验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作： 提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与小区竣工收尾建立工作，主要参与机电设备安装调试，了解整个小区内

43、所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的各类、维修养护打下良好基础。 自动与开发单位、承建单位联系，协商小区交接问题（交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。 准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。 （4）筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括二次装修管理按金其他管理款项的建议。 （5）协助开发单位购买办公所需用具及设备，保质保量，以保证小区物业管理顺利进行。 （6）编制小区验收计划。 验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容、验收要求等。77.为什么要进行接管验收？小区接管验收的程序是什么？