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1、深圳世方商业地产顾问机构2007年12月,佛山市商铺价值基本规律分析报告,一、价值评估要点,要点一：中海万锦豪园裙楼商业，从目前的地段以及未来片区发展前景来看，属于区级或者区域级商业中心里的社区商业，但是受到规划中的金融高新区、地铁站的影响，该项目已成为一个集金融区、地铁于一身的商业项目，价值评估有一定的潜在可挖掘优势。要点二：为了给本项目提出一个合理且符合市场价值规律的商铺售价，我们对佛山商业分为市级商业中心、区域级商业中心、社区商业三个等级。寻求佛山市各级商圈的价值规律，以作为本项目定价参考依据及考评指标。,二、不同级别商业的商铺售价情况,祖庙商圈是佛山市的商业中心，而祖庙路则是佛山的“脸
2、面”，历史在这里积淀，商业在这里崛起。80年代初兴华、玫瑰大型百货商场开业为佛山人带来了全新的购物环境，90年代末百花广场建立，彻底奠定了祖庙商圈在佛山的中心地位。祖庙商圈发展至今，其核心商业价值区域体现在祖庙路与建新路组成的十字金街，尤其是祖庙路北段。但是由于历史因素，祖庙路的商铺都属于附近各个公司、工厂所有，不是产权式商铺，一直以来都没有交易记录。,、市级商业中心,祖庙路,祖庙路经营业态以服装为主，主力店层高约为4m（未吊顶），开间进深为：2.29.6、3.68、5.618，主力店面积为3060（实用）。许多商户都是2、3间一起打通使用。祖庙路位于建新路以北商铺，初始租金约为8001200
3、元/（实用），现阶段经过多次转手以及租金逐年上涨后，大致在10001800元/（实用）之间。其中租金均价约在10001200元/（实用）之间。通过商户了解到，祖庙路没有铺位销售。据商户介绍，祖庙路东华里改造工程，建新路以北商铺，政府赔偿金额为6万/（实用）。,具体案例：,小结：,由于祖庙一带本身就是国有单位的门面房，商铺以出租为主，无商铺成交记录。假定根据租金现状，按8%的租金回报率以及租金均价来反推售价，目前祖庙一带商铺均价在15-18万/（实用），但没有商铺出售。至于政府拆迁赔偿6万/不能反映此处商铺的真实售价。,、区域级商业中心,以南海广场、汇潮天地、南海佑一城为核心的商业组团共同构成了
4、佛山的区域级商业中心，辐射范围以南海为主、禅城为辅。,南海广场商圈,街铺经营业态以服装、精品、眼镜、餐饮为主，主力店开间进深为3.6m10m，吊顶后层高约3.3m。商铺持有，只租不售，使用率约55%，管理费25元/。内铺合同1年1签，街铺合同2年1签。,汇潮天地购物广场,租金及管理费：,1F:约300元/（内铺，实用，不含管理费），街铺300-450元/（建面），均价约380元/（建面）。2F:170190元/（建面，不含管理费，但目前打7折）3F:100元/（建面，不含管理费，但目前打4折）,实例：,按8%的租金回报率及租金均价反推售价，南海广场商圈街铺售价在5.7万/（建面）。不过没有铺位
5、出售，物业都是持有型的。,小结：,南海广场一带开发时间比较早，同时也是南海区政府单位所在地，商业经过长时间的沉淀，商业气氛极其浓厚，基本奠定了在佛山市区内区域级商业中心地位，南海大道周边沿线基本上为单位持有物业，无商铺出售，根据现行租金情况假定按8%年回报计算，南海广场商圈街铺均价为5.7万/。,、社区级商业,该项目位于南海大道上，是南海区较早的大型高档社区，于2002年入住，发展至今已成为南海大道上最成熟的社区商业，经营业态以家居装饰、美容美发、地产中介、服装、茶烟酒、银行、餐饮、社区便利为主。,1、成熟社区,丽雅苑,永丰大厦于2001年引入新一佳作为主力店。项目位于佛山市同济西路，属于成熟
6、社区里的社区商业，但由于附近修路，目前经营状况不佳，经营业态以餐饮、社区便利类、地产、药店为主。,永丰大厦,小结：,成熟社区商业商铺现转让均价在2.5万/平米，而成熟社区带主力店的街铺均价按8%租金回报计算均价约3.5万/平米。,2、高档社区（佛山地产热点开发区）,开发热点之一桂城城南片区,怡翠馨园,怡翠馨园位于南海桂城东平路与简平路交界处，佛山一环旁，属于热点开发区中的大型高档社区。目前商铺大部分没开业，已开业的以士多店、家居装饰、地产中介为主。,万科金色家园,万科金色家园位于桂平中路与简平路交界处，怡翠馨园与佛山一环旁，也属于热点开发区中的大型高档社区。业态以士多店、地产中介、服装饰品为主
7、。,开发热点之二亚艺板块,力讯上筑,目前还没启动招商，规划了一个1200的小超市。,大部分商铺还没开业，已开业的以家居装饰为主。另该楼盘还规划了条酒吧街，目前也没开业。,天湖郦都,经营业态以小超市（约400）、茶叶、家居饰品、地产中介为主。,恒福湖景湾,小结：,怡翠馨园、万科金色家园同属南海热点开发区域之一，商铺均价在1.82万/，其中万科金色家园在住宅数量与商铺数量上都不能与怡翠馨园相比，万科的商铺销售策略不同，其项目盈利点并不在商铺销售上，故价格相对较低，售价在1.21.4万/。力讯上筑、天湖郦都、恒福湖景湾属佛山市禅城区热点开发区，该区域商铺均价在2.5万/。,总结：,佛山各商业级别商铺售价对比:,佛山市各级商圈价值规律总结,谢谢，提案到此结束！,
