《第二季度北京房地产市场研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二季度北京房地产市场研究报告.doc（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目 录仁达专题 个人住房信息联网难在何处3第一章 房地产政策5一、调控信号：“决不让调控出现反复”5二、金融政策5三、税收政策7四、土地政策7五、保障房政策8六、其他政策10第二章 土地市场12一、整体市场成交情况12二、各用途地块成交情况12（一）住宅用地13（二）商业/办公用地13（三）工业用地14第三章 住宅市场16一、新建商品住宅16（一）供应情况开工量持续下滑 销供比加大16（二）成交情况17二、二手住宅市场20（一）整体情况分析20（二）各重点区域分析21（三）热点片区监测价格22（四）二手住宅租金分析23第四章 北京房地产资本化率调查分析24一、调查时点24二、样本数据24三、调
2、查结果24（一）资本化率调查结果24（二）考虑租金增长的资本化率26四、不同投资类别收益率分析27五、小结28图表索引表 1. 2012年2季度房地产政策汇总10表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况12表 3. 北京2012Q2各用途土地成交情况12表 4. 北京2012Q2住宅用地各区域成交情况13表 5. 北京2012Q1商办用地各区域成交情况14表 6. 北京2012Q2工业用地成交情况15表 7. 2012年6月北京市学区房重点片区价格监测结果表22表 8. 2012年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表22表 9. 2012年6月北京市别墅重点区片价格表22表 10. 201
3、0年10月房地产辅助调查数据情况24表 11. 2012年4月资本化率相关统计指标情况25表 12. 北京房地产租金年均增长率情况26表 13. 2012年4月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况27图 1. 2011-2012年北京住宅用地成交量价走势13图 2. 2011-2012年北京商办用地成交量价走势14图 3. 2011-2012年北京工业用地成交量价走势14图 4. 2011-2012年北京新建住宅累计施工面积16图 5. 2011-2012年北京新建住宅竣工面积16图 6. 2011-2012年新建商品住宅销供比17图 7. 2011-2012年北京新建住宅成交量价18图
4、8. 2011-2012年不同户型成交面积占比变化18图 9. 2010-2012年各户型成交价格走势19图 10. 北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化19图 11. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格I20图 12. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格II20图 13. 2011-2012年北京二手住宅量价走势21图 14. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数I21图 15. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数II22图 16. 2011-2012年北京二手住宅租金指数23图 17. 20102012年房地产资本化率调查情况
5、25图 18. 2006-2012年北京房地产租金走势情况26图 19. 2007-2012年不同投资类型收益率情况27仁达专题 个人住房信息联网难在何处据媒体报道，截至6月30日，全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中选择40个城市作为第一期联网城市。备受瞩目的全国40个城市的个人住房信息系统的建设，始于2010年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房地产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年1月6日发布新闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。”那么，个人住房信息联网的意义和难
6、度究竟何在？个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。（一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进作用。保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信息不足，相关情况复杂，管理较为困难。虽然审核制度在不断完善，但是骗租、骗购的现象还是防不胜防。“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设，2015年基本建立全国住房保障基础信息管理平台。个人住房信息系统将为全国住房保障基础信息管理平台，提供有力支持。（二）有利于房地产市场调控政策的制定和落
7、实严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分刚性需求，并非楼市调控的长效手段。住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。而目前，配套系统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性较小。在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套房的认定标准将通过系统进行全国统一确认。（三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力个人住房信息实现联网后，40个城市的购房者在联网城市的住房信息将可便捷查询，同时，40个城市的楼市销量、房屋
8、空置率及个人住房性质等信息，也将全部纳入住建部的实时监控。有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市以及开发商的管理，将更加严格和规范。（四）为房产税征收提供一定的数据基础推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷标准。但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。（一）来自腐败的阻力财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利益的公开亮相。建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的市场，住房
9、信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇地方层面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。（二）信息安全的隐患房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的保护对信息公开联网造成阻碍。对此，有住建部相关人士表示，房屋登记信息系统将不向社会开放，相关部门管理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐私被不法分子盗用、滥用。（三）数据完整性参差不齐，标准化程度低1、各地住房信息数据完整性较差。有相当数量的住房没有进行产权登记；在实际操作中，由于历史及产权纠纷等原因，部分地区的个人住房信息暂时没有进行录入；此外，一些城市
10、的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记簿。2、要实现全国城市的个人住房信息联网，必须建立标准化的数据匹配模型，但是由于各地数据情况不一，数据标准化难度较大。目前，百城市住房公积金和保障房的监管联网也在进行中，但这些信息联网仅仅是规范房地产管理的工具和基础。要保证我国房地产市场长期稳定地发展，还需要在土地制度、税收制度以及社会保障制度等多方面取得实质性的进展。第一章 房地产政策一、调控信号：“决不让调控出现反复”国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的部署中指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；
11、推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。”（一）住建部：坚持房地产调控政策决不动摇住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。（二）北京市住建委：从严限购政策 伪造居住证购房将处2年禁购5月16日，北京市住房和城乡建设委员会公布了关于进一步加强北京市工作居住证核验工作的通知（京建法201213号）。通知指出，对发现伪造北京市工作居住证行为的，2年内
12、本市不得向其销售住房。市人力社保局将伪造当事人记入黑名单，今后不予办理工作居住证；涉及伪造工作居住证当事人所在单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理工作居住证的资格。二、金融政策（一）住建部：继续严格执行住房信贷政策住房和城乡建设部新闻发言人6月18日表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。（二）住建部：购买绿色住宅 可获优惠房贷利
13、率根据住房城乡建设部5月31日发布的“十二五”建筑节能专项规划（建科201272号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。（三）央行：下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款准备金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。（四）央行：降息0.25个百分点中国人民
14、银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。三、税收政策北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税4月17日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。四、土地政策（一）国土资源部：从征地的5个环节坚决维护农民土地权益国土资源部部长徐绍史3月31日表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征
15、地的5个环节坚决维护农民的土地权益。首先，要保证不得违规违法征用农民土地；第二，要尽可能缩小征地的规模；第三，一定要公开程序；第四，务必合理补偿；第五，失地农民要有妥善的安置。（二）国土资源部：小产权房清理将启动4月5日，国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。其中，北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市或成为试点。（三）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管国土资源部4月17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作
16、，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。（四）国土资源部：新规再治囤地 助推房企降价放量6月7日，国土资源部出台闲置土地处置办法，规定“闲置土地满一年按地价款20征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”同时，对“闲置土地”的认定更加合理，并强调政府违约应承担相应的责任。土地闲置费用的增加必然对资金链吃紧的企业产生更进一步影响。因此，此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将继续采取降价放量的策略。” （五）北京市土地储备中心：首次公布今年首批入市地块信息2012年4月13日，北京市土地储备中心在网站上公布了首批拟
17、于2012年供应的地块信息，共54宗，约730公顷，其中住宅用地约430公顷，商服用地约300公顷。此前公布的2012年土地供应计划中，拟供应商品住宅850公顷，商服供地350公顷。以此推断，北京商服用地基本全部公布完毕，住宅用地还有420公顷未公布。此举可帮助开发商判断土地供应的情况，使其合理安排节奏，理性拿地。五、保障房政策（一）住建部：吸引社会资本参与保障房“建运管”住房和城乡建设部3月22日下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知 (建保201238号)，要求做好今年城镇保障性安居工程工作。在资金方面，通知鼓励地方政府拓宽资金来源渠道，以提高投资完成率。住房保障部门要积极配合
18、财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。（二）住建部：出台公租房新规 外来人员也可申请6月12日，住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法（以下简称办法），对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房。办法规定，申请公共租赁住房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。（三）北京经适房等4种保障房将统一申请分配4月6日，北京市政府召开专题会议，会议原则同
19、意统一北京廉租房、经适房、限价房和公租房这4类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申请环节，四种保障房申请表格将合一。申请家庭按“四房”中准入标准最宽松的公租房标准审核，将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候。（四）北京市住建委：进一步加强保障房工程质量管理5月11日，北京市住建委下发关于进一步加强保障性住房工程质量管理的意见（京建发2012199号）的通知，明确保障房除了工程验收、分户验收、第三方检测外，还将实行监督抽样检测制度，由住建部门委托检测单位，对保障房质量进行随机监督抽测。此外，保障房入住后开发商需设保修队。（五）北京市住建委：加强保障房使用监督管理北京市住建委5月16日发布北京市
20、人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见（京政发201213号），对2007年以来建设的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理，明确并落实监管职责。出租型保障性住房按照“谁持有、谁管理”的原则，通过租赁合同约定方式，由房屋产权单位负责日常监管；出售型保障性住房按照“谁分配、谁管理”的原则，由购买家庭原申请所在地区县住房保障部门负责房屋使用监督管理。（六）北京市住建委：保障房资格初审将由“邻里”评议 评议程序细化5月18日，市住建委发布关于规范保障性住房资格审核街道(乡镇)初审环节民主评议制度有关工作的通知（京建发2012195号），通知指出，今后，北京保障房申请家庭
21、的资格初审时，将由社区居委会干部、管片民警、物业管理人员、居民代表等组成民主评议人员，对其是否具备保障房资格进行评议。（七）北京市住建委、财政局：发布公租房租金补贴标准4月27日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知。通知规定了公租房租金补贴对象应具备的条件与租金补贴标准。租金补贴标准按照家庭收入及困难程度分为六档。其中，取得廉租住房实物配租资格的城市低保家庭，租金补贴达到房屋租金的95%，最低的补贴标准也占到房屋租金的10%。六、其他政策京出租房屋人均居住面积标准征求意见 拟人均不低5平方米2012年5月9日，北京市住房城乡建设委
22、就关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)公开征求社会意见。征求意见稿首次明确北京市出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米，出租住房的单个房间居住的人数不得超过2人。另规定：出租住房应以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。表 1. 2012年2季度房地产政策汇总分类时间事件调控信号3月28日温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控出现反复5月16日北京市住房和城乡建设部公布了关于进一步加强北京市工作居住证核验工作的通知（京建发201213号），指出
23、要从严限购政策，伪造居住证购房将处2年禁购6月5日住房城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇金融政策5月18日中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点5月31日住建部发布“十二五”建筑节能专项规划（建科201272号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠6月8日中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点6月18日住房和城乡建设部新闻发言人表示，各地要坚决按照中央要求，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果税收政策4月17日
24、北京市地税局局长王晓明表示，用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税土地政策3月31日国土资源部部长徐绍史表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决维护农民的土地权益4月5日国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院4月13日北京市土地储备中心在网站上首次公布了首批拟于2012年供应的地块信息4月17日国土资源部指出，今年要加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管6月7日国土资源部出台闲置土地处置办法，规定“闲置土地满一年按地价款20征缴土地闲置费，闲置
25、两年则无偿收回。”保障房政策3月22日住房和城乡建设部下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知建保(2012)38号，指出住房保障部门应支持吸引社会资本参与保障房“建运管”4月6日北京市政府召开专题会议，会议原则同意统一北京廉租房、经适房、限价房和公租房这4类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申请环节，四种保障房申请表格将合一。4月19日2012年国土资源部采取保障房用地单独组卷的方式，提前介入，加快用地申报和审批。截至4月19日，国务院批准了93个城市保障性安居工程用地，面积共计7643公顷。4月27日北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发关于公共租赁住房租金补贴对象及租金
26、补贴标准有关问题的通知，规定了公租房租金补贴对象应具备的条件与租金补贴标准5月11日北京市住建委下发关于进一步加强保障性住房工程质量管理的意见（京建发2012199号）的通知，要求进一步加强保障房工程质量管理5月15日国务院办公厅发布2012年政府信息公开重点工作安排（国办发201226号）提出，要求全面公开保障房分配信息 确保公开透明5月16日北京市住建委发布北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见（京政发201213号），对2007年以来建设的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理5月18日国土资源部2012年全国住房用地供应计划公告显示，计划供应保障性安
27、居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%5月18日北京市住建委发布关于规范保障性住房资格审核街道(乡镇)初审环节民主评议制度有关工作的通知（京建发2012195号），今后保障房资格初审将执行“邻里”评议6月12日住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房其他政策5月9日 北京市住房城乡建设委发布关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知(征求意见稿)，首次明确北京市出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米第二章 土地市场一、整体市场成交情况根据北京市土地整理储备中心的统计
28、数据显示，今年二季度，全市共成交27宗土地。其中，住宅溢价率近33%，工业用地溢价率仅有2%，商业办公用地全部以底价成交。整体来看，土地市场承接上季度表现依然冷清，而含有商业配套的住宅用地表现较为积极。27宗土地的总出让金为48.16亿元，同比锐减71.2%，这是近3年来，北京单季度土地出让收入首次低于50亿元。在成交的27宗土地中，仅有4宗为招标出让；在挂牌出让的宗地中，有19宗均以挂牌底价成交，另外4宗地有溢价现象，其中，顺义区高丽营镇M1一类工业用地竞价次数88次，溢价率达到71.5%。土地市场表现冷清的原因在于楼市调控政策对土地市场的负面影响继续发酵，开发商因为资金困难以及对房地产市场
29、的悲观预期，拿地的积极性仍然较低。预计今年下半年，随着政策性住房供地量的不断加大，以及受楼市限购政策的持续影响，开发商对住宅用地的购入仍将持谨慎态度，今年北京市的土地出让金收入有可能继续下降，跌破千亿元并非不可能。表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况时间宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均楼面地价(元/)平均溢价率2011Q146 159 298 442 3608 34.1%2011Q266 167 402 600 2790 11.4%2011Q363 477 341 678 7031 18.5%2011Q474 252 350 609 4138 10.0%
30、2012Q145 97 189 357 2705 0.0%2012Q22748 109 166 2894 21.3%同比变化-59.1%-71.2%-72.8%-72.3%3.7%9.9%表 3. 北京2012Q2各用途土地成交情况用途宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均楼面地价(元/)平均溢价率建设用地面积占比住宅用地32811299,38133%10.5%商业/办公用地51211.5304,034-10.6%工业用地198.4 86.2 106.8 9742%79.0%合计27481091662,89421.3%100.0%二、各用途地块成交情况（一）住宅用
31、地二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期减少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月无成交；建设用地面积共计11万平方米，同比减少90.9%；平均楼面地价为9,381元/平方米，同比上升142.1%，环比上升95.6%。图 1. 2011-2012年北京住宅用地成交量价走势本季度成交的3宗住宅地块分别分布在东城、门头沟和通州区。其中通州区成交建设用地面积占比最大，几乎达到82%。而东城区由于平均楼面地价远远高于其他两个区域，土地出让金占比接近68%。另外，由于三宗地块含有商业配套，对竞买者的吸引力较大，均出现溢价现象，其中，门头沟区溢价率高达50%。表 4. 北京2012Q2住宅用地各
32、区域成交情况区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均楼面地价(元/)平均溢价率东城区1191 7 25,749 43%门头沟区131 4 6,657 50%通州区169 18 3,169 2%（二）商业/办公用地二季度北京商办用地共成交5宗，同比减少6宗；建设用地面积为11.5万平方米，同比减少71.4%，环比减少60.9%；平均楼面地价为4,034元/平方米，同比降低33.2%，环比降低0.7%；其中，5月无成交。图 2. 2011-2012年北京商办用地成交量价走势以上5宗商办地块分布在朝阳、丰台和通州区，均以底价成交。其中，通州区平均楼面地价最高，达到11
33、,800元/平方米，其他区域平均楼面价较低。表 5. 北京2012Q1商办用地各区域成交情况区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均楼面地价(元/)平均溢价率朝阳区256.810.84,7860.0%丰台区143.316.52,1680.0%通州区231.52.911,8000.0%（三）工业用地二季度北京工业用地共成交19宗，同比减少22宗；建设用地面积为86.2万平方米，同比减少63.5%；平均地面单价为974元/平方米，同比上涨9.5%，环比上涨7.9%。图 3. 2011-2012年北京工业用地成交量价走势本季度北京成交的19宗工业地块分布在房山、顺义、
34、昌平、大兴、怀柔、平谷和密云县。其中，大兴区成交量宗数占比接近50%。表 6. 北京2012Q2工业用地成交情况区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)平均地面单价(元/)平均溢价率房山区10.1 0.6 0.7 1,517 0.0%顺义区20.5 4.4 3.5 1,114 49%昌平区10.1 2.0 2.9 628 0.0%大兴区82.9 30.6 48.9 954 0.0%怀柔区14.1 40.0 40.0 1,032 0.0%平谷区40.3 5.1 6.2 636 0.0%密云县20.3 3.5 4.6 911 0.0%最近市场资金有所缓解，开发商对优质地
35、块的需求有所增加。下半年，土地市场有可能出现部分地块升温，但一些非优质地块将继续冷清。最近入市的万柳地块可能会提振土地市场，但是全年土地市场并不乐观。第三章 住宅市场一、新建商品住宅（一）供应情况开工量持续下滑 销供比加大经济的波动会引发房地产投资的波动，加之持续的住宅调控政策限制了开发商的资金流，致使住宅新开工量持续下滑。截至5月底，北京市住宅施工面积为6169.5万平方米，同比增加了18.4%，增幅延续了前几个月的下降趋势；其中，新开工面积为534.2万平方米，同比减少31.3%。竣工面积累计290.5万平方米，其中5月竣工面积达到121万平方米，使得累计竣工面积同比大幅增长62.3%。图
36、 4. 2011-2012年北京新建住宅累计施工面积图 5. 2011-2012年北京新建住宅竣工面积截至5月底，北京市新建商品住宅的批准上市面积为295万平方米，同比增加了4.7%。本季度各月供销比均大于1，新增供应小于需求，尤其是5月份，销供比达到2.25。经过了4、5、6月连续三个月的入市高潮后，后续入市房源数量或将减少，加上2季度高成交量的作用，北京市新建住宅库存将继续下行。图 6. 2011-2012年新建商品住宅销供比（二）成交情况1、整体成交情况成交量持续攀升 均价突破2万元/平方米从市场表现来看，本季度3月以来的市场复苏得以延续，成交量明显增加，6月成交量创2011年以来新高；
37、而成交均价从4月份开始，接连突破2万元/平方米，并逐渐走高。统计数据显示，二季度北京新建住宅共成交24617套，同比和环比分别增加79%、136%；成交面积为303万平方米，同比和环比分别增加74%和143%；成交均价为20653元/平方米，同比降低3%，环比增长7%。本季度新建住宅成交量大幅回升的原因主要有以下几个方面：（1）全国近40个城市出现政策微调，提振了购房者的入市信心，政策微调引发购房者对市场触底的判断；（2）央行三年来首次降息，加上首套房贷利率优惠政策等综合因素的影响，使得因楼市调控而积蓄已久的购房需求得以加速释放，刚性需求支撑了成交量的持续攀升；（3）开发商故意营造楼市回暖假象
38、，曲解央行政策进行市场炒作，部分购房者被误导入市。面对成交量的攀升，部分开发商开始提价，有的开发商甚至制造楼盘供不应求的假象以提升价格，制造楼市价格触底反弹的假象。而从供求关系来看，目前北京商品住宅面积还是供大于求，大部分房企还处于消化库存阶段，再加上2008年至2009年开工的房地产项目在今年进入还款的高峰期，因此，下半年房价继续上涨的可能性较小，降价放量将是未来一段时间的趋势。图 7. 2011-2012年北京新建住宅成交量价2、各面积段成交情况从各面积段的成交量占比来看，今年二季度各户型的成交比重与一季度相比变化不大，还是以中小户型的成交量占比较大，超过60%。图 8. 2011-201
39、2年不同户型成交面积占比变化从各面积段的成交均价来看，本季度小于60平方米和大于400平方米区间段的成交均价环比有所下跌，跌幅分别为1.1%和8.9%；其他各面积段的成交均价环比均有所上涨，其中，60-90平方米区间段均价涨幅最大，为9%。图 9. 2010-2012年各户型成交价格走势3、各重点区域成交情况从成交量来看，本季度北京市各重点区域中，除西城区成交面积环比小幅下降外，其他区域成交面积均有所增加，其中，东城、朝阳、房山、顺义、昌平区环比增幅较大。 图 10. 北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化从成交均价来看，本季度主城区中除西城环比降幅较大外，其他区域均有不同程度上涨；而其他主要
40、郊区县中，昌平、大兴环比有所上涨，其中，昌平涨幅较大，接近20%，通州、房山、顺义环比下跌，跌幅在2.5%-6.5%之间。图 11. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格I图 12. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格II二、二手住宅市场 （一）整体情况分析根据北京市住建委的数据统计显示，今年二季度北京市二手住宅网上签约套数为31400套，同比增加22.5%，环比增加55.9%；本季度定点监测的二手住宅挂牌价格指数为91.8，同比下降4.9个点，环比上涨5.7个点。虽然二季度住宅市场成交热度升温，小部分二手房业主开始收窄议价空间，出现趁势提价的现象。但是现在政
41、策导向仍然偏紧，房价与去年相比仍有下降，除学区房因其特殊性，价格有可能小幅上涨之外，普通二手住宅均价大幅反弹的条件并不具备，未来房价仍将维稳运行。图 13. 2011-2012年北京二手住宅量价走势（二）各重点区域分析本季度，北京市九个重点区域的挂牌价格定点监测指数同比除丰台区上涨0.6个点之外，其余各区同比仍有不同程度下降；而环比来看，各区均呈现上涨趋势，其中，海淀区涨幅最大，为8.3个点，房山区涨幅较小，为2.9个点。图 14. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数I图 15. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数II（三）热点片区监测价格表 7. 2012年6月北
42、京市学区房重点片区价格监测结果表学区行政区重点对口小学区片均价（元/平方米）环比涨幅中关村学区海淀区中关村一小、二小46333 1.8%史家学区东城区史家胡同小学46167 1.1%西黄城根学区西城区西黄城根小学50167 1.7%朝阳实验学区朝阳区朝阳实验小学35167 1.9%表 8. 2012年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表区片行政区代表物业区片均价（元/平方米）环比涨幅西山海淀区万城华府52111 2.0%三元桥朝阳区SOHO北京公馆49950 0.7%CBD朝阳区银泰中心公寓57778 1.0%金融街西城区北京尊府62333 2.2%亚奥朝阳区远洋万和城45833 1.1%
43、表 9. 2012年6月北京市别墅重点区片价格表区片行政区代表物业区片均价（元/平方米）环比涨幅西山海淀区香山清琴52200 1.7%亚奥朝阳区紫玉山庄56000 0.0%中央别墅区顺义区丽高王府花园36529 1.3%CBD朝阳区东山墅68889 0.3%朝通朝阳区、通州区中海安德鲁斯庄园23400 2.6%大兴大兴、亦庄开发区翡翠城20300 1.0%昌平昌平区王府花园别墅20167 1.7%（四）二手住宅租金分析本季度，北京二手住宅租金指数为118.4，同比上涨8.5个点，环比上涨7.3个点。受住宅交易市场成交量价回升的影响，再加上高校毕业生租房需求的增加，多数房主提高挂牌租金，拉升了本
44、季度二手住宅的租金指数。图 16. 2011-2012年北京二手住宅租金指数第四章 北京房地产资本化率调查分析一、调查时点 资本化率调查以半年为周期，本期调查时点为2012年4月1日。二、样本数据租金及价格等目标调查数据来自本公司合作中介机构。每期调查样本情况为：住宅小区级调查数据超过2000条；写字楼楼栋级调查数据超过200条；商业房地产楼栋级调查数据超过100条。维修费率、管理费率、空置率等辅助调查数据通过问卷调查法获取，调查结果如下表所示。表 10. 2010年10月房地产辅助调查数据情况房产用途辅助指标最大值最小值平均数中位数众数标准差住宅维修费率2.00%0.20%1.09%1.00%1.00%0.64%管理费率5.00%0.50%1.50%1.00%1.00%1.09%空置率8.22%2.74%6.15%5.48%8.22%2.06%商业房地产维修费率2%1%1.57%2%2%0.49%管理费率2%1%1.57%2%2%0.49%空置率12.33%4.11%7.84%8.22%8.22%1.69%写字楼维修费率2%0.30%1.55%2%2%0.52%管理费率5%1%1.84%2%2
