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2、大化（景观、收益）；是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化；是否有标竿产品（楼王）；是否因地制宜是否有豪宅符号,是否考虑地块的限制条件的制约？,是否考虑地块的限制条件的制约,容积率，限高西部处临路高差较大，有护坡挡土墙，而且 坡度均大于30；本项目地块位于公路的东侧，车辆进入项目 地块需逆行；三面环山，周边环境稍显不纯粹，生活配套 不齐全；,规划中主要考虑：1）项目的进入行问题（入口,施工组织等）2）车辆逆行问题（加设红绿灯）3）临路，噪音的处理（建筑材料的利用等）4）小区安防、物业管理、会所配置等,是否实现了价值最大化（景观、收益）？,是否实现价值最大化（景观、收益）,地块地势情况：地块
3、地势南高北低，西高东低，北部基本上为半坡，南部地势中间高，四周低。项目四周景观：本项目地块西面、西南面、西北面临海，无限海景尽收眼底；北、东、南三面靠山，山景绿树成荫，“居山观海”。,规划中主要考虑：1）最好的产品摆在景观资源最好的位置；2）产品摆放时候考虑海景资源最大化；,是否实现价值最大化（景观、收益）,地块评价表,按六种不同的评价因子对各地块打分，分值分别为5，4，3，2，1分析结果:B4=B6B3B1B2B8B5=B7,为实现景观资源最大化，建议根据地形进行适当的造坡，别墅依就地形进行设计退台。,是否实现价值最大化（景观、收益）,算帐,方案二,方案三,方案一,通过算帐来选择最优方案,是
4、否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化？,是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化,基础：地块容积率及产品的舒适度，客户研究产品线丰富扩大客户群，且消化容积率（度假别墅）创新产品营销上的说法土地私有最大化花园赠送的方法,产品线丰富，扩大客户群，降低项目风险,分期规模M2,时间轴,2007年年底,2008年中,2008年年底,第一批,第二批,第三批,14040,7320,8225,多期推售,延长产品线,扩大客户群,创新产品，好用VS营销说法,结合星河丹堤申请专利的“合府”“官邸”等产品,土地私有最大化=花园面积大且好用,保证花园的完整性及集中性，花园赠送可采取前后或左右的赠送方式；,是否有标
5、杆产品？,是否有标竿产品（楼王）,顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价格楼王的建议：景观资源最佳，面积最大，装修最奢华,数量少,设计基本理念位于小区景观最优之处，可以考虑整栋建筑设计的通透开放，真正体会到面向大海的生活情境；厅大而多，且部分2层通高，注重空间功能独享性，满足家庭生活和会客等需求（会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅）餐厅可同时满足八人以上同时就餐，与厨房有机融合又与外部空间景观融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要。主卧为豪华套房设计，配有阔绰的卫浴、衣帽空间，层高较高；私人无边界泳池、按摩泳池设计；电梯设置,是否因地制宜？,是否因地制宜,项目位于龙岗区，大鹏湾东岸，距离大小
6、梅沙30分钟车程，与香港的西贡隔海相望；地块的北面靠近南澳大酒店，南面离世纪海景高尔夫球场5分钟车程。,位于市政规划的旅游开发区，具备优质的海景资源本项目定位为度假别墅。建筑特点产品特点园林形式海边度假别墅需要考虑的防腐、防潮、防蚊、防晒的一些措施,是否有豪宅符号？,0,成本,客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）,售价,客户驱动力,营销的作用：1、提升客户的感知价值；2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）,是否有豪宅符号,是否有豪宅符号,豪宅符号：入口、私家路、会所、项目标志建筑物、统一标识、私家沙滩展示,机动车道,项目,私家路包装,启动区配合营销的展示私家路包装,配合营销的展示观海长廊,沙滩,观海长廊,沙滩私有化,情景展示,孟大强南澳别墅项目 规划要点分享,南澳别墅项目组,分享完毕，谢谢！,南澳别墅项目组2006年8月,敬请关注：2007年深圳东部世联又一豪宅代表作,
