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1、参与人员：,张宵宾,张维政,李文龙,李文辉,李超敏,苏伟龙,邱新福,陈圳宇,陈培森,严建聪,当今住房问题的分析,近些年来，由于政府的大力推动，房地产业得到了很大的发展，同时带动整个国民经济的发展.然而，在发展的过程中，出现不少问题，其中住房问题尤为显著。可以说没有任何一个国家的人比得上中国人更关注住房问题。,住房问题主要表现在以下几个方面：商品房价格上涨过快。近几年，我国的商品房房价上涨很快，价格居高不下。现在的房价对大多数老百姓来说，是相当高的。所以现在有很多人买不起房，在很多城市里面，出现了蚁族和蜗居。,房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求。商品房有效供
2、应不足，一，与一些开发商取得土地后，没有按期开发有关；二，与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三，与调整供应结构缓慢有关。,中等以及中低收入家庭住房问题凸显。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视,我们经过讨论。分析了下在发展过程中产生一系列住房问题的原因，主要表现在以下几点：合理因素：1.随着收入增长产生的真实需求。随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。2.城市化进程拉动住房需求增长。城市人口增长过程
3、中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。另外，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。,3.人口增加带动住房需求增长。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000万人以上，大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。4.住房制度改革释放大量需求。1998年住房分配货币化改革以来，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长,5.传统消费习惯导致住房需求增长。传统观念认为房产是最持久的
4、且可以传承的财产。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，我国住房需求被进一步扩大。,不合理因素：1.收入差距过大导致投资需求旺盛。收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。按照国际经验，当人均GDP从1000美元向3000美元迈进时，往往是产业结构剧烈调整、分配矛盾加剧的时期。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。,2.房地产开发模式存在缺陷。目前国内房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍
5、挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。,在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于
6、房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。,3.投资渠道不畅凸现房地产的投资价值。在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。,4.住房社会保障体系不完善。住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租
7、房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。,通过以上分析可以看到，房价上涨有长期趋势性。但是近几年影响房价异常增长的因素已经脱离了市场层面。政府应该有责任来稳定房地产市场，防止房地产市场不健康发展，影响民生。,但是，政府调控必须明确三点，其一，房价上涨长期趋势不可逆转，因为房价上涨有坚实的基本面因素的支撑。调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度。其二，房价调控
8、是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观。其三，房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系。,经过分析，我们觉得有以下几点可行措施：1.加强税收调节。许多国家通过税收政策来抑制房地产投资，例如韩国政府为了为抑制住宅投机现象，2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从至提高到。对非自住的土地的交易征收的交易税。2.转变城市开发模式。面对城市开发资金的瓶颈,地方政府不得不选
9、择把土地出让收入作为城市建设资金的主要来源,为此,地方政府自然会加大对房地产介入力度,甚至进行房地产托市。为了削弱地方政府过度依赖土地收入的状况，可以考虑将土地出让金的收取方式由是一次性收取改为“年租制”,即分为几十年收取,这样在很大程度上可避免地方政府行为的短期化,达到降低房价的目的。,3.拓展投资渠道，完善投资环境。一方面要放松金融管制，鼓励金融创新，为市场提供更多投资机会，分流房地产市场的投资压力，比如通过发行住房抵押贷款证券、建立房地产投资信托基金等，让投资实物房地产行为转向购买虚拟房地产，可部分缓解对房地产的需求压力，满足投资者分享房地产增值收益的需要，同时社会资金通过购买房地产证券
10、进而间接流入房地产开发，又可以增加房地产供给。另一方面，要净化信用环境和司法环境，充分保护私有产权，树立投资者信心，鼓励长期投资，包括股权、债权投资。这样才能够把拥塞在资产市场上的社会剩余资金分流出来，减轻房地产市场和股票市场压力。,4.完善社会保障性质的经济适用住房和廉租房体系。针对当前经济实用房建设中暴露的问题，建议对经济适用住房和廉租房建设实行代建制，房源要控制在政府手中，而不是完全由开发商来建设和销售，严格控制开发成本。加强监督和信息披露，保证住房分配过程公开透明。改变经济适用住房只售不租的做法，一部分可以作为廉租房出租给为低收入家庭，大部分可以成本价出售。这样可以在一定程度上缓解住房
11、需求压力，缩小收入差距。同时也改变市场预期，达到调控房价的目的,中国的粮食生产也是实行市场化，但不是纯粹依靠市场解决问题，而是政府对农业的大量的补贴，以及对粮食收购实行最低保护价，保障了粮食生产的积极性。如果中国粮食市场化的过程中缺少政府有形的手进行调控，我想中国的粮食生产不会连续丰收，搞不好中国的吃饭问题，并不比住房问题小,因此并不是住房问题市场化的过错，如果是单纯依靠市场的力量解决中国住房问题，那么一定是错到底了。政府以地生财，与民争利就是第一大错；地方政府建设保障性住房如同蜻蜓点水，不用政府力量保障中低收入家庭的需求，或者这种保障还远远不足，这是第二个错；政府纵容开发商屯地这是第三个错,
12、总而言之政府不是掌控整个市场让居者有其屋，而是任其市场投机行为兴风作浪。与其痛骂开发商黑了良心，倒不如痛斥不那些不作为的地方政府，更有甚者，地方官员只要涉及住房建设的官员有多少是两袖清风？要不然他们就能够任凭开发商兴风作浪？,没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？,解救房奴、解决中国住房问
13、题首先要解决的问题是什么？我的回答是：打破垄断,中国房地产市场存在垄断吗？开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题。在强势既得利益集团掌控信息，掌控话语权的今天，有多少真相在被无情地遮掩？而这些说谎者，往往被称为最讲实话的人！黑白颠倒若此。中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。,一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。土地储备中心垄断土地的出让，是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源。这里面反映出三大问题：,第一，是否为
14、了公共利益的问题。根据我国宪法的规定，国家为了公共利益需要可以征用土地，而土地储备中心是先储备土地，到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了。因为储备的土地既可能是卖给开发商，供商业开发，也可能是真正用于公共利益的，但是宪法很明确规定是为了公共利益的需要，没有这个前提就可能违背宪法。我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”那么，如果土地储备中心储备土地的前提不存在，就可能违反宪法规定。,第
15、二，“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国土地管理法规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨。但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体”指的是谁？到底是农民还是集体？如果说属于农民，农民一不能进行土地交易，二不能将土地抵押融资，产权残缺不全。如果说属于集体，根据村民委员会组织法的规定，村委会仅仅是一个自治组织，无法赋予其所有权身份。那么，“集体”到底是谁？因此，有法律专家指出：“这样法律规定的农民集体所有，实际上是无人所有。,第三，全民土地所有权无法在现实中得到具体体现。国家所有即全民所有，全民所有的土地，购房者在买房时，还必须全额承担土地出让金，即全民土地所有权没有真正得到体现,第四，土地只卖给开发商，即使个人合作建房，也必须通过开发商拿地，造成个人合作建房之路被彻底封堵死，衍生出开发商对市场的强势垄断地位。这些问题都是需要解决的。,谢谢大家！,
