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1、滨州项目前期工作提报,城市概况商业市场周边城市项目地块项目定位业态分布产品建议模式及通路价格建议参考案例嘉年华,提报目录,城市概况,城市简述,滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近50万。滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第二大油田胜利油田的主采油区，,城市“四环五海”规划建设 自2002年下半年以来，滨州市委、政
2、府组织规划设计部门和邀请部分专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了“四环五海”的规划：“四环”就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点（简称路环、水环、绿环、景环）；“五海”就是建设中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）五个大型水库。,城市规划,滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联 济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的 海上北大门，交通便利。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海”工程的实 施
3、，将逐步构筑生态园林型城市的框架。,总结,全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3户，上市公司有5家。2004年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现利税72亿元。,经济概况,滨州确立了“工业兴市”的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部 件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比 重达到54.8%。民营经济实交税金47.
4、50亿元，增长33.4%，占全部税收的比 重达到56.5%；利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为 30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成 较理性的消费习惯。滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥 有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。,总结,商业市场,城市商业划分,城区划分,商圈划分,商业市场情况,商业个案分析,地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营
5、业面积：2.7万平方米商铺形态：板式商业单套面积：15-20平米经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁开业时间：2003年初出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点25%-28%经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。竞争劣势：停车位不足。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售,属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况
6、良好。,银座购物广场,黄金大厦,地理位置：黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：8000平方米商铺形态：板式商业单套面积：2030平米经营档次：中档业态分布：百货类 运营模式：租赁开业时间：2006年10月出租率：约60%优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层。,百货大楼,地理位置：黄河五路
7、渤海七路营业面积：1.6万平方米商铺形态：板式单套面积：1520平米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：1996年10月出租率：90%经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次不高，对形象影响不利；其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于1979年10月开业，是全区信誉较高的“老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。,百加百商城,地理位置：黄河五路渤海六路交汇处营业面积：
8、6000平方米商铺形态：微型蜂巢式商铺单套面积：4-8平方米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：待定租金水平：一层6.29.6元/平米/天；二层5.28.8元/平米/天；三至四层23元/平米/天出租率：60%优惠政策：开业可免半年的租金 经营状况：待开业竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商工作进展不利,在建在售项目,渤海国际广场,地理位置：黄河四路渤海七路开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司主要产品：商铺、国际酒店、SOHO公寓、智能化写字楼等总建面积：26万平方米，商业约18万平方
9、米商铺形态：临街商铺、商业內街等租售模式：销售主力面积：46-85平方米售价：在售部分1.4-2.2万元/平方米租金市价：已开业部分一层2.75-7元/平方米天二层1.8-2.3元/平方米天三层0.78-1.3元/平方米天工程进度：部分在建，部分已开业竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。,国贸新天地,地理位置：黄河四路渤海七路开发商：滨州海鑫置业有限公司主要产品：商铺、写字楼等总建面积：6万平方米商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.5米；
10、租售模式：可租可售主力面积：暂未划分面积售价：待定，目前暂未开售；工程进度：该案于07年3月开工，目前主体在建交付时间：2008年5月竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALL业态，且经营高档内容，填补了市场空白。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。,站前财富广场,地理位置：黄河二路渤海二十一路开发商：滨州市天润房地产开发有限公司主要产品：商铺、酒店、住宅等占地面积：规划共11万平方米总建面积：规划共16万平方米，目前的大型家具博览中心3万平方米，四栋内街商铺楼6万平方米，共200余套商铺形态：临街商铺1-2层联体、内铺等；租售模式：可租可售，国贸家具博览中
11、心一层租金1.1元/平方米天；租金月付；租金按年签。主力面积：临街商铺50-300平方米售价：12层联体商铺：27003800元/平方米；一楼均价在3000-3200元/平方米；工程进度：目前家具博览中心已开业；竞争优势：毗邻客运总站和220国道，交通优势明显；规划业态丰富；竞争劣势：开发区明显人气不足简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县区。,新兴市场二期,地理位置：黄河四路渤海三路总建面积：3.6万平方
12、米；商铺形态：一层挑高6.3米，有内街单套面积：35-70平方米售价：3000-14000元/平米；竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优惠政策。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。简况：一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。,海得汽配城,建设现状：工程在建地理位置：渤海五路黄河六路以北 营业面积：4.8万平方米商铺形态：板式单套面积：5070平米（单层面积）100-140平米（1-2层联体面积）经营档次：中高档汽车美容、修理业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区
13、。运营模式：可租可售开盘时间：2007年 销售单价：35004000元/平米开业时间：2008年6月交付使用优惠政策：3年免税，2年税收减半 经营状况：还未成型，没有经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营带动人气。竞争劣势：市场的培育需要时间其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为14米；规划底层商铺308套；二、三层为SOHO商务办公，共619套。停车位400个。,规划项目,滨海新天地 滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。该项目规划总建筑面积2
14、4万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八个区，北侧4个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧4个区，东侧三区皆为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市（大卖场）。二层商铺规划以6米见方网格布置，进深24米，一分为二，两面临街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场（数码广场与超市）以8米见设计，依据临街面设计成8米*8米的一套小商铺，其余为大卖场大空
15、间的设计。东北角24层经济型酒店4层以上设标准客房，每层20套，顶层设酒店行政酒廊。,齐齐发（滨州）国际大市场项目 该项目规划建筑面积130万平方米，整个市场规划建设六大中心，将主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多种产品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发（滨州）大市场房地产有限公司；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海二十四路附近；占地800亩左右；刚刚启动建设；1-3层联体建筑，1层用作商铺，2-3层用作办公、居住。整个项目分三期工程，一期工程600亩，建设40万平方米。该项目的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体的“产业链“，建成后的
16、市场入住经营客户4万户。银座滨州二店地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区拆迁尚未完成。,商业供需状况,房地产整体供应状况 2006年滨州房地产开发投资健康发展。全年房地产开发投资完成15.5亿元，与上年基本持平，商品房施工面积144.49万平方米，比上年下降19.1%，商品房竣工面积52.1万平方米，比上年增长20%，销售商品房53.8万平方米，比上年增长23%。滨州房地产市场发展程度较低，市场存在巨大潜力，2006年统计结果表明，2006年滨州市实现商品住宅销售48.2万平方米，比2005年增长22.1%。全年城市居民人均可支配收入11726元，增长14%。巨大的
17、需求背后是一触即发的市场前景。统计可见，城区成型商业供应量逾26万平方米；结合城区人口规模可以判断，目前城区商业供应量已近饱和；而城区近期供应的商业体量达近100万平方米之巨，势必形成非常严重的竞争态势。,总结,目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，目前仍 有大体量的商业在供应或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足 够的吸引力。城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均 为以专业市场为主的商圈，传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺 点亟待改善，城区商业档次
18、普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方 面较不专业。新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成 当地功能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。,周边城市,惠民县,惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。,阳信县,阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成
19、的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。,无棣县,无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模很小。此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。,沾化县,沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。,邹平县,邹平县城区中心商业
20、在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。,齐明建材城,开发商：山东齐明集团齐明房地产开发有限公司地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处占地面积：约40亩建筑面积：5万余平米开工时间：2006年竣工时间：现房面积范围：单铺面积50-90平米，1-2连体面积120-180平米其他情况：该项目集家居建材、汽车服务、餐饮娱乐、休闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。地理位置较好，交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积125亩，
21、候车综合大楼建筑面积9800 平米，候车大楼内设宾馆、快餐店、超市等服务设施。2007年5月开工，预计年底建成投入使用。,博兴县,博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，人流量大。目前没有主要的专业市场。,总结,目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业 态不完善，与滨州城区不具有可比性。各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。各县中体
22、量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州 城区商业形成竞争。,周边城市同类个案分析,泺口服装批发市场,经营内容：服装鞋帽地理位置：济泺路商铺形态：商场内铺；单套面积：15-30平方米运营模式：租赁租金：4.5元/平方米天；售价：市价1.2万元/平方米；出租率：80%招商/销售政策：无特殊优惠其他情况：济南泺口服装有限公司是济南市华宇集团的所属企业，始建于1989年，现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积25万余平方米，经商业户5000余家，从业人员2万余人，日客流量30余万人次，商品辐射山东17市地，年营业额超40亿元，市场下设商贸中心、名品大厦
23、、名牌批发城、服装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服饰商品集散地。,齐鲁鞋城品牌港,经营内容：各类高中低档鞋类产品地理位置：济泺路总建面积：6.7万平方米开业时间：预计2007年9月商铺形态：商场内铺；单套面积：50平方米运营模式：可租可售租金：一层第一年3.5，第二年4.5，第三年5.5元/平方米天；售价：一层1.7万，二层1.3万，三层9000元/平方米；出租率：70%销售率：55%招商/销售政策：无特殊
24、优惠其他情况：齐鲁鞋城于1996年8月开业以来，已发展成为占地7万多平方米，经营面积近12万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发（零售）市场，经销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；广播音响系统；消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱乐、金融、物流、多媒体、远程交易为一体的专业化鞋城。,香江五金机电城、
25、汽车用品城,经营内容：五金机电、汽车装具地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处占地面积：10万平方米总建面积：14万平方米开业时间：2005年12月商铺形态：单层、1-2或1-3层联体；临街部分一层层高5.2米，二层4米；单套面积：60-90平方米运营模式：可租可售租金：免租金一年，后期租金待定；售价：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%销售率：90%招商/销售政策：免租金一年其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共700套左右；五金机电区已开业，汽车配件交易区待交付。,澳龙国际物流城,经营内容：服装鞋帽、食品地理位置：聚才路与工业大道交汇处占地面积：总规划574万平
26、方米总建面积：目前规划60万平方米，现一期33万平方米开业时间：2005年10月服装城部分开业商铺形态：单层或1-3层联体单套面积：100-300平方米运营模式：可租可售租金：免租金一年；售价：4000元/平方米；出租率：40%销售率：60%招商/销售政策：免租金一年其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术项目。内部包括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平
27、台、医疗保健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺3000套左右。,申科国际数码电子城,经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等地理位置：前十街与工业大道交汇处占地面积：14万平方米总建面积：16万平方米开业时间：2007年9月，目前试营业商铺形态：1-3层联体；单套面积：110平方米运营模式：可租可售租金：约0.4元/平方米天；售价：3300元/平方米；出租率：30%销售率：60%招商/销售政策：租金免一季度，工商税费免一年其他情况：临沂申科国际数码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备、
28、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城分二期开发。一期建筑面积6万平方米，由5个商业组团组成，商铺近500户。二期工程总建筑面积10万平方米。,华东装饰板材市场,经营内容：板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆、涂料等地理位置：临西十一路北段占地面积：30万平方米总建面积：25万平方米开业时间：2005年7月搬迁至此商铺形态：单层、1-2层联体；单套面积：120平方米运营模式：租赁租金：0.27元/平方米天；售价：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%销售率：90%招商/销售政策：租金半年一付；税收有一定优惠。其他情况：入驻条件宽松，目前有约1500
29、户经营户。该案东侧二期地块30万平方米，待建。,中国陶瓷科技城,地址：淄博市张店区；开发商：上海春申房地产开发有限公司占地面积：1300亩；总建面积：123万平米；项目配套：国际会展中心（成交额高达60亿的“陶博会”的举办地）、五星级酒店、甲级写字楼、大型仓储物流区、大型商场和高档住宅等；26万平米的高档商场式布局的展示交易厅；8.8万平米的国际会展中心是山东省最大的会展中心；8.9万平米的甲级写字楼；9.3万平米为淄博新区作重要商业配套的大型综合商场；6.2万平米的淄博目前唯一的五星级豪华酒店；4万平米的仓储物流区直接引入铁路专用线。备注：是北方第一大陶瓷类专题市场，该项目在全国统一销售，目
30、前已经预售1000余套。政策说明：政府推出“三免两减半”的超级税收政策和“超长18个月免租期”的市场政策,淄博义乌小商品城,地址：张店区华光路与世纪路路口开发商：淄博华川置业有限公司占地面积：项目规划用地47万平米，其中商业区占60%，配套住宅占40%总建面积：135000平米建筑类型：市场类商铺店铺个数：约2000个销售方式：租赁租售价格：租金：1.12.6元/平米/天开业时间：2004年12月项目简介：淄博义乌小商品城一期工程（批发市场）是当前鲁中地区规模最大、档次最高的现代化批发交易平台。市场采用了中国义乌小商品城的运作、管理、服务、发展的科学模式和工作理念；配备了客货运物流中心、餐饮中
31、心、儿童游乐场、安全监控等先进的硬件设施和完善的功能配套；经营业态：服装类、针织类、床上用品、玩具类、文体用品类、旅游工艺、礼品饰品、五金电器、电子钟表、化妆品、箱包、鞋类、日用百货、茶叶、副食和家具等16多个大类的60000多个品种的产品（其中60%为品牌产品）1楼服装，床上用品，十字绣，鞋类，针织，袜类，童装；2楼工艺品，礼品，玉器，五金电器，水晶批发，陶瓷，精品店；3楼家具家私；客户来源：主要来自淄博本地，少量来自东北、河北、内蒙古、济南、潍坊、滨州、东营等地,总结,滨州的西南侧就是山东的省会城市济南。济南的商业非常繁荣，业态丰富，分 布着多个国内和本地著名的品牌商家；并且有多个体量庞大
32、的专业市场群，辐 射的范围不但包括整个华北地区，甚至达到了江南部分地区。当地市场上的经 营户来自全国各地，北方除本省的商户外，来自东北地区的也是其重要的组 成；南方客商中浙商占了极大的比例。济南在专业市场上有十大专业市场群近 期形成的规划，目前已初步成型。临沂的商业市场中专业市场极为众多且有统一的规划，经过多年发展，市场已 形成了明显的细分，类别构成复杂；作为北方的义乌，临沂专业市场上的经营 户构成复杂，但省内经营户的比例最大；目前在当地的新商贸区分布着多个近 年新落成的专业市场，主要是由于总的规划使得城区内多个成熟的专业市场整 体搬迁的结果；新的专业市场体量均很庞大，且部分已开业，经营状况良
33、好，出租率均很高；各专业市场对新入驻企业多有一定的优惠政策。与滨州毗邻周边城市的城市性质、主导产业等都与滨州存在较大的差异。,市场汇总,1）城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和；2）滨州消费者消费意识薄弱，许多市中心的商业个案经营不善（如渤海购物广 场）；3）目前新兴市场整体环境较差，物流配套不足，高杜社区的建材市场及茶叶、古玩市场人严重不足；对周边住宅产生一定影响；4）目前滨州专业市场专业化市场管理水平较薄弱；5）城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面 较不专业；6）目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不 完善，与滨州城
34、区不具有可比性；7）各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模 相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。,项目地块,地块位置及现状,客运总站地块位于滨州市西部经济开发区内，北靠二二零国道，南临长江一路，西接渤海二十路，东临规划滨河路，南北总长近1200米，东西宽约380米。地块为毛地，目前仍有部分民居待拆迁。位于滨州经济开发区内，也是新的市政府所在地，是未来滨州市的政务中心区域。地块北临220国道，西侧紧邻大型的综合性项目站前财富广场，以西区域主要分布有魏桥科技工业园、威盟制造等企业园区，项目东北侧为市政府办公所在地及新城广场，目前新区多个新兴住宅区分
35、布在项目周边。,周边情况,SWOT 分析,优势（S）政府对客运总站的规划建设有很大的扶持力度；地块所处的滨州经济开发区目前正在初期的飞速发展阶段，为项目的启动注入了活力；地块以北紧邻220国道，是出入滨州的西大门，交通便利。劣势（W）区域交通不便，市政配套不完善，整体形象对本项目形象的提升不利；距离城区商业中心较远，当地居民有一定抗性；占地面积较大，开发周期较长，资金回收风险较大。机会点（O）市政府西迁和城区城市化的持续进程提升了本案地块的价值；客运总站建成后所带来的人流为本案商业运营提供了支撑；目前城区内商业业种和商业形态都不够丰富，本项目的启动是个有利的补充。威胁点（T）目前滨州市商业地产
36、供应量趋于饱和，本案的推出将面临较大的市场竞争压力；周边项目先后的商业开发对本案的潜在客户形成竞争。,项目定位,定位思考,1）滨州商业布局 滨州现有的中心商业供应量大约在26万方左右，就中心商业及滨州城区人 口比例而言，基本已到达饱和状态；2）消费者消费习性的问题 滨州的消费群体的消费意识较薄弱，中心区的百货大楼及渤海购物广场人气 较差，经营不利；3）本项目较大的商业体量 本项目14万方的商业体量，如何拆分14万方的商业的问题；4）车站优势的综合考量 本项目依托自身的新区汽车站优势，未来有大量的来往人流；5）旧汽车站的搬迁 本项目汽车站形成之后，滨州老汽车站将全部搬迁至本项目中，老汽车站将 废
37、除，滨州唯一的大型集中式车站只位于本案地块；6）人流的培育问题 如何把车站的流动人群有效转换成商业消费人群的问题。,项目定位,滨州市首个一站式小产权大型综合专业市场,定位诠释及依据,1）首个大型 本项目14万方的商业体量，是滨州第一个大型的综合性市场项目，具备规模优 势，有利项目整体打造形象；2）综合性 多样化业态分布，综合性商业采购，形式一站式市场消费；3）一站式 充分满足采购、零售、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的多元化专业市场，打 造本项目独特亮点4）小产权 以小面积划分产权为设计原则，降低单铺的总价，吸引更多投资客，只需要低 门槛进入便能够做业主。定位依据目前滨州的商业情况整体惨淡，本项
38、目的定位不可做传统的生活型商业产品；本项目离市区将近7公里的路程，无法吸引较多的城市人群，指向型消费是本项目 定位的关键；依托汽车站的优势，以外来流动人群为根本来支撑本项目商业，辐射到城滨州市 及周边县镇；提升本项目的整体档次，以新的消费理念带动整个城市经济发展。,客户定位,1）投资客户滨州市区的有经济实力群体（公务员、私营个体老板、企业部分领导者等）；滨州周边六县的投资客；山东地区的部分投资客（济南、淄博、临沂、德州等）；外省投资客户。2）经营户以济南、淄博的经营户，以批发为主，零售为辅的经营模式；济南经营的部分品牌店；滨州专业市场的经营户。3）消费者主要消费者为来往滨州的人群；滨州六县的部
39、分消费者；以及部分滨州城区内的消费者。,产品建议,产权划分以小面积为主，减少投资总价，降低投资门槛，扩大客户层面。布局形成可分可合的布置方案,可根据客户实际需求灵活调整,。充分考虑原拄网格局，做到路中无柱、铺中无拄，保持通路顺畅，和高利用率。沿街面、以及主要通道的铺位划分面积大，次要通道铺位以小面积为主内部走廊区域设背靠背式商铺；店铺主力面宽3米，进深1.813.5米，使用面积范围在5.4-128平方米之间；绝大部分店铺的具备面宽大，进深短的特点，符合商业规律。设置合理的通道宽度，在保证安全和商业氛围的前提下，尽量减少通道面积，内部一般次要通道宽度为2.42.7米，主要通道2.73米，主要入口
40、横向通道6米，扶梯前通道为4米。根据划分，对原图纸的通路设置进行了修改，调整，增加内部动线，增加人流通道；按现行划分方案，原主力卖场内沿外界的扶梯建议取消，两条主通道旁的楼梯位置和大小需调整，内部烟道位置需调整。建议楼梯间的门不要设置(结合消防要求)；售票处建议设置在原北面候车大厅，候车大厅通道大门往中间移。,业态定位,一层业态分布,二层业态分布,1）丰富的业态种类解决体量大和综合性的课题，结合当地消费特点和产业优势；2）结合车站商业人流的消费特点，安排业态布局，形成业态和人流的自然引导和 过渡；3）不同档次和类型的餐饮业态，合理均匀分布；4）相关业态相临布置的原则；5）属于配套服务的功能分区
41、尽量安排在2楼的商业价值较底的区域，同时考虑了所 有业主的便利性；6）主力卖场多作为开发商持有，卖场租赁的形式，因此也考虑安排在2楼。,业态分布原则,运营模式及通路,1）商业二层招商先行，短期内作为持有物业；2）商业概念炒作进行，展示招商工作进度，告之客户项目今后的形象及投资潜力；3）利用二层招商成功的概念炒作，销售一层商铺；4）一层销售完成，拉动二层价格上涨，去化二层商铺；5）分区块销售，一期推出5万方左右的商业体量，短期引爆，顺利去化、带动其余商业销售。,备注：1）设置工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助 咨询区等专业机构，提升市场品质，打造一条龙服务；2）商户采取
42、租金优惠政策，租约合同年一签，第一年8个月免租；第二年6 个月免租；第三年4个月免租；项目押金；押三付一，给于商家进驻的优 惠政策，由于项目前期的概念炒作的必要性，优惠政策只能是适度执行，不建议大幅度优惠；3）利用政府的大力扶持和区域的规划建设，由甲方出面和政府洽谈，免去商 户的部分税务问题，问商户提供便利，降低招商门槛；4）争取和政府接洽，增加城市中心到本项目的交通工具，便于市民流动。,部分品牌一览1）百货企业品牌山东银座商城股份有限公司、贵和购物中心、贵和商厦、济南华联商厦集团股份有限公司、伊势丹百货、万达购物广场2）超市卖场品牌济南华联超市、大润发超市、家乐福超市、正大易初莲花超市、新一
43、佳超市、沃尔玛超市3）电器连锁卖场品牌国美电器、苏宁电器、三联电器、手机连锁卖场品牌、迪信通手机连锁、协亨手机连锁、冠芝霖手机大卖场4）电脑、电子产品卖场品牌百脑汇、赛博数码广场、宏图三胞5）快餐连锁企业品牌麦当劳、肯德基、金德利6）专业市场品牌洛口服装批发市场、济南鞋城、银座家居,通路建设,1）户外广告 信息传递的持续性；以汽车站及城市主要高速路口及主干道的户外高炮控制。2）报纸广告 主要包括滨州日报和渤海晨报和山东商报等。3）电视媒体 滨州电视台一、二套，根据不同时段进行收费。4）网络平台 开发公司的网站宣传、并与各大门户网站以及当地政府网站，信息网站等建立连接。5）DM派报 项目宣传楼书
44、、单页在滨州及周边六县的商业集中区以及部分高档社区中派发6）短信群发 滨州及周边六县等地，汽车站及城市主要高速路口及主干道发布。7）车身广告 通过来往于汽车站的车身做项目推广形象的广告，扩张整个山东甚至外界的信息量；备注：为了项目的宣传，和短期内引爆销售的目的，可能短期内会有一个媒体投放量较大的阶段，为了广告成本的平衡，整个项目的推广主要沿用汽车站车体广告流动宣传及周边城市、县镇的单页派报,1）和政府洽谈，整合滨州现有专业市场资源（如新兴市场一期，高杜建材城，古玩字画市场等）引入本项目；2）以济南地区为主的二、三线品牌直接接洽。,招商通路,价格建议,商业价格建议通过市场比较法确定本案的销售价格
45、参照比较个案：站前商贸广场参照理由：本项目最相近的竞争楼盘市场比较因子：,站前商贸广场的商业售价一层为3000-3200元/平方米。本案的一层商业价格=3000-3200*（102/100）*（102/100）*（107/100）*（105/100）*（105/100）*（103/100）*（104/100）*（101/100）=3980-4300元/平方米，根据目前项目周边市场情况，初步推断本案商铺一层价格在4000-4200元/平方米。沿社会停车区以及北广场的商铺的位置较好，价值较高，销售均价建议在6000元/平方米左右，一层内部沿主通道两侧的店铺销售价格建议在5000元/平方米左右。商业
46、租金建议 本案二层招商先行，一层对外销售，一层的销售均价在4000-4300元/平方米，根据商业二层为一层价格的60-70%的定价准则，本案二层商铺目前的价格建议在2500-3000元/平方米。以商业回报7%来推算，本案二层租金范围在0.75-0.85元/平方米/天之间，沿主通道的的店铺租金可以达到0.90-1.10元/平方米/天。,参考案例,曹安国际,项目地址：曹安路1777号。项目位置：位于312国道（曹安路段）是上海市区通往西北郊区和江浙两省必经之路。同时也是我国华东地区进入上海市区的主要门户。项目总规划：占地120公顷建筑面积88万平方米项目占地：2万平方米。项目体量：9万平方米。项目
47、功能：集展示交易、品牌推广、商务办公、科研孵化、电子商务、订货会展、现代化物流等众多商贸功能于一体的综合性商业项目。项目周边设施：麦德龙、易初莲花、欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方汽配城等多个大型商业项目。项目定位：上海首座现代化大型专业鞋城及长三角的鞋类交易中心。开发商的背景：由浙江资金的上海兆地房地产有限公司投资6.5亿元人民币打造该项目。项目配套：商务中心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心。项目层数：3层（600多个铺位）项目租期；年一签，第一年8个月免租；第二年6个月免租；第三年4个月免租项目押金
48、；押三付一（装修费押金500元）项目主力面积及租金：20平方米左右/间；1F 30004000元/平方/间/月2F 20003000元/平方/间/月；B1F 15000元/月,5大政策免租期限：第一年免租经营8个月，第二年免4个月租金，第三个月免2个月租金。租金优惠：越早越优惠，实施时间2007年1月31日前。押金优惠：正式签约，一次性支付5000元，合约终止后退还。管理费用：物业管理费：10元/平方米/月;市场管理费：2元/平方米/月。团队优惠：集体一次性租20个商铺以上，享受更优惠政策。8大优势潜力无限：坐拥兴旺发展中的曹安商贸圈、全球采购中心。傲居九大行业专业批发市场集群区域正轴心。行业
49、旗舰：上海地区最大的鞋业批发市场，辐射长三角。现房现铺：2200个精品旺铺任由挑选。免租经营：三年免租14个月，让你享受实实在在的优惠。广告支持：每年斥资300万元宣传推广，为经销商拓宽营销通道。服务保障：提供全方位的物业、运输、仓储及政府协调等服务。税收优惠：每户商户定额税超低实收。,1）曹安市场所处位置较偏，在先期推广的基础上把整个曹安打造为一个国际型 的大型采购中心，交易平台，前期的概念炒做非常成功；2）上海市政府的大力扶持及当地政府的全力配合下，为曹安项目的形象宣传带 来了帮助；3）曹安市场在招商政策上制定比较合理，设置了有技巧的招商合同，捆绑 了商户，同时也给商户带来信心；4）商务中
50、心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法 规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心，一站式，一条龙服务给予商户许多便利，是曹安商城的成功要素之一；5）本项目在操作上可以借鉴曹安市场的运营模式及前期的推广手段。,安徽大市场,地址：新火车站综合试验开发区17号地块，合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口；开发商：信地置业（合肥）有限公司占地面积：17万平米建筑面积：20万平米开工时间：一期1996.1项目概况：目前已开发了六期工程。截至2001年8月底，安徽大市场入驻商家约2000多户，商铺开业4000余间（套），开业率为96%。市场
