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1、商品房销售面积计算,目 录,商品房销售面积的概念商品房销售面积的构成商品房销售面积的计算方法常见的几种商品房面积的计算应注意的几点问题,商品房销售面积的概念,商品房销售面积的概念：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。-商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。销售面积套内面积+公摊面积 建筑面积（含外墙粉刷层面积）,商品房销售面积的构成,商品房销售面积由两部分构成：1.套内面积：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。2.共有建筑面积：电
2、梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。共有共用建筑面积还包括套和公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积,套内房屋使用面积,1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。,套内墙体面积,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套与
3、公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积（按墙体的中心线划分）。套内自有的墙体按水平面积全部计入套内墙体面积（例如户内卫生间与卧室的隔墙）。,套内阳台面积,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。（与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处）现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台均按一半面积计算。,共有共用建筑面积,共有共用建筑面积（公摊面积）包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢
4、房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。外墙皮水平投影一半的面积=L外中*（外墙皮一半的厚度+保温层厚度+粉刷层厚度）独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理用房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。,商品房销售面积的计算方法,销售面积套内面积+公摊面积 建筑面积（含外墙粉刷层面积）,1.套内面积：按照各房间中心线的水平投影面积计算；层高小于2.2m不计算面积，人防不计算面积。2.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为全楼公摊，例如为
5、整栋楼服务的大堂、电梯机房等；第二级为本层公摊，以此类推。3.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位房管局保留6位）。,商品房销售面积的计算方法,公摊原则和方法：1.产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关房屋建筑面积按比例进行分摊。2.共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用面积。与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫房等不得分摊到本幢楼.商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用）和突出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊。3.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配
6、电室、进风机房等；第二级为本层公摊，以此类推。4.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位房管局保留6位）。,商品房销售面积的计算方法,几种常见住宅销售面积的计算方法,一、普通砖混住宅楼：,1.按照户为单位计算套内面积；（住宅）2.计算公摊面积：（1）外墙皮一半面积；（2）楼梯间面积；3.计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/套内面积（包含楼梯间面积）计算公摊系数K21=共有面积（楼梯间面积）+共有分摊面积（楼梯面积*K外）/（套内面积）4.计算销售面积套内面积（1+公摊系数K外+公摊系数K21）,二、底层框架、上部砖混住宅楼,1.按照户为单位计算各套套内面积；（商业、住宅）2.计算
7、公摊面积：（1）一至顶层外墙皮一半面积；（2）商用部位楼梯间面积（不含商业自用的）；（3）住宅部位的楼梯间面积（不含住宅自用的）；3.计算公摊系数：（1）计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/套内面积（包含楼梯间面积）（2）计算全楼公摊系数K21商用部位楼梯间面积+共有分摊面积（商业部位楼梯间*K外）/住宅套内面积+商业套内面积（3）计算住宅公摊系数K22=住宅部位的楼梯间面积+共有分摊面积（住宅部位楼梯间*K外）/住宅套内面积4.计算销售面积：商业销售面积商业套内面积*（1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21）住宅销售面积住宅套内面积*（1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21+住 宅公摊系数K22）
8、,三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）,1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、住宅各套面积）2.计算公摊面积：地下室公摊面积（1）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；（2）地下室公摊面积：地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。0.00以上公摊面积（1）0.00以上外墙皮一半面积（2）全楼公摊面积：为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共部分面积；（3）0.00以上公摊面积：0.00以上楼梯间、电梯间、走道等公共面积；,三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）,3.计算公摊系数：（1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/地下室套内面 积（包含地下室的公共走道、楼梯
9、间、电梯间）（2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊面积*K外1）/地下室套内面积（3）计算0.00以上公摊系数K外2=0.00以上外墙皮一半面积/0.00以上套内面积（包含0.00以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共部分等公共面积）（4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积*K外2）/（地下室套内面积+地上套内面积）（5）0.00以上公摊系数K22=0.00以上公摊面积+共有分摊面积（0.00以上公摊面积*K外2）/地上套内面积,三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）,4.计算销售面积：地下室销售面
10、积地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K外1+全楼公摊系数21+地下室公摊系数K11）0.00以上住宅销售面积0.00以上住宅套内面积*（1+0.00以上公摊 系数K外2+全楼公摊系数K21+0.00以上公摊系数K22）,四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积（带地下室）,1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、商业套内面积、住宅各套面积）2.计算公摊面积：地下室公摊面积（1）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；（2）地下室公摊面积：地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。0.00以上公摊面积（1）0.00以上外墙皮一半面积；（2）全楼公摊面积：为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等
11、公共部分面积，（3）0.00以上公摊面积：商用部位楼梯间、电梯间等面积（不含商业自用的）；（4）0.00以上住宅公摊面积：0.00以上住宅部位的楼梯间、电梯间、走道等面积（不含住宅自用的）。,四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积（带地下室）,3.计算公摊系数：（1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/地下室套内面积（包含地下室 的公共走道、楼梯间、电梯间）（2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊面积*K外 1）/地下室套内面积（3）计算0.00以上公摊系数K外2=0.00以上外墙皮一半面积/0.00以上套内面积（包含0.00以上楼梯间、电梯间、
12、走道、为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等共有共用部分面积）（4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积*K外2）/（地下室套内面积+地上套内面积）（5）计算0.00以上商业及住宅公摊系数K22=0.00以上公摊面积+共有分摊面积（0.00以上公摊面积*K外2）（6）0.00以上住宅公摊系数K23=0.00以上住宅公摊面积+共有分摊面积（0.00 以上住宅公摊面积*K外2）/地上住宅套内面积,四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积（带地下室）,4.计算销售面积：地下室销售面积地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K外1+全楼公摊系数 K21+地下室公摊系数K11）0
13、.00以上商业销售面积商业套内面积*（1+公摊系数K外2+全楼公摊系K21+0.00以上公摊系数K22）0.00以上住宅销售面积0.00以上住宅套内面积*（1+0.00以上公摊系数K外2+全楼公摊系数K21 0.00以上公摊系数K22+0.00以上住宅公摊系数K23）,计算销售面积应注意的问题,1、外墙皮厚度的问题。外墙皮的厚度直接影响到公摊面积的大小，在房管局计算外墙皮厚度时面砖及涂料的厚度分别为25及20，当同一层中有面砖及涂料时，取所占比例大者，同理，同一层中同一面墙有厚度不一致时，取比例大者的厚度。2、阳台面积的问题。阳台是否封闭一定要分清楚，阳台上方是否有雨篷及雨篷的大小都是影响套内
14、使用面积的直接因素。若阳台上方无雨篷，或者是挑高阳台雨篷，此阳台不计算面积。阳台雨篷的的投影面积要是小于阳台面积，此阳台不计算面积。3、建筑名称的问题。在设计院设计图纸时，往往很多地方的名称与实际使用功能不相符。例如露台，入户花园等。此时我们要判断该露台或入户花园是否有顶盖，若无顶盖或顶盖覆盖不全，此露台及入户花园不计算面积；若有顶盖，并且顶盖覆盖全的话，按开敞阳台的计算方法计算面积。4、户型的问题。在同一幢楼里户型的名称有很多种，同一种名称的户型面积不一定是一致的，有些细微之处的变化（例如墙体的偏移等），这些细微变化在小户型中会影响到套内面积的大小，所以在计算小户型时一定要多比较同一名称的户
15、型。5、底层架空的问题。在有的图纸设计中，为了配合景观效果等，在一层中会有一部分墙体围住的架空层，此架空层的墙体是不连续也不封闭的，所以此部分虽然有顶盖，但是属于全小区共用的部分，不计算面积。以能封闭的那部分的墙体作为外墙分界，计算面积。6、供全小区使用的公共部分面积计算的问题。例如物业用房、居委会等。这些虽然不计算销售面积，但是这部分所占的面积是在楼内的，所以这部分与商业、住宅一样应该分摊共有共用面积，在计算公摊系数时，不要把这部分的面积作为分母给遗漏。另外对所标注名称也要注意，比如在一楼大堂边若标注为物业用房就不能作为公摊面积计算，若标注为值班室就要做为本栋楼的公摊面积计算。,计算销售面积
16、一些好的方法,1、熟悉图纸，比较相似户型。在计算销售面积中，我们会发现同一套图纸中有很多户型，但是归根结底就是几种基本户型及其延伸的户型。这些在户型的名称中就能发现，例如A-1、A-1a、A-1b户型。在这些基本户型及其延伸户型中，变化的也就是小的那一部分，例如阳台由封闭变成不封闭再变成无顶盖等。那么我们在计算时就可以把那些可变因素单列，不要放在套内使用面积数据中，这样的话在计算其延伸户型时引用不变因素的数据，可变因素可以根据实际情况进行加减。2、碰见复杂的图纸要分析。碰见复杂的图纸时不要马上就算，看看哪些是要算的，哪些是不用算的，例如底层架空就不用算。碰见多级分摊，我们就按照分摊的方法，一步
17、一步地把各部分的面积一一计算，分别计算出公摊系数，其实原则就是一个，谁使用就谁摊。然后把公摊系数累加。在这里只有一种情况可能有些特殊就是在同一单元同一层里有商业和住宅时，此处的住宅不摊商业那部分的公摊，而是分摊住宅部分的的楼梯间、电梯间等。,房屋测绘所需资料,1、委托书或介绍信（验原件收复印件）2、被委托人身份证（验原件收复印件）3、规划局审批过的施工平面图纸及变更说明等技术资料（验原件收复印件）4、施工平面图纸对应的电子图档光盘5、房屋共用部位服务、外墙设计厚度及阳台封闭情况说明表6、建设工程规划许可证及红线图（验原件收复印件）7、防空地下室施工图纸审批意见书或易地建设费缴费单（验原件收复印件）8、其它资料,预测完成后需把控的几项指标,1、套型结构比例控制（依据批复条件核实）2、测绘面积与规划面积误差（含外墙保温）控制在3%以内,4#地住宅地块预测中出现的问题,1、套内“地台”面积计算问题2、A楼凹阳台，争议焦点，房管局不予承认按阳台处理,4#地住宅地块预测中出现的问题,1、套内“地台”面积计算问题2、A楼凹阳台，争议焦点，房管局不予承认按阳台处理,
