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1、第七章 房地产税收,房地产经济学,七 房地产税收,房地产税收基本理论房地产税收的概念国外房地产税收我国房地产税收,7.1 房地产税收基本概念,国民收入分配与税收分配 税收属性和功能属性强制性、无偿性、固定性功能财政收入的主要形式调节国民收入分配的重要工具政府干预、调节经济的重要杠杆房地产税收的特征,房地产税收的特征,房地产税收是一种比较稳定的税收来源房地产税收一般具有较强的政策功能房地产税收是一个多环节征收的税收体系房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税收的征收成本一般较高,7.2 房地产税收的概念,房地产税收 指直接或间接以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称
2、税收制度的构成要素 纳税人课税对象课税标准：从量计征与从价计征税率：比例税率、定额税率和累进税率附加、加成和减免违章处理（漏税、欠税、偷税和抗税）房地产税收原则公平原则、效率原则 房地产税收的转嫁顺转和逆转,7.3 国外房地产税收,对房地产保有的课税对房地产转移的课税国外房地产税收的启迪房地产税收时机和税种设置房地产税收性质房地产税收功能房地产税收的征管方式,房地产税收时机和税种设置,保有,保有税,(特别保有税有:过多保有税、荒芜税、闲置税等）,转移,无偿,遗产税（或是继承税）,增与税,登录税（费）,印花税,有偿,转让收益税（有个人、法人所得税、增值税等形式）,特别的有短期转让税、超短期转让税
3、等）,7.4 我国房地产税收,我国房地产税收的历史沿革我国现行的税收体系我国现行房地产税收体制,我国现行的税收体系,我国现行房地产税收体制,房产税城镇土地使用税耕地占用税土地增值税契税相关税收,房产税,纳税人（拥有房屋产权的所有人）课税对象和征税范围（城市、县城、建制镇和工矿区内的房产）课税依据 非出租的房产：以房产原值一次减除1030%后的余值；出租的房产：房产租金收入税率（按余值的1.2；按租金收入的12）减税、免税,房产税-减税、免税,国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。
4、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。个人所有非营业用房产。经财政部批准免税的其他房产。,经财政部批准免税的其他房产,损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后免征房产税对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审校，在大修期间可免征房产税。在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临
5、时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。,城镇土地使用税,纳税人（拥有土地使用权的单位和个人）课税对象和征税范围（城市、县城、建制镇和工矿区的土地）课税依据 纳税人实际占用的土地面积税率（大城市0.5至10元；中等城市0.4至8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇和工矿区0.2至4元）减税、免税,城镇土地使用税-减税、免税,国家机关，人民团体、军队自用的土地；由国
6、家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税510；由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。,耕地占用税,纳税人（占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人）课税对象和征税范围（对象：占用耕地从事非农业建设的行为；范围：国家所有和集体所有的土地）课税依据 纳税人实际占用的耕地面积税率（耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：(1)以县为单位(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；
7、(2)人均耕地在1至2亩(含2亩)的地区，每平方米为16元至8元；(3)人均耕地在2至3亩(含3亩)的地区，每平方米为13元至65元；(4)人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。）减税、免税,土地增值税,纳税人：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人征税范围：有偿转让房地产（不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为）课税对象和计税依据：有偿转让房地产所取得的土地增值额 税率和应纳税额的计算（四级超额累进税率）：增值额扣除项目金额50的部分，税率为30扣除项目金额50的部分增值额扣除项目金额100，税率为40扣除项目金额100的部分增值额扣除项目金
8、额200，税率为50扣除项目金额200的部分增值额，税率为60 减税与免税：1 纳税人建普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20的。2 因国家建设需要而被征用的房地产。,土地增值税-扣除项目,扣除项目1.取得土地使用权时所支付的金额2.土地开发成本、费用3.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目(从事房地产开发的可按(1+2)20%加计扣除)速算方法,房地产开发成本,开发土地和新建房屋及配套设施的成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费用建安工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费,房地产开发费用,开发土地和新建房屋及配
9、套设施的费用销售费用管理费用财务费用,速算方法,增值额扣除项目金额50的应纳税额=土地增值额30%扣除项目金额50的部分增值额扣除项目金额100的应纳税额=土地增值额40%-扣除项目金额5%扣除项目金额100的部分增值额扣除项目金额200的应纳税额=土地增值额50%-扣除项目金额15%扣除项目金额200的部分增值额的应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%,契税,纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：1国有土地使用权出让；2土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3房屋买卖；4房屋赠与；5房屋交换。下列方式视同为转移土地、
10、房屋权属 1以土地、房屋权属作价投资、入股；2以土地、房屋权属抵债；3以获奖方式承受土地、房屋权属；4以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,契税,课税对象：发生产权转移变动的土地、房屋税率：35%计税依据：房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。纳税环节：是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。纳税期限：由承受人自转移合同签订之日起10天内办理申报手续减税、免税,契税-减税、免税,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的免征；土地、房屋被县
11、级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。,相关税收,固定资产投资方向调节税（0、5、10、15、30，经济适用房免征）营业税（5）、城市维护建设税（7、5、1）和教育费附加（3）企业所得税（33）（年应纳税所得额在3万元以下的企业暂按18征收，3万元至
12、10万元的暂按27征收）（用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3以内的准予扣除）印花税（比例税率（0.1、0.05、0.03、0.005、0.003）和定额税率）房地产有关税费的优惠政策,房地产有关税费的优惠政策,鼓励个人买卖住房，调整了营业税、契税和土地增值税有关政策鼓励换购，个人出售住房所得税负担减轻支持住房租赁市场发展，调整住房租赁市场税收明确已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理,从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售
13、时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。同时，居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。,个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。个人出售已购公有住房（集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房），其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得
14、税。对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。,个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益。下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴人国库。个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向
15、纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3的税率征收，房产税暂减按4的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10的税率征收个人所得税。上述规定自起执行,已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10
16、确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50上交财政，50返还事业单位；属企业的，全额返还企业。,进一步阅读的材料,纳税服务网http:/中国税务网中国住宅信息网http:/中国房地产估价师学会,房地产基本制度与政策M,北京:中国物价出版社,2002.,思考题,房地产税收中,哪些税采取比例税率？哪些税采取累进税率?哪些税采取定额税率？土地增值税如何计算?什么是房地产税?其如何征收?什么是城镇土地使用税?其纳税人包括哪些?,
